गृहबांधणी उद्योगात सध्या तेजी आहे. आधुनिक सोयी-सुविधा असलेले नवीन गृह प्रकल्प तयार होत आहेत. मोठ्या शहरांमध्ये पुनर्विकासाच्या कामाला गती येत आहे. छोटे घर विकून मोठे घर घेणे, दुसऱ्या शहरात स्थलांतर होणे, सहज प्राप्त होणारे गृहकर्ज, या कारणाने घराच्या खरेदी-विक्रीचे प्रमाण वाढले आहे. घर खरेदी करणाऱ्याला अनेक पर्याय उपलब्ध आहेत. शहरांमध्ये घराच्या किमती या उत्पन्नापेक्षा खूपच जास्त असतात. त्यासाठी पैशांची जुळवाजुळव करणे हे आलेच. सोने, शेअर्स, म्युचुअल फंड वगैरे विकले जाते शिवाय गृहकर्ज सुद्धा घेतले जाते. हे सर्व करतांना कराच्या तरतुदी जाणून घेतल्या पाहिजेत. करदात्याला नवीन घर घेण्यासाठी सवलती देण्यात आल्या आहेत.
सोने, शेअर्स, म्युचुअल फंडातील युनिट्स, जुने घर विकून घर घेतले जाते. अशी भांडवली संपत्ती विकल्यास करदात्याला त्यावर होणारा भांडवली नफा हा करपात्र असतो. करदात्याने अशा भांडवली नफ्यावर कर भरल्यास नवीन घर घेण्यासाठी निधीची कमतरता भासू शकते. करदात्यांचा हा त्रास कमी करण्यासाठी प्राप्तिकर कायद्यात सवलत दिलेली आहे. परंतु ही सवलत घेण्यासाठी करदात्याला काही अटींची पूर्तता करावी लागते. या अटींची पूर्तता न केल्यास त्याला कर भरावा लागतो. त्यामुळे घर किंवा स्थावर मालमत्तेची विक्री करतांना करदात्याने प्राप्तिकर कायद्यातील त्याविषयीच्या तरतुदी जाणून घेणे गरजेचे आहे.
आणखी वाचा: Money Mantra: आयटीसी आणि आयटीसी हॉटेल यांचे डीमर्जर; शेअरहोल्डर्सना काय मिळणार?
घराच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा
घर ही “भांडवली संपत्ती” असल्यामुळे त्याच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा हा करपात्र आहे. यावर किती कर भरावा लागेल हे ठरविण्यासाठी ही संपत्ती अल्पमुदतीची आहे की दीर्घमुदतीची हे तपासून पाहिले पाहिजे. अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी प्राप्तिकर कायद्यात कोणत्याही तरतुदी नाहीत परंतु दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी अनेक तरतुदी आहेत. घर आणि स्थावर मालमत्ता ही खरेदी केल्या तारखेपासून २४ महिन्यांपेक्षा जास्त काळासाठी धारण केली असल्यास ती संपत्ती दीर्घमुदतीची होते अन्यथा ती अल्पमुदतीची होते. या दोन्हींवर करआकारणी वेगवेगळ्या पद्धतीने होते. संपत्ती दीर्घमुदतीची असेल तर करदात्याला ३ महत्वाचे फायदे होतात. (१) करदात्याला महागाई निर्देशांकाचा फायदा घेता येतो, (२) संपत्ती दीर्घ मुदतीची असल्यामुळे, करदात्याला कर भरावयाचा असेल तर त्यावर २०% (अधिक ४% शैक्षणिक कर) या सवलतीच्या दरात कर भरता येतो, आणि (३) नवीन घरात किंवा बॉंड मध्ये गुंतवणूक करून कर वाचविता येतो. हे तिन्ही फायदे अल्प मुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी नाहीत. अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी करदात्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागतो आणि कर वाचविण्यासाठी इतर पर्याय उपलब्ध नाहीत. त्यामुळे घराची विक्री करतांना ते दोन वर्षांपेक्षा जास्त काळासाठी धारण केल्यास करदात्याचा कर वाचू शकतो.
आणखी वाचा: Money Mantra: फ्यूचर्स आणि ऑप्शन्स म्हणजे नेमकं काय?
भांडवली नफा गणतांना घराचे खरेदी मूल्य आणि विक्री मूल्य विचारात घेतले जाते. ही संपत्ती दीर्घ मुदतीची असेल तर करदात्याला महागाई निर्देशांकाचा फायदा घेता येतो. घर १ एप्रिल, २००१ पूर्वी खरेदी केले असले तर करदात्याला १ एप्रिल, २००१ रोजीचे बाजार मूल्य आणि त्यादिवसाचे मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य या दोन्हीपैकी जे कमी मूल्य आहे त्या मूल्यावर महागाई निर्देशांकानुसार खरेदी मूल्य गणता येते. यासाठी २००१-०२ हे आर्थिक वर्ष आधार वर्ष म्हणून समजले जाते. त्यामुळे घर १ एप्रिल, २००१ नंतर खरेदी केले असल्यास, ज्या आर्थिक वर्षात ते खरेदी केले आहे त्यावर्षीचा निर्देशांक आणि ज्या वर्षात घर विकले त्यावर्षीचा निर्देशांक विचारात घेऊन खरेदी मूल्य गणता येते. असे खरेदी मूल्य, विक्री मूल्यातून वजा केल्यास दीर्घमुदतीचा भांडवली नफा किंवा तोटा समजतो.
रेडी रेकनर मूल्य आणि करार मूल्य
घराचे करारमूल्य आणि मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य यामध्ये तफावत असणे साहजिकच आहे. सरकारकडून वेळोवेळी “रेडी रेकनर” दर बदलले (वाढविलेच) जातात आणि घराचे बाजारमूल्य हे मागणी-पुरवठ्यानुसार सारखे बदलत असते. प्राप्तिकर कायद्यानुसार या दोन्ही मूल्यांपैकी जे मूल्य जास्त आहे त्यानुसार भांडवली नफा गणावा लागतो. हा फरक १०% पेक्षा कमी असेल तर तो विचारात घेतला जात नाही. हा फरक १०% पेक्षा जास्त असेल तर सदनिका विक्री करणाऱ्याला या मधील जी जास्त रक्कम असेल त्यानुसार भांडवली नफा गणावा लागतो आणि खरेदी करणाऱ्यासाठी सदनिकेचे मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य हे करार मूल्याच्या १०% पेक्षा जास्त असेल तर ही फरकाची रक्कम सदनिका खरेदी करणाऱ्याच्या “इतर उत्पन्ना” मध्ये गणली जाते आणि त्याला त्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागतो. घर खरेदी करतांना उद्गम कराच्या (टी.डी.एस.) तरतुदी लागू होतात. निवासी भारतीयाकडून घर खरेदी होत असेल आणि करारमूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर त्यावर घर खरेदी करणाऱ्याला १% उद्गम कर कापण्याची तरतूद आहे. मागील वर्षापासून रेडी रेकनर मूल्य आणि करार मूल्य या दोन्हीपैकी एक मूल्य जरी ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर त्यातील जे मूल्य जास्त आहे त्यावर उद्गम कर कापण्याची तरतूद करण्यात आलेली आहे.
दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी कर सवलती
करदात्याला घर विक्रीतून दीर्घमुदतीचा भांडवली नफा झाल्यास करदाता त्यावर २०% (अधिक ४% शैक्षणिक कर) या सवलतीच्या दरात कर भरू शकतो. कर वाचवायचा असेल तर त्याला प्रामुख्याने दोन पर्याय आहेत. (१) तो भांडवली नफ्याएवढी रक्कम नवीन घरात गुंतवू शकतो किंवा (२) कॅपिटल गेन बॉंड मध्ये ५० लाख रुपयांपर्यंत रक्कम गुंतवू शकतो. या सवलती घेण्यासाठी प्राप्तिकर कायद्यात मुदत ठरवून दिलेली आहे. या मुदतीत या गुंतवणुका केल्या तरच करदाता त्याचा फायदा घेऊ शकतो.
वारसाहक्काने मिळालेली संपत्ती
घर नातेवाईकांकडून भेटीद्वारे किंवा वारसा हक्काने मिळालेले असेल्र तर त्याच्यासाठी भेट देणाऱ्याने किंवा ज्यांच्या कडून वारसाहक्काने मिळाले आहे त्यांनी हे घर कधी घेतले (धारणकाळ ठरविण्यासाठी) आणि किती मूल्याला खरेदी केले (खरेदी मूल्य ठरविण्यासाठी) हे विचारात घ्यावे लागते. उदा. वडिलांनी २००३ साली खरेदी केलेले घर वारसा हक्काने त्याच्या मुलाला जून, २०२१ मध्ये मिळाले आणि ते त्याने जून, २०२२ मध्ये विकले तर त्या घरावर होणारा भांडवली नफा गणताना त्याच्या वडिलांनी घर कोणत्या तारखेला खरेदी केले आणि कोणत्या मूल्याला खरेदी केले हे विचारात घ्यावे लागेल. या उदाहरणात मुलाला होणारा भांडवली नफा हा दीर्घमुदतीचा असेल कारण वडिलांनी हे घर २००३ साली खरेदी केले होते.
टोकन स्वीकारताना
घर विक्री करतांना पहिल्यांदा “टोकन” म्हणून काही रक्कम स्वीकारण्याची पद्धत आहे. अशी रक्कम रोखीने स्वीकारण्यावर निर्बंध आहेत. प्राप्तिकर कायद्यानुसार २०,००० रुपयांपेक्षा जास्त रक्कम अशा व्यवहारांसाठी स्वीकारता येत नाही. अशी रक्कम स्वीकारल्यास तेवढ्याच रकमेएवढा दंड भरावा लागू शकतो. “टोकन” स्वीकारल्या नंतर काही कारणाने व्यवहार रद्द झाल्यामुळे, परत न करता जप्त केली जाते. अशी जप्त केलेली रक्कम करदात्याला त्याच्या “इतर उत्पन्नात” दाखवावी लागते आणि त्यावर त्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागतो.
आणखी वाचा: Money Mantra: आयटीसी आणि आयटीसी हॉटेल यांचे डीमर्जर; शेअरहोल्डर्सना काय मिळणार?
घराच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा
घर ही “भांडवली संपत्ती” असल्यामुळे त्याच्या विक्रीवर होणारा भांडवली नफा हा करपात्र आहे. यावर किती कर भरावा लागेल हे ठरविण्यासाठी ही संपत्ती अल्पमुदतीची आहे की दीर्घमुदतीची हे तपासून पाहिले पाहिजे. अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी प्राप्तिकर कायद्यात कोणत्याही तरतुदी नाहीत परंतु दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी अनेक तरतुदी आहेत. घर आणि स्थावर मालमत्ता ही खरेदी केल्या तारखेपासून २४ महिन्यांपेक्षा जास्त काळासाठी धारण केली असल्यास ती संपत्ती दीर्घमुदतीची होते अन्यथा ती अल्पमुदतीची होते. या दोन्हींवर करआकारणी वेगवेगळ्या पद्धतीने होते. संपत्ती दीर्घमुदतीची असेल तर करदात्याला ३ महत्वाचे फायदे होतात. (१) करदात्याला महागाई निर्देशांकाचा फायदा घेता येतो, (२) संपत्ती दीर्घ मुदतीची असल्यामुळे, करदात्याला कर भरावयाचा असेल तर त्यावर २०% (अधिक ४% शैक्षणिक कर) या सवलतीच्या दरात कर भरता येतो, आणि (३) नवीन घरात किंवा बॉंड मध्ये गुंतवणूक करून कर वाचविता येतो. हे तिन्ही फायदे अल्प मुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी नाहीत. अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी करदात्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागतो आणि कर वाचविण्यासाठी इतर पर्याय उपलब्ध नाहीत. त्यामुळे घराची विक्री करतांना ते दोन वर्षांपेक्षा जास्त काळासाठी धारण केल्यास करदात्याचा कर वाचू शकतो.
आणखी वाचा: Money Mantra: फ्यूचर्स आणि ऑप्शन्स म्हणजे नेमकं काय?
भांडवली नफा गणतांना घराचे खरेदी मूल्य आणि विक्री मूल्य विचारात घेतले जाते. ही संपत्ती दीर्घ मुदतीची असेल तर करदात्याला महागाई निर्देशांकाचा फायदा घेता येतो. घर १ एप्रिल, २००१ पूर्वी खरेदी केले असले तर करदात्याला १ एप्रिल, २००१ रोजीचे बाजार मूल्य आणि त्यादिवसाचे मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य या दोन्हीपैकी जे कमी मूल्य आहे त्या मूल्यावर महागाई निर्देशांकानुसार खरेदी मूल्य गणता येते. यासाठी २००१-०२ हे आर्थिक वर्ष आधार वर्ष म्हणून समजले जाते. त्यामुळे घर १ एप्रिल, २००१ नंतर खरेदी केले असल्यास, ज्या आर्थिक वर्षात ते खरेदी केले आहे त्यावर्षीचा निर्देशांक आणि ज्या वर्षात घर विकले त्यावर्षीचा निर्देशांक विचारात घेऊन खरेदी मूल्य गणता येते. असे खरेदी मूल्य, विक्री मूल्यातून वजा केल्यास दीर्घमुदतीचा भांडवली नफा किंवा तोटा समजतो.
रेडी रेकनर मूल्य आणि करार मूल्य
घराचे करारमूल्य आणि मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य यामध्ये तफावत असणे साहजिकच आहे. सरकारकडून वेळोवेळी “रेडी रेकनर” दर बदलले (वाढविलेच) जातात आणि घराचे बाजारमूल्य हे मागणी-पुरवठ्यानुसार सारखे बदलत असते. प्राप्तिकर कायद्यानुसार या दोन्ही मूल्यांपैकी जे मूल्य जास्त आहे त्यानुसार भांडवली नफा गणावा लागतो. हा फरक १०% पेक्षा कमी असेल तर तो विचारात घेतला जात नाही. हा फरक १०% पेक्षा जास्त असेल तर सदनिका विक्री करणाऱ्याला या मधील जी जास्त रक्कम असेल त्यानुसार भांडवली नफा गणावा लागतो आणि खरेदी करणाऱ्यासाठी सदनिकेचे मुद्रांक शुल्कानुसार मूल्य हे करार मूल्याच्या १०% पेक्षा जास्त असेल तर ही फरकाची रक्कम सदनिका खरेदी करणाऱ्याच्या “इतर उत्पन्ना” मध्ये गणली जाते आणि त्याला त्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागतो. घर खरेदी करतांना उद्गम कराच्या (टी.डी.एस.) तरतुदी लागू होतात. निवासी भारतीयाकडून घर खरेदी होत असेल आणि करारमूल्य ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर त्यावर घर खरेदी करणाऱ्याला १% उद्गम कर कापण्याची तरतूद आहे. मागील वर्षापासून रेडी रेकनर मूल्य आणि करार मूल्य या दोन्हीपैकी एक मूल्य जरी ५० लाख रुपयांपेक्षा जास्त असेल तर त्यातील जे मूल्य जास्त आहे त्यावर उद्गम कर कापण्याची तरतूद करण्यात आलेली आहे.
दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी कर सवलती
करदात्याला घर विक्रीतून दीर्घमुदतीचा भांडवली नफा झाल्यास करदाता त्यावर २०% (अधिक ४% शैक्षणिक कर) या सवलतीच्या दरात कर भरू शकतो. कर वाचवायचा असेल तर त्याला प्रामुख्याने दोन पर्याय आहेत. (१) तो भांडवली नफ्याएवढी रक्कम नवीन घरात गुंतवू शकतो किंवा (२) कॅपिटल गेन बॉंड मध्ये ५० लाख रुपयांपर्यंत रक्कम गुंतवू शकतो. या सवलती घेण्यासाठी प्राप्तिकर कायद्यात मुदत ठरवून दिलेली आहे. या मुदतीत या गुंतवणुका केल्या तरच करदाता त्याचा फायदा घेऊ शकतो.
वारसाहक्काने मिळालेली संपत्ती
घर नातेवाईकांकडून भेटीद्वारे किंवा वारसा हक्काने मिळालेले असेल्र तर त्याच्यासाठी भेट देणाऱ्याने किंवा ज्यांच्या कडून वारसाहक्काने मिळाले आहे त्यांनी हे घर कधी घेतले (धारणकाळ ठरविण्यासाठी) आणि किती मूल्याला खरेदी केले (खरेदी मूल्य ठरविण्यासाठी) हे विचारात घ्यावे लागते. उदा. वडिलांनी २००३ साली खरेदी केलेले घर वारसा हक्काने त्याच्या मुलाला जून, २०२१ मध्ये मिळाले आणि ते त्याने जून, २०२२ मध्ये विकले तर त्या घरावर होणारा भांडवली नफा गणताना त्याच्या वडिलांनी घर कोणत्या तारखेला खरेदी केले आणि कोणत्या मूल्याला खरेदी केले हे विचारात घ्यावे लागेल. या उदाहरणात मुलाला होणारा भांडवली नफा हा दीर्घमुदतीचा असेल कारण वडिलांनी हे घर २००३ साली खरेदी केले होते.
टोकन स्वीकारताना
घर विक्री करतांना पहिल्यांदा “टोकन” म्हणून काही रक्कम स्वीकारण्याची पद्धत आहे. अशी रक्कम रोखीने स्वीकारण्यावर निर्बंध आहेत. प्राप्तिकर कायद्यानुसार २०,००० रुपयांपेक्षा जास्त रक्कम अशा व्यवहारांसाठी स्वीकारता येत नाही. अशी रक्कम स्वीकारल्यास तेवढ्याच रकमेएवढा दंड भरावा लागू शकतो. “टोकन” स्वीकारल्या नंतर काही कारणाने व्यवहार रद्द झाल्यामुळे, परत न करता जप्त केली जाते. अशी जप्त केलेली रक्कम करदात्याला त्याच्या “इतर उत्पन्नात” दाखवावी लागते आणि त्यावर त्याच्या उत्पन्नाच्या टप्प्याप्रमाणे कर भरावा लागतो.
