प्रथमेश गोडबोले
तुमची सोसायटी जुनी आहे…पुनर्विकास करावयाचा आहे…तत्पूर्वी मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) करून घ्यायचे आहे…परंतु त्यासाठी भोगवटा पत्र (ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट – ओसी) नाही…तर काळजी करू नका…कारण भोगवटा प्रमाणपत्र नसेल, मात्र प्रत्यक्ष तुमचा ताबा आहे आणि इमारतीच्या संदर्भातील सर्व दायित्वे स्वीकारण्यास तयार असल्याचे स्व-प्रमाणपत्र देण्याची तयारी असेल, तर मानीव अभिहस्तांतरण करताना कोणतीही अडचण येणार नाही. त्यामुळे राज्यातील जुन्या इमारतींच्या स्वयंपुनर्विकासाला चालना मिळणार आहे.
राज्यात गृहनिर्माण संस्था किती?
राज्यात सुमारे दोन लाख सहकारी संस्था आहेत. त्यांपैकी एक लाख १५ हजार १७२ गृहनिर्माण सोसायट्या आहेत. त्यांपैकी ७१ हजार ४४४ गृहनिर्माण संस्था आजही अभिहस्तांतरणाच्या प्रतीक्षेत आहेत. पुणे शहर आणि पिंपरी-चिंचवडमध्ये मिळून सुमारे १८ हजारांहून अधिक गृहनिर्माण सोसायट्या आहेत. त्यांपैकी काही सोसायट्या २० ते ३० वर्षे जुन्या आहेत. यातील अनेक गृहनिर्माण संस्थांकडे जमिनीची मालकी नाही, कारण प्रवर्तकाने सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर जमिनीवरील आपले अधिकार सोसायटीकडे हस्तांतरित केले नाहीत. परिणामी या संस्थांच्या पुनर्विकासात अनेक अडथळे निर्माण होतात.
अभिहस्तांतरणाची विशेष मोहीम काय?
महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट ॲक्ट (मोफा) १९६३ मधील कलम ११ नुसार इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर प्रवर्तकाने भूखंडाची व इमारतीची मालकी गृहनिर्माण संस्थेकडे सुपूर्त करणे म्हणजे अभिहस्तांतरण. विकासक वा प्रवर्तकाने भूखंड व इमारतीचे अभिहस्तांतरण न केल्यास शासनाकडून (सहकार विभाग) जी अभिहस्तांतरणाची कार्यवाही करते, त्यास मानीव अभिहस्तांतरण म्हटले जाते. मिनीचा मालकी हक्क गृहसंस्थेला प्रदान करणारी मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) प्रक्रिया अधिक सुलभ करण्याचा निर्णय यापूर्वीच राज्य शासनाने घेतला आहे. त्यानुसार गृहनिर्माण संस्थेकडून भोगवटा प्रमाणपत्राऐवजी इमारतीचा प्रत्यक्ष ताबा घेण्यात आल्याचे, तसेच इमारतीच्या संदर्भात असलेल्या सर्व दायित्वे स्वीकारण्यास तयार असल्याचे स्व-प्रमाणपत्र घेण्याच्या सूचना शासनाने २०१७ मध्ये दिल्या आहेत.
विश्लेषण : म्हाडाची ‘परवडण्यासाठी’ची घरे ‘न परवडणारी’का?
मानीव अभिहस्तांतरण प्राप्त झाल्यानंतर संस्थेने संबंधित नागरी स्थानिक संस्थेकडे भोगवटा प्रमाणपत्रासाठी अर्ज करावा, असेही शासनाने आदेशात नमूद केले आहे. मात्र अनेक सोसायट्यांना अथवा गृहनिर्माण संस्थांना याबाबतची कल्पना नाही. त्यामुळे मानीव अभिहस्तांतरण करण्यास त्यांना अडचणी येतात. अशा सोसायट्यांना जमिनीची मालकी स्वत:च्या नावावर करून देण्यासाठी सहकार खात्याने मानीव अभिहस्तांतरणाची विशेष मोहीम हाती घेतली होती. मात्र, आवश्यक ती कागदपत्रे मिळत नसल्याने, तसेच सहकारी संस्थांच्या उदासीनतेमुळेही मानीव अभिहस्तांतरण करण्यात अपेक्षित यश मिळत नाही, असे सहकार आयुक्त अनिल कवडे यांनी सांगितले.
ही प्रक्रिया सुलभ किती सुलभ?
अभिहस्तांतरणाची प्रक्रिया अधिक सुलभ होण्यासाठी राज्य शासनाने अर्जासोबत फक्त आठच कागदपत्रे आवश्यक असल्याचा निर्णय घेतला आहे. या शासन निर्णयानुसार मानीव अभिहस्तांतरणाच्या अर्जासोबत अर्जदार संस्थेने सादर करावयाच्या कागदपत्रामध्ये संबंधित इमारतीच्या भोगवटा प्रमाणपत्राचादेखील समावेश आहे. ज्या इमारतींना भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेले नाही अशा इमारतींच्या मानीव अभिहस्तांतरणासंदर्भात अनेक तक्रारी प्राप्त होण्याची शक्यता विचारात घेऊन शासनाने हा निर्णय घेतला होता. त्यानुसार मानीव अभिहस्तांतरणाच्या अर्जासोबत सादर करावयाच्या आवश्यक कागदपत्रांतील भोगवटा प्रमाणपत्राऐवजी इमारतीचा प्रत्यक्षा ताबा घेण्यात आल्याचे, तसेच इमारतीच्या सर्व जबाबदाऱ्या आणि दायित्वे स्वीकारण्यास तयार असल्याचे स्व-प्रमाणपत्र घेण्याच्या सूचना शासनाने दिल्या आहेत.
स्वप्रमाणपत्र म्हणजे काय?
स्वयंपुनर्विकास करणाऱ्या गृहनिर्माण संस्थांना पुनर्विकास करण्याआधी मानीव अभिहस्तांतरण करून घ्यायचे आहे. मात्र, त्यासाठी भोगवटा पत्र नसेल, मात्र प्रत्यक्ष तुमचा ताबा आहे आणि इमारतीच्या संदर्भातील सर्व दायित्वे स्वीकारण्यास तयार असल्याचे स्व-प्रमाणपत्र दिल्यास अभिहस्तांतरण करता येते. या स्वप्रमाणपत्रात भूखंड आणि इमारतीच्या संबंधातील मिळकतकराची थकबाकी, अकृषिक कराची थकबाकी, अभिहस्तांतरणाचा खर्च, पुनर्विकास करताना इमारतीमधील भाडेकरूंची सोय अशा सर्व प्रकारची दायित्वे स्वीकारण्याचे स्वप्रमाणपत्र होय.
डीम्ड कन्व्हेयन्सचे टप्पे काय?
डीम्ड कन्व्हेयन्ससाठी संबंधित जिल्हा उपनिबंधक यांच्या कार्यालयाकडे विहित नमुना सातमध्ये आवश्यक त्या कागदपत्रांसह डीम्ड कन्व्हेयन्सच्या मसुदा दस्तासहित अर्ज करावा लागतो. तसेच डीम्ड कन्व्हेयन्सचा आदेश आणि प्रमाणपत्र दस्तासहित प्राप्त करून घ्यावा लागतो. त्यानंतर डीम्ड कन्व्हेयन्सचा मसुद्याचा दस्त सर्व सदनिकाधारकांच्या मुद्रांक शुल्काच्या तपशिलासह मुद्रांक जिल्हाधिकारी यांच्याकडून अभिनिर्णय करून घेणे आवश्यक असते. अभिनिर्णयाच्या आदेशानंतर हा दस्त संबंधित कार्यक्षेत्रातील दुय्यम निबंधक (खरेदी-विक्री) यांच्या कार्यालयात नोंदणीकृत करून घ्यावा लागतो आणि नोंदणीकृत दस्तानुसार संबंधित नगर भूमापन अधिकारी यांच्याकडे किंवा मंडल अधिकारी यांच्याकडे सातबारा उताऱ्यावर नोंदणीसाठी अर्ज करावा लागतो. त्यानंतर संबंधित अधिकारी यांनी मिळकत पत्रिका (प्रॉपर्टी कार्ड) अथवा सातबारा उताऱ्यावर भोगवटादार म्हणून संस्थेचे नाव नोंदविल्यानंतर मानीव अभिहस्तांतरणाची प्रक्रिया पूर्ण होते.
डीम्ड कन्व्हेयन्सचे फायदे काय?
सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला जमिनीचा मालकी हक्क प्राप्त होतो. संस्थेचा पुनर्विकास होण्याकरिता आणि पुनर्विकासाचे सर्व फायदे संस्थेसह संस्थेतील सभासदांना प्राप्त होतो. गृहनिर्माण संस्थेला तारणी कर्ज मिळते. भविष्यात चटई क्षेत्र निर्देशांक (फ्लोअर स्पेस इंडेक्स – एफएसआय) किंवा हस्तांतरण विकास हक्काबाबतचे (ट्रान्स्फरेबल डेव्हलपमेंट राइट्स – टीडीआर) लाभ आणि मालकी हक्क गृहनिर्माण संस्थांना प्राप्त होतो.
डीम्ड कन्व्हेयन्ससाठी लागणारी कागदपत्रे कोणती?
विहीत नमुना सात अर्ज, सहकारी संस्था नोंदणी प्रमाणपत्र, सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाची प्रत, मिळकत पत्रकाचा तीन महिन्यांच्या आतील उतारा, संस्थेच्या मिळकतधारकांची यादी आणि एका सभासदाची विक्रीकरारनाम्याची प्रत आणि सूची दोन (इंडेक्स-२), मोफा अधिनियम १९६३ अन्वये विकसकास बजावण्यात आलेली नोटीस, बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र आणि भोगवटा प्रमाणपत्र (नसल्यास स्व प्रमाणपत्र), संस्थेची कागदपत्रे खरी असल्याबाबतचे स्वप्रतिज्ञापत्र, मंजूर रेखांकनाची (लेआऊट) सक्षम प्राधिकरणाकडील अंतिम मंजूर नकाश प्रत.
prathamesh.godbole@expressindia.com
