सुधाकर कुलकर्णी
भारत हा तरुणाचा देश असे अभिमानाने म्हणत असलो तरी आरोग्याविषयी वाढती जागरूकता, सहज व वेळेवर होत असलेले वैदकीय उपचार यामुळे आयुर्मान वाढत असून जेष्ठ नागरिकांची संख्या एकूण लोकसंख्येच्या प्रमाणात जगभराप्रमाणेच भारतातही वाढत आहे. २०११च्या जनगणनेनुसार हे प्रमाण एकूण लोकसंख्येच्या ८.३% इतके होते तर सध्या दरवर्षी सरासरी ३% इतकी वाढ जेष्ठांच्या संख्येत होत आहे. २०२५ पर्यंत हे प्रमाण एकूण लोकसंख्येच्या १३% पर्यंत पोहोचेल आणि जेष्ठांची संख्या सुमारे १६ -१७ कोटींच्या घरात जाईल, असा अंदाज आहे.
आणखी वाचा : अनिश्चित काळात कसे कराल गुंतवणूक व्यवस्थापन?
वाढत्या आयुर्मानाबरोबरच बदलती जीवनशैली, वाढत चाललेलं नात्यातल अंतर या मुळे विभक्त कुटुंबपद्धती हा आपल्या समाजव्यवस्थेचा एक भाग होवून गेला आहे. विभक्त कुटुंब व्यवस्थेचे काही बरे-वाईट परिणाम आज आपण पहात आहोत यातील प्रकर्षाने जाणवणारी समस्या म्हणजे जेष्ठाची आर्थिक ओढाताण. उमेदीच्या काळात मिळालेला पैसा हा मुलांचे शिक्षण, त्यांचे विवाह, घर कर्जाची परतफेड, कुटुंबातील आजारपण व प्रासंगिक समस्या यावर खर्च झाल्याने निवृत्तीच्या वेळी पुरेसा पैसा गाठीस नसणे ही बहुसंख्य मध्यमवर्गाची मुख्य अडचण असते. यातील काहींना पेन्शन असते, पण ते वाढती महागाई, वाढत्या वयातील आरोग्यविषयक प्रश्न या मुळे अपुरे पडते, ज्यांना पेन्शन अथवा अन्य काही उत्पन्नाचे साधन नसते त्यांची परिस्थिती तर आणखीनच बिकट असते. यावर एक उपाय म्हणून सरकारने रिव्हर्स मॉर्गेज ही सुविधा जेष्ठांना उपलब्ध करून दिली आहे. ही सुविधा नेमकी कसी आहे ते आपण पाहू.
रिव्हर्स मॉर्गेज हा होम लोनच्या अगदी उलट प्रकार आहे. या मध्ये स्वत:च्या मालकीचे राहते घर बँकेकडे तारण ठेवून कर्ज घेता येते, असे कर्ज एकरकमी अथवा दरमहा हप्त्याने घेता येते. विशेष म्हणजे हे कर्ज फेडण्याची जबाबदारी कर्जदारावर नसते.
रिव्हर्स मॉर्गेज लोनची ठळक वैशिट्ये
१) सदरचे घर हे अर्जदाराच्या स्वत:च्या मालकीचे असणे आवश्यक असते, तसेच अर्जदार त्या घरात रहात असणे आवश्यक असते.
२)अर्जदाराचे वय ६० किवा त्याहून अधिक असावे लागते.
३) या घरावर अन्य कोणताही बोजा/ कर्ज असता कामा नये.
४) घराच्या बाजारभावाच्या ६०% ते ८०% इतकी रक्कम कर्ज म्हणून मिळू शकते.हे प्रमाण बँकेनुसार कमीअधिक असू शकते.एकरकमी कर्ज हवे असल्यास ५०% इतकेच मिळू शकते.मात्र एकरकमी कर्ज आजारपणाच्या खर्चासाठीच मिळू शकते व तेही मंजूर रकमेच्या २०% व जास्तीतजास्त रु.१५ लाख इतकेच मिळते.
आणखी वाचा : प्राप्तिकर कायद्यातील ई-पडताळणी योजना माहीत आहे का? जाणून घ्या तिचे फायदे
५) कर्जाची मुदत जास्तीत जास्त १५ वर्षे इतकी असते नियमित मिळणाऱ्या हप्त्याच्या (मासिक/तिमाही) कर्जास जास्त मागणी दिसून येते.
६) दर पाच वर्षानंतर घराच्या वाढलेल्या बाजार भावानुसार दरमहा मिळणारा कर्जाचा हप्ता गरज असेल तर वाढविला जाऊ शकतो.
७) दरमहा मिळणारी रक्कम ही कर्ज स्वरुपाची असल्याने यावर प्राप्तीकर लागू होत नाही.
८) विशेष म्हणजे कर्जाची मुदत संपली तरी हयात असेपर्यंत कर्जदार या घरात राहू शकतो इतकेच नव्हे तर कर्जदाराच्या मृत्यू नंतर पतीपत्नी पैकी हयात असलेलेली व्यक्ती तिच्या हयातभर या घरात राहू शकते.
९) कर्जदार पती/पत्नी दोघांच्या मृत्यूनंतर बँक घर विकून कर्जवसुली करू शकते अथवा स्वत:कडे ताबा घेऊ शकते.मात्र असे करताना मृताचा कायदेशीर वारस कर्ज रक्कम व्याजासह एकरकमी भरण्यास तयार असेल तर रक्कम वसूल करून घराचा ताबा कायदेशीर वारसास दिला जातो.
१०) वारसाने याबाबत काहीच प्रतिसाद दिला नाही तर घराची विक्री करून बँक कर्जवसुली करते. असे करताना जर विक्रीची रक्कम कर्ज रकमेपेक्षा जास्त असेल तर त्यावरील कॅपीटल गेन बँकेस भरावा लागतो या उलट जर घराची विक्री रक्कम कर्जापेक्षा कमी असेल तर होणारा तोटा बँकेलाच सहन करावा लागतो, वारसाकडून वसुली करता येत नाही.
११) विशेष म्हणजे हे कर्ज मंजूर झाल्यावर सर्व पूर्तता केल्यावर जर कर्ज रक्कमेतील ठरल्याप्रमाणे हप्ता कर्जदाराच्या खात्यास जमा झाला असेल आणि आता कर्जदारास ही सुविधा नको असेल तर सर्व पूर्तता झाल्यापासून तीन दिवसांच्या आत कर्ज प्रकरण रद्द करण्याचा अधिकार कर्जदारास असतो व घेतलेली सर्व रक्कम तीन दिवसांच्या परत करून व्यवहार रद्द करता येतो.
आणखी वाचा : प्राप्तिकर कायदा म्हणजे नेमका काय? करदात्याचे किती प्रकार असतात?
रिव्हर्स मॉर्गेजचे फायदे :
1) आपल्या उतारवयातील आर्थिक समस्येवर मात करता येऊ शकते.
2) घराचा ताबा तहहयात आपल्याकडेच राहतो.
3) कर्ज परतफेड कर्जदारास करावयाची नसते मात्र करण्याचा अधिकार असतो.
4) मिळणारी रक्कम कर्जदार हवी तशी वापरू शकतो (फक्त शेअर्स खरेदी, जमीनजुमला खरेदी ,सट्टा यासारख्या कारणासाठी ती वापरता येत नाही)
रिव्हर्स मॉर्गेजचे तोटे :
1) नेहमीच्या गृह कर्जापेक्षा यावरील व्याज दर अधिक असतो.
2) कर्जाचा कालावधी १५ वर्षे असल्याने, कर्जदार १५ वर्षानंतर हयात असेल तर नियमित मिळणारी रक्कम थांबते व त्यानंतर आर्थिक समस्या उद्भवू शकते.
3) काही कारणाने खर्च वाढला (गंभीर आजारपण) तर मिळणारी रक्कम वाढून मिळत नाही
4) दरमहा मिळणारी रक्कम घरच्या किमतीच्या मानाने कमी असते .
कसे ते खालील उदाहरणावरून लक्षात येईल.
उदा: जाधव यांचे वय ६० असून त्यांच्या राहात्या घरची किंमत रु.१ कोटी इतकी आहे तर त्यांना ८०% प्रमाणे रु.८० लाख एवढे कर्ज मिळू शकेल व यातून दरमहा मिळणारी रक्कम कर्जाच्या कालवधीनुसार मिळते.(कमी कालावधीस जास्त रक्कम तर जास्त कालावधीस कमी रक्कम मिळते.)
या कर्जाचा व्याजदर ९% इतका असेल तर
अ) ५ वर्षे कालावधीसाठी दरमहा रु.१,०३,३१०
ब) १०वर्षे कालावधीसाठी दरमहा रु.४१,०४०
क) १५ वर्षे कालावधीसाठी दरमहा रु.२०,९८५
इतकी रक्कम मिळेल .(असे असले तरी दरमहा मिळणाऱ्या रकमेस
रु.५०,००० ची कमाल मर्यादा असल्याने ५ वर्षाच्या कालावधीसाठी
रु.५०,००० एवढेच मिळतील.)
बहुतेक सर्व व्यापारी बँका असे कर्ज देऊ करतात. या कर्जाचा व्याज दर बँकेनुसार कमी- अधिक असू शकतो. या सुविधेमुळे जेष्ठ नागरिकास निश्चितच एक दिलासा मिळाला आहे. आता स्वत:च्या मालकीचे राहते घर असणाऱ्या जेष्ठ नागरिकास हयातभर स्वत:च्या घराचा उपभोग घेऊन ‘रिव्हर्स मॉर्गेज’ सुविधेचा वापर करून उतार वयातील आपली
आर्थिक समस्या सहज सोडविता येईल व स्वाभिमानाने जीवन जगता येईल. थोडक्यात आपले राहते घरच आपला आधारवड होऊ शकतो. याचा उपयोग जसा जेष्ठांना आहे तसा तो आजच्या तरुणांना त्यांच्या उतार वयात होऊ शकणार असल्याने स्वत:च्या मालकीचे घर शक्य तितक्या लवकर घेणे हे रिटायरमेंट प्लानिंगच्या दृष्टीने जरुरीचे आहे.
भारत हा तरुणाचा देश असे अभिमानाने म्हणत असलो तरी आरोग्याविषयी वाढती जागरूकता, सहज व वेळेवर होत असलेले वैदकीय उपचार यामुळे आयुर्मान वाढत असून जेष्ठ नागरिकांची संख्या एकूण लोकसंख्येच्या प्रमाणात जगभराप्रमाणेच भारतातही वाढत आहे. २०११च्या जनगणनेनुसार हे प्रमाण एकूण लोकसंख्येच्या ८.३% इतके होते तर सध्या दरवर्षी सरासरी ३% इतकी वाढ जेष्ठांच्या संख्येत होत आहे. २०२५ पर्यंत हे प्रमाण एकूण लोकसंख्येच्या १३% पर्यंत पोहोचेल आणि जेष्ठांची संख्या सुमारे १६ -१७ कोटींच्या घरात जाईल, असा अंदाज आहे.
आणखी वाचा : अनिश्चित काळात कसे कराल गुंतवणूक व्यवस्थापन?
वाढत्या आयुर्मानाबरोबरच बदलती जीवनशैली, वाढत चाललेलं नात्यातल अंतर या मुळे विभक्त कुटुंबपद्धती हा आपल्या समाजव्यवस्थेचा एक भाग होवून गेला आहे. विभक्त कुटुंब व्यवस्थेचे काही बरे-वाईट परिणाम आज आपण पहात आहोत यातील प्रकर्षाने जाणवणारी समस्या म्हणजे जेष्ठाची आर्थिक ओढाताण. उमेदीच्या काळात मिळालेला पैसा हा मुलांचे शिक्षण, त्यांचे विवाह, घर कर्जाची परतफेड, कुटुंबातील आजारपण व प्रासंगिक समस्या यावर खर्च झाल्याने निवृत्तीच्या वेळी पुरेसा पैसा गाठीस नसणे ही बहुसंख्य मध्यमवर्गाची मुख्य अडचण असते. यातील काहींना पेन्शन असते, पण ते वाढती महागाई, वाढत्या वयातील आरोग्यविषयक प्रश्न या मुळे अपुरे पडते, ज्यांना पेन्शन अथवा अन्य काही उत्पन्नाचे साधन नसते त्यांची परिस्थिती तर आणखीनच बिकट असते. यावर एक उपाय म्हणून सरकारने रिव्हर्स मॉर्गेज ही सुविधा जेष्ठांना उपलब्ध करून दिली आहे. ही सुविधा नेमकी कसी आहे ते आपण पाहू.
रिव्हर्स मॉर्गेज हा होम लोनच्या अगदी उलट प्रकार आहे. या मध्ये स्वत:च्या मालकीचे राहते घर बँकेकडे तारण ठेवून कर्ज घेता येते, असे कर्ज एकरकमी अथवा दरमहा हप्त्याने घेता येते. विशेष म्हणजे हे कर्ज फेडण्याची जबाबदारी कर्जदारावर नसते.
रिव्हर्स मॉर्गेज लोनची ठळक वैशिट्ये
१) सदरचे घर हे अर्जदाराच्या स्वत:च्या मालकीचे असणे आवश्यक असते, तसेच अर्जदार त्या घरात रहात असणे आवश्यक असते.
२)अर्जदाराचे वय ६० किवा त्याहून अधिक असावे लागते.
३) या घरावर अन्य कोणताही बोजा/ कर्ज असता कामा नये.
४) घराच्या बाजारभावाच्या ६०% ते ८०% इतकी रक्कम कर्ज म्हणून मिळू शकते.हे प्रमाण बँकेनुसार कमीअधिक असू शकते.एकरकमी कर्ज हवे असल्यास ५०% इतकेच मिळू शकते.मात्र एकरकमी कर्ज आजारपणाच्या खर्चासाठीच मिळू शकते व तेही मंजूर रकमेच्या २०% व जास्तीतजास्त रु.१५ लाख इतकेच मिळते.
आणखी वाचा : प्राप्तिकर कायद्यातील ई-पडताळणी योजना माहीत आहे का? जाणून घ्या तिचे फायदे
५) कर्जाची मुदत जास्तीत जास्त १५ वर्षे इतकी असते नियमित मिळणाऱ्या हप्त्याच्या (मासिक/तिमाही) कर्जास जास्त मागणी दिसून येते.
६) दर पाच वर्षानंतर घराच्या वाढलेल्या बाजार भावानुसार दरमहा मिळणारा कर्जाचा हप्ता गरज असेल तर वाढविला जाऊ शकतो.
७) दरमहा मिळणारी रक्कम ही कर्ज स्वरुपाची असल्याने यावर प्राप्तीकर लागू होत नाही.
८) विशेष म्हणजे कर्जाची मुदत संपली तरी हयात असेपर्यंत कर्जदार या घरात राहू शकतो इतकेच नव्हे तर कर्जदाराच्या मृत्यू नंतर पतीपत्नी पैकी हयात असलेलेली व्यक्ती तिच्या हयातभर या घरात राहू शकते.
९) कर्जदार पती/पत्नी दोघांच्या मृत्यूनंतर बँक घर विकून कर्जवसुली करू शकते अथवा स्वत:कडे ताबा घेऊ शकते.मात्र असे करताना मृताचा कायदेशीर वारस कर्ज रक्कम व्याजासह एकरकमी भरण्यास तयार असेल तर रक्कम वसूल करून घराचा ताबा कायदेशीर वारसास दिला जातो.
१०) वारसाने याबाबत काहीच प्रतिसाद दिला नाही तर घराची विक्री करून बँक कर्जवसुली करते. असे करताना जर विक्रीची रक्कम कर्ज रकमेपेक्षा जास्त असेल तर त्यावरील कॅपीटल गेन बँकेस भरावा लागतो या उलट जर घराची विक्री रक्कम कर्जापेक्षा कमी असेल तर होणारा तोटा बँकेलाच सहन करावा लागतो, वारसाकडून वसुली करता येत नाही.
११) विशेष म्हणजे हे कर्ज मंजूर झाल्यावर सर्व पूर्तता केल्यावर जर कर्ज रक्कमेतील ठरल्याप्रमाणे हप्ता कर्जदाराच्या खात्यास जमा झाला असेल आणि आता कर्जदारास ही सुविधा नको असेल तर सर्व पूर्तता झाल्यापासून तीन दिवसांच्या आत कर्ज प्रकरण रद्द करण्याचा अधिकार कर्जदारास असतो व घेतलेली सर्व रक्कम तीन दिवसांच्या परत करून व्यवहार रद्द करता येतो.
आणखी वाचा : प्राप्तिकर कायदा म्हणजे नेमका काय? करदात्याचे किती प्रकार असतात?
रिव्हर्स मॉर्गेजचे फायदे :
1) आपल्या उतारवयातील आर्थिक समस्येवर मात करता येऊ शकते.
2) घराचा ताबा तहहयात आपल्याकडेच राहतो.
3) कर्ज परतफेड कर्जदारास करावयाची नसते मात्र करण्याचा अधिकार असतो.
4) मिळणारी रक्कम कर्जदार हवी तशी वापरू शकतो (फक्त शेअर्स खरेदी, जमीनजुमला खरेदी ,सट्टा यासारख्या कारणासाठी ती वापरता येत नाही)
रिव्हर्स मॉर्गेजचे तोटे :
1) नेहमीच्या गृह कर्जापेक्षा यावरील व्याज दर अधिक असतो.
2) कर्जाचा कालावधी १५ वर्षे असल्याने, कर्जदार १५ वर्षानंतर हयात असेल तर नियमित मिळणारी रक्कम थांबते व त्यानंतर आर्थिक समस्या उद्भवू शकते.
3) काही कारणाने खर्च वाढला (गंभीर आजारपण) तर मिळणारी रक्कम वाढून मिळत नाही
4) दरमहा मिळणारी रक्कम घरच्या किमतीच्या मानाने कमी असते .
कसे ते खालील उदाहरणावरून लक्षात येईल.
उदा: जाधव यांचे वय ६० असून त्यांच्या राहात्या घरची किंमत रु.१ कोटी इतकी आहे तर त्यांना ८०% प्रमाणे रु.८० लाख एवढे कर्ज मिळू शकेल व यातून दरमहा मिळणारी रक्कम कर्जाच्या कालवधीनुसार मिळते.(कमी कालावधीस जास्त रक्कम तर जास्त कालावधीस कमी रक्कम मिळते.)
या कर्जाचा व्याजदर ९% इतका असेल तर
अ) ५ वर्षे कालावधीसाठी दरमहा रु.१,०३,३१०
ब) १०वर्षे कालावधीसाठी दरमहा रु.४१,०४०
क) १५ वर्षे कालावधीसाठी दरमहा रु.२०,९८५
इतकी रक्कम मिळेल .(असे असले तरी दरमहा मिळणाऱ्या रकमेस
रु.५०,००० ची कमाल मर्यादा असल्याने ५ वर्षाच्या कालावधीसाठी
रु.५०,००० एवढेच मिळतील.)
बहुतेक सर्व व्यापारी बँका असे कर्ज देऊ करतात. या कर्जाचा व्याज दर बँकेनुसार कमी- अधिक असू शकतो. या सुविधेमुळे जेष्ठ नागरिकास निश्चितच एक दिलासा मिळाला आहे. आता स्वत:च्या मालकीचे राहते घर असणाऱ्या जेष्ठ नागरिकास हयातभर स्वत:च्या घराचा उपभोग घेऊन ‘रिव्हर्स मॉर्गेज’ सुविधेचा वापर करून उतार वयातील आपली
आर्थिक समस्या सहज सोडविता येईल व स्वाभिमानाने जीवन जगता येईल. थोडक्यात आपले राहते घरच आपला आधारवड होऊ शकतो. याचा उपयोग जसा जेष्ठांना आहे तसा तो आजच्या तरुणांना त्यांच्या उतार वयात होऊ शकणार असल्याने स्वत:च्या मालकीचे घर शक्य तितक्या लवकर घेणे हे रिटायरमेंट प्लानिंगच्या दृष्टीने जरुरीचे आहे.
