‘हाऊस प्रॉपर्टी’चे उत्पन्न आणि प्राप्तिकर सवलती

प्राप्तिकर कायद्यानुसार विविध प्रकारच्या उत्पन्नांवर प्राप्तिकर आकारला जातो. त्यापैकी एक उत्पन्न म्हणजे ‘हाऊस प्रॉपर्टी’पासून मिळणारे उत्पन्न!
हाऊस प्रॉपर्टीमधून मिळणारे उत्पन्न हे त्या मालमत्तेची जी ‘वार्षिक किंमत’ आहे त्या आधारले ठरविले जाते. प्राप्तिकर कायद्याच्या कलम २३ (१) (ए) नुसार कोणत्याही हाऊस प्रॉपर्टीची ‘वार्षिक किंमत’ ही ती मालमत्ता जर भाडेतत्त्वावर दिली गेली तर त्या मालमत्तेला जी किंमत (व्हॅल्यू) प्राप्त होईल ती धरली जाते. ही किंमत ठरविताना यथायोग्य भाडय़ाच्या दराचा (Reasonable Rent) निकष लावला जातो. यथायोग्य अर्थात वाजवी भाडे दर ठरविताना ती मालमत्ता ज्या ठिकाणी प्रस्थापित आहे ते स्थळ किंवा परिसर, स्थानिक पालिकेने ठरविलेली रेटिएबल व्हॅल्यू, त्या मालमत्तेच्या आसपास असणाऱ्या मालमत्तांना जे भाडे मिळते त्याचा दर वगैरे निकष लावले जातात. नेमके सांगायचे तर यथायोग्य भाडे खालील तीन निकषांवर ठरविले जाते.
१. म्युनिसिपल व्हॅल्यू : ही व्हॅल्यू म्हणजे म्युनिसिपल टॅक्स आकारण्यासाठी जी रेटिएबल व्हॅल्यू ठरविली जाते ती!
२. फेअर रेंटल व्हॅल्यू : म्हणजे एखाद्या मालमत्तेला तिच्या आसपास असलेल्या मालमत्तांना जेवढे भाडे मिळेल त्यावर आधारीत असलेली व्हॅल्यू- मूल्य होय!
३. प्रमाणित भाडे (Standard Rent): म्हणजे रेंट कंट्रोल अ‍ॅक्टनुसार एखादा मालक त्याच्या ग्राहकाकडून जास्तीत जास्त जेवढे भाडे घेऊ शकतो ते भाडे! ‘शीला कौशिक विरूद्ध सीआयटी (१९८१) तसेच ‘आमोलक राम खोसला विरूद्ध सीआयटी (१९८१)’ या सर्वोच्च न्यायालयातील दोन प्रकरणांनुसार लँडलॉर्ड (घर मालक) त्याच्या ग्राहकाकडून स्टँडर्ड रेंटपेक्षा जास्त भाडे घेऊ शकत नाही. ज्या मालमत्तांना रेंट कंट्रोल अ‍ॅक्ट लागू होतो अशा सर्व मालमत्तांना हा नियम लागू होतो.
यथायोग्य भाडय़ाची रक्कम म्युनिसिपल व्हॅल्यू किंवा फेअर रेंटल व्हॅल्यू या दोन्हींमध्ये जी जास्त आहे ती, परंतु प्रमाणित भाडय़ाच्या रकमेपर्यंतच असू शकते.
एक उदाहरण घेऊ. एका हाऊस प्रॉपर्टीच्या विविध किमती खालीलप्रमाणे आहेत.
१. म्युनिसिपल व्हॅल्यू : रु. १३५०००
२. फेअर रेंटल व्हॅल्यू : रु. १२५०००
३. प्रमाणित भाडे : रु. ११४०००
वरील माहितीच्या आधारे यथायोग्य भाडय़ाची किमत रु. ११४००० ही धरली जाईल.
ही प्राथमिक परंतु महत्त्वाची माहिती घेतल्यानंतर प्राप्तिकर कायद्यानुसार भाडय़ाने दिलेल्या (Let Out)) हाऊस प्रॉपर्टीची आणि स्वत: मालमक राहात असलेल्या (Self Occupied)ि प्रॉपर्टीची वार्षिक किंमत कशी आकारतात? त्यावर वजावटी कोणत्या मिळतात? याची माहिती घेऊ या.
येथे तुमच्या मनात प्रश्न निर्माण झाला असेल.. भाडय़ाने दिलेल्या हाऊस प्रॉपर्टीची वार्षिक किंमत ठीक आहे, पण स्वत: घरमालक राहात असेल तर वार्षिक किमतीचा प्रश्न येतोच कुठे? ती किंमत कशी काढायची? थोडे थांबा. आधी भाडय़ाच्या हाऊस प्रॉपर्टीविषयी प्राप्तिकरविषयक तरतुदी जाणून घेऊ या.
प्राप्तिकर कायद्याच्या कलम २३ (१) (बी) नुसार भाडय़ाने दिलेल्या हाऊस प्रॉपर्टीची वार्षिक किंमत म्हणजे यथायोग्य भाडे किंवा प्रत्यक्षात मिळालेल्या भाडय़ाची रक्कम यापैकी जी जास्त असेल ती रक्कम! ही झाली त्या हाऊस प्रॉपर्टीची ‘सकल वार्षिक किंमत.’ यामधून खालील कर वजा होतात. हे कर कलम २३ (१)च्या पहिल्या तरतुदीनुसार वजा होतात.
१. म्युनिसिपल टॅक्स
२. वॉटर आणि सीवेज टॅक्स
३. फायर टॅक्स
४. एज्युकेशन सेस (उपकर)
वरील कर वजा करून उरते ती ‘नक्त वार्षिक किंमत’. या नक्त किमतीमधून कलम २४ नुसार खालील दोन प्रकारच्या वजावटी होतात.
१. प्रमाणित वजावट (Standard Deduction)
नक्त वार्षिक किमतीच्या ३०% एवढी प्रमाणित वजावट वजा होते.
२. कर्जावरील व्याज : एखादी हाऊस प्रॉपर्टी घेण्यासाठी, बांधण्यासाठी, तिच्या दुरूस्तीसाठी, नूतनीकरणासाठी किंवा पुनर्बाधणीसाठी जर कर्ज घेतले असेल तर त्या कर्जावरील व्याजाच्या रकमेची वजावट मिळते. सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे या व्याजावर कोणतीही कमाल मर्यादा नाही.
वरील दोन वजावटी वजा केल्यानंतर जे उत्पन्न राहते ते भाडय़ाने दिलेल्या हाऊस प्रॉपर्टीचे करपात्र उत्पन्न! हे झाले भाडय़ाने दिलेल्या हाऊस प्रॉपर्टीचे, पण जर एखादा करदाता घरमालक आहे आणि तो स्वत: त्या घरात राहतो आहे, तर अशा स्व-वापराच्या हाऊस प्रॉपर्टीची वार्षिक किंमत किती असते? आणि त्याने जर का हे घर घेण्यास कर्ज घेतले असेल तर करपात्र उत्पन्न किती असते? त्यानुसार प्राप्तिकर कसा वाचतो? ते पुढच्या लेखात नक्की वाचा.

‘हाऊस प्रॉपर्टी’ म्हणजे नेमकं काय?
प्राप्तिकर कायद्याच्या कलम २२ नुसार हाऊस प्रॉपर्टी म्हणजे कोणतीही इमारत अथवा त्या इमारतीशी संलग्न असलेला रस्ता किंवा जमिनीचा तुकडा ज्याचा करदाता मालक आहे. संलग्न रस्ता किंवा जमीन ही कोर्टयार्ड किंवा कम्पाऊंडच्या स्वरूपात असू शकते. या व्यतिरिक्त ‘हाऊस प्रॉपर्टी’च्या संज्ञेमध्ये फ्लॅट, शॉप्स, ऑफिस स्पेस, फॅक्टरी शेड्स, शेतजमीन आणि फार्म हाऊस यांचा देखील समावेश होतो.