-मंगल हनवते
मुंबईतील जुन्या-मोडकळीस आलेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न गंभीर आहे. आजही १४ हजार इमारती पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. जवळपास या सर्वच इमारती धोकादायक असून यातील काही इमारती अतिधोकादायक आहेत. त्यामुळे या इमारतींचा पुनर्विकास शक्य तितक्या लवकर मार्गी लागणे गरजेचे आहे. मात्र सरकारकडे उपकरप्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी ठोस धोरण नसल्याने पुनर्विकास रखडला. पण आता भविष्यात या इमारतींचा पुनर्विकास वेग घेणार आहे. कारण सरकारने धोरणात अनेक बदल केले असून रखडलेले आणि अर्धवट पुनर्विकास प्रकल्प मार्गी लावण्यासाठी नवे धोरण तयार केले आहे. हे धोरण राष्ट्रपतींच्या मंजुरीच्या प्रतीक्षेत असून ते मंजूर झाल्यास पुनर्विकास खऱ्या अर्थाने वेग घेणार आहे. तेव्हा हे नवीन धोरण नक्की काय आहे आणि जुन्या धोरणात बदल यांचा आढावा…
उपकरप्राप्त इमारती म्हणजे काय?
मुंबई बेटावर मोठ्या संख्येने जुन्या इमारती असून राज्य सरकाने १९४०मध्ये भाडे नियंत्रण कायद्यानुसार या इमारतीतील घरांची भाडी नियंत्रित केली. त्यामुळे या इमारतींच्या दुरुस्तीचा आणि पुनर्विकासाचा प्रश्न गंभीर झाला. हा प्रश्न सोडविण्यासाठी सरकारने १९६८मध्ये बेडेकर समितीची स्थापन केली. या समितीच्या शिफारशीनुसार सरकारने मुंबई इमारत घरदुरुस्ती व पुनर्रचना कायदा १९६९ मंजूर केला. या कायद्यांतर्गत मुंबई इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाची स्थापना १९७१मध्ये करण्यात आली. त्यातील तरतुदीनुसार जुन्या, मोडकळीस आलेल्या, भाडेतत्त्वावरील इमारतींना दुरुस्ती उपकर लागू करण्यात आला. त्यानंतर या इमारतींना उपकरप्राप्त इमारती म्हणून ओळखण्यात येऊ लागले. हे दुरुस्ती मंडळ १९७७ पर्यंत महाराष्ट्र सरकारच्या अधिपत्याखाली कार्यरत होते. त्यानंतर मात्र डिसेंबर १९७७ मध्ये मुंबई इमारत घरदुरुस्ती व पुनर्रचना कायदा १९६९चा अंतर्भाव महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास अधिनियम १९७६ मध्ये करण्यात आला. पुढे १९९२ मध्ये म्हाडा कलम कायदा १८च्या तरतुदीनुसार तीन विभाग होऊन तीन मंडळांची स्थापना झाली. यातीलच एक मंडळ म्हणजे मुंबई इमारत दुरुस्ती आणि पुनर्रचना मंडळ. या मंडळावर उपकरप्राप्त इमारतींच्या देखभाल, दुरुस्तीची जबाबदारी आहे.
पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेतील इमारती किती?
उपकरप्राप्त इमारतींची अ, ब आणि क अशी वर्गवारी करण्यात आली आहे. अ गटात दि. १ सप्टेंबर १९४० पूर्वीच्या इमारतींचा समावेश असून अशा मूळ इमारती १६,५०२ होत्या. २००९ मध्ये हा आकडा १३,३६० च्या घरात होता. ब गटात दि. १ सप्टेंबर १९४० ते दि. ३१ डिसेंबर १९५० पर्यंतच्या इमारतींचा समावेश आहे. अशा मूळ इमारती १,४८९ असून २००९ पर्यंत हा आकडा १४७४ असा होता. क गटात दि. १ जानेवारी १९५१च्या पुढील इमारतींचा समावेश असून अशा मूळ इमारती १,६५१ असून २००९पर्यंत हा १२७० असा होता. एकूणच मूळ उपकरप्राप्त इमारती १९, ६४२ असून आतापर्यंत यातील काही इमारतींचा पुनर्विकास झाल्याने तर काही इमारती कोसळल्याने आता उपकरप्राप्त इमारतींचा आकडा १४ हजारांच्या घरात असल्याचे सांगितले जाते.
आतापर्यंत काय झाले?
दुरुस्ती मंडळाकडून आवश्यकतेनुसार किंवा रहिवाशांच्या मागणीनुसार इमारतींची दुरुस्ती केली जाते. त्यासाठी मंडळाला सरकार निश्चित निधी देते. मात्र हा निधी अपुरा पडत असल्याने आणि त्यात अनेक वर्षे वाढ न झाल्याने दुरुस्तीचे काम पुढे सरकलेले नाही. या पार्श्वभूमीवर सरकारने ७ ऑक्टोबर २०२० रोजी दुरुस्तीच्या खर्चाची मर्यादा रुपये ३००० प्रति चौ. मी. वरून ४००० रुपये प्रति चौ. मीटरपर्यंत वाढवली. मात्र दुरुस्ती ही तात्पुरती मलमपट्टी असून पुनर्विकासच गरजेचा आहे. त्यामुळे सरकारने ८ जुलै २०२१ रोजी विकास नियंत्रण नियमावलीत अनेक सुधारणा केल्या. पुनर्वसन बांधकाम क्षेत्रफळावर प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र निर्देशांक ५० टक्क्यांवरून ७५ ते १०० टक्के देण्याची तरतूद करण्यात आली. पंतप्रधान अनुदान प्रकल्पांतर्गत बांधण्यात आलेल्या ६६ इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी विकास नियंत्रण नियामावलीतील तरतुदीनुसार अनुज्ञेय चटई क्षेत्र निर्देशांक देण्याची तरतुद करण्यात आली. उपकरप्राप्त इमारतीच्या भूखंडावर, बिगर उपकरप्राप्त इमारतींचा समावेश असल्यास, बिगर उपकरप्राप्त इमारतींच्या खालील भूखंडांच्या क्षेत्रफळाच्या ४५ टक्के इतके क्षेत्र नवीन नियमानुसार ३.०० चटई क्षेत्र निर्देशांकाकरीता पात्र ठरविण्यात आले आहे. तसेच त्यातील विकास नियंत्रण नियमावलीतील तरतुदीनुसार क्षेत्रफळ अनुज्ञेय ठरविण्यात आले आहे. वाढीव प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र निर्देशांक प्रगतीपथावरील प्रकल्पांसाठीही लागू करण्यात आले आहे. समूह पुनर्विकास योजना राबविताना १८ मीटर रुंदीच्या रस्त्याऐवजी १२ मीटर रुंदीचा रस्ता असल्यास प्रकल्पास मान्यता देण्याची तरतुद करण्यात आली आहे. समूह पुनर्विकास योजनेमध्ये म्हाडा-दुरुस्ती मंडळाने पुनर्रचना केलल्या इमारतींचा समावेश करण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. या इमारतींची वयोमर्यादा ३० वर्षांपेक्षा कमी असल्यास मंडळाने प्रस्तावित केल्यास अशा इमारतींचा समावेश समूह पुनर्विकास योजनेमध्ये समाविष्ट करण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. भाडेकरू, रहिवाशांना द्यायचे किमान पुनर्वसन चटई क्षेत्र हे ३०० चौ. फुटांवरून ३७७ चौ. फूट इतके वाढविण्यात आले आहे. तसेच त्यावर भूखंडाच्या क्षेत्रानुसार १० ते ३५ टक्के वाढीव क्षेत्र देण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. पुनर्वसन क्षेत्रावर देण्यात येणारे प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र निर्देशांक हे भूखंडाच्या आकारानुसार ८५ टक्के ते १३० टक्के इतके देण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. शासकीय आणि निमशासकीय मालकीचे भूखंड समूह पुनर्विकास योजनेमध्ये समाविष्ट केल्यास भूखंडाच्या मालकांना वाढीव सदनिका देण्याची आणि विकासकाला त्यावर प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र निर्देशांक देण्याची तरतूद करण्यात आली.
नवीन धोरण काय?
सध्या मोठ्या संख्येने मालक किंवा भाडेकरू पुनर्विकासासाठी पुढे येत नसल्याने पुनर्विकास होत नसल्याचे चित्र आहे. तर दुसरीकडे विकासकांनी प्रकल्प अर्धवट सोडल्याने ते रखडल्याचेही चित्र आहे. या पार्श्वभूमीवर नवीन प्रकल्प मार्गी लावण्यासाठी मालक, भाडेकरू पुढे न आल्यास म्हाडाच्या माध्यमातून प्रकल्प मार्गी लावणे शक्य व्हावे यासाठी तसेच रखडलेले किंवा अर्धवट प्रकल्प म्हाडाच्या माध्यमातून मार्गी लावण्यासाठी सरकारने कायद्यात सुधारणा केली असून प्रस्ताव राष्ट्रपतींच्या मंजुरीच्या प्रतीक्षेत आहे. या प्रस्तावानुसार महानगरपालिकेने एमएमसी कायद्यानुसार नोटीस बजावलेल्या उपकरप्राप्त इमारती किंवा कोणत्याही सक्षम प्राधिकरणाने धोकादायक घोषित केलेल्या इमारती यांच्या मालकास सहा महिन्यांच्या आत ५१ टक्के भाडेकरू रहिवाशांचे संमतीपत्र, पुनर्विकास प्रस्ताव दुरुस्ती मंडळाकडे सादर करणे बंधनकारक आहे. मालकाने सहा महिन्यांत ही प्रक्रिया पूर्ण न केल्यास भाडेकरुूना संधी देण्यात येणार आहे. त्यानंतर भाडेकरू किंवा रहिवाशांनी सहा महिन्यांच्या आत ५१ टक्के भाडेकरु किंवा रहिवाशांचे संमतीपत्र मिळवून पुनर्विकास प्रस्ताव मंडळाकडे सादर करणे बंधनकारक आहे. रहिवासी किंवा भाडेकरूंनीही असा प्रस्ताव निश्चित वेळेस न दिल्यास मात्र म्हाडाला अर्थात दुरुस्ती मंडळाला संबंधित इमारत आणि भूखंड ताब्यात घेऊन पुनर्विकास करता येणार आहे. भाडेकरू, रहिवासी यांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या माध्यमातून किंवा म्हाडाने पुनर्विकास योजना राबविल्यास इमारतीच्या मालकास जमिनीच्या किमतीपोटी शीघ्र गणकाच्या २५ टक्के रक्कम किंवा विक्रीयुक्त बांधकाम क्षेत्रफळामधील १५ टक्के बांधकाम क्षेत्रफळ यापैकी जे जास्तीचे असेल ते देण्याचीही तरतूद करण्यात आली आहे. त्याचप्रमाणे मंडळाने ना हरकत प्रमाणपत्र दिल्यानंतर किंवा पालिकेने आयओडी/नकाशे मंजूर केल्यानंतर तीन वर्षाच्या आत विकासकाने काम सुरू केले नाही किंवा पालिकेने सीसी अर्थात बांधकाम आरंभ करण्याचे प्रमाणपत्र दिल्यानंतर दोन वर्षांपर्यंत काम सुरू झाले नाही तर मंडळाने मालमत्ता ताब्यात घेऊन पुनर्विकासाचे काम मार्गी लावणे बंधनकारक आहे. त्याचप्रमाणे ना हरकत प्रमाणपत्रधारकाने अटी-शर्तींचा भंग केल्यास अथवा भाडेकरू/रहिवाशांना भाडे देणे बंद केल्यासही मंडळ हस्तक्षेप करू शकते.
