-मंगल हनवते
दक्षिण मुंबईतील जुन्या, मोडकळीस आलेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न गंभीर आहे. आजही १४ हजार इमारती पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. जवळपास या सर्वच इमारती धोकादायक असून यातील काही इमारती अतिधोकादायक आहेत. त्यामुळे या इमारतींचा पुनर्विकास शक्य तितक्या लवकर मार्गी लागणे गरजेचे आहे. मात्र त्यासाठी ठोस असे धोरण नाही. त्याशिवाय पुनर्विकास सुरू असलेले ५६ प्रकल्प आज बंद आहेत. पण आता मात्र या ५६ प्रकल्पांबरोबरच अतिधोकादायक, धोकादायक म्हणून घोषित झालेल्या आणि भविष्यात घोषित होणाऱ्या इमारतींचा पुनर्विकास मार्गी लागणार आहे. त्यासाठी म्हाडाने ठोस धोरण तयार केले असून नुकतीच या धोरणास राष्ट्रपतींनी मंजुरी दिली. तेव्हा हे धोरण नेमके काय आहे, त्याचा कसा फायदा होणार याचा हा आढावा….
उपकरप्राप्त इमारती म्हणजे काय?
मुंबई बेटावर मोठ्या संख्यने जुन्या इमारती असून राज्य सरकाने १९४०मध्ये भाडे नियंत्रण कायद्यानुसार या इमारतीतील घरांची भाडी नियंत्रित केली. त्यामुळे या इमारतींच्या दुरुस्तीचा आणि पुनर्विकासाचा प्रश्न गंभीर होत गेला. हा प्रश्न सोडविण्यासाठी १९६८मध्ये बेडेकर समितीची स्थापन करण्यात आली. या समितीच्या शिफारशीनुसार सरकारने मुंबई इमारत घर दुरुस्ती व पुनर्रचना कायदा १९६९ मंजूर केला. या कायद्यांतर्गत मुंबई इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाची स्थापना १९७१मध्ये करण्यात आली. यातील तरतुदीनुसार जुन्या मोडकळीस आलेल्या, भाडेतत्त्वावरील इमारतींना दुरुस्ती उपकर लागू करण्यात आला. त्यानंतर या इमारतींना उपकरप्राप्त इमारती म्हणून ओळखू जाऊ लागले. दुरुस्ती मंडळ १९७७ पर्यंत महाराष्ट्र सरकारच्या अधिपत्याखाली कार्यरत होते. त्यानंतर मात्र, डिसेंबर १९७७मध्ये मुंबई इमारत घर दुरुस्ती व पुनर्रचना कायदा १९६९चा अंतर्भाव महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास अधिनियम १९७६मध्ये करण्यात आला. पुढे १९९२मध्ये म्हाडा कलम कायदा १८च्या तरतुदीनुसार तीन विभाग होऊन तीन मंडळांची स्थापना झाली. यातीलच एक मंडळ म्हणजे मुंबई इमारत दुरुस्ती आणि पुनर्रचना मंडळ. या मंडळावर उपकरप्राप्त इमारतींच्या देखभाल, दुरुस्तीची जबाबदारी आहे.
सध्या किती उपकरप्राप्त इमारती पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत?
उपकरप्राप्त इमारतींची अ, ब आणि क अशी वर्गवारी आहे. अ मध्ये दि. १ सप्टेंबर १९४०पूर्वीच्या इमारतींचा समावेश असून अशा मूळ इमारती १६,५०२ होत्या. २००९मध्ये हा आकडा १३,३६०च्या घरात होता. ब मध्ये दि. १ सप्टेंबर १९४० ते दि. ३१ डिसेंबर १९५० या कालावधीतील इमारतींचा समावेश आहे. अशा मूळ इमारती १,४८९ असून २००९पर्यंत हा आकडा १४७४ असा होता. क मध्ये दि. १ जानेवारी १९५१ नंतरच्या इमारतींचा समावेश असून अशा मूळ इमारती १,६५१ असून २००९ पर्यंत हा १२७० असा होता. एकूणच मूळ उपकरप्राप्त इमारती १९, ६४२ असून आतापर्यंत त्यातील काही इमारतींचा पुनर्विकास झाल्याने, काही इमारती कोसळल्याने आता उपकरप्राप्त इमारतींची संख्या १४ हजारांच्या घरात असल्याचे सांगितले जाते. आता या १४ हजारांतील मोठ्या संख्येने, त्यातही अ गटातील इमारतींची पुरती दुरवस्था झाली आहे. त्यामुळे त्यांचा पुनर्विकास शक्य तितक्या लवकर होणे गरजेचे आहे. प्रत्यक्षात पुनर्विकास संथगतीने सुरू आहे. हा पुनर्विकास मार्गी लावण्यासाठी मागील दीड-दोन वर्षात अनेक धोरणात्मक निर्णय घेण्यात आले असून अनेक महत्त्वपूर्ण बदल केले गेले.
पुनर्विकास मार्गी लावण्यासाठी नवीन धोरण काय आहे?
पुनर्विकास मार्गी लावण्यासाठी आतापर्यंत सरकारने अनेक तरतुदी केल्या, नियमात बदल केले. पण तरी पुनर्विकास मार्गी लागत नव्हता. त्यामुळे अखेर पुनर्विकास मार्गी लावण्यासाठी ठोस नवीन धोरण म्हाडाने तयार केले. आजच्या घडीला मोठ्या संख्येने मालक किंवा भाडेकरू पुनर्विकासासाठी पुढे येत नसल्याने पुनर्विकास होत नसल्याचे चित्र आहे. दुसरीकडे विकासक पुनर्विकास हाती घेतात, मात्र प्रकल्प अर्धवट सोडल्याने मोठ्या संख्येने प्रकल्प रखडल्याचेही चित्र आहे. या पार्श्वभूमीवर नवीन प्रकल्प मार्गी लावण्यासाठी मालक, भाडेकरू पुढे यावेत ते न आल्यास म्हाडाच्या माध्यमातून प्रकल्प मार्गी लावणे शक्य व्हावे यासाठी तसेच रखडलेले, अर्धवट प्रकल्प म्हाडाच्या माध्यमातून मार्गी लावण्यासाठी सरकारने कायद्यात मोठी सुधारणा करून नवीन धोरण तयार केले. म्हाडा अधिनियम कलम ७७,७९ आणि ९१ मध्ये ही सुधारणा केली आहे. २०२०मध्ये पावसाळी अधिवेशात सरकारने या सुधारणेला मान्यता दिली आहे. या मान्यतेनंतर हे धोरण मंजुरीसाठी राष्ट्रपतींकडे पाठविण्यात आले होते. या प्रस्तावानुसार ७९ (अ) अंतर्गत ज्या उपकरप्राप्त इमारतींना महानगरपालिकेने एमएमसी कायद्यातील कलम ३५३, ३५४ आणि ४९९ अंतर्गत नोटीस बजावली असेल किंवा कोणत्याही सक्षम प्राधिकरणाने इमारत अतिधोकादायक, धोकादायक घोषित केली असेल तर अशा इमारतींच्या मालकास सहा महिन्यांच्या आत ५१ टक्के भाडेकरू, रहिवाशांचे संमतीपत्र घेऊन पुनर्विकास प्रस्ताव, संमतीपत्र दुरुस्ती मंडळाकडे सादर करणे बंधनकारक आहे. मालकाने सहा महिन्यांत ही प्रक्रिया पूर्ण न केल्यास भाडेकरूंना संधी देण्यात येणार आहे. त्यानंतर भाडेकरू, रहिवाशांनी सहा महिन्यांच्या आत ५१ टक्के भाडेकरू, रहिवाशांचे संमतीपत्र प्राप्त करून पुनर्विकास प्रस्ताव मंडळाकडे सादर करणे बंधनकारक आहे. रहिवासी किंवा भाडेकरूंनीही असा प्रस्ताव निश्चित वेळेस न दिल्यास म्हाडाला अर्थात दुरुस्ती मंडळाला संबंधित इमारत आणि भूखंड संपादित करून पुनर्विकास हाती घेता येणार आहे. महत्त्वाचे म्हणजे भाडेकरू, रहिवासी यांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या माध्यमातून किंवा म्हाडाने पुनर्विकास योजना राबविल्यास इमारतीच्या मालकास जमिनीच्या किंमतीपोटी शीघ्र गणकाच्या (रेडी रेकनर) २५ टक्के रक्कम किंवा विक्रीयुक्त बांधकाम क्षेत्रफळामधील १५ टक्के बांधकाम क्षेत्रफळ यापैकी जे जास्त असेल ते देण्याचीही तरतूद करण्यात आली आहे. कलम ७९ मध्ये सुधारणा करतानाच कलम ९१ मध्येही याबाबत तरतुद करण्यात आली आहे. विकास नियंत्रण नियमावली ३३ (७) अंतर्गत मंडळाने ना हरकत प्रमाणपत्र दिल्यानंतर आणि पालिकेने आयओडी, नकाशे मंजूर केल्यानंतर विकासकांंनी तीन वर्षांच्या आत काम सुरू केले नाही किंवा पालिकेने बांधकाम आरंभ करण्याचे प्रमाणपत्र दिल्यानंतर दोन वर्षांपर्यंत काम सुरू केले नाही किंवा ना हरकत प्रमाणपत्रधारकाने अटी-शर्तींचा भंग केल्यास अथवा भाडेकरू, रहिवाशांना भाडे देणे बंद केल्यास, मंडळाने शासनाच्या परवानगीने मालमत्ता ताब्यात घेऊन उर्वरित पुनर्विकासाचे काम पूर्ण करणे बंधनकारक करण्यात आले आहे. रखडलेल्या, अर्धवट पुनर्विकास प्रकल्पासह अधिकाधिक मालक, भाडेकरू पुनर्विकासासाठी पुढे यावेत यादृष्टीने हे नवीन धोरण अत्यंत महत्त्वाचे ठरणार आहे.
पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा?
या धोरणास मंजुरी मिळाल्यामुळे आता काम बंद असलेल्या आणि अतिधोकायक किंवा धोकादायक घोषित झालेल्या इमारतींचा पुनर्विकास मार्गी लागणार आहे. आता या प्रस्तावाचा शासन निर्णय लागू झाल्यानंतर म्हाडाच्या दुरुस्ती मंडळाकडून पुनर्विकास बंद असलेल्या किंवा पुनर्विकासासाठी पुढे न येणाऱ्या इमारती ताब्यात घेऊन त्यांचा पुनर्विकास कसा पूर्ण करायचा, कंत्राटदारांची नियुक्त करून पुनर्विकासाचे काम पूर्ण करायचे का, यासाठी लागणारा निधी कसा जमा करायचा यासंबंधीचेही एक धोरण निश्चित केले जाणार आहे. त्यामुळे नवीन धोरण लागू होण्यासाठी काही महिने प्रतीक्षा करावी लागणार आहे.
मालक, भाडेकरू पुढे येणार का?
दुरुस्ती मंडळाने आतापर्यंत पुनर्विकास पूर्णतः बंद असलेले ५६ पुनर्विकास प्रकल्प शोधून काढले आहेत. या प्रकल्पाच्या विकासकांना सहा महिन्यांची मुदत देण्यात येणार आहे. या काळात पुनर्विकासाच्या कामाला सुरुवात झाली नाही तर दुरुस्ती मंडळ संबंधित प्रकल्प ताब्यात घेऊन, प्रकल्पाची जागा संपादित करून प्रकल्प मार्गी लावणार आहे. मात्र आता नव्या धोरणामुळे भाडेकरू, मालक आणि विकासक यांना वचक बसणार आहे. प्रकल्प हातून जाण्याच्या भीतीने ते पुनर्विकासासाठी पुढे येतील. अर्धवट असलेले, बंद पडलेले प्रकल्पही पूर्ण करण्याकरिता विकासक पुढे येतील असे मत तज्ज्ञांकडून व्यक्त केले जात आहे. त्यामुळे आता मुंबईतील जुन्या उपकर प्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासाचा गंभीर प्रश्न निकाली निघण्याची शक्यता आहे. त्याच वेळी इमारती ताब्यात घेणे हा धोरणाचा उद्देश नाही तर विनाकारण पुनर्विकास रोखून धरला जाऊ नये हा खरा हेतू असल्याचे सांगून म्हाडानेही आता उपकरप्राप्त इमारतींचा आणि पर्यायाने मुंबईचा कायापालट होईल असे स्पष्ट केले आहे.
