प्रवीण देशपांडे
हजारपेक्षा जास्त प्रीमियम लेखांचा आस्वाद घ्या ई-पेपर अर्काइव्हचा पूर्ण अॅक्सेस कार्यक्रमांमध्ये निवडक सदस्यांना सहभागी होण्याची संधी ई-पेपर डाउनलोड करण्याची सुविधा
गेल्या लेखात आपण गुंतवणूक विक्री करताना कर नियोजन कसे करावे हे बघितले. दीर्घमुदतीच्या संपत्तीच्या विक्रीवर झालेल्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी गुंतवणुकीचे विविध पर्याय उपलब्ध आहेत, जेणेकरून कर संपूर्णपणे किंवा अंशतः वाचविता येतो. हे पर्याय कोणते आणि यासाठी काय अटी आहेत हे आता जाणून घेऊ या.
अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील करबचतीसाठी गुंतवणुकीचे पर्याय नाहीत. दीर्घमुदतीच्या संपत्तीच्या भांडवली नफ्यावरील करबचतीसाठी घर, रोख्यांमध्ये (बॉण्ड) गुंतवणुकीचे पर्याय आहेत. हे पर्याय निवडल्यास करदात्याचे करदायित्व कमी करता येते किंवा संपूर्ण वाचविता येते. हे पर्याय निवडताना संपत्तीचा प्रकार, पैशांची निकड, गुंतवणुकीचा उद्देश याचा विचार केला पाहिजे. फक्त कर वाचविण्यासाठी गुंतवणूक करताना तो फायदेशीर आहे की नाही हे ठरविले पाहिजे. प्राप्तिकर कायद्यातील या सवलतींचा फायदा घेण्यासाठी काही अटींची पूर्तता करावी लागते. अशा अटी आपल्या आर्थिक नियोजनाच्या आड तर येत नाहीत हे तपासून घेणे आवश्यक आहे. प्राप्तिकर कायद्यात अशा दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी प्रामुख्याने तीन कलमांचा विचार करू या. ‘कलम ५४’नुसार घर आणि त्याला संलग्न जमिनीची विक्री, ‘कलम ५४ ईसी’नुसार जमीन आणि इमारतीची विक्री आणि ‘कलम ५४ एफ’नुसार कोणत्याही संपत्तीची (निवासी घर सोडून) विक्री केल्यास त्यावर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी आहेत. करदात्यांनी आपल्या संपत्तीच्या प्रकारानुसार योग्य पर्याय निवडून गुंतवणूक करावी.
या कलमांनुसार कधी, कोठे, कशी गुंतवणूक करावी आणि त्यासाठी कोणत्या अटींची पूर्तता करावी लागते याविषयीच्या प्राप्तिकर कायद्यातील तरतुदी खालीलप्रमाणे :
कलम ५४ : राहती इमारत किंवा त्याला संलग्न जमीन (मूळ संपत्ती) याची विक्री केल्यावर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावरील कर सवलतीची ही तरतूद आहे. साधारणतः घर विकण्यामागे नफा कमविणे हा उद्देश नसतो. एक घर विकून मोठे घर घेणे किंवा दुसऱ्या शहरात किंवा सोयीच्या भागात घर घेणे हा असतो. घर विकून नफा मिळाल्यास तो करपात्र आहे, तो नवीन घरात न गुंतविल्यास कर भरावा लागतो. या कलमानुसार दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्याएवढी रक्कम नवीन घरात गुंतविल्यास त्यावर संपूर्ण वजावट मिळून कर भरावा लागत नाही. भांडवली नफ्यापेक्षा कमी गुंतवणूक नवीन घरात केल्यास नवीन घरातील गुंतवणुकीइतकीच वजावट मिळून बाकी रक्कम करपात्र असते. ही गुंतवणूक मूळ संपत्ती विक्री केल्या तारखेपूर्वी एका वर्षाच्या आत किंवा विक्री केल्या तारखेपासून दोन वर्षांत (खरेदी केल्यास) किंवा तीन वर्षांत (बांधल्यास) करणे बंधनकारक आहे. या कलमानुसार मिळणारी सवलत फक्त वैयक्तिक आणि हिंदू अविभक्त कुटुंब (एचयूएफ) करदात्यांनाच मिळते.
ज्या आर्थिक वर्षात मूळ संपत्ती विकली त्या वर्षीचे विवरणपत्र भरण्याच्या मुदतीपूर्वी नवीन घरात गुंतवणूक न केल्यास, भांडवली नफ्याएवढी रक्कम ‘कॅपिटल गेन स्कीम’च्या अंतर्गत बँकेत जमा करावी लागते. या खात्यात पैसे मुदतीत जमा न केल्यास वजावट मिळत नाही. या कलमानुसार फक्त एकाच नवीन घरात आणि भारतातच गुंतवणूक करता येते. याला एक अपवाद आहे, मूळ संपत्तीच्या विक्रीवरचा भांडवली नफा जर २ कोटी रुपयांपेक्षा कमी असेल तर करदात्याने एका ऐवजी दोन घरांत गुंतवणूक केल्यास ती ग्राह्य धरली जाते. वडिलांनी एक घर विकून दोन मुलांसाठी दोन घरे घेणे यामुळे शक्य आहे. ही सवलत करदात्याने एकदा घेतल्यास पुन्हा त्याच्या जीवनकाळात परत घेता येत नाही.
या कलमानुसार खरेदी केलेले किंवा बांधलेले नवीन घर तीन वर्षांत न विकण्याची अट आहे. काही कारणाने हे नवीन घर खरेदी केल्यापासून किंवा बांधल्यापासून तीन वर्षांच्या आत विकल्यास पूर्वी (मूळ संपत्ती विकताना) घेतलेली वजावट रद्द होते. नवीन घराच्या विक्रीवरील भांडवली नफा गणताना पूर्वी घेतलेली भांडवली नफ्याची वजावट (मूळ संपत्तीच्या विक्रीवर) खरेदी किमतीतून वजा होते आणि त्यानुसार गणलेल्या दीर्घ किंवा अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यावर कर भरावा लागतो. आर्थिक नियोजन करताना या तरतुदीचा विचार न केल्यास जास्त कर भरावा लागू शकतो.
भांडवली नफ्याची रक्कम मागील एक वर्षात किंवा पुढील दोन वर्षांत (खरेदी केल्यास) किंवा तीन वर्षांत (बांधल्यास) नवीन घर घेण्यासाठी किंवा बांधण्यासाठी न वापरल्यास तीन वर्षांनंतर ती रक्कम करपात्र उत्पन्नात गणली जाते. या कलमानुसार मिळणारी सवलत फक्त घर किंवा त्याला संलग्न जमीन विक्रीच्या दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी आहे. नुसती जमीन किंवा प्लॉट, दुकान किंवा व्यावसायिक जागेच्या विक्रीतून झालेल्या भांडवली नफ्यासाठी नाही. तसेच या कलमानुसार वजावट घेताना नवीन घर हे मालकी तत्त्वावर असणे गरजेचे आहे. नवीन घर पागडी तत्त्वावर खरेदी केल्यास वजावट मिळत नाही, असे निवाडे आहेत.
इतर दोन कलमांद्वारे मिळणाऱ्या वजावटींची माहिती पुढील लेखात घेऊ.
आता प्रश्नोत्ताराकडे वळूया :
प्रश्न : मी माझे घर ७० लाख रुपयांना विकले. या विक्रीसाठी मी १ लाख रुपयांची दलाली दिली. घराच्या विक्रीवरील भांडवली नफा गणताना मला या दलालीची वजावट मिळेल का?-एक वाचक, पुणे</strong>
उत्तर : संपत्तीची विक्री करताना केवळ आणि पूर्णपणे विक्रीच्या संदर्भात केलेल्या खर्चाची वजावट भांडवल नफा गणताना घेता येते. आपण दिलेली दलाली ही पूर्णपणे विक्रीच्या संदर्भात असल्यामुळे निव्वळ विक्री किंमत गणताना याची वजावट घेऊ शकता.
प्रश्न : मी एक प्लॉट विकून एक व्यावसायिक जागा (दुकान) खरेदी करणार आहे. मला या प्लॉटच्या विक्रीवर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविता येईल का?-उदय शिंदे
उत्तर : कोणतीही संपत्ती विकून घर खरेदी केल्यास किंवा बांधल्यास प्राप्तिकर कायद्यानुसार कलम ५४ किंवा ५४ एफ नुसार वजावट मिळते. प्लॉटचे पैसे दुकानासाठी वापरल्यास त्याची वजावट मिळत नसल्यामुळे त्याच्या विक्रीवर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावर कर भरावा लागेल. भांडवली नफ्याएवढी रक्कम कलम ५४ ईसी नुसार रोख्यांमध्ये गुंतविल्यास कर वाचू शकतो.
प्रश्न : मी २०२० मध्ये कॅपिटल गेन स्कीमच्या अंतर्गत खाते उघडून कलम ५४ नुसार वजावट घेतली होती. काही कारणाने मी नवीन घर बांधू शकलो नाही. आता मला हे पैसे या खात्यातून काढता येतील का?-प्रदीप सावे
उत्तर : आपण कलम ५४ नुसार वजावट घेतल्यानंतर मुदतीत घर खरेदी किंवा बांधू न शकल्यास आपल्याला त्या भांडवली नफ्यावर कर भरावा लागेल. कॅपिटल गेन स्कीमच्या अंतर्गत उघडलेल्या खात्यातून रक्कम काढण्यासाठी बँकेला प्राप्तिकर अधिकाऱ्याकडून प्रमाणपत्र सादर करावे लागेल.
ज्या करदात्यांनी आपले २०२१-२२ या आर्थिक वर्षाचे विवरणपत्र अद्याप दाखल केलेले नाही अशांना ते ३१ डिसेंबर २०२२ पूर्वी विलंबशुल्कासह ते दाखल करण्याची अंतिम संधी आहे. या तारखेनंतर ते विलंब शुल्क भरून देखील विवरणपत्र दाखल करू शकणार नाहीत. ज्या करदात्यांनी आपले २०२१-२२ या आर्थिक वर्षाचे विवरणपत्र दाखल केले आहे आणि त्यांना सुधारित विवरणपत्र दाखल करावयाचे आहे, त्यांच्यासाठी देखील ३१ डिसेंबर २०२२ पूर्वी ते दाखल करण्याची अंतिम संधी आहे. या तारखेनंतर ते सुधारित विवरणपत्र दाखल करू शकणार नाहीत.
Pravindeshpande1966@gmail.com
गेल्या लेखात आपण गुंतवणूक विक्री करताना कर नियोजन कसे करावे हे बघितले. दीर्घमुदतीच्या संपत्तीच्या विक्रीवर झालेल्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी गुंतवणुकीचे विविध पर्याय उपलब्ध आहेत, जेणेकरून कर संपूर्णपणे किंवा अंशतः वाचविता येतो. हे पर्याय कोणते आणि यासाठी काय अटी आहेत हे आता जाणून घेऊ या.
अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील करबचतीसाठी गुंतवणुकीचे पर्याय नाहीत. दीर्घमुदतीच्या संपत्तीच्या भांडवली नफ्यावरील करबचतीसाठी घर, रोख्यांमध्ये (बॉण्ड) गुंतवणुकीचे पर्याय आहेत. हे पर्याय निवडल्यास करदात्याचे करदायित्व कमी करता येते किंवा संपूर्ण वाचविता येते. हे पर्याय निवडताना संपत्तीचा प्रकार, पैशांची निकड, गुंतवणुकीचा उद्देश याचा विचार केला पाहिजे. फक्त कर वाचविण्यासाठी गुंतवणूक करताना तो फायदेशीर आहे की नाही हे ठरविले पाहिजे. प्राप्तिकर कायद्यातील या सवलतींचा फायदा घेण्यासाठी काही अटींची पूर्तता करावी लागते. अशा अटी आपल्या आर्थिक नियोजनाच्या आड तर येत नाहीत हे तपासून घेणे आवश्यक आहे. प्राप्तिकर कायद्यात अशा दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी प्रामुख्याने तीन कलमांचा विचार करू या. ‘कलम ५४’नुसार घर आणि त्याला संलग्न जमिनीची विक्री, ‘कलम ५४ ईसी’नुसार जमीन आणि इमारतीची विक्री आणि ‘कलम ५४ एफ’नुसार कोणत्याही संपत्तीची (निवासी घर सोडून) विक्री केल्यास त्यावर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी आहेत. करदात्यांनी आपल्या संपत्तीच्या प्रकारानुसार योग्य पर्याय निवडून गुंतवणूक करावी.
या कलमांनुसार कधी, कोठे, कशी गुंतवणूक करावी आणि त्यासाठी कोणत्या अटींची पूर्तता करावी लागते याविषयीच्या प्राप्तिकर कायद्यातील तरतुदी खालीलप्रमाणे :
कलम ५४ : राहती इमारत किंवा त्याला संलग्न जमीन (मूळ संपत्ती) याची विक्री केल्यावर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावरील कर सवलतीची ही तरतूद आहे. साधारणतः घर विकण्यामागे नफा कमविणे हा उद्देश नसतो. एक घर विकून मोठे घर घेणे किंवा दुसऱ्या शहरात किंवा सोयीच्या भागात घर घेणे हा असतो. घर विकून नफा मिळाल्यास तो करपात्र आहे, तो नवीन घरात न गुंतविल्यास कर भरावा लागतो. या कलमानुसार दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्याएवढी रक्कम नवीन घरात गुंतविल्यास त्यावर संपूर्ण वजावट मिळून कर भरावा लागत नाही. भांडवली नफ्यापेक्षा कमी गुंतवणूक नवीन घरात केल्यास नवीन घरातील गुंतवणुकीइतकीच वजावट मिळून बाकी रक्कम करपात्र असते. ही गुंतवणूक मूळ संपत्ती विक्री केल्या तारखेपूर्वी एका वर्षाच्या आत किंवा विक्री केल्या तारखेपासून दोन वर्षांत (खरेदी केल्यास) किंवा तीन वर्षांत (बांधल्यास) करणे बंधनकारक आहे. या कलमानुसार मिळणारी सवलत फक्त वैयक्तिक आणि हिंदू अविभक्त कुटुंब (एचयूएफ) करदात्यांनाच मिळते.
ज्या आर्थिक वर्षात मूळ संपत्ती विकली त्या वर्षीचे विवरणपत्र भरण्याच्या मुदतीपूर्वी नवीन घरात गुंतवणूक न केल्यास, भांडवली नफ्याएवढी रक्कम ‘कॅपिटल गेन स्कीम’च्या अंतर्गत बँकेत जमा करावी लागते. या खात्यात पैसे मुदतीत जमा न केल्यास वजावट मिळत नाही. या कलमानुसार फक्त एकाच नवीन घरात आणि भारतातच गुंतवणूक करता येते. याला एक अपवाद आहे, मूळ संपत्तीच्या विक्रीवरचा भांडवली नफा जर २ कोटी रुपयांपेक्षा कमी असेल तर करदात्याने एका ऐवजी दोन घरांत गुंतवणूक केल्यास ती ग्राह्य धरली जाते. वडिलांनी एक घर विकून दोन मुलांसाठी दोन घरे घेणे यामुळे शक्य आहे. ही सवलत करदात्याने एकदा घेतल्यास पुन्हा त्याच्या जीवनकाळात परत घेता येत नाही.
या कलमानुसार खरेदी केलेले किंवा बांधलेले नवीन घर तीन वर्षांत न विकण्याची अट आहे. काही कारणाने हे नवीन घर खरेदी केल्यापासून किंवा बांधल्यापासून तीन वर्षांच्या आत विकल्यास पूर्वी (मूळ संपत्ती विकताना) घेतलेली वजावट रद्द होते. नवीन घराच्या विक्रीवरील भांडवली नफा गणताना पूर्वी घेतलेली भांडवली नफ्याची वजावट (मूळ संपत्तीच्या विक्रीवर) खरेदी किमतीतून वजा होते आणि त्यानुसार गणलेल्या दीर्घ किंवा अल्पमुदतीच्या भांडवली नफ्यावर कर भरावा लागतो. आर्थिक नियोजन करताना या तरतुदीचा विचार न केल्यास जास्त कर भरावा लागू शकतो.
भांडवली नफ्याची रक्कम मागील एक वर्षात किंवा पुढील दोन वर्षांत (खरेदी केल्यास) किंवा तीन वर्षांत (बांधल्यास) नवीन घर घेण्यासाठी किंवा बांधण्यासाठी न वापरल्यास तीन वर्षांनंतर ती रक्कम करपात्र उत्पन्नात गणली जाते. या कलमानुसार मिळणारी सवलत फक्त घर किंवा त्याला संलग्न जमीन विक्रीच्या दीर्घमुदतीच्या भांडवली नफ्यासाठी आहे. नुसती जमीन किंवा प्लॉट, दुकान किंवा व्यावसायिक जागेच्या विक्रीतून झालेल्या भांडवली नफ्यासाठी नाही. तसेच या कलमानुसार वजावट घेताना नवीन घर हे मालकी तत्त्वावर असणे गरजेचे आहे. नवीन घर पागडी तत्त्वावर खरेदी केल्यास वजावट मिळत नाही, असे निवाडे आहेत.
इतर दोन कलमांद्वारे मिळणाऱ्या वजावटींची माहिती पुढील लेखात घेऊ.
आता प्रश्नोत्ताराकडे वळूया :
प्रश्न : मी माझे घर ७० लाख रुपयांना विकले. या विक्रीसाठी मी १ लाख रुपयांची दलाली दिली. घराच्या विक्रीवरील भांडवली नफा गणताना मला या दलालीची वजावट मिळेल का?-एक वाचक, पुणे</strong>
उत्तर : संपत्तीची विक्री करताना केवळ आणि पूर्णपणे विक्रीच्या संदर्भात केलेल्या खर्चाची वजावट भांडवल नफा गणताना घेता येते. आपण दिलेली दलाली ही पूर्णपणे विक्रीच्या संदर्भात असल्यामुळे निव्वळ विक्री किंमत गणताना याची वजावट घेऊ शकता.
प्रश्न : मी एक प्लॉट विकून एक व्यावसायिक जागा (दुकान) खरेदी करणार आहे. मला या प्लॉटच्या विक्रीवर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावरील कर वाचविता येईल का?-उदय शिंदे
उत्तर : कोणतीही संपत्ती विकून घर खरेदी केल्यास किंवा बांधल्यास प्राप्तिकर कायद्यानुसार कलम ५४ किंवा ५४ एफ नुसार वजावट मिळते. प्लॉटचे पैसे दुकानासाठी वापरल्यास त्याची वजावट मिळत नसल्यामुळे त्याच्या विक्रीवर होणाऱ्या भांडवली नफ्यावर कर भरावा लागेल. भांडवली नफ्याएवढी रक्कम कलम ५४ ईसी नुसार रोख्यांमध्ये गुंतविल्यास कर वाचू शकतो.
प्रश्न : मी २०२० मध्ये कॅपिटल गेन स्कीमच्या अंतर्गत खाते उघडून कलम ५४ नुसार वजावट घेतली होती. काही कारणाने मी नवीन घर बांधू शकलो नाही. आता मला हे पैसे या खात्यातून काढता येतील का?-प्रदीप सावे
उत्तर : आपण कलम ५४ नुसार वजावट घेतल्यानंतर मुदतीत घर खरेदी किंवा बांधू न शकल्यास आपल्याला त्या भांडवली नफ्यावर कर भरावा लागेल. कॅपिटल गेन स्कीमच्या अंतर्गत उघडलेल्या खात्यातून रक्कम काढण्यासाठी बँकेला प्राप्तिकर अधिकाऱ्याकडून प्रमाणपत्र सादर करावे लागेल.
ज्या करदात्यांनी आपले २०२१-२२ या आर्थिक वर्षाचे विवरणपत्र अद्याप दाखल केलेले नाही अशांना ते ३१ डिसेंबर २०२२ पूर्वी विलंबशुल्कासह ते दाखल करण्याची अंतिम संधी आहे. या तारखेनंतर ते विलंब शुल्क भरून देखील विवरणपत्र दाखल करू शकणार नाहीत. ज्या करदात्यांनी आपले २०२१-२२ या आर्थिक वर्षाचे विवरणपत्र दाखल केले आहे आणि त्यांना सुधारित विवरणपत्र दाखल करावयाचे आहे, त्यांच्यासाठी देखील ३१ डिसेंबर २०२२ पूर्वी ते दाखल करण्याची अंतिम संधी आहे. या तारखेनंतर ते सुधारित विवरणपत्र दाखल करू शकणार नाहीत.
Pravindeshpande1966@gmail.com
