निशांत सरवणकर
मुंबई शहरात दाटीवाटीने वसलेल्या जुन्या चाळींच्या पुनर्विकासासाठी समूह पुनर्विकासाशिवाय पर्याय नाही. त्यामुळे राज्य शासनाने आता फक्त समूह पुनर्विकासातील चटईक्षेत्रफळाच्या अधिमूल्यामध्ये (प्रिमिअम) वर्षभरासाठी ५० टक्के सवलत देण्याचे जाहीर केले आहे. त्यामुळे मुंबईतील इमारतींच्या समूह पुनर्विकासाला चालना मिळेल, असे शासनाला वाटते. याआधी करोना काळात तत्कालीन महाविकास आघाडी सर्वच प्रकल्पातील चटईक्षेत्रफळावरील अधिमूल्यात ५० टक्के सवलत दिली होती. तरीही समूह पुनर्विकासाबाबत फारसे प्रस्ताव आले नव्हते. त्यामुळे समूह पुनर्विकासाबाबत नव्याने सुधारित प्रस्ताव आणण्यात आला. मात्र त्यानंतर लगेचच महिन्याभरात अधिमूल्यातील ५० टक्के सवलत संपुष्टात आली. त्यामुळे समूह पुनर्विकासाला अशी सवलत मिळाली नाही, असे विकासकांचे म्हणणे आहे. त्यामुळेच शासनाने हा निर्णय घेतला आहे. समूह पुनर्विकासासाठी विकासक पुढे येतील, असा दावा केला जात होता. या सवलतीमुळे जुन्या चाळींचा पुनर्विकास वेगाने होणार आहे का, परवडणारी अधिक घरे निर्माण होणार आहेत का, आदींचा हा आढावा.
समूह पुनर्विकास म्हणजे काय?
२००९ पासून विकास नियंत्रण नियमावली ३३(९) ही समूह पुनर्विकासासाठी लागू आहे. नव्या विकास नियंत्रण नियमावली २०३४नुसार शहरात किमान चार हजार चौरस मीटर तर उपनगरात किमान सहा हजार चौरस मीटर भूखंडावरील इमारतींचा एकत्रित पुनर्विकास करणे म्हणजेच समूह पुनर्विकास. उपनगरासाठी ही मर्यादा पूर्वी दहा हजार चौरस मीटर होती. ती सहा हजार इतकी मर्यादित करण्यात आली आहे. यासाठी महापालिकेची नियोजन प्राधिकरण म्हणून नियुक्ती करण्यात आली आहे. यानुसार समूह पुनर्विकासाबाबतचा प्रस्ताव पालिकेच्या उच्चस्तरीय समितीपुढे सादर करावा लागतो. या समितीमार्फत विकासकाच्या क्षमतेचा विचार करून प्रस्ताव मंजूर केला जातो. सध्या भेंडीबाजार येथे समूह पुनर्विकास प्रकल्प सुरू आहे. मुंबईसारख्या शहरात पेन्सिलटाईप इमारती उभ्या राहून पायाभूत सुविधांवरही ताण येत आहे तसेच सौंदर्यीकरणासही बाधा येत असल्याच्या पार्श्वभूमीवर समूह पुनर्विकासाला शासनाने प्राधान्य दिले आहे.
समूह पुनर्विकास का आवश्यक?
मुंबई विशेषत: शहरात दाटीवाटीने इमारती उभ्या असून प्रत्येक इमारतीचा पुनर्विकास अरुंद रस्त्यांमुळे अशक्य आहे. अशा इमारतींना पुनर्विकास करण्यासाठी समूह पुनर्विकास हाच पर्याय आहे. शहरात जुन्या व दुरवस्था झालेल्या सुमारे १४ हजारच्या आसपास इमारती आहेत. या इमारतींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न बराच काळ रेंगाळत पडला आहे. आठ आमदारांच्या समितीने सुचविलेल्या उपाययोजनांनंतर महाविकास आघाडी सरकारने जुलै २०२१मध्ये सुधारित नियमावली जारी केली. त्यामुळे पूर्वीपेक्षा आता समूह पुनर्विकास प्रकल्प अधिक आकर्षक झाला आहे.
सुधारित नियमावलीत कोणत्या सवलती?
समूह पुनर्विकासाचा भूखंडाकडे जाण्याचा रस्ता १२ मीटर असेल व परिसरात १८ मीटर रुंदीचा रस्ता असेल तरी अशा समूह योजनेस मंजुरीचे अधिकार पालिका आयुक्तांना दिले आहेत. त्यामुळे समूह पुनर्विकासातील मुख्य अडथळा दूर झाला आहे. याशिवाय ३० वर्षे झालेल्या परंतु मोडकळीस आलेल्या इमारतींचाही या योजनेत समावेश करण्यात आला आहे. पोटमाळ्याचे नियमितीकरण, सार्वजनिक भूखंडाचा समावेश, प्रत्येक इमारतीतील ५१ टक्के वा संपूर्ण योजनेतील ६० टक्के रहिवाशांची संमती, किमान ३७६ चौरस फुटाची सदनिका तर अनिवासी रहिवाशांना सध्या असलेल्या क्षेत्रफळाइतका लाभ, १० ते ३५ टक्क्यांपर्यंत प्रोत्साहनात्मक चटईक्षेत्रफळ, जुन्या योजनांच्या हस्तांतरणास परवानगी आदी सवलतींमुळे समूह पुनर्विकास आकर्षक झाला आहे.
विश्लेषण : मुंबई प्लास्टिकची होत आहे? मुंबई का अडकतेय प्लास्टिकच्या विळख्यात…
अधिमूल्यात सवलत का?
मुंबई महानगर पालिका क्षेत्रामध्ये पुनर्विकास प्रकल्पात भरणा करावे लागणारे शुल्क, अधिमूल्य, उपकर आदींमुळे प्रकल्पाचा खर्च भरमसाठ वाढत असल्याचे विकासकांचे म्हणणे आहे. अशा वेळी बांधकाम व्यवसायाला चालना देण्यासाठी अधिमू्ल्यात दोन वर्षांसाठी ५० टक्के सवलत देण्यात आली होती. समूह पुनर्विकास आकर्षक नसल्यामुळे फारसे प्रस्ताव आले नाहीत. अखेरीस विकास नियंत्रण नियमावली २०३४ मधील समूह पुनर्विकासाबाबत लागू असलेल्या नियमावलीत ८ जुलै २०२१ मध्ये सुधारणा करण्यात आली व ही योजना अधिक आकर्षक करण्यात आली. परंतु अधिमूल्यातील सवलतीची मुदत १९ ऑगस्ट २०२१ रोजी संपुष्टात आल्यामुळे समूह पुनर्विकास योजनेला फक्त महिनाभराचाच कालावधी मिळाला. त्यामुळे समूह पुनर्विकास योजनांना आवश्यक ती चालना मिळाली नाही. त्यामुळे समूह पुनर्विकासासाठी अधिमूल्यात १०० टक्के सवलतीचा लाभ मिळावा, अशी विकासकांकडून मागणी करण्यात आली होती. महापालिकेनेही तशी सवलत देण्यात हरकत नाही, असा अभिप्राय दिला होता. मात्र शासनाने ५० टक्के सवलत देण्याचा निर्णय घेतला.
सद्यःस्थिती काय?
मुंबई शहरात सुमारे १९ हजार जुन्या इमारती होत्या. त्यापैकी १४ हजारच्या आसपास इमारती अद्यापही पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. आतापर्यंत ६९९ योजनांद्वारे ११६८ इमारतींचा पुनर्विकास होऊन १८ हजार ५८० रहिवाशांचे पुनर्वसन झाले आहे. १२९२ योजना अपूर्णावस्थेत असून त्यामुळे ५० हजारहून अधिक रहिवासी हक्काच्या घराच्या प्रतीक्षेत आहेत. २९ योजना रद्द झाल्या असून यासाठी नव्याने विकासक नेमण्याची प्रक्रिया सुरू आहे. आता सुधारित नियमावलीनंतर समूह पुनर्विकास योजनेअंतर्गत १७ प्रस्ताव पालिकेकडे सादर झाले. त्यापैकी सहा प्रस्तावांना शासनाने पूर्वमंजुरी दिली आहे तर पाच प्रस्तावांबाबत छाननी सरू आहे तर सहा योजना उच्चस्तरीय समितीपुढे आहेत.
त्रुटी काय?
जुन्या इमारतींचा तातडीने पुनर्विकास होणे आवश्यक आहे. एक समूह पुनर्विकासाचा प्रस्ताव मंजूर होण्यास एक ते दोन वर्षांचा कालावधी लागतो. तो कमी करण्याची आवश्यकता आहे. मुळात समूह पुनर्विकासात रहिवाशी एकत्र येण्यास तयार होत नाहीत. त्यातच ५१ टक्के संमतीची अट असल्यामुळे उर्वरित ४९ टक्के रहिवाशी वेगवेगळ्या मार्गाने पुनर्विकासात अडथळा आणण्याचा प्रयत्न करतात. त्यामुळे अनेक प्रकल्प रखडले आहेत. विकासकाचीही आर्थिक क्षमता तपासण्याची प्रभावी यंत्रणा नाही. म्हाडाने मध्यंतरी याबाबत शासन निर्णय जारी करून विकासकांचे पॅनेल करण्याचे ठरविले आहे. बडे विकासक छोट्या कंपन्या स्थापन करून पुनर्विकास प्रकल्प हाती घेतात. प्रकल्प रखडला की हात वर करतात. त्यासाठी काही नियमावली असणे आवश्यक आहे.
उपाय काय?
भेंडी बाजार समूह पुनर्विकास प्रकल्प संथ गतीने सुरू असला तरी हळूहळू वेग घेतोय. चिखलवाडी समूह पुनर्विकास आता कुठे मार्गी लागला आहे. शासनाने पुढाकार घेतला की, काय होऊ शकते हे बीडीडी चाळ प्रकल्प उत्तम उदाहरण आहे. मोतीलाल नगर पुनर्विकास म्हाडाने कन्स्ट्रक्शन अँड डेव्हलपमेंट या पद्धतीने यशस्वी करायचे ठरवले आहे. अभ्युदय नगर (काळाचौकी), आदर्श नगर (वरळी) आणि वांद्रे रेक्लमेशन या वसाहतींबाबत तोच निर्णय प्रस्तावीत केला आहे. समूह पुनर्विकासाबाबत शासनाने तसा विचार करायला हरकत नाही. रहिवाशांना विकासक निवडीची संधी दिली तर प्रकल्प मार्गी लागण्यापेक्षा तो रखडतो, असाच आजवरचा अनुभव आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
मुंबई शहरात दाटीवाटीने वसलेल्या जुन्या चाळींच्या पुनर्विकासासाठी समूह पुनर्विकासाशिवाय पर्याय नाही. त्यामुळे राज्य शासनाने आता फक्त समूह पुनर्विकासातील चटईक्षेत्रफळाच्या अधिमूल्यामध्ये (प्रिमिअम) वर्षभरासाठी ५० टक्के सवलत देण्याचे जाहीर केले आहे. त्यामुळे मुंबईतील इमारतींच्या समूह पुनर्विकासाला चालना मिळेल, असे शासनाला वाटते. याआधी करोना काळात तत्कालीन महाविकास आघाडी सर्वच प्रकल्पातील चटईक्षेत्रफळावरील अधिमूल्यात ५० टक्के सवलत दिली होती. तरीही समूह पुनर्विकासाबाबत फारसे प्रस्ताव आले नव्हते. त्यामुळे समूह पुनर्विकासाबाबत नव्याने सुधारित प्रस्ताव आणण्यात आला. मात्र त्यानंतर लगेचच महिन्याभरात अधिमूल्यातील ५० टक्के सवलत संपुष्टात आली. त्यामुळे समूह पुनर्विकासाला अशी सवलत मिळाली नाही, असे विकासकांचे म्हणणे आहे. त्यामुळेच शासनाने हा निर्णय घेतला आहे. समूह पुनर्विकासासाठी विकासक पुढे येतील, असा दावा केला जात होता. या सवलतीमुळे जुन्या चाळींचा पुनर्विकास वेगाने होणार आहे का, परवडणारी अधिक घरे निर्माण होणार आहेत का, आदींचा हा आढावा.
समूह पुनर्विकास म्हणजे काय?
२००९ पासून विकास नियंत्रण नियमावली ३३(९) ही समूह पुनर्विकासासाठी लागू आहे. नव्या विकास नियंत्रण नियमावली २०३४नुसार शहरात किमान चार हजार चौरस मीटर तर उपनगरात किमान सहा हजार चौरस मीटर भूखंडावरील इमारतींचा एकत्रित पुनर्विकास करणे म्हणजेच समूह पुनर्विकास. उपनगरासाठी ही मर्यादा पूर्वी दहा हजार चौरस मीटर होती. ती सहा हजार इतकी मर्यादित करण्यात आली आहे. यासाठी महापालिकेची नियोजन प्राधिकरण म्हणून नियुक्ती करण्यात आली आहे. यानुसार समूह पुनर्विकासाबाबतचा प्रस्ताव पालिकेच्या उच्चस्तरीय समितीपुढे सादर करावा लागतो. या समितीमार्फत विकासकाच्या क्षमतेचा विचार करून प्रस्ताव मंजूर केला जातो. सध्या भेंडीबाजार येथे समूह पुनर्विकास प्रकल्प सुरू आहे. मुंबईसारख्या शहरात पेन्सिलटाईप इमारती उभ्या राहून पायाभूत सुविधांवरही ताण येत आहे तसेच सौंदर्यीकरणासही बाधा येत असल्याच्या पार्श्वभूमीवर समूह पुनर्विकासाला शासनाने प्राधान्य दिले आहे.
समूह पुनर्विकास का आवश्यक?
मुंबई विशेषत: शहरात दाटीवाटीने इमारती उभ्या असून प्रत्येक इमारतीचा पुनर्विकास अरुंद रस्त्यांमुळे अशक्य आहे. अशा इमारतींना पुनर्विकास करण्यासाठी समूह पुनर्विकास हाच पर्याय आहे. शहरात जुन्या व दुरवस्था झालेल्या सुमारे १४ हजारच्या आसपास इमारती आहेत. या इमारतींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न बराच काळ रेंगाळत पडला आहे. आठ आमदारांच्या समितीने सुचविलेल्या उपाययोजनांनंतर महाविकास आघाडी सरकारने जुलै २०२१मध्ये सुधारित नियमावली जारी केली. त्यामुळे पूर्वीपेक्षा आता समूह पुनर्विकास प्रकल्प अधिक आकर्षक झाला आहे.
सुधारित नियमावलीत कोणत्या सवलती?
समूह पुनर्विकासाचा भूखंडाकडे जाण्याचा रस्ता १२ मीटर असेल व परिसरात १८ मीटर रुंदीचा रस्ता असेल तरी अशा समूह योजनेस मंजुरीचे अधिकार पालिका आयुक्तांना दिले आहेत. त्यामुळे समूह पुनर्विकासातील मुख्य अडथळा दूर झाला आहे. याशिवाय ३० वर्षे झालेल्या परंतु मोडकळीस आलेल्या इमारतींचाही या योजनेत समावेश करण्यात आला आहे. पोटमाळ्याचे नियमितीकरण, सार्वजनिक भूखंडाचा समावेश, प्रत्येक इमारतीतील ५१ टक्के वा संपूर्ण योजनेतील ६० टक्के रहिवाशांची संमती, किमान ३७६ चौरस फुटाची सदनिका तर अनिवासी रहिवाशांना सध्या असलेल्या क्षेत्रफळाइतका लाभ, १० ते ३५ टक्क्यांपर्यंत प्रोत्साहनात्मक चटईक्षेत्रफळ, जुन्या योजनांच्या हस्तांतरणास परवानगी आदी सवलतींमुळे समूह पुनर्विकास आकर्षक झाला आहे.
विश्लेषण : मुंबई प्लास्टिकची होत आहे? मुंबई का अडकतेय प्लास्टिकच्या विळख्यात…
अधिमूल्यात सवलत का?
मुंबई महानगर पालिका क्षेत्रामध्ये पुनर्विकास प्रकल्पात भरणा करावे लागणारे शुल्क, अधिमूल्य, उपकर आदींमुळे प्रकल्पाचा खर्च भरमसाठ वाढत असल्याचे विकासकांचे म्हणणे आहे. अशा वेळी बांधकाम व्यवसायाला चालना देण्यासाठी अधिमू्ल्यात दोन वर्षांसाठी ५० टक्के सवलत देण्यात आली होती. समूह पुनर्विकास आकर्षक नसल्यामुळे फारसे प्रस्ताव आले नाहीत. अखेरीस विकास नियंत्रण नियमावली २०३४ मधील समूह पुनर्विकासाबाबत लागू असलेल्या नियमावलीत ८ जुलै २०२१ मध्ये सुधारणा करण्यात आली व ही योजना अधिक आकर्षक करण्यात आली. परंतु अधिमूल्यातील सवलतीची मुदत १९ ऑगस्ट २०२१ रोजी संपुष्टात आल्यामुळे समूह पुनर्विकास योजनेला फक्त महिनाभराचाच कालावधी मिळाला. त्यामुळे समूह पुनर्विकास योजनांना आवश्यक ती चालना मिळाली नाही. त्यामुळे समूह पुनर्विकासासाठी अधिमूल्यात १०० टक्के सवलतीचा लाभ मिळावा, अशी विकासकांकडून मागणी करण्यात आली होती. महापालिकेनेही तशी सवलत देण्यात हरकत नाही, असा अभिप्राय दिला होता. मात्र शासनाने ५० टक्के सवलत देण्याचा निर्णय घेतला.
सद्यःस्थिती काय?
मुंबई शहरात सुमारे १९ हजार जुन्या इमारती होत्या. त्यापैकी १४ हजारच्या आसपास इमारती अद्यापही पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. आतापर्यंत ६९९ योजनांद्वारे ११६८ इमारतींचा पुनर्विकास होऊन १८ हजार ५८० रहिवाशांचे पुनर्वसन झाले आहे. १२९२ योजना अपूर्णावस्थेत असून त्यामुळे ५० हजारहून अधिक रहिवासी हक्काच्या घराच्या प्रतीक्षेत आहेत. २९ योजना रद्द झाल्या असून यासाठी नव्याने विकासक नेमण्याची प्रक्रिया सुरू आहे. आता सुधारित नियमावलीनंतर समूह पुनर्विकास योजनेअंतर्गत १७ प्रस्ताव पालिकेकडे सादर झाले. त्यापैकी सहा प्रस्तावांना शासनाने पूर्वमंजुरी दिली आहे तर पाच प्रस्तावांबाबत छाननी सरू आहे तर सहा योजना उच्चस्तरीय समितीपुढे आहेत.
त्रुटी काय?
जुन्या इमारतींचा तातडीने पुनर्विकास होणे आवश्यक आहे. एक समूह पुनर्विकासाचा प्रस्ताव मंजूर होण्यास एक ते दोन वर्षांचा कालावधी लागतो. तो कमी करण्याची आवश्यकता आहे. मुळात समूह पुनर्विकासात रहिवाशी एकत्र येण्यास तयार होत नाहीत. त्यातच ५१ टक्के संमतीची अट असल्यामुळे उर्वरित ४९ टक्के रहिवाशी वेगवेगळ्या मार्गाने पुनर्विकासात अडथळा आणण्याचा प्रयत्न करतात. त्यामुळे अनेक प्रकल्प रखडले आहेत. विकासकाचीही आर्थिक क्षमता तपासण्याची प्रभावी यंत्रणा नाही. म्हाडाने मध्यंतरी याबाबत शासन निर्णय जारी करून विकासकांचे पॅनेल करण्याचे ठरविले आहे. बडे विकासक छोट्या कंपन्या स्थापन करून पुनर्विकास प्रकल्प हाती घेतात. प्रकल्प रखडला की हात वर करतात. त्यासाठी काही नियमावली असणे आवश्यक आहे.
उपाय काय?
भेंडी बाजार समूह पुनर्विकास प्रकल्प संथ गतीने सुरू असला तरी हळूहळू वेग घेतोय. चिखलवाडी समूह पुनर्विकास आता कुठे मार्गी लागला आहे. शासनाने पुढाकार घेतला की, काय होऊ शकते हे बीडीडी चाळ प्रकल्प उत्तम उदाहरण आहे. मोतीलाल नगर पुनर्विकास म्हाडाने कन्स्ट्रक्शन अँड डेव्हलपमेंट या पद्धतीने यशस्वी करायचे ठरवले आहे. अभ्युदय नगर (काळाचौकी), आदर्श नगर (वरळी) आणि वांद्रे रेक्लमेशन या वसाहतींबाबत तोच निर्णय प्रस्तावीत केला आहे. समूह पुनर्विकासाबाबत शासनाने तसा विचार करायला हरकत नाही. रहिवाशांना विकासक निवडीची संधी दिली तर प्रकल्प मार्गी लागण्यापेक्षा तो रखडतो, असाच आजवरचा अनुभव आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
