भांडवली संपत्ती विकल्यानंतर करांचा प्रश्न कसा सोडवाल?

‘कलम ५४’ तरतुदी

माणूस काही कारणाने एका गावातून दुसऱ्या गावात वा शहरात स्थलांतरित होतो तेव्हा एक घर विकून दुसरे घर खरेदी करतो. त्याच शहरात राहते घर विकून दुसरे मोठे घर खरेदी करणारेही बरेच आहेत. अशा व्यवहारांचा उद्देश हा घरविक्री करून नफा मिळवणे असा नसतो. याचसाठी विनाकारण भांडवली नफ्यावर कर भरावा लागू नये म्हणून कलम ५४ करदात्यांना दिलासा देते. या कलमानुसार मिळणारी वजावट ही वैयक्तिक करदात्यांना आणि हिंदू अविभक्त कुटुंबांनाच मिळू शकते. एखादे घर खरेदी केल्याच्या तारखेपासून तीन वर्षांनंतर विकले तर त्यावर होणारा भांडवली नफा हा दीर्घ मुदतीचा असतो. अशा नफ्यासाठी ही तरतूद आहे. लघु मुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी कलम ५४ नुसार वजावट मिळत नाही. या कलमांतर्गत मिळणाऱ्या वजावटीच्या तरतुदी खालीलप्रमाणे:

नवीन घरात गुंतवणूक कधी करावी : करदात्याने घरविक्री केल्याच्या एक वर्षांपूर्वी किंवा दोन वर्षांनंतर नवीन घर विकत घेतले किंवा तीन वर्षांत बांधून घेतले असले तर या कलमानुसार भांडवली नफ्यातून वजावट मिळते.

उदाहरणार्थ : एका करदात्याने मार्च २०१० मध्ये १० लाख रुपयांना घर विकत घेतले होते आणि ते १५ नोव्हेंबर २०१६ रोजी विकले. या व्यवहारात त्याला ३ लाख रुपयांचा भांडवली नफा झाला. त्याने नवीन घर १६ नोव्हेंबर २०१५ रोजी किंवा त्यानंतर म्हणजेच घरविक्रीच्या एक वर्षांपूर्वी किंवा घरविक्रीच्या दोन वर्षांनंतर म्हणजेच १४ नोव्हेंबर २०१८ पर्यंत (बांधून घेतले असेल तर १४ नोव्हेंबर २०१९ पर्यंत) घेतले तर नवीन घरातील गुंतवणूक या कलमानुसार मिळणाऱ्या वजावटीस पात्र होते.

नवीन घरात गुंतवणूक किती करावी : नवीन घरातील गुंतवणूक ही दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यापेक्षा जास्त असेल तर संपूर्ण भांडवली नफा करमुक्त असतो आणि जर नवीन घरातील गुंतवणूक ही दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यापेक्षा कमी असेल तर या दोन्ही रकमांतील फरकाएवढी रक्कम करपात्र असते.

उदाहरणार्थ : एका करदात्याने मार्च २०१० मध्ये १० लाख रुपयांना घर विकत घेतले होते आणि ते १५ नोव्हेंबर २०१६ रोजी १३ लाखांना विकले. म्हणजे त्यावर ३ लाख रुपयांचा भांडवली नफा झाला. त्याने नवीन घरात वरील मुदतीत ४ लाख रुपये (म्हणजेच भांडवली नफ्यापेक्षा जास्त) गुंतवणूक केल्यास संपूर्ण भांडवली नफा करमुक्त असेल आणि जर त्याने नवीन घरात २ लाख रुपये (म्हणजेच भांडवली नफ्यापेक्षा कमी) गुंतवणूक केल्यास १ लाख रुपये म्हणजेच, भांडवली नफा (३ लाख रुपये) आणि नवीन घरातील गुंतवणूक (२ लाख रुपये) यामधील फरकाएवढी रक्कम करपात्र असेल.

नवीन घरात गुंतवणूक कशी करावी : नवीन घर घेण्यासाठी घरविक्रीच्या तारखेपासून २ वर्षे किंवा बांधले तर तीन वर्षांची मुदत आहे. ज्या वर्षी घरविक्री केली आहे त्या वर्षीचे विवरणपत्र भरण्याच्या मुदतीपूर्वी, भांडवली नफ्याची रक्कम नवीन घर घेण्यासाठी किंवा बांधण्यासाठी वापरली नसेल तर, ही रक्कम विवरणपत्र दाखल करण्याच्या मुदतीपूर्वी ‘कॅपिटल गेन खाते योजना, १९८८’नुसार बँकेत खाते उघडून त्यामध्ये जमा करावी लागते. या योजनेंतर्गत मुदत किंवा बचत खात्याच्या स्वरूपात खाते उघडता येते. या खात्यातील रक्कम फक्त नवीन घराच्या खरेदीसाठी किंवा बांधण्यासाठी वापरता येते.

उदाहरणार्थ : एका करदात्याने मार्च २०१० मध्ये १० लाख रुपयांना घर विकत घेतले होते आणि ते १५ नोव्हेंबर २०१६ रोजी विकले आणि त्यावर ३ लाख रुपयांचा भांडवली नफा झाला. त्याने नवीन घरासाठी १ लाख रुपये १५ मे २०१७ रोजी बिल्डरला दिले आणि बाकी रक्कम एक वर्षांनंतर द्यावयाची आहे. म्हणजेच या वर्षीचे विवरणपत्र भरण्याच्या मुदतीपूर्वी (३१ जुलै २०१७ पूर्वी) न वापरलेली रक्कम, २ लाख रुपये रक्कम कॅपिटल गेन खाते योजना, १९८८ नुसार बँकेत खाते उघडून त्यामध्ये ३१ जुलै २०१७ पूर्वी जमा करावी लागेल आणि बाकीची रक्कम बिल्डरला मागणी येईल त्याप्रमाणे या खात्यातून द्यावी लागेल.

कॅपिटल गेन खाते योजना, १९८८ खात्यातील पैसे नवीन घरासाठी न वापरल्यास : या स्कीमच्या अंतर्गत उघडलेल्या खात्यातून नवीन घरासाठी भांडवली नफ्याएवढी गुंतवणूक वर दर्शविलेल्या मुदतीत न झाल्यास, घर विक्रीच्या तीन वर्षांनंतर ती रक्कम ‘भांडवली नफा’ म्हणून गणली जाईल आणि त्यावर कर भरावा लागेल. प्राप्तिकर अधिकाऱ्याने प्रमाणित केलेला फॉर्म १३ बँकेला सादर केल्यास या खात्यातून रक्कम काढता येते.

उदाहरणार्थ : एका करदात्याने मे २०१० मध्ये १० लाख रुपयांना घर विकत घेतले होते आणि ते १५ नोव्हेंबर २०१६ रोजी विकले आणि त्यावर ३ लाख रुपयांचा भांडवली नफा झाला. त्याने ३ लाख रुपये कॅपिटल गेन खाते योजना, १९८८ नुसार बँकेत खाते उघडून त्यामध्ये ३१ जुलै २०१७ पूर्वी जमा केले. करदाता १४ नोव्हेंबर २०१९ पर्यंत घर बांधू शकला नाही तर आर्थिक वर्ष २०१९-२० (कर निर्धारण वर्ष २०२०-२१) या वर्षांत ३ लाख रुपये भांडवली नफा म्हणून उत्पन्नांत गणले जातील आणि त्यावर २०% कर भरावा लागेल.

नवीन घर हे तीन वर्षे विकता येत नाही : या कलमातील अटीनुसार नवीन घर हे तीन वर्षांत विकता येत नाही. नवीन घर तीन वर्षांत विकल्यास या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा हा लघु मुदतीचा असतो आणि भांडवली नफ्यासाठी नवीन घराच्या खरेदी किमतीतून पूर्वी घेतलेली वजावट कमी करावी लागते.

उदाहरणार्थ : एका करदात्याने मे २०१० मध्ये १० लाख रुपयांना घर विकत घेतले होते आणि ते १५ नोव्हेंबर २०१४ रोजी विकले आणि त्यावर ३ लाख रुपयांचा भांडवली नफा झाला. त्याने नवीन घरात गुंतवणूक १५ डिसेंबर २०१६ मध्ये ४ लाख रुपये इतकी केली. त्यामुळे कलम ५४ नुसार भांडवली नफा हा आर्थिक वर्ष २०१४-१५ मध्ये करमुक्त झाला. हे घर १५ जानेवारी २०१७ रोजी (आर्थिक वर्ष २०१६-१७) ७ लाख रुपयांना विकले. या घराच्या विक्रीवर झालेल्या लघु मुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी खरेदी मूल्य हे शून्य समजले जाईल आणि आणि संपूर्ण ७ लाख रुपये (विक्रीसाठी झालेला खर्च वजा करता येतो) लघु मुदतीचा नफा म्हणून गणला जाईल आणि त्यावर आर्थिक वर्ष २०१६-१७ मध्ये कर भरावा लागेल.

कलम ५४ एफ : तरतुदी

एक घर विकून दुसऱ्या घरात गुंतवणूक केल्यास कलम ५४ नुसार वजावट मिळते आणि घराव्यतिरिक्त इतर दीर्घ मुदतीची भांडवली संपत्तीची विक्री (मूळ संपत्ती) केल्यास त्यावर झालेला दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी ५४ एफ या कलमानुसार नवीन घरात गुंतवणूक केल्यास वजावट मिळू शकते. ही वजावटदेखील वैयक्तिक किंवा हिंदू अविभाज्य कुटुंबाला मिळते. या कलमांतर्गत मिळणाऱ्या वजावटीच्या तरतुदी खालीलप्रमाणे :

नवीन घरात गुंतवणूक कधी करावी : करदात्याने मूळ संपत्तीची विक्री केल्याच्या एक वर्षांपूर्वी किंवा दोन वर्षांनंतर नवीन घर विकत घेतले किंवा तीन वर्षांत बांधले असले तर या कलमानुसार भांडवली नफ्यातून वजावट मिळते.

नवीन घरात गुंतवणूक किती करावी : नवीन घरातील गुंतवणूक ही मूळ संपत्तीच्या विक्री किमतीपेक्षा (विक्री खर्च वजा जाता) जास्त असेल तर संपूर्ण भ्ोांडवली नफा करमुक्त असतो आणि जर नवीन घरातील गुंतवणूक ही मूळ संपत्तीच्या विक्री किमतीपेक्षा (विक्री खर्च वजा जाता) कमी असेल तर विक्री किंमत आणि गुंतवणूक या दोन्ही रकमांच्या प्रमाणाएवढी रक्कम करमुक्त असते. थोडक्यात कलम ५४ नुसार फक्त दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्याएवढी रक्कम गुंतवावी लागते आणि कलम ५४ एफनुसार संपूर्ण विक्री किंमत गुंतवावी लागते.

कॅपिटल गेन खाते योजना, १९८८ आणि नवीन घर तीन वर्षांत विक्री केल्यास लागणाऱ्या तरतुदी कलम ५४ प्रमाणेच आहेत. ५४ एफ कलमानुसार काही अतिरिक्त अटींची पूर्तता करावी लागते.

 कलम ५४ : अतिरिक्त अटी..

• करदात्याकडे एकापेक्षा जास्त घरे नवीन घर सोडून) असू नयेत.
• करदात्याने मूळ भांडवली संपत्ती विक्रीच्या दोन वर्षे अजून एक घर खरेदी करू नये किंवा तीन वर्षांत अजून एक घर बांधू नये. असे केल्यास वजावट घेतलेली रक्कम त्या वर्षी करपात्र होते.

कलम ५४ ईसी :  तरतुदी

या कलमानुसार कोणत्याही दीर्घ मुदतीची भांडवली संपत्तीची विक्री केल्यास झालेला नफा भांडवली नफ्याएवढी रक्कम रोख्यात गुंतविली तर तेवढी वजावट भांडवली नफ्यातून घेता येते. या रकमेसाठी कमाल मर्यादा ५० लाख रुपये इतकी आहे. ही गुंतवणूक भांडवली संपत्तीच्या विक्री तारखेपासून ६ महिन्यांत करावी लागते. ही गुंतवणूक ३ वर्षांसाठी आहे. जर करदात्याने ३ वर्षांच्या आत हे रोखे विकून रोकड मिळविली तर त्या वर्षी ती रक्कम दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा म्हणून गणला जाईल आणि त्यावर कर भरावा लागेल.

या रोख्यांवर कर्ज जरी घेतले तरी ती रक्कम दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा म्हणून गणली जाईल. रुरल इलेक्ट्रिफिकेशन कॉर्पोरेशन आणि राष्ट्रीय महामार्ग प्राधिकरणाचे रोखे उपलब्ध आहेत. यावर १ डिसेंबर २०१६ पासून व्याजदर सहा टक्क्यांवरून ५.२५ टक्के इतका करण्यात आला आहे.

खालील गोष्टींचा समावेश भांडवली संपत्तीत होत नाही :

घरात वैयक्तिक कारणासाठी वापरल्या जाणाऱ्या वस्तू, ज्यामध्ये दागिने, पुरातन शिल्पे, चित्रे, वगरे. घरातील फíनचर, भांडी, कपडे, टीव्ही, फ्रीज वगरे विकल्यास होणारा भांडवली नफा हा करपात्र नसतो. जर का दागिने किंवा चित्रे, शिल्पे वगरे विकले तर त्यावर होणारा नफा हा करपात्र असतो. सोन्या-चांदीची भांडी, सोने, हिरे लावलेली घडय़ाळे, कपडे यांच्या विक्रीतून होणारा भांडवली नफा करपात्र असतो.

• शेत जमीन, शहराबाहेर असलेली (शहराची व्याख्या प्राप्तिकर कायद्यात दिलेली आहे.)
• व्यापारी-व्यावसायिकांकडे विक्रीसाठी असलेला माल
• १९७७ आणि १९९९ मध्ये जारी केलेले सुवर्ण रोखे

‘कलम ५४’नुसार लाभासंबंधाने महत्त्वाच्या अटी..

• घरासाठी फक्त भूखंड घेतल्यास या कलमानुसार वजावट मिळत नाही, परंतु त्यावर मुदतीत घर बांधल्यास वजावट मिळते.
• घराव्यतिरिक्त (सोने वगैरे) दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी कलम ५४ नुसार वजावट मिळत नाही. अशी वजावट कलम ५४ एफनुसार अटींची पूर्तता केल्यास मिळू शकते.
• दुकानात गुंतवणूक केल्यास कलम ५४ नुसार वजावट मिळत नाही.
• मागील वर्षांपासून फक्त एकाच घरामध्ये गुंतवणूक करता येते. एकापेक्षा जास्त घरातील गुंतवणूक ग्राह्य़ धरली जात नाही.
• नवीन घर हे भारतातच असावे.