-मंगल हनवते
मुंबईतील ऐतिहासिक, १०० वर्षे जुन्या वरळी, ना. म. जोशी मार्ग आणि नायगाव येथील बीडीडी चाळींचा पुनर्विकास म्हाडाच्या मुंबई मंडळाकडून करण्यात येत आहे. या पुनर्विकासाला २०१७मध्ये सुरुवात झाली आहे, पण पुनर्विकासाने अद्याप वेग धरलेला नाही. आता कुठे वरळी आणि ना. म. जोशी मार्ग येथील प्रत्यक्ष बांधकामाला सुरुवात झाली आहे. पात्रता निश्चितीला वेग देत इमारती रिकाम्या करून घेत त्या पाडण्याच्या कामाला सुरुवात करण्यात येत आहे. त्यामुळे आता इतिहासाची साक्ष देणाऱ्या बीडीडी चाळीतील इमारती इतिहासजमा होणार आहेत. या पार्श्वभूमीवर बीडीडी चाळींचा इतिहास आणि पुनर्विकास याबाबतचा घेतलेला हा आढावा.
बीडीडी चाळी कोणी आणि का बांधल्या?
ब्रिटिश राजवटीत त्यांच्याविरोधात अनेक उठाव होत होते, आंदोलने होत होती. या आंदोलनातील कैद्यांना डांबण्यासाठी जागा अपुरी पडू लागली. त्यामुळे मुंबईचे तत्कालीन गव्हर्नर लॉर्ड एल्फिन्स्टन यांनी नवीन तुरुंग बांधण्याचे आदेश दिले. त्यानुसार वरळी, ना. म. जोशी मार्ग, नायगाव आणि शिवडी अशा तीन ठिकाणी तुरुंग बांधण्यात आले. वरळी, शिवडी, नायगाव आणि ना. म. जोशी मार्ग येथे १९२२-२३ मध्ये ९३ एकरावर २०७ चाळी बांधल्या. हे काम १९२४मध्ये पूर्ण झाले. या चाळी अर्थात तुरुंग बांधून पूर्ण झाल्यानंतर काही काळ यात कैद्यांना डांबण्यात येत होते. पण त्यानंतर मात्र या चाळीत सफाई कामगार आणि गिरणी कामगार वास्तव्यास आले.
तुरुंग ते नागरी वसाहत प्रवास कसा झाला?
स्वातंत्र्य लढ्यातील कैद्यांसाठी बीडीडी चाळी बांधण्यात आल्या. मात्र काही वर्षांत या चाळींची ओळख नागरी वसाहत म्हणूनच होऊ लागली. या चाळींमध्ये गिरणी कामगारांची, महाराष्ट्राच्या कानाकोपऱ्यातून मोलमजुरीसाठी येणाऱ्या कष्टकऱ्यांची संख्या वाढू लागली. पुढे स्वातंत्र्य मिळाल्यानंतर बॉम्बे डेव्हलपमेंट डिपार्टमेंट अर्थात बीडीडी मंडळ स्थापन करून या चाळींची देखभाल केली जाऊ लागली. काही वर्षांनी ही जबाबदारी सार्वजनिक बांधकाम विभागाकडे गेली. आतापर्यंत ही जबाबदारी याच विभागाकडे होती. मुंबईतील सर्वांत जुनी, मोठी नागरी वसाहत म्हणून बीडीडी चाळींची ओळख आहे. नागरी वसाहत म्हणून बीडीडीची ओळख आहेच पण त्याच वेळी या चाळींचे ऐतिहासिक महत्त्वही तितकेच आहे. स्वातंत्र्य लढ्यापासून ते संयुक्त महाराष्ट्र चळवळ, गिरणी कामगारांच्या लढा अशा अनेक घडामोडींच्या या चाळी साक्षीदार आहेत.
पुनर्विकासाची गरज का?
या चाळींना आता १०० वर्षे होत आली. सिमेंट आणि लोखंडाचे आरसीसी बांधकाम असलेल्या या चाळी अत्यंत मजबूत होत्या. पण आता त्यांची पुरती दुरवस्था झाली आहे. अनेक इमारती दुरुस्तीच्या पलीकडे गेल्या आहेत. १६० चौ फुटांच्या घरात मोठी-मोठी कुटुंबे राहत आहेत. या पार्श्वभूमीवर पुनर्विकासाशिवाय पर्याय राहिलेला नाही. त्यामुळेच साधारणतः १९९६मध्ये बीडीडीच्या पुनर्विकासाचा मुद्दा ऐरणीवर आला. बीडीडीच्या पुनर्विकासाची मागणी होऊ लागली. मात्र पुनर्विकास करणार कोण हा कळीचा मुद्दा होता. कारण या चाळींची पूर्ण जबाबदारी सार्वजनिक बांधकाम विभागाकडे होती. म्हाडाने हा पुनर्विकास करावा अशी मागणी होत होती. मात्र या जमिनी, चाळी म्हाडाच्या मालकीच्या नसल्याने म्हाडाला पुनर्विकास करणे शक्य नव्हते. या चाळींची दुरवस्था पाहता शेवटी पुनर्विकासाचा निर्णय घेण्यात आला आणि त्याची जबाबदारी म्हाडावर त्यासाठी कायद्यात आवश्यक ते बदलही करण्यात आले.
विशेष प्रकल्पाचा दर्जा?
बीडीडीचा पुनर्विकास म्हाडाच्या माध्यमातून मार्गी लावण्याचा निर्णय २०१५मध्ये सरकारने घेतला. यासाठीची प्रक्रिया पूर्ण करून २०१७मध्ये या प्रकल्पाचे भूमिपूजन करण्यात आले. वरळी, ना. म. जोशी मार्ग, नायगाव आणि शिवडी अशा चार बीडीडी चाळ असल्या तरी प्रत्यक्षात सरकारने वरळी, ना. म. जोशी मार्ग आणि नायगाव अशा तीन चाळींचाच पुनर्विकास हाती घेतला. शिवडीला यातून वगळण्यात आले. शिवडी बीडीडी चाळ मुंबई पोर्ट ट्रस्टच्या अर्थात केंद्र सरकारच्या जागेवर असल्याने सरकारला ही चाळ वगळावी लागली. असे असले तरी ही जमीन राज्य सरकारच्या ताब्यात मिळावी आणि या चाळीचाही पुनर्विकास मार्गी लागावा यासाठी राज्य सरकार आणि मुंबई पोर्ट ट्रस्टच्या माध्यमातून प्रयत्न सुरू आहेत. दरम्यान हा महत्त्वाकांक्षी असा प्रकल्प आहेच, पण त्याच वेळी बीडीडी पुनर्विकासाला सरकारने विशेष प्रकल्पाचा दर्जा दिला आहे. त्यामुळे सरकारला आणि म्हाडाला पुनर्विकासासाठी आवश्यक असे निर्णय घेणे सहजसोपे होत आहे. महत्त्वाचे म्हणजे त्यामुळेच तेथील रहिवाशांना ५०० चौ फुटाचे घर देण्याचा निर्णय सरकारला घेता आला आहे.
कसा आहे बीडीडी पुनर्विकास प्रकल्प?
म्हाडाच्या मुंबई मंडळाकडून वरळी, नायगाव आणि ना. म. जोशी मार्ग चाळीचा पुनर्विकास करण्यात येत आहे. तिन्ही ठिकाणांसाठी तीन स्वतंत्र कंत्राटदार नेमण्यात आले आहेत. या तिन्ही ठिकाणच्या प्रकल्पांतून मुंबई मंडळाला आठ हजार १२० घरे सोडतीसाठी मिळणार असून ही घरे मध्यम आणि उच्च गटातील असतील. त्याचवेळी १५ हजारांहून अधिक रहिवाशांना ५०० चौ. फुटांची घरे दिली जाणार असून त्यांना १२ वर्षे कोणताही देखभाल खर्च भरावा लागणार नाही. ज्या रहिवाशांना संक्रमण शिबिर नको आहे. त्यांना २५ हजार रुपये दरमहा भाडे दिले जाणार आहे. तिन्ही ठिकाणच्या प्रकल्पांत शाळा, जिमखाना, रुग्णालय आणि खेळाचे मैदान अशा सुविधाही असतील. यात उपलब्ध होणाऱ्या ८१२० घरांची विक्री म्हाडाच्या प्रचलित सोडत पद्धतीला आणि विक्री किमतीच्या धोरणाला छेद देत करण्यात येणार आहे. बाजारभावाने खुल्या बाजारात खासगी विकासकाप्रमाणे ही घरे विकली जाणार आहेत. त्यासाठी रिअल इस्टेट सल्लागाराची नियुक्ती करण्यात येणार आहे. दरम्यान या प्रकल्पासाठी ३६००० कोटी रुपये इतका खर्च अपेक्षित आहे. पुढील आठ ते दहा वर्षांसाठी हा खर्च असणार असून यात वाढ होत जाण्याची शक्यता आहे. इतक्या मोठ्या प्रमाणावर लागणारा निधी उभा करण्यासाठी म्हाडाने आता कर्ज घेतले आहे. त्यासाठीही सल्लागार नेमण्यात आला आहे.
चार वर्षे का रखडला पुनर्विकास?
पुनर्विकासाचे भूमिपूजन २०१७मध्ये झाले. त्यानंतर पात्रता निश्चिती पूर्ण करणे, रहिवाशांना स्थलांतरित करणे, इमारती पाडणे यानंतर प्रत्यक्ष बांधकामास सुरुवात होणे अपेक्षित होते. मात्र रहिवाशांचा विरोध आणि तांत्रिक अडचणीमुळे पात्रता निश्चिती रेंगाळली. बायोमेट्रिक सर्वेक्षण रद्द करावे लागले. भाड्याची रक्कम वाढविणे, आधी करार देण्याची मागणी यांसह अनेक मागण्या रहिवाशांनी केल्या होत्या. या मागण्यांसाठी रहिवासी आक्रमक होते. त्यामुळे या मागण्या मान्य करून घेत प्रकल्पात बदल करण्यात आणि त्याची अंमलबजावणी करण्यात वेळ गेला आणि २०२१-२०२२ मध्ये प्रत्यक्ष कामास सुरुवात झाली.
मग आता पुनर्विकास वेग घेणार?
बीडीडी पुनर्विकास प्रकल्प चार वर्षे रखडला असून याचा मोठा आर्थिक फटका मुंबई मंडळाला बसला आहे. पण आता मात्र या प्रकल्पातील सर्व अडथळे दूर करून प्रकल्पाला वेग देण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. त्यामुळेच रहिवाशांची मनधरणी करून, त्यांच्या अनेक मागण्या मान्य करून मुंबई मंडळाने बऱ्यापैकी विरोध मोडून काढला आहे. आता स्थलांतरित होण्यास नकार देणाऱ्या रहिवाशांच्या विरोधात मंडळाने थेट कडक कारवाईची भूमिका घेतली असून निष्कासनाच्या नोटिसा पाठवून त्यांना पोलीस बंदोबस्तात बाहेर काढण्यास सुरुवात केली आहे. वरळीतील ३१ क्रमांकाची इमारत नुकतीच १०० टक्के रिकामी करण्यात आली असून लवकरच ३० क्रमांकाची इमारत रिकामी होणार आहे. त्यानुसार आता आठवड्याभरात या इमारती पाडण्यास सुरुवात होणार आहे. नायगावमधील दोन इमारती पाडण्यात आल्या आहेत. त्यामुळे काही वर्षांत ऐतिहासिक अशा बीडीडी चाळी इतिहासजमा होणार आहेत. त्यांची जागा टोलेजंग इमारती घेणार आहेत.
-मंगल हनवते
मुंबईतील ऐतिहासिक, १०० वर्षे जुन्या वरळी, ना. म. जोशी मार्ग आणि नायगाव येथील बीडीडी चाळींचा पुनर्विकास म्हाडाच्या मुंबई मंडळाकडून करण्यात येत आहे. या पुनर्विकासाला २०१७मध्ये सुरुवात झाली आहे, पण पुनर्विकासाने अद्याप वेग धरलेला नाही. आता कुठे वरळी आणि ना. म. जोशी मार्ग येथील प्रत्यक्ष बांधकामाला सुरुवात झाली आहे. पात्रता निश्चितीला वेग देत इमारती रिकाम्या करून घेत त्या पाडण्याच्या कामाला सुरुवात करण्यात येत आहे. त्यामुळे आता इतिहासाची साक्ष देणाऱ्या बीडीडी चाळीतील इमारती इतिहासजमा होणार आहेत. या पार्श्वभूमीवर बीडीडी चाळींचा इतिहास आणि पुनर्विकास याबाबतचा घेतलेला हा आढावा.
बीडीडी चाळी कोणी आणि का बांधल्या?
ब्रिटिश राजवटीत त्यांच्याविरोधात अनेक उठाव होत होते, आंदोलने होत होती. या आंदोलनातील कैद्यांना डांबण्यासाठी जागा अपुरी पडू लागली. त्यामुळे मुंबईचे तत्कालीन गव्हर्नर लॉर्ड एल्फिन्स्टन यांनी नवीन तुरुंग बांधण्याचे आदेश दिले. त्यानुसार वरळी, ना. म. जोशी मार्ग, नायगाव आणि शिवडी अशा तीन ठिकाणी तुरुंग बांधण्यात आले. वरळी, शिवडी, नायगाव आणि ना. म. जोशी मार्ग येथे १९२२-२३ मध्ये ९३ एकरावर २०७ चाळी बांधल्या. हे काम १९२४मध्ये पूर्ण झाले. या चाळी अर्थात तुरुंग बांधून पूर्ण झाल्यानंतर काही काळ यात कैद्यांना डांबण्यात येत होते. पण त्यानंतर मात्र या चाळीत सफाई कामगार आणि गिरणी कामगार वास्तव्यास आले.
तुरुंग ते नागरी वसाहत प्रवास कसा झाला?
स्वातंत्र्य लढ्यातील कैद्यांसाठी बीडीडी चाळी बांधण्यात आल्या. मात्र काही वर्षांत या चाळींची ओळख नागरी वसाहत म्हणूनच होऊ लागली. या चाळींमध्ये गिरणी कामगारांची, महाराष्ट्राच्या कानाकोपऱ्यातून मोलमजुरीसाठी येणाऱ्या कष्टकऱ्यांची संख्या वाढू लागली. पुढे स्वातंत्र्य मिळाल्यानंतर बॉम्बे डेव्हलपमेंट डिपार्टमेंट अर्थात बीडीडी मंडळ स्थापन करून या चाळींची देखभाल केली जाऊ लागली. काही वर्षांनी ही जबाबदारी सार्वजनिक बांधकाम विभागाकडे गेली. आतापर्यंत ही जबाबदारी याच विभागाकडे होती. मुंबईतील सर्वांत जुनी, मोठी नागरी वसाहत म्हणून बीडीडी चाळींची ओळख आहे. नागरी वसाहत म्हणून बीडीडीची ओळख आहेच पण त्याच वेळी या चाळींचे ऐतिहासिक महत्त्वही तितकेच आहे. स्वातंत्र्य लढ्यापासून ते संयुक्त महाराष्ट्र चळवळ, गिरणी कामगारांच्या लढा अशा अनेक घडामोडींच्या या चाळी साक्षीदार आहेत.
पुनर्विकासाची गरज का?
या चाळींना आता १०० वर्षे होत आली. सिमेंट आणि लोखंडाचे आरसीसी बांधकाम असलेल्या या चाळी अत्यंत मजबूत होत्या. पण आता त्यांची पुरती दुरवस्था झाली आहे. अनेक इमारती दुरुस्तीच्या पलीकडे गेल्या आहेत. १६० चौ फुटांच्या घरात मोठी-मोठी कुटुंबे राहत आहेत. या पार्श्वभूमीवर पुनर्विकासाशिवाय पर्याय राहिलेला नाही. त्यामुळेच साधारणतः १९९६मध्ये बीडीडीच्या पुनर्विकासाचा मुद्दा ऐरणीवर आला. बीडीडीच्या पुनर्विकासाची मागणी होऊ लागली. मात्र पुनर्विकास करणार कोण हा कळीचा मुद्दा होता. कारण या चाळींची पूर्ण जबाबदारी सार्वजनिक बांधकाम विभागाकडे होती. म्हाडाने हा पुनर्विकास करावा अशी मागणी होत होती. मात्र या जमिनी, चाळी म्हाडाच्या मालकीच्या नसल्याने म्हाडाला पुनर्विकास करणे शक्य नव्हते. या चाळींची दुरवस्था पाहता शेवटी पुनर्विकासाचा निर्णय घेण्यात आला आणि त्याची जबाबदारी म्हाडावर त्यासाठी कायद्यात आवश्यक ते बदलही करण्यात आले.
विशेष प्रकल्पाचा दर्जा?
बीडीडीचा पुनर्विकास म्हाडाच्या माध्यमातून मार्गी लावण्याचा निर्णय २०१५मध्ये सरकारने घेतला. यासाठीची प्रक्रिया पूर्ण करून २०१७मध्ये या प्रकल्पाचे भूमिपूजन करण्यात आले. वरळी, ना. म. जोशी मार्ग, नायगाव आणि शिवडी अशा चार बीडीडी चाळ असल्या तरी प्रत्यक्षात सरकारने वरळी, ना. म. जोशी मार्ग आणि नायगाव अशा तीन चाळींचाच पुनर्विकास हाती घेतला. शिवडीला यातून वगळण्यात आले. शिवडी बीडीडी चाळ मुंबई पोर्ट ट्रस्टच्या अर्थात केंद्र सरकारच्या जागेवर असल्याने सरकारला ही चाळ वगळावी लागली. असे असले तरी ही जमीन राज्य सरकारच्या ताब्यात मिळावी आणि या चाळीचाही पुनर्विकास मार्गी लागावा यासाठी राज्य सरकार आणि मुंबई पोर्ट ट्रस्टच्या माध्यमातून प्रयत्न सुरू आहेत. दरम्यान हा महत्त्वाकांक्षी असा प्रकल्प आहेच, पण त्याच वेळी बीडीडी पुनर्विकासाला सरकारने विशेष प्रकल्पाचा दर्जा दिला आहे. त्यामुळे सरकारला आणि म्हाडाला पुनर्विकासासाठी आवश्यक असे निर्णय घेणे सहजसोपे होत आहे. महत्त्वाचे म्हणजे त्यामुळेच तेथील रहिवाशांना ५०० चौ फुटाचे घर देण्याचा निर्णय सरकारला घेता आला आहे.
कसा आहे बीडीडी पुनर्विकास प्रकल्प?
म्हाडाच्या मुंबई मंडळाकडून वरळी, नायगाव आणि ना. म. जोशी मार्ग चाळीचा पुनर्विकास करण्यात येत आहे. तिन्ही ठिकाणांसाठी तीन स्वतंत्र कंत्राटदार नेमण्यात आले आहेत. या तिन्ही ठिकाणच्या प्रकल्पांतून मुंबई मंडळाला आठ हजार १२० घरे सोडतीसाठी मिळणार असून ही घरे मध्यम आणि उच्च गटातील असतील. त्याचवेळी १५ हजारांहून अधिक रहिवाशांना ५०० चौ. फुटांची घरे दिली जाणार असून त्यांना १२ वर्षे कोणताही देखभाल खर्च भरावा लागणार नाही. ज्या रहिवाशांना संक्रमण शिबिर नको आहे. त्यांना २५ हजार रुपये दरमहा भाडे दिले जाणार आहे. तिन्ही ठिकाणच्या प्रकल्पांत शाळा, जिमखाना, रुग्णालय आणि खेळाचे मैदान अशा सुविधाही असतील. यात उपलब्ध होणाऱ्या ८१२० घरांची विक्री म्हाडाच्या प्रचलित सोडत पद्धतीला आणि विक्री किमतीच्या धोरणाला छेद देत करण्यात येणार आहे. बाजारभावाने खुल्या बाजारात खासगी विकासकाप्रमाणे ही घरे विकली जाणार आहेत. त्यासाठी रिअल इस्टेट सल्लागाराची नियुक्ती करण्यात येणार आहे. दरम्यान या प्रकल्पासाठी ३६००० कोटी रुपये इतका खर्च अपेक्षित आहे. पुढील आठ ते दहा वर्षांसाठी हा खर्च असणार असून यात वाढ होत जाण्याची शक्यता आहे. इतक्या मोठ्या प्रमाणावर लागणारा निधी उभा करण्यासाठी म्हाडाने आता कर्ज घेतले आहे. त्यासाठीही सल्लागार नेमण्यात आला आहे.
चार वर्षे का रखडला पुनर्विकास?
पुनर्विकासाचे भूमिपूजन २०१७मध्ये झाले. त्यानंतर पात्रता निश्चिती पूर्ण करणे, रहिवाशांना स्थलांतरित करणे, इमारती पाडणे यानंतर प्रत्यक्ष बांधकामास सुरुवात होणे अपेक्षित होते. मात्र रहिवाशांचा विरोध आणि तांत्रिक अडचणीमुळे पात्रता निश्चिती रेंगाळली. बायोमेट्रिक सर्वेक्षण रद्द करावे लागले. भाड्याची रक्कम वाढविणे, आधी करार देण्याची मागणी यांसह अनेक मागण्या रहिवाशांनी केल्या होत्या. या मागण्यांसाठी रहिवासी आक्रमक होते. त्यामुळे या मागण्या मान्य करून घेत प्रकल्पात बदल करण्यात आणि त्याची अंमलबजावणी करण्यात वेळ गेला आणि २०२१-२०२२ मध्ये प्रत्यक्ष कामास सुरुवात झाली.
मग आता पुनर्विकास वेग घेणार?
बीडीडी पुनर्विकास प्रकल्प चार वर्षे रखडला असून याचा मोठा आर्थिक फटका मुंबई मंडळाला बसला आहे. पण आता मात्र या प्रकल्पातील सर्व अडथळे दूर करून प्रकल्पाला वेग देण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. त्यामुळेच रहिवाशांची मनधरणी करून, त्यांच्या अनेक मागण्या मान्य करून मुंबई मंडळाने बऱ्यापैकी विरोध मोडून काढला आहे. आता स्थलांतरित होण्यास नकार देणाऱ्या रहिवाशांच्या विरोधात मंडळाने थेट कडक कारवाईची भूमिका घेतली असून निष्कासनाच्या नोटिसा पाठवून त्यांना पोलीस बंदोबस्तात बाहेर काढण्यास सुरुवात केली आहे. वरळीतील ३१ क्रमांकाची इमारत नुकतीच १०० टक्के रिकामी करण्यात आली असून लवकरच ३० क्रमांकाची इमारत रिकामी होणार आहे. त्यानुसार आता आठवड्याभरात या इमारती पाडण्यास सुरुवात होणार आहे. नायगावमधील दोन इमारती पाडण्यात आल्या आहेत. त्यामुळे काही वर्षांत ऐतिहासिक अशा बीडीडी चाळी इतिहासजमा होणार आहेत. त्यांची जागा टोलेजंग इमारती घेणार आहेत.
