८०:२० योजना बंद करण्याचे रिझव्‍‌र्ह बँकेचे फर्मान

८०:२० किंवा ७५:२५ या नावाने ओळखल्या जाणाऱ्या योजनेवर रिझव्‍‌र्ह बँकेने गेल्या आठवडय़ात परिपत्रक जारी करून बँकांना बांधकामाच्या प्रगतीनुसार कर्ज वाटप करण्याचे आदेश दिले आहेत. बांधकाम व्यावसायिकांच्या मते, काही प्रकल्प मोठय़ा प्रमाणावर याच योजनेतून विकले जात होते. घर-इच्छुकांना प्रलोभन म्हणून प्रचार होत असलेल्या ८०: २० अथवा ७५: २५ धर्तीच्या योजना म्हणजे कर्जदार ग्राहकांसाठी जोखमीच्याच आहेत, असा निर्वाळाही रिझव्‍‌र्ह बँकेने आपल्या या अधिसूचनेतून दिला आहे. प्रत्यक्षात ग्राहकांच्या जिवावर बिल्डर-विकासकांनी गृहकर्जासाठी असलेल्या व्याजदरात वित्तपुरवठा मिळविण्याचा हा आडमार्ग रिझव्‍‌र्ह बँकेने बंद केला असला तरी त्यातून फारसा मोठा परिणाम होणार नाही, अशीच बिल्डरांची प्रतिक्रिया आहे.
योजना काय होती?
विकासकांनी बँकांशी संधान बांधून अशा योजना सादर केल्या आहेत. यात २०% रक्कम भरून सदनिका खरेदीचा करार विकासक करीत असे आणि उर्वरित ८०% रक्कम बँक गृहकर्ज स्वरूपात विकासकाला देत असे. बांधकाम चालू असलेल्या काळात विकासक संपूर्ण कर्जावरील व्याजाचे हप्ते ग्राहकाच्या वतीने भरत असे.
पण इमारत बांधकामाधीन असतानाच आणि सदनिका ताब्यात देण्याला दीड-दोन वर्षांचा काळ असताना विकासकाला घराची संपूर्ण किंमत मिळून पैशाची चणचण दूर होत असे. याआधी देखील साधारण २००० सालात अशा योजना १०:९० या नावाने प्रचलित होत्या व तेव्हाही रिझव्‍‌र्ह बँकेने प्रकल्प पूर्ण होण्याआधी कर्जाची अग्रीम रक्कम देण्यास बँकांवर बंदी घातली होती. यामुळे विकासकांना बँकाव्यतिरिक्त अन्य स्रोतांचा शोध घ्यावा लागेल. तथापि बांधकाम प्रकल्पांची श्रेणी निश्चित करणाऱ्या क्रिसिलच्या एका अहवालानुसार मुंबई, राजधानी दिल्ली परिसरात या रीतीने विकल्या गेलेल्या घरांची संख्या १५-२०% पेक्षा जास्त नव्हती.  
परिणाम काय?
परंतु एचडीएफसीसारख्या अग्रेसर गृहवित्त पुरवठादार संस्थेने रिझव्‍‌र्ह बँकेच्या परिपत्रकावर समाधान व्यक्त केले. कारण एकदा रक्कम विकासकाच्या हाती पडल्यावर त्यावर ना कर्जदाराचे नियंत्रण असते ना वित्त पुरवठादाराचे. एखादा विकासक आपला एखादा प्रकल्पाचे मार्केटिंग करून भूमिपूजन होण्याआधी काही सदनिका विकत असे. २०% रक्कम भरून सदनिका खरेदीचा करार करत असे व ८०% रक्कम बँक देत असे. ‘‘एचडीएफसीकडे असे प्रस्ताव येत असत. परंतु आम्ही कधीच अशा योजनांना थारा दिला नाही. आमचे ग्राहक त्यामुळे सोडून गेले. रिझव्‍‌र्ह बँकेने भोळ्या ग्राहकांच्या हिताचेच रक्षण केले आहे,’’ असे मत एचडीएफसीचे व्यवस्थापकीय संचालक केकी मिस्त्री यांनी या परिपत्रकावर आपली प्रतिक्रिया देताना व्यक्त केले. तर मंत्री रिआलिटीच्या सुनील मंत्री यांच्या मते, ‘रिझव्‍‌र्ह बँकेच्या फर्मानात नवीन असे काही नाही.’
धोके काय?      
अशा योजनांबाबत या आधी खुद्द काही विकासकांनी धोक्याचा कंदील दाखविला आहे. कारण कर्ज ग्राहकाच्या नावावर असे आणि विकासकाने हप्ते थकविले तर ग्राहक अडचणीत येत असे. तर बँकांनीसुद्धा कर्ज मंजूर झाल्यावरही त्याचे एकरकमी वाटप करण्यास राजी नव्हत्या.     

बिल्डर म्हणे..
* साधारण घराच्या किमतीच्या १५% रक्कम मिळाल्यानंतर विकासक व ग्राहक यांच्यात करार होतो. साधारण घराच्या किमतीच्या ८०% रक्कम कर्जाऊ मिळते. कर्जाऊ रक्कम विकासकाला कशी द्यायची याचे विवरण करारात असते व ते बांधकामाच्या प्रगतीवर अवलंबून असते. पहिल्यांदा खरेदीदाराकडून २०% रक्कम मिळाल्यानंतरच बँका कर्जाचे वाटप करतात. ते वाटपसुद्धा बांधकामाच्या प्रगतीप्रमाणेच होते. तेव्हा यात नवीन असे काही नाही. येथेही काही विकासकांनी २०% घराची किंमत ग्राहकांनी दिल्यावरच बँकांकडून अर्थसाहाय्य घेतले होते. परंतु ही संख्याही फार मोठी नाही. उदाहरण द्यायचे तर मुंबईत विरार किंवा कल्याण पुढील प्रकल्पाच्या जाहिरातीत याचा उल्लेख होता. या घरांची संख्या मोठी दिसत असली तरी प्रत्येक घराची किंमत कमी होती. त्यामुळे विक्री मोठय़ा प्रमाणात घसरेल असे वाटत नाही.  सगळ्यांच्याच विक्रीवर परिणाम होणार नाही. परंतु ‘परवडणारी घरे’ बांधायला विकासक पुढे येणार नाहीत, हेही खरे. १५-२०% घरे प्रारंभिक टप्प्यात विकली जात नसतील तर प्रकल्प फायद्यात येत नाही. मग कोण कशाला अशा घरांचा प्रकल्प सुरू करेल?  
* ज्योती भावे
(श्रेयस शेल्टर्स या विकासक संस्थेशी संबंधित असून गृहप्रकल्पांच्या विक्री क्षेत्रातील तज्ज्ञ आहेत.)

* काही गृहनिर्माण प्रकल्पांच्या समोर प्रश्नचिन्ह निश्चितच उभे राहणार आहे. अशा योजना ग्राहक व विकासक या दोहोंच्या फायद्याच्या होत्या. घराचा ताबा घेण्यापूर्वी ग्राहकाला कर्जाचे हप्ते द्यावे लागत नसत तर विकासकाला आपली रोखता वाढविता येत असे. अशा तऱ्हेने मंदीच्या काळातही गृहनिर्माण सुरू राहून एखाद्या प्रकल्पात साधारण २५-३५% फायदा मिळविता येत असे. विकासकाने हा फायदा टप्याटप्याने काढून घेत दुसऱ्या प्रकल्पात वापरला तर रिझव्‍‌र्ह बँक अथवा कोणाला काही हरकत असायला कारण नाही. अन्यथा आधीच कंबरडे मोडलेल्या या व्यवसायाला मोठे नुकसान सोसावे लागेल.
*  शैलेश पुराणिक
(ठाणे येथील पुराणिक बिल्डर्स या नामांकित विकासक संस्थेचे संचालक)