सामान्य नागरिकांना मिळणाऱ्या उत्पन्नावर उद्गम कर (टी.डी.एस.) कापणे हे सर्वश्रुत आहे. पगार, व्याज, घरभाडे यावर उद्गम कर कापण्याच्या तरतुदी पूर्वीपासून आहेत. यात वेळोवेळी उद्गम कराच्या दरात बदल केले गेले किंवा या तरतुदी लागू होणाऱ्या कमाल मर्यादा वेळोवेळी वाढविल्या किंवा कमी केल्या गेल्या. उद्योग-व्यवसाय करणाऱ्या आणि ठराविक रकमेपेक्षा जास्त उलाढाल असणाऱ्या वैयक्तिक करदात्यांना त्यांनी दिलेल्या देण्यांवर उद्गम कर कापण्याच्या तरतुदी प्राप्तिकर कायद्यात आहेत. परंतु सामान्य नागरिकांनी (जे उद्योग-व्यवसाय करत नाहीत) जे पगारदार आहेत, निवृत्त कर्मचारी आहेत अशांचा उद्गम कर कापून तो सरकारकडे जमा करण्याच्या तरतुदी प्राप्तिकर कायद्यात नव्हत्या. याची सुरुवात प्रथम २०१३ मध्ये प्राप्तिकर कायद्यात बदल करून करण्यात आली.
२०१३ च्या सुधारणेनुसार, स्थावर मालमत्तेच्या (म्हणजे घर, जमीन, इमारत, वगैरे) विक्रीवर उद्गम कराच्या तरतुदी लागू करण्यात आल्या. १ जून, २०१३ पासून प्राप्तिकर कायद्यामध्ये कलम १९४ आयए हे कलम जोडून स्थावर मालमत्ता खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीवर उद्गम कर कापून तो सरकारकडे जमा करण्याची जबाबदारी टाकण्यात आली. स्थावर मालमत्ता खरेदी करणारी व्यक्ती कोणीही असली तरी त्याला उद्गम कर कापणे बंधनकारक आहे. तो किती करावा? याला काही मर्यादा आहेत का? तो कसा भरावा? वगैरेची माहिती या लेखातून घेऊ.
आणखी वाचा: प्राप्तिकराचा परतावा…, ‘रिफंड’ कसा मिळतो?
कोणत्या संपत्तीसाठी?
कोणतीही व्यक्ती, कोणत्याही स्थावर मालमत्तेच्या (शेतीच्या जमिनीव्यतिरिक्त) खरेदीसाठी निवासी भारतीयाला (विक्रेत्याला) कोणतीही रक्कम दिल्यास त्यावर उद्गम कर कापणे बंधनकारक आहे. जेथे स्थावर मालमत्तेचे करार मूल्य आणि अशा मालमत्तेचे मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य, दोन्ही, पन्नास लाख रुपयांपेक्षा कमी आहे अशांना या तरतुदी लागू होणार नाहीत. म्हणजेच स्थावर मालमत्तेचे करारमूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसारचे बाजार मूल्य यापैकी एक मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर उद्गम कराच्या तरतुदी लागू होतील. उदा. स्थावर मालमत्तेचे करार मूल्य ४९ लाख रुपये आहे आणि मुद्रांक शुल्कानुसारचे बाजार मूल्य ५२ लाख रुपये आहे, अशा वेळी दोन्हीपैकी एक मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असल्यामुळे संपूर्ण ५२ लाख रुपयांवर उद्गम कर कापावा लागेल.
आणखी वाचा: Money Mantra: पॅन आधारशी लिंक केलं नाही तर काय होतं?
ही तरतूद शेत जमिनीसाठी लागू नाही. प्राप्तिकर कायद्यानुसार खालील जमीन शेत जमीन म्हणून समजली जाणार नाही :
१०,००० पेक्षा जास्त लोकसंख्या असलेल्या नगरपालिका किंवा कॅन्टोन्मेंट बोर्डाच्या कार्यक्षेत्रात वसलेली आहे, किंवा
जमीन खालील क्षेत्रात असेल तर :
१०,००० पेक्षा जास्त आणि १ लाख पेक्षा कमी लोकसंख्या असलेल्या नगरपालिका किंवा कॅन्टोन्मेंट बोर्डाच्या कार्यक्षेत्रापासून २ किलोमीटर अंतरावर आहे.
१ लाख पेक्षा जास्त आणि १० लाख पेक्षा कमी लोकसंख्या असलेल्या नगरपालिका किंवा कॅन्टोन्मेंट बोर्डाच्या कार्यक्षेत्रापासून ६ किलोमीटर अंतरावर आहे.
१० लाख पेक्षा जास्त लोकसंख्या असलेल्या नगरपालिका किंवा कॅन्टोन्मेंट बोर्डाच्या कार्यक्षेत्रापासून ८ किलोमीटर अंतरावर आहे.
उद्गम कर किती आणि कधी कापावा?
स्थावर मालमत्ता खरेदी करताना जेवढी रक्कम विक्रेत्याला दिली त्या रकमेवर १% उद्गम कर कापावा लागतो. ही रक्कम हफ्त्या-हफ्त्याने दिल्यास प्रत्येक हफ्त्याच्या वेळी उद्गम कर कापणे बंधनकारक आहे. आता मोठ्या गृहसंकुलात घर घेताना बिल्डरकडून क्लब सदस्यत्व शुल्क, कार पार्किंग शुल्क, वीज किंवा पाणी सुविधा शुल्क, देखभाल शुल्क, आगाऊ शुल्क किंवा स्थावर मालमत्तेच्या हस्तांतरणास अनुषंगिक असलेल्या तत्सम स्वरूपाचे इतर कोणतेही शुल्क यासारख्या सर्व शुल्कांचा समावेश असतो. तर या सर्व रकमेवर उद्गम कर कापावा का? पूर्वी प्राप्तिकर कायद्यात या विषयी स्पष्ट तरतूद नव्हती, परंतु २०१९ च्या अर्थसंकल्पानुसार अशी रक्कम दिल्यास त्यावर उद्गम कर कापला पाहिजे.
स्थावर मालमत्ता विक्री करणाऱ्याकडे पॅन नसेल तर मालमत्ता खरेदी करणाऱ्याने १% ऐवजी २०% उद्गम कर कापण्याची तरतूद आहे.
उद्गम कर कधी आणि कसा भरावा?
हा कर ज्या महिन्यात कापला तो महिना संपल्यानंतर ३० दिवसांच्या आत सरकारकडे जमा करावा. आपण निवासी भारतीयाकडून स्थावर मालमत्ता खरेदी केल्यास टॅक्स डीडक्शन क्रमांक (टॅन) घेणे गरजेचे नाही. खरेदी करणाऱ्याचा आणि विक्री करणाऱ्याचा पॅन (पर्मनंट अकौंट नंबर) भरून २६ क्यूबी या फॉर्मबरोबर पैसे भरावे लागतात. या फॉर्म मध्ये मालमत्ता खरेदी करणाऱ्याचे, विक्री करणाऱ्याचे, मालमत्तेचा तपशील इत्यादी माहिती भरावी लागते. हा कर भरल्यानंतर करदात्याला प्राप्तिकर खात्याच्या “ट्रेसेस” च्या संकेत स्थळावर नोंदणी करून १५ दिवसांच्या आत उद्गम कर कापल्याचे प्रमाणपत्र फॉर्म १६ बी डाऊनलोड करून द्यावे लागते.
स्थावर मालमत्ता संयुक्त नावावर खरेदी केली असेल तर फॉर्म २६ क्यूबी प्रत्येक खरेदीदाराने त्यांच्या संबंधित हिश्श्यासाठी आणि प्रत्येक संयुक्त विक्रेत्याच्या नावावर भरले पाहिजे. उदा.एक मालमत्ता दोन संयुक्त खरेदीदाराने दोन संयुक्त विक्रेत्याकडून खरेदी केल्यास खरेदीदाराला दोन-दोन असे एकूण चार फॉर्म भरावे लागतील.
विलंब शुल्क
फॉर्म २६ क्यूबी भरण्यास विलंब झाल्यास प्रती दिन २०० रुपये विलंब शुल्क भरावे लागते. हे विलंब शुल्क उद्गम करापेक्षा जास्त असणार नाही. उदा. एखाद्या करदात्याने कर भरण्यास ३० दिवसाचा विलंब केल्यास प्रती दिन २०० रुपये या प्रमाणे ६,००० रुपये विलंब शुल्क भरावे लागेल. परंतु जो उद्गम कर विलंबाने भरला तो ५,००० रुपये असल्यास विलंब शुल्क ५,००० रुपयेच असेल.
अनिवासी भारतीयांकडून स्थावर मालमत्ता खरेदी केल्यास
प्राप्तिकर कायद्यात अनिवासी भारतीयांकडून स्थावर मालमत्ता खरेदी केल्यास १% उद्गम कर कापण्याचे १९४ आयए कलम लागू होत नाही. अनिवासी भारतीयांकडून स्थावर मालमत्ता खरेदी केल्यास कलम १९५ लागू होते. त्यांच्यासाठी वेगळ्या तरतुदी लागू होतात. घर खरेदी अनिवासी भारतीय व्यक्तीकडून होत असेल तर ५० लाख रुपयांची मर्यादा नाही. या कलमानुसार खरेदी मूल्याच्या २०% इतका उद्गम कर कापावा लागतो. हे टाळावयाचे असेल तर मालमत्ता विक्री करणाऱ्याने प्राप्तिकर अधिकाऱ्याकडून उद्गम कर किती कापावा याचे प्रमाणपत्र घेणे गरजेचे आहे. हे प्रमाणपत्र देताना प्राप्तिकर अधिकारी मालमत्ता विक्री करणाऱ्याचा भांडवली नफा, कर वाचविण्यासाठी दुसऱ्या घरात किंवा बॉंड मध्ये गुंतवणूक वगैरे विचारात घेऊन किती दराने कर कापावा याचा आदेश देतो. आणि त्याप्रमाणे घर खरेदी करणाऱ्याला उद्गम कर कापावा लागतो. आपण अनिवासी भारतीयाकडून घर खरेदी करणार असाल तर मात्र आपल्याला टॅक्स डीडक्शन क्रमांक (टॅन) घेणे गरजेचे आहे.
२०१३ च्या सुधारणेनुसार, स्थावर मालमत्तेच्या (म्हणजे घर, जमीन, इमारत, वगैरे) विक्रीवर उद्गम कराच्या तरतुदी लागू करण्यात आल्या. १ जून, २०१३ पासून प्राप्तिकर कायद्यामध्ये कलम १९४ आयए हे कलम जोडून स्थावर मालमत्ता खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीवर उद्गम कर कापून तो सरकारकडे जमा करण्याची जबाबदारी टाकण्यात आली. स्थावर मालमत्ता खरेदी करणारी व्यक्ती कोणीही असली तरी त्याला उद्गम कर कापणे बंधनकारक आहे. तो किती करावा? याला काही मर्यादा आहेत का? तो कसा भरावा? वगैरेची माहिती या लेखातून घेऊ.
आणखी वाचा: प्राप्तिकराचा परतावा…, ‘रिफंड’ कसा मिळतो?
कोणत्या संपत्तीसाठी?
कोणतीही व्यक्ती, कोणत्याही स्थावर मालमत्तेच्या (शेतीच्या जमिनीव्यतिरिक्त) खरेदीसाठी निवासी भारतीयाला (विक्रेत्याला) कोणतीही रक्कम दिल्यास त्यावर उद्गम कर कापणे बंधनकारक आहे. जेथे स्थावर मालमत्तेचे करार मूल्य आणि अशा मालमत्तेचे मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य, दोन्ही, पन्नास लाख रुपयांपेक्षा कमी आहे अशांना या तरतुदी लागू होणार नाहीत. म्हणजेच स्थावर मालमत्तेचे करारमूल्य किंवा मुद्रांक शुल्कानुसारचे बाजार मूल्य यापैकी एक मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर उद्गम कराच्या तरतुदी लागू होतील. उदा. स्थावर मालमत्तेचे करार मूल्य ४९ लाख रुपये आहे आणि मुद्रांक शुल्कानुसारचे बाजार मूल्य ५२ लाख रुपये आहे, अशा वेळी दोन्हीपैकी एक मूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असल्यामुळे संपूर्ण ५२ लाख रुपयांवर उद्गम कर कापावा लागेल.
आणखी वाचा: Money Mantra: पॅन आधारशी लिंक केलं नाही तर काय होतं?
ही तरतूद शेत जमिनीसाठी लागू नाही. प्राप्तिकर कायद्यानुसार खालील जमीन शेत जमीन म्हणून समजली जाणार नाही :
१०,००० पेक्षा जास्त लोकसंख्या असलेल्या नगरपालिका किंवा कॅन्टोन्मेंट बोर्डाच्या कार्यक्षेत्रात वसलेली आहे, किंवा
जमीन खालील क्षेत्रात असेल तर :
१०,००० पेक्षा जास्त आणि १ लाख पेक्षा कमी लोकसंख्या असलेल्या नगरपालिका किंवा कॅन्टोन्मेंट बोर्डाच्या कार्यक्षेत्रापासून २ किलोमीटर अंतरावर आहे.
१ लाख पेक्षा जास्त आणि १० लाख पेक्षा कमी लोकसंख्या असलेल्या नगरपालिका किंवा कॅन्टोन्मेंट बोर्डाच्या कार्यक्षेत्रापासून ६ किलोमीटर अंतरावर आहे.
१० लाख पेक्षा जास्त लोकसंख्या असलेल्या नगरपालिका किंवा कॅन्टोन्मेंट बोर्डाच्या कार्यक्षेत्रापासून ८ किलोमीटर अंतरावर आहे.
उद्गम कर किती आणि कधी कापावा?
स्थावर मालमत्ता खरेदी करताना जेवढी रक्कम विक्रेत्याला दिली त्या रकमेवर १% उद्गम कर कापावा लागतो. ही रक्कम हफ्त्या-हफ्त्याने दिल्यास प्रत्येक हफ्त्याच्या वेळी उद्गम कर कापणे बंधनकारक आहे. आता मोठ्या गृहसंकुलात घर घेताना बिल्डरकडून क्लब सदस्यत्व शुल्क, कार पार्किंग शुल्क, वीज किंवा पाणी सुविधा शुल्क, देखभाल शुल्क, आगाऊ शुल्क किंवा स्थावर मालमत्तेच्या हस्तांतरणास अनुषंगिक असलेल्या तत्सम स्वरूपाचे इतर कोणतेही शुल्क यासारख्या सर्व शुल्कांचा समावेश असतो. तर या सर्व रकमेवर उद्गम कर कापावा का? पूर्वी प्राप्तिकर कायद्यात या विषयी स्पष्ट तरतूद नव्हती, परंतु २०१९ च्या अर्थसंकल्पानुसार अशी रक्कम दिल्यास त्यावर उद्गम कर कापला पाहिजे.
स्थावर मालमत्ता विक्री करणाऱ्याकडे पॅन नसेल तर मालमत्ता खरेदी करणाऱ्याने १% ऐवजी २०% उद्गम कर कापण्याची तरतूद आहे.
उद्गम कर कधी आणि कसा भरावा?
हा कर ज्या महिन्यात कापला तो महिना संपल्यानंतर ३० दिवसांच्या आत सरकारकडे जमा करावा. आपण निवासी भारतीयाकडून स्थावर मालमत्ता खरेदी केल्यास टॅक्स डीडक्शन क्रमांक (टॅन) घेणे गरजेचे नाही. खरेदी करणाऱ्याचा आणि विक्री करणाऱ्याचा पॅन (पर्मनंट अकौंट नंबर) भरून २६ क्यूबी या फॉर्मबरोबर पैसे भरावे लागतात. या फॉर्म मध्ये मालमत्ता खरेदी करणाऱ्याचे, विक्री करणाऱ्याचे, मालमत्तेचा तपशील इत्यादी माहिती भरावी लागते. हा कर भरल्यानंतर करदात्याला प्राप्तिकर खात्याच्या “ट्रेसेस” च्या संकेत स्थळावर नोंदणी करून १५ दिवसांच्या आत उद्गम कर कापल्याचे प्रमाणपत्र फॉर्म १६ बी डाऊनलोड करून द्यावे लागते.
स्थावर मालमत्ता संयुक्त नावावर खरेदी केली असेल तर फॉर्म २६ क्यूबी प्रत्येक खरेदीदाराने त्यांच्या संबंधित हिश्श्यासाठी आणि प्रत्येक संयुक्त विक्रेत्याच्या नावावर भरले पाहिजे. उदा.एक मालमत्ता दोन संयुक्त खरेदीदाराने दोन संयुक्त विक्रेत्याकडून खरेदी केल्यास खरेदीदाराला दोन-दोन असे एकूण चार फॉर्म भरावे लागतील.
विलंब शुल्क
फॉर्म २६ क्यूबी भरण्यास विलंब झाल्यास प्रती दिन २०० रुपये विलंब शुल्क भरावे लागते. हे विलंब शुल्क उद्गम करापेक्षा जास्त असणार नाही. उदा. एखाद्या करदात्याने कर भरण्यास ३० दिवसाचा विलंब केल्यास प्रती दिन २०० रुपये या प्रमाणे ६,००० रुपये विलंब शुल्क भरावे लागेल. परंतु जो उद्गम कर विलंबाने भरला तो ५,००० रुपये असल्यास विलंब शुल्क ५,००० रुपयेच असेल.
अनिवासी भारतीयांकडून स्थावर मालमत्ता खरेदी केल्यास
प्राप्तिकर कायद्यात अनिवासी भारतीयांकडून स्थावर मालमत्ता खरेदी केल्यास १% उद्गम कर कापण्याचे १९४ आयए कलम लागू होत नाही. अनिवासी भारतीयांकडून स्थावर मालमत्ता खरेदी केल्यास कलम १९५ लागू होते. त्यांच्यासाठी वेगळ्या तरतुदी लागू होतात. घर खरेदी अनिवासी भारतीय व्यक्तीकडून होत असेल तर ५० लाख रुपयांची मर्यादा नाही. या कलमानुसार खरेदी मूल्याच्या २०% इतका उद्गम कर कापावा लागतो. हे टाळावयाचे असेल तर मालमत्ता विक्री करणाऱ्याने प्राप्तिकर अधिकाऱ्याकडून उद्गम कर किती कापावा याचे प्रमाणपत्र घेणे गरजेचे आहे. हे प्रमाणपत्र देताना प्राप्तिकर अधिकारी मालमत्ता विक्री करणाऱ्याचा भांडवली नफा, कर वाचविण्यासाठी दुसऱ्या घरात किंवा बॉंड मध्ये गुंतवणूक वगैरे विचारात घेऊन किती दराने कर कापावा याचा आदेश देतो. आणि त्याप्रमाणे घर खरेदी करणाऱ्याला उद्गम कर कापावा लागतो. आपण अनिवासी भारतीयाकडून घर खरेदी करणार असाल तर मात्र आपल्याला टॅक्स डीडक्शन क्रमांक (टॅन) घेणे गरजेचे आहे.
