विद्यमान आर्थिक वर्षात २३ जुलै रोजी मांडलेल्या दुसऱ्या अर्थसंकल्पात भांडवली नफ्याच्या तरतुदीत मोठे बदल करण्यात आले. २३ जुलै, २०२४ पूर्वी जी भांडवली संपत्ती ३६ महिन्यांपेक्षा जास्त काळासाठी धारण केली असेल, ती संपत्ती दीर्घ मुदतीची होती. तर २३ जुलै, २०२४ नंतर ही ३६ महिन्यांची मुदत बदलून २४ महिने करण्यात आली. याला अपवाद शेअर बाजारात सूचिबद्ध नसलेल्या कंपन्यांसाठी आणि स्थावर मालमत्तेसाठी दीर्घ मुदतीचा धारणकाळ २०१८ पासूनच २४ महिन्यांचा करण्यात आला होता. तसेच शेअर बाजारात सूचिबद्ध असलेल्या कंपनी आणि म्युच्युअल फंडातील युनिटसाठी दीर्घ मुदतीसाठीचा कालावधी हा १२ महिन्यांचा आहे.
या लेखात घराच्या विक्रीवरील गणण्यात येणारा भांडवली नफा आणि त्यावरील कर आकारणीबद्दल तरतुदी काय आहेत हे जाणून घेऊ. घर विक्री करताना ही संपत्ती अल्प मुदतीची आहे की दीर्घ मुदतीची हे समजून घेतले पाहिजे.
हेही वाचा >>>बाजार रंग: पडझड आहे, भूकंप नाही…
अल्प मुदतीचा भांडवली नफा :
घर खरेदी केल्यापासून २४ महिन्यांपूर्वी विकल्यास ही संपत्ती अल्प मुदतीची होते आणि याच्या विक्रीवर झालेला भांडवली नफा किंवा तोटा अल्प मुदतीचा असतो. अशा अल्प मुदतीच्या भांडवली नफ्यावर करदात्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्यानुसार कर भरावा लागतो. या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी गुंतवणुकीचे पर्याय उपलब्ध नाहीत. अल्प मुदतीचा भांडवली तोटा हा इतर अल्प किंवा दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यातून वजा करता येतो. तो वजा होत नसेल तर तो पुढील ८ वर्षांसाठी ‘कॅरी-फॉरवर्ड’ करता येतो.
दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा :
घर खरेदी केल्यापासून २४ महिन्यांनंतर विकल्यास ही संपत्ती दीर्घ मुदतीची होते. याच्या विक्रीवर झालेला भांडवली नफा किंवा तोटा दीर्घ मुदतीचा असतो. हा नफा गणताना करदात्याने ही संपत्ती कधी खरेदी केली हे विचारात घ्यावे लागते. घर १ एप्रिल, २००१ पूर्वी खरेदी केल्यास १ एप्रिल, २००१ चे बाजारमूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य (यापैकी जे कमी आहे ते) खरेदी किंमत समजून त्यावर ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेता येतो. घर १ एप्रिल, २००१ नंतर खरेदी केल्यास प्रत्यक्ष खरेदी मूल्यावर ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेतल्यानंतर गणलेला भांडवली नफा हा करपात्र असतो. २३ जुलै, २०२४ पूर्वी घराची विक्री केल्यास अशाप्रमाणे भांडवली नफा गणला जातो आणि त्यावर २० टक्के (अधिक ४ टक्के आरोग्य आणि शैक्षणिक कर) कर भरावा लागतो. घराची विक्री २३ जुलै, २०२४ नंतर केल्यास करदात्याला कर भरण्यासाठी दोन पर्याय उपलब्ध आहेत. एक म्हणजे वरीलप्रमाणे ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेऊन भांडवली नफा गणणे आणि त्यावर २० टक्के (अधिक ४ टक्के आरोग्य आणि शैक्षणिक कर) कर भरणे आणि दुसरा ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा न घेता भांडवली नफ्यावर १२.५ टक्के दराने कर भरणे. या दोन पर्यायांपैकी जो पर्याय करदात्याला फायदेशीर असेल, त्याची निवड तो करू शकतो. हे दोन पर्याय फक्त वैयक्तिक आणि हिंदू अविभक्त कुटुंब (एचयूएफ) यांनाच उपलब्ध आहेत. भांडवली नफा गणताना विक्री मूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसारचे मूल्य, जे जास्त आहे ते विचारात घेऊन गणावा. यामधील फरक करार मूल्याच्या १० टक्क्यांपेक्षा कमी असेल तर विचारात घेतला जात नाही.
हेही वाचा >>>संपत्ती निर्मितीची दशकपूर्ती : मोतीलाल ओसवाल मिडकॅप फंड
प्रश्न : मी एक घर माझ्या आणि माझ्या पत्नीच्या संयुक्त नावाने खरेदी करत आहे. त्या घराचे खरेदी मूल्य ८० लाख रुपये आहे. यामध्ये माझा हिस्सा ५० टक्के म्हणजेच ४० लाख रुपये आहे आणि माझ्या पत्नीचा ५० टक्के म्हणजे ४० लाख रुपये आहे. घर खरेदीवर उद्गम करासाठी मर्यादा ५० लाख रुपये आहे. माझ्या हिश्श्याचे खरेदी मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा कमी असल्यामुळे मला उद्गम कर कापून भरावा लागेल का?- प्रसाद शिंदे
उत्तर : प्राप्तिकर कायद्यानुसार, निवासी भारतीयाकडून खरेदी करण्यात आलेल्या स्थावर मालमत्तेचे मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त (करार मूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य यापैकी कोणतेही एक) असल्यास त्यावर १ टक्के दराने उद्गम कर कापणे बंधनकारक आहे. संयुक्त नावाने घर खरेदी केल्यास प्रत्येक खरेदीदाराचा हिस्सा ५० लाख रुपयांपेक्षा कमी असेल तर उद्गम कर कापावा का? याबद्दल दुमत आहे. प्रत्येक खरेदीदाराचा हिस्सा ५० लाख रुपयांपेक्षा कमी असल्यास उद्गम कर कापण्याची गरज नाही, असा निर्णय दिल्ली न्यायाधिकरणाने २०१८ मध्ये दिला होता. त्यानुसार आपल्याला उद्गम कर कापण्याची गरज नाही. ही अस्पष्टता या वर्षीच्या अर्थसंकल्पात दूर केली गेली. या सुधारणेनुसार एकापेक्षा जास्त खरेदी किंवा विक्री करणारे असतील तर घराचे एकूण मूल्य विचारात घ्यावे लागेल. आपल्या बाबतीत एकूण मूल्य ८० लाख रुपये (५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त) असल्यामुळे उद्गम कर कापावा लागेल. ही तरतूद १ ऑक्टोबर, २०२४ पासून अस्तित्वात आली.
प्रश्न : मी एक घर खरेदी केले असून, त्याचे करारानुसार खरेदी मूल्य ७५ लाख रुपये आहे. मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य ८५ लाख रुपये आहे. मला उद्गम कर कोणत्या रकमेवर कापावा लागेल आणि मला काही कर भरावा लागेल का?- एक वाचक
उत्तर : उद्गम कर कापताना करार मूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य यापैकी जे जास्त आहे, त्यावर कापावा लागतो. आपल्या बाबतीत करार मूल्यापेक्षा, मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य जास्त असल्यामुळे, जे जास्त आहे ते म्हणजेच मुद्रांक शुल्कानुसार जे मूल्य आहे (८५ लाख रुपये) यावर उद्गम कर कापावा लागेल. याशिवाय ८५ लाख रुपयांचे घर आपण ७५ लाख रुपयांना खरेदी केले असल्यामुळे आपल्याला या फरकाची रक्कम, म्हणजेच १० लाख रुपये, इतर उत्पन्नात दाखवून त्यावर आपल्या उत्पन्नाच्या टप्प्यानुसार कर भरावा लागेल. हा फरक करार मूल्याच्या १० टक्क्यांपेक्षा कमी असल्यास विचारात घेतला जात नाही. परंतु आपल्याबाबतीत हा फरक खरेदी मूल्याच्या १० टक्क्यांपेक्षा जास्त असल्यामुळे हा फरक इतर उत्पन्नात दाखवून त्यावर कर भरावा लागेल.
प्रश्न : मला माझ्या वडिलांच्या मृत्यूनंतर एक घर माझ्या नावाने वर्ष २०२३ मध्ये मिळाले. हे घर माझ्या वडिलांनी २००३ मध्ये खरेदी केले होते. हे घर मी आता २०२४ मध्ये विकल्यास मला अल्प मुदतीचा भांडवली नफा होईल का दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा? यावर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावर मी कर वाचवू शकतो का?- शिवाजी देशमुख
उत्तर : आपल्याला वडिलांच्या मृत्यूनंतर २०२३ मध्ये मिळालेले घर आपण २०२४ मध्ये विकल्यास ही संपत्ती आपल्यासाठी दीर्घ मुदतीचीच असेल कारण हे घर आपल्या वडिलांनी २००३ साली खरेदी केले होते. अशा बाबतीत भांडवली नफ्यासाठी धारणकाळ ठरवताना, ते वडिलांनी कधी खरेदी केले हे विचारात घेतले जाते आणि भांडवली नफा गणताना वडिलांनी ते कोणत्या मूल्याला खरेदी केले ते विचारात घेतले जाते. आपल्याला होणारा भांडवली नफा हा दीर्घ मुदतीचा असेल आणि या नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी आपण दुसऱ्या घरात पैसे गुंतवू शकता किंवा ‘कॅपिटल गेन बॉण्ड’मध्ये (५० लाख रुपयांपर्यंत) पैसे गुंतवून कर वाचवू शकता.
प्रवीण देशपांडे
pravindeshpande1966@gmail.com
या लेखात घराच्या विक्रीवरील गणण्यात येणारा भांडवली नफा आणि त्यावरील कर आकारणीबद्दल तरतुदी काय आहेत हे जाणून घेऊ. घर विक्री करताना ही संपत्ती अल्प मुदतीची आहे की दीर्घ मुदतीची हे समजून घेतले पाहिजे.
हेही वाचा >>>बाजार रंग: पडझड आहे, भूकंप नाही…
अल्प मुदतीचा भांडवली नफा :
घर खरेदी केल्यापासून २४ महिन्यांपूर्वी विकल्यास ही संपत्ती अल्प मुदतीची होते आणि याच्या विक्रीवर झालेला भांडवली नफा किंवा तोटा अल्प मुदतीचा असतो. अशा अल्प मुदतीच्या भांडवली नफ्यावर करदात्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्यानुसार कर भरावा लागतो. या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी गुंतवणुकीचे पर्याय उपलब्ध नाहीत. अल्प मुदतीचा भांडवली तोटा हा इतर अल्प किंवा दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यातून वजा करता येतो. तो वजा होत नसेल तर तो पुढील ८ वर्षांसाठी ‘कॅरी-फॉरवर्ड’ करता येतो.
दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा :
घर खरेदी केल्यापासून २४ महिन्यांनंतर विकल्यास ही संपत्ती दीर्घ मुदतीची होते. याच्या विक्रीवर झालेला भांडवली नफा किंवा तोटा दीर्घ मुदतीचा असतो. हा नफा गणताना करदात्याने ही संपत्ती कधी खरेदी केली हे विचारात घ्यावे लागते. घर १ एप्रिल, २००१ पूर्वी खरेदी केल्यास १ एप्रिल, २००१ चे बाजारमूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य (यापैकी जे कमी आहे ते) खरेदी किंमत समजून त्यावर ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेता येतो. घर १ एप्रिल, २००१ नंतर खरेदी केल्यास प्रत्यक्ष खरेदी मूल्यावर ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेतल्यानंतर गणलेला भांडवली नफा हा करपात्र असतो. २३ जुलै, २०२४ पूर्वी घराची विक्री केल्यास अशाप्रमाणे भांडवली नफा गणला जातो आणि त्यावर २० टक्के (अधिक ४ टक्के आरोग्य आणि शैक्षणिक कर) कर भरावा लागतो. घराची विक्री २३ जुलै, २०२४ नंतर केल्यास करदात्याला कर भरण्यासाठी दोन पर्याय उपलब्ध आहेत. एक म्हणजे वरीलप्रमाणे ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा घेऊन भांडवली नफा गणणे आणि त्यावर २० टक्के (अधिक ४ टक्के आरोग्य आणि शैक्षणिक कर) कर भरणे आणि दुसरा ‘इंडेक्सेशन’चा फायदा न घेता भांडवली नफ्यावर १२.५ टक्के दराने कर भरणे. या दोन पर्यायांपैकी जो पर्याय करदात्याला फायदेशीर असेल, त्याची निवड तो करू शकतो. हे दोन पर्याय फक्त वैयक्तिक आणि हिंदू अविभक्त कुटुंब (एचयूएफ) यांनाच उपलब्ध आहेत. भांडवली नफा गणताना विक्री मूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसारचे मूल्य, जे जास्त आहे ते विचारात घेऊन गणावा. यामधील फरक करार मूल्याच्या १० टक्क्यांपेक्षा कमी असेल तर विचारात घेतला जात नाही.
हेही वाचा >>>संपत्ती निर्मितीची दशकपूर्ती : मोतीलाल ओसवाल मिडकॅप फंड
प्रश्न : मी एक घर माझ्या आणि माझ्या पत्नीच्या संयुक्त नावाने खरेदी करत आहे. त्या घराचे खरेदी मूल्य ८० लाख रुपये आहे. यामध्ये माझा हिस्सा ५० टक्के म्हणजेच ४० लाख रुपये आहे आणि माझ्या पत्नीचा ५० टक्के म्हणजे ४० लाख रुपये आहे. घर खरेदीवर उद्गम करासाठी मर्यादा ५० लाख रुपये आहे. माझ्या हिश्श्याचे खरेदी मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा कमी असल्यामुळे मला उद्गम कर कापून भरावा लागेल का?- प्रसाद शिंदे
उत्तर : प्राप्तिकर कायद्यानुसार, निवासी भारतीयाकडून खरेदी करण्यात आलेल्या स्थावर मालमत्तेचे मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त (करार मूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य यापैकी कोणतेही एक) असल्यास त्यावर १ टक्के दराने उद्गम कर कापणे बंधनकारक आहे. संयुक्त नावाने घर खरेदी केल्यास प्रत्येक खरेदीदाराचा हिस्सा ५० लाख रुपयांपेक्षा कमी असेल तर उद्गम कर कापावा का? याबद्दल दुमत आहे. प्रत्येक खरेदीदाराचा हिस्सा ५० लाख रुपयांपेक्षा कमी असल्यास उद्गम कर कापण्याची गरज नाही, असा निर्णय दिल्ली न्यायाधिकरणाने २०१८ मध्ये दिला होता. त्यानुसार आपल्याला उद्गम कर कापण्याची गरज नाही. ही अस्पष्टता या वर्षीच्या अर्थसंकल्पात दूर केली गेली. या सुधारणेनुसार एकापेक्षा जास्त खरेदी किंवा विक्री करणारे असतील तर घराचे एकूण मूल्य विचारात घ्यावे लागेल. आपल्या बाबतीत एकूण मूल्य ८० लाख रुपये (५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त) असल्यामुळे उद्गम कर कापावा लागेल. ही तरतूद १ ऑक्टोबर, २०२४ पासून अस्तित्वात आली.
प्रश्न : मी एक घर खरेदी केले असून, त्याचे करारानुसार खरेदी मूल्य ७५ लाख रुपये आहे. मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य ८५ लाख रुपये आहे. मला उद्गम कर कोणत्या रकमेवर कापावा लागेल आणि मला काही कर भरावा लागेल का?- एक वाचक
उत्तर : उद्गम कर कापताना करार मूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य यापैकी जे जास्त आहे, त्यावर कापावा लागतो. आपल्या बाबतीत करार मूल्यापेक्षा, मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य जास्त असल्यामुळे, जे जास्त आहे ते म्हणजेच मुद्रांक शुल्कानुसार जे मूल्य आहे (८५ लाख रुपये) यावर उद्गम कर कापावा लागेल. याशिवाय ८५ लाख रुपयांचे घर आपण ७५ लाख रुपयांना खरेदी केले असल्यामुळे आपल्याला या फरकाची रक्कम, म्हणजेच १० लाख रुपये, इतर उत्पन्नात दाखवून त्यावर आपल्या उत्पन्नाच्या टप्प्यानुसार कर भरावा लागेल. हा फरक करार मूल्याच्या १० टक्क्यांपेक्षा कमी असल्यास विचारात घेतला जात नाही. परंतु आपल्याबाबतीत हा फरक खरेदी मूल्याच्या १० टक्क्यांपेक्षा जास्त असल्यामुळे हा फरक इतर उत्पन्नात दाखवून त्यावर कर भरावा लागेल.
प्रश्न : मला माझ्या वडिलांच्या मृत्यूनंतर एक घर माझ्या नावाने वर्ष २०२३ मध्ये मिळाले. हे घर माझ्या वडिलांनी २००३ मध्ये खरेदी केले होते. हे घर मी आता २०२४ मध्ये विकल्यास मला अल्प मुदतीचा भांडवली नफा होईल का दीर्घ मुदतीचा भांडवली नफा? यावर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावर मी कर वाचवू शकतो का?- शिवाजी देशमुख
उत्तर : आपल्याला वडिलांच्या मृत्यूनंतर २०२३ मध्ये मिळालेले घर आपण २०२४ मध्ये विकल्यास ही संपत्ती आपल्यासाठी दीर्घ मुदतीचीच असेल कारण हे घर आपल्या वडिलांनी २००३ साली खरेदी केले होते. अशा बाबतीत भांडवली नफ्यासाठी धारणकाळ ठरवताना, ते वडिलांनी कधी खरेदी केले हे विचारात घेतले जाते आणि भांडवली नफा गणताना वडिलांनी ते कोणत्या मूल्याला खरेदी केले ते विचारात घेतले जाते. आपल्याला होणारा भांडवली नफा हा दीर्घ मुदतीचा असेल आणि या नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी आपण दुसऱ्या घरात पैसे गुंतवू शकता किंवा ‘कॅपिटल गेन बॉण्ड’मध्ये (५० लाख रुपयांपर्यंत) पैसे गुंतवून कर वाचवू शकता.
प्रवीण देशपांडे
pravindeshpande1966@gmail.com
