प्रथमेश गोडबोले
जुन्या इमारतीचा पुनर्विकास करून नवीन इमारत उभारल्यानंतर मूळ सदनिकाधारकांना पुन्हा मुद्रांक शुल्क भरावे लागणार नाही, असा आदेश मुंबई उच्च न्यायालयाने दिला आहे. त्यामुळे मुंबई, पुण्यासह राज्यातील पुनर्विकासाला आलेल्या इमारतींमधील सदनिकाधारकांना दिलासा मिळाला असून पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा झाला आहे. या निर्णयाचा फायदा पुनर्विकास इमारतींमधील रहिवाशांप्रमाणे, असे प्रकल्प राबविणाऱ्या विकासकांनादेखील होणार आहे. मुंबई, नवी मुंबई, ठाणे आणि पुणे या महानगरांसह राज्यभरातील ६० हजार गृहनिर्माण संस्था आणि अपार्टमेंटधारकांना याचा फायदा होणार आहे. कायद्याचा सखोल अभ्यास न करता केवळ महसूल वाढविण्याच्या उद्देशाने नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभाग पर्यायाने राज्य सरकारने अवलंबिलेल्या बेकायदा कार्यपद्धतीला उच्च न्यायालयाने या आदेशाद्वारे चपराक दिली आहे.
इमारतीचा पुनर्विकास म्हणजे काय?
पुनर्विकास म्हणजे अस्तित्वात असलेल्या इमारतीचे नूतनीकरण होय. पुनर्विकास म्हणजे सध्याची इमारत किंवा जुनी बांधकामे पाडून निवासी जागेची पुनर्बांधणी करण्याची प्रक्रिया असते. ३०-४० किंवा त्यापूर्वी बांधलेल्या इमारतीला मोठ्या प्रमाणात देखभाल-दुरुस्तीची आवश्यकता असते किंवा इमारत धोकादायक झालेली असल्यास पुनर्विकासाचा पर्याय पुढे येतो. पुनर्विकास करताना संबंधित विकासक नवीन इमारत बांधण्याची जबाबदारी घेतो. म्हणजेच सध्याच्या इमारतीमध्ये राहात असलेल्या सदनिकाधारकांना सदनिका देण्याच्या बदल्यात विकासक वापर न केलेल्या विकास क्षमतेचा वापर करून त्यांची गुंतवणूक परत मिळवण्यासाठी आणि नफा मिळविण्यासाठी अतिरिक्त मजले आणि इतर सुविधा तयार करतो. या सर्व प्रक्रियेला इमारतीचा पुनर्विकास म्हटले जाते.
विश्लेषण: मार्च महिना एवढा दाहक का ठरत आहे?
रहिवाशांकडून मुद्रांक शुल्क घेण्याचा निर्णय कधी झाला?
नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या पुनर्विकासामध्ये मूळ सभासदांना बांधकाम व्यावसायिकाकडून देण्यात येणाऱ्या सदनिकेच्या क्षेत्राच्या बांधकाम खर्चावर मुद्रांक शुल्क आकारण्याचा निर्णय घेतला होता. तसेच पुनर्विकासात मिळालेल्या सदनिकेच्या क्षेत्राव्यतिरिक्त सभासदाने वाढीव क्षेत्र वैयक्तिकरीत्या घेतल्यास त्यासाठी चालू बाजार मूल्यदरानुसार (रेडीरेकनर) मुद्रांक शुल्क घेण्याचीही सूचना करण्यात आली होती. याबाबत नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने २३ जून २०१५ आणि ३० मार्च २०१७ रोजी परिपत्रके प्रसृत केली होती.
न्यायालयात याचिका दाखल का झाल्या?
पुनर्विकास प्रकल्पात मूळ रहिवाशांची सोसायटी आणि बांधकाम करणाऱ्या विकासक कंपनीकडून विकास करारनामा होत असतो. तसेच याबाबतचे मुद्रांक शुल्क भरले जाते. तरीदेखील विकासक कंपनीकडून रहिवाशांसोबत व्यक्तिश: होणाऱ्या कायमस्वरूपी पर्यायी घराच्या करारनाम्यांबाबतही (पीएएए) मुद्रांक शुल्क भरावे लागेल, असा नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाच्या २३ जून २०१५ आणि ३० मार्च २०१७ रोजी परिपत्रकांचा अर्थ लागत होता. या पार्श्वभूमीवर मुंबईतील विविध ठिकाणी जुन्या मोडकळीस आलेल्या इमारतींच्या जागी विकास नियमावली नियमांच्या अनुषंगाने सरकारी योजनांतर्गत पुनर्विकास प्रकल्प राबवत असलेल्या वेगवेगळ्या विकासक कंपन्या आणि काही मूळ रहिवाशांनी याबाबत अनेक याचिका दाखल केल्या होत्या.
विश्लेषण: SWAMIH गुंतवणूक निधी म्हणजे काय? ज्यामुळे परवडणाऱ्या घरांच्या निर्मितीला गती मिळाली
न्यायालयाने काय निरीक्षण नोंदविले?
मूळ रहिवाशांकडून नव्या घरांची विकासक कंपनीकडून खरेदी होत नसते. ती त्यांना पुनर्विकास योजनेंतर्गत विनामूल्य मिळतात. त्यामुळे त्यांना पुन्हा मुद्रांक शुल्क लागू होत नाही. जुन्या इमारतींच्या जागी पुनर्विकास प्रकल्पांतर्गत नव्या इमारती उभारून मूळ रहिवाशांचे नव्या घरांत पुनर्वसन केले जात असल्यास मूळ सदनिकाधारकांना त्या घरांसाठी मुद्रांक शुल्क लागू होत नाही. कारण मूळ सदनिकाधरकांकडून सदनिकेची खरेदी होत नसते. अशा सर्व रहिवाशांच्या वतीने सोसायटीकडून विकासक कंपनीकडून करारनामा होऊन त्यावर आधीच मुद्रांक भरले जाते. त्यामुळे पुन्हा रहिवाशांकडून त्यांच्या व्यक्तिगत करारनाम्याबाबत मुद्रांक वसूल केले जाऊ शकत नाही. कायद्यातील तरतुदी लक्षात घेता अशी दोन-दोनदा मुद्रांक आकारणी केली जाऊ शकत नाही. पुनर्विकास प्रकल्पातील नव्या घराचे क्षेत्रफळ मूळ रहिवाशांना काही प्रमाणात अधिक मिळाले, तरीदेखील त्यावर मुद्रांक लागू होत नाही. कारण ते मुळात जुन्या घराच्या बदल्यात मिळालेले असते, असे न्यायालयाने निकालात स्पष्ट केले आहे.
निर्णयाचा फायदा किती इमारतींना होईल?
राज्यात एक लाख २० हजार गृहनिर्माण सोसायट्या, तर एक लाख अपार्टमेंट आहेत. त्यापैकी सुमारे ६० हजार सोसायट्या आणि अपार्टमेंट पुनर्विकासाला आले आहेत. राज्यात मुंबई, नवी मुंबई, ठाणे आणि पुणे या महानगरांमध्येच सर्वाधिक जुन्या गृहनिर्माण सोसायट्या आणि अपार्टमेंट आहेत. त्यामुळे न्यायालयाच्या या निर्णयाचा फायदा या चार महानगरांमधील जुन्या इमारतींमधील सदनिकाधारकांना निश्चित होईल, असे महाराष्ट्र सहकारी गृहनिर्माण संस्था महासंघाचे उपाध्यक्ष सुहास पटवर्धन यांनी सांगितले.
विश्लेषण: शेअर बाजारात तेजीचे अकस्मात उधाण; ‘सेन्सेक्स’च्या उसळीला इंधन कशाचे ?
अतिरिक्त वसूल केलेल्या मुद्रांक शुल्क वसुलीची मागणी काय?
उच्च न्यायालयाच्या आदेशाच्या पार्श्वभूमीवर नोंदणी महानिरीक्षकांनी पुनर्विकास झालेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमधील सभासदांना चुकीच्या पद्धतीने वसूल केलेल्या अतिरिक्त मुद्रांक शुल्काचा परतावा देण्यासाठी खास कक्ष स्थापन करावा, अशी मागणी पुढे येत आहे. कारण नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने काढलेल्या परिपत्रकांनुसार पुनर्विकास झालेल्या इमारतींमधील मूळ रहिवाशांकडून मुद्रांक शुल्क वसूल करण्यात आले आहे. न्यायालयाच्या आदेशानुसार हे अतिरिक्त मुद्रांक शुल्क परत देण्याची मागणी अवधूत लॉ फाउंडेशनचे मार्गदर्शक श्रीकांत जोशी यांनी केली.
नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभाग आता काय करणार?
उच्च न्यायालयाच्या या निर्णयाविरोधात राज्य सरकारची परवानगी घेऊन सर्वोच्च न्यायालयात नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाला जाता येईल किंवा हा निर्णय मान्य करून त्याची अंमलबजावणी करावी लागेल. उच्च न्यायालयाने दिलेल्या निकालाचा अभ्यास करण्यात येत आहे. याबाबत राज्य शासनाशी चर्चा करून पुढील कार्यवाही करू, असे राज्याचे नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक श्रावण हर्डीकर यांनी सांगितले.
prathamesh.godbole@expressindia.com
जुन्या इमारतीचा पुनर्विकास करून नवीन इमारत उभारल्यानंतर मूळ सदनिकाधारकांना पुन्हा मुद्रांक शुल्क भरावे लागणार नाही, असा आदेश मुंबई उच्च न्यायालयाने दिला आहे. त्यामुळे मुंबई, पुण्यासह राज्यातील पुनर्विकासाला आलेल्या इमारतींमधील सदनिकाधारकांना दिलासा मिळाला असून पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा झाला आहे. या निर्णयाचा फायदा पुनर्विकास इमारतींमधील रहिवाशांप्रमाणे, असे प्रकल्प राबविणाऱ्या विकासकांनादेखील होणार आहे. मुंबई, नवी मुंबई, ठाणे आणि पुणे या महानगरांसह राज्यभरातील ६० हजार गृहनिर्माण संस्था आणि अपार्टमेंटधारकांना याचा फायदा होणार आहे. कायद्याचा सखोल अभ्यास न करता केवळ महसूल वाढविण्याच्या उद्देशाने नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभाग पर्यायाने राज्य सरकारने अवलंबिलेल्या बेकायदा कार्यपद्धतीला उच्च न्यायालयाने या आदेशाद्वारे चपराक दिली आहे.
इमारतीचा पुनर्विकास म्हणजे काय?
पुनर्विकास म्हणजे अस्तित्वात असलेल्या इमारतीचे नूतनीकरण होय. पुनर्विकास म्हणजे सध्याची इमारत किंवा जुनी बांधकामे पाडून निवासी जागेची पुनर्बांधणी करण्याची प्रक्रिया असते. ३०-४० किंवा त्यापूर्वी बांधलेल्या इमारतीला मोठ्या प्रमाणात देखभाल-दुरुस्तीची आवश्यकता असते किंवा इमारत धोकादायक झालेली असल्यास पुनर्विकासाचा पर्याय पुढे येतो. पुनर्विकास करताना संबंधित विकासक नवीन इमारत बांधण्याची जबाबदारी घेतो. म्हणजेच सध्याच्या इमारतीमध्ये राहात असलेल्या सदनिकाधारकांना सदनिका देण्याच्या बदल्यात विकासक वापर न केलेल्या विकास क्षमतेचा वापर करून त्यांची गुंतवणूक परत मिळवण्यासाठी आणि नफा मिळविण्यासाठी अतिरिक्त मजले आणि इतर सुविधा तयार करतो. या सर्व प्रक्रियेला इमारतीचा पुनर्विकास म्हटले जाते.
विश्लेषण: मार्च महिना एवढा दाहक का ठरत आहे?
रहिवाशांकडून मुद्रांक शुल्क घेण्याचा निर्णय कधी झाला?
नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या पुनर्विकासामध्ये मूळ सभासदांना बांधकाम व्यावसायिकाकडून देण्यात येणाऱ्या सदनिकेच्या क्षेत्राच्या बांधकाम खर्चावर मुद्रांक शुल्क आकारण्याचा निर्णय घेतला होता. तसेच पुनर्विकासात मिळालेल्या सदनिकेच्या क्षेत्राव्यतिरिक्त सभासदाने वाढीव क्षेत्र वैयक्तिकरीत्या घेतल्यास त्यासाठी चालू बाजार मूल्यदरानुसार (रेडीरेकनर) मुद्रांक शुल्क घेण्याचीही सूचना करण्यात आली होती. याबाबत नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने २३ जून २०१५ आणि ३० मार्च २०१७ रोजी परिपत्रके प्रसृत केली होती.
न्यायालयात याचिका दाखल का झाल्या?
पुनर्विकास प्रकल्पात मूळ रहिवाशांची सोसायटी आणि बांधकाम करणाऱ्या विकासक कंपनीकडून विकास करारनामा होत असतो. तसेच याबाबतचे मुद्रांक शुल्क भरले जाते. तरीदेखील विकासक कंपनीकडून रहिवाशांसोबत व्यक्तिश: होणाऱ्या कायमस्वरूपी पर्यायी घराच्या करारनाम्यांबाबतही (पीएएए) मुद्रांक शुल्क भरावे लागेल, असा नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाच्या २३ जून २०१५ आणि ३० मार्च २०१७ रोजी परिपत्रकांचा अर्थ लागत होता. या पार्श्वभूमीवर मुंबईतील विविध ठिकाणी जुन्या मोडकळीस आलेल्या इमारतींच्या जागी विकास नियमावली नियमांच्या अनुषंगाने सरकारी योजनांतर्गत पुनर्विकास प्रकल्प राबवत असलेल्या वेगवेगळ्या विकासक कंपन्या आणि काही मूळ रहिवाशांनी याबाबत अनेक याचिका दाखल केल्या होत्या.
विश्लेषण: SWAMIH गुंतवणूक निधी म्हणजे काय? ज्यामुळे परवडणाऱ्या घरांच्या निर्मितीला गती मिळाली
न्यायालयाने काय निरीक्षण नोंदविले?
मूळ रहिवाशांकडून नव्या घरांची विकासक कंपनीकडून खरेदी होत नसते. ती त्यांना पुनर्विकास योजनेंतर्गत विनामूल्य मिळतात. त्यामुळे त्यांना पुन्हा मुद्रांक शुल्क लागू होत नाही. जुन्या इमारतींच्या जागी पुनर्विकास प्रकल्पांतर्गत नव्या इमारती उभारून मूळ रहिवाशांचे नव्या घरांत पुनर्वसन केले जात असल्यास मूळ सदनिकाधारकांना त्या घरांसाठी मुद्रांक शुल्क लागू होत नाही. कारण मूळ सदनिकाधरकांकडून सदनिकेची खरेदी होत नसते. अशा सर्व रहिवाशांच्या वतीने सोसायटीकडून विकासक कंपनीकडून करारनामा होऊन त्यावर आधीच मुद्रांक भरले जाते. त्यामुळे पुन्हा रहिवाशांकडून त्यांच्या व्यक्तिगत करारनाम्याबाबत मुद्रांक वसूल केले जाऊ शकत नाही. कायद्यातील तरतुदी लक्षात घेता अशी दोन-दोनदा मुद्रांक आकारणी केली जाऊ शकत नाही. पुनर्विकास प्रकल्पातील नव्या घराचे क्षेत्रफळ मूळ रहिवाशांना काही प्रमाणात अधिक मिळाले, तरीदेखील त्यावर मुद्रांक लागू होत नाही. कारण ते मुळात जुन्या घराच्या बदल्यात मिळालेले असते, असे न्यायालयाने निकालात स्पष्ट केले आहे.
निर्णयाचा फायदा किती इमारतींना होईल?
राज्यात एक लाख २० हजार गृहनिर्माण सोसायट्या, तर एक लाख अपार्टमेंट आहेत. त्यापैकी सुमारे ६० हजार सोसायट्या आणि अपार्टमेंट पुनर्विकासाला आले आहेत. राज्यात मुंबई, नवी मुंबई, ठाणे आणि पुणे या महानगरांमध्येच सर्वाधिक जुन्या गृहनिर्माण सोसायट्या आणि अपार्टमेंट आहेत. त्यामुळे न्यायालयाच्या या निर्णयाचा फायदा या चार महानगरांमधील जुन्या इमारतींमधील सदनिकाधारकांना निश्चित होईल, असे महाराष्ट्र सहकारी गृहनिर्माण संस्था महासंघाचे उपाध्यक्ष सुहास पटवर्धन यांनी सांगितले.
विश्लेषण: शेअर बाजारात तेजीचे अकस्मात उधाण; ‘सेन्सेक्स’च्या उसळीला इंधन कशाचे ?
अतिरिक्त वसूल केलेल्या मुद्रांक शुल्क वसुलीची मागणी काय?
उच्च न्यायालयाच्या आदेशाच्या पार्श्वभूमीवर नोंदणी महानिरीक्षकांनी पुनर्विकास झालेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमधील सभासदांना चुकीच्या पद्धतीने वसूल केलेल्या अतिरिक्त मुद्रांक शुल्काचा परतावा देण्यासाठी खास कक्ष स्थापन करावा, अशी मागणी पुढे येत आहे. कारण नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने काढलेल्या परिपत्रकांनुसार पुनर्विकास झालेल्या इमारतींमधील मूळ रहिवाशांकडून मुद्रांक शुल्क वसूल करण्यात आले आहे. न्यायालयाच्या आदेशानुसार हे अतिरिक्त मुद्रांक शुल्क परत देण्याची मागणी अवधूत लॉ फाउंडेशनचे मार्गदर्शक श्रीकांत जोशी यांनी केली.
नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभाग आता काय करणार?
उच्च न्यायालयाच्या या निर्णयाविरोधात राज्य सरकारची परवानगी घेऊन सर्वोच्च न्यायालयात नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाला जाता येईल किंवा हा निर्णय मान्य करून त्याची अंमलबजावणी करावी लागेल. उच्च न्यायालयाने दिलेल्या निकालाचा अभ्यास करण्यात येत आहे. याबाबत राज्य शासनाशी चर्चा करून पुढील कार्यवाही करू, असे राज्याचे नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक श्रावण हर्डीकर यांनी सांगितले.
prathamesh.godbole@expressindia.com
