बांधकाम व्यवसायावर नियंत्रण आणण्याच्या दृष्टीने केंद्र सरकारने २०१६ मध्ये स्थावर संपदा कायदा (रेरा) आणला. राज्यात त्यानुसार महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाची (महारेरा) स्थापना मे २०१७ मध्ये झाली. आता सहा वर्षे पूर्ण होत आली तरी महारेराचा वचक आहे का, असा सवाल उपस्थित झाला आहे. मात्र गेल्या काही महिन्यांत महारेराने असे अनेक निर्णय घेतले असून त्यामुळे विकासकांवर वचक निर्माण होईल, असा दावा केला जात आहे. नेमकी वस्तुस्थिती काय आहे, त्यात अडचणी आहेत का, याचा हा आढावा.
महारेराची स्थापना कशासाठी?
केंद्रात स्थावर संपदा (नियमन आणि विकास) कायदा २०१६ मध्ये अमलात आला. त्यानुसार प्रत्येक राज्याने स्वतंत्र नियमावली करून या कायद्यातील तरतुदीनुसार स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाची स्थापना करणे बंधनकारक होते. महाराष्ट्राने त्यात आघाडी घेत मे २०१७ मध्ये ‘महारेरा’ हे प्राधिकरण स्थापन केले. या प्राधिकरणामुळे राज्यातील खरेदीदारांना फसवणूक करणाऱ्या विकासकांकडून वा रखडलेल्या बांधकामाबाबत तक्रारी करणे शक्य झाले. या तक्रारींची महारेराने दखल घेऊन संबंधित विकासकांना अनेक आदेश जारी केले. यापैकी काही आदेशांची अंमलबजावणीही झाली. मात्र अनेक आदेश आजही अंमलबजावणीच्या प्रतीक्षेत आहेत. या आदेशांची आज ना उद्या अंमलबजावणी करावीच लागणार आहे, असा महारेराचा दावा आहे.
हेही वाचा – विश्लेषण: ‘रोजगार हमी’वरच महाराष्ट्राची वाढती भिस्त?
विकासकांवर कितपत धाक?
महारेराचा विकासकांवर अजिबात धाक नाही, असे म्हणता येणार नाही. जे चांगले व वेळेत काम पूर्ण करणारे विकासक आहेत ते याआधीही नियामक प्राधिकरण नसताना खरेदीदारांप्रति आपली जबाबदारी व्यवस्थित पार पाडत होते. परंतु अनेक विकासक असे आहेत की, ज्यांच्यावर नियंत्रण आणणे आवश्यक होते. त्यानुसार काही प्रमाणात का होईना महारेराचा धाक निश्चितच आहे. प्रत्येक प्रकल्प हा महारेराच्या संकेतस्थळावर नोंदणी करून आवश्यक पूर्तता करुन महारेरा क्रमांक घेणे बंधनकारक ठरले आहे. याशिवाय या नोंदणी प्रमाणपत्रात दिलेल्या मुदतीनुसार प्रकल्प पूर्ण करणे वा मुदतवाढ घेणे आदी बाबी आवश्यक झाल्या आहेत. त्यासाठी विकासकांना महारेराकडे येणे बंधनकारक झाले आहे. या शिवाय महारेराने जारी केलेले वसुली आदेश थेट जिल्हाधिकारी कार्यालयामार्फत अमलात आणले जात असल्यामुळे विकासकांवर आपसूकच बंधने आली आहेत. अनेक विकासकांनी वसुली आदेशापोटी रक्कम खरेदीदारांना अदा केली आहे. काही प्रकरणात लिलावही जाहीर झाला आहे.
महारेराने वर्षभरात घेतलेले निर्णय कोणते?
रखडलेले प्रकल्प ही महारेरापुढील मोठी समस्या होती. पण पहिल्या पाच वर्षांत त्यावर विचार झाला नाही. सहाव्या वर्षांत महारेराने हे प्रकल्प पूर्ण कसे करता येईल, यासाठी महापालिकेचे माजी अतिरिक्त आयुक्त संजय देशमुख यांच्या नेतृत्वाखाली स्वतंत्र विशेष विभाग स्थापन केला. या विभागाने सुरुवातीला ७० टक्के वा त्यापेक्षा अधिक पूर्ण झालेल्या गृहप्रकल्पांची यादी तयार केली. या प्रकल्पात किती काम झाले आहे आणि किती खर्च झाला आहे, याचा आढावा घेण्यास सनदी अधिकाऱ्यांची मदत घेतली. हे प्रकल्प पूर्ण कसे करता येतील, यासाठी बाह्ययंत्रणेची मदत घेऊन आराखडा तयार करण्याचे सध्या सुरू आहे. याशिवाय राष्ट्रीय कंपनी विधि न्यायाधिकरणाच्या (एनसीएलटी) संकेतस्थळावरील ३०८ प्रकल्पांची यादी महारेराने उपलब्ध करून देऊन ग्राहकांना सावध केले. यामध्ये सध्या सुरू असलेल्या ११५ तर व्यपगत (लॅप्स) झालेल्या १९३ प्रकल्पांचा समावेश आहे.
आणखी महत्त्वाचे निर्णय कोणते?
सनदी लेखापालांची मक्तेदारी संपुष्टात आणणे, तिमाही अहवाल सादर न करणाऱ्या विकासकांना सुरुवातीला नोटिसा व नंतर नोंदणीच स्थगित वा रद्द करणे, बनावट महारेरा नोंदणी रोखण्याठी नियोजन प्राधिकरणांकडून बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्राची खात्री करण्यासाठी स्वतंत्र व्यवस्था उभारणे, गृहप्रकल्पांच्या जाहिरातीत क्यूआर कोड बंधनकारक करणे, स्थावर संपदा एजंटसाठी परीक्षा बंधनकारक करणे, वसुली आदेशाच्या अंमलबजावणीसाठी थेट जिल्हाधिकारी कार्यालयाशी समन्वय साधणे, घराचा निर्णय सोपा करण्यासाठी गृहप्रकल्पांना मानांकन देणे, महारेरा क्रमांकाशिवाय जाहिराती छापणाऱ्या विकासकांना दंड करणे, घर खरेदीदारांच्या तक्रारी सोडविण्यासाठी विकासकांनी तक्रार निवारण कक्षाची स्थापना करण्याचे बंधन ठेवणे आदी अनेक निर्णयांच्या अंमलबजावणीसाठी महारेराने कर्मचारी वर्गही वाढविला आहे. प्रत्यक्षात त्याचा परिणाम दिसेल, असा महारेराचा दावा आहे.
सद्यःस्थिती काय आहे?
महारेराची स्थापना झाली तेव्हापासून आतापर्यंत तब्बल राज्यात ४४ हजार १७१ गृहप्रकल्पांच्या नोंदणीसाठी अर्ज सादर झाले आहेत. त्यापैकी ४२ हजार ५७६ गृहप्रकल्पांची नोंदणी झाली आहे. आतापर्यंत पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांची संख्या १२ हजार ९१४ इतकी आहे. प्रकल्पांविरोधात आतापर्यंत २२ हजार २५ तक्रारी प्राप्त झाल्या. त्यापैकी १४ हजार ४९५ प्रकरणात आदेश जारी करण्यात आले आहेत. सुनावणीआधी तडजोडीप्रकरणी ११८१ तक्रारी प्राप्त झाल्या. त्यापैकी एक हजार १३ प्रकरणात आदेश जारी झाले.
मग तरी तक्रारदार नाराज का?
महारेराने कितीही दावा केला तरी आजही विकासकाविरुद्ध केलेल्या तक्रारीची महारेराकडून तातडीने दखल घेतली जात नाही. सुनावणीसाठी विलंब लागतो. वर्ष झाले तरी सुनावणीची तारीख मिळत नाही. आदेशाचीही तत्काळ अंमलबजावणी होत नाही. याबाबत वारंवार तक्रारी करूनही दखल घेतली जात नाही. एकूणच महारेराच्या आताच्या पद्धतीबद्दलही तक्रारदारांमध्ये नाराजीच आढळते. वसुली आदेशाची जोपर्यंत प्रभावी अंमलबजावणी होत नाही तोपर्यंत विकासकांवर वचक निर्माण होणार नाही, असे या तक्रारदारांचे म्हणणे आहे.
महारेराचे म्हणणे काय?
१ मे २०१७ म्हणजे महारेराची स्थापना होण्यापूर्वीच्या प्रकल्पांविरोधात सर्वाधिक तक्रारी आहेत. एकूण तक्रारींचा आढावा घेतला तर महारेरा स्थापनेनंतर नोंदणी झालेल्या प्रकल्पांचे प्रमाण फक्त चार टक्के आहे. महारेराकडे आज प्रकल्प नोंदणीसाठी वेळ लागतो, असे विकासकांचे म्हणणे रास्त आहे. याचे कारण म्हणजे भविष्यात तक्रारी येऊ नयेत यासाठी महारेरा आताच कठोरपणे पडताळणी करून मगच नोंदणी करून घेत आहे. महारेराने जाहीर केलेल्या प्रमाणित खरेदीकराराचा खरेदीदारांनी वापर केला तर भविष्यात अडचणींना सामोरे जावे लागणार नाही. वसुली आदेशांबाबत असलेल्या तक्रारी कमी व्हाव्यात, यासाठी प्रमाणिक कार्यपद्धती महारेराकडून जाहीर केली जाणार आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
महारेराची स्थापना कशासाठी?
केंद्रात स्थावर संपदा (नियमन आणि विकास) कायदा २०१६ मध्ये अमलात आला. त्यानुसार प्रत्येक राज्याने स्वतंत्र नियमावली करून या कायद्यातील तरतुदीनुसार स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाची स्थापना करणे बंधनकारक होते. महाराष्ट्राने त्यात आघाडी घेत मे २०१७ मध्ये ‘महारेरा’ हे प्राधिकरण स्थापन केले. या प्राधिकरणामुळे राज्यातील खरेदीदारांना फसवणूक करणाऱ्या विकासकांकडून वा रखडलेल्या बांधकामाबाबत तक्रारी करणे शक्य झाले. या तक्रारींची महारेराने दखल घेऊन संबंधित विकासकांना अनेक आदेश जारी केले. यापैकी काही आदेशांची अंमलबजावणीही झाली. मात्र अनेक आदेश आजही अंमलबजावणीच्या प्रतीक्षेत आहेत. या आदेशांची आज ना उद्या अंमलबजावणी करावीच लागणार आहे, असा महारेराचा दावा आहे.
हेही वाचा – विश्लेषण: ‘रोजगार हमी’वरच महाराष्ट्राची वाढती भिस्त?
विकासकांवर कितपत धाक?
महारेराचा विकासकांवर अजिबात धाक नाही, असे म्हणता येणार नाही. जे चांगले व वेळेत काम पूर्ण करणारे विकासक आहेत ते याआधीही नियामक प्राधिकरण नसताना खरेदीदारांप्रति आपली जबाबदारी व्यवस्थित पार पाडत होते. परंतु अनेक विकासक असे आहेत की, ज्यांच्यावर नियंत्रण आणणे आवश्यक होते. त्यानुसार काही प्रमाणात का होईना महारेराचा धाक निश्चितच आहे. प्रत्येक प्रकल्प हा महारेराच्या संकेतस्थळावर नोंदणी करून आवश्यक पूर्तता करुन महारेरा क्रमांक घेणे बंधनकारक ठरले आहे. याशिवाय या नोंदणी प्रमाणपत्रात दिलेल्या मुदतीनुसार प्रकल्प पूर्ण करणे वा मुदतवाढ घेणे आदी बाबी आवश्यक झाल्या आहेत. त्यासाठी विकासकांना महारेराकडे येणे बंधनकारक झाले आहे. या शिवाय महारेराने जारी केलेले वसुली आदेश थेट जिल्हाधिकारी कार्यालयामार्फत अमलात आणले जात असल्यामुळे विकासकांवर आपसूकच बंधने आली आहेत. अनेक विकासकांनी वसुली आदेशापोटी रक्कम खरेदीदारांना अदा केली आहे. काही प्रकरणात लिलावही जाहीर झाला आहे.
महारेराने वर्षभरात घेतलेले निर्णय कोणते?
रखडलेले प्रकल्प ही महारेरापुढील मोठी समस्या होती. पण पहिल्या पाच वर्षांत त्यावर विचार झाला नाही. सहाव्या वर्षांत महारेराने हे प्रकल्प पूर्ण कसे करता येईल, यासाठी महापालिकेचे माजी अतिरिक्त आयुक्त संजय देशमुख यांच्या नेतृत्वाखाली स्वतंत्र विशेष विभाग स्थापन केला. या विभागाने सुरुवातीला ७० टक्के वा त्यापेक्षा अधिक पूर्ण झालेल्या गृहप्रकल्पांची यादी तयार केली. या प्रकल्पात किती काम झाले आहे आणि किती खर्च झाला आहे, याचा आढावा घेण्यास सनदी अधिकाऱ्यांची मदत घेतली. हे प्रकल्प पूर्ण कसे करता येतील, यासाठी बाह्ययंत्रणेची मदत घेऊन आराखडा तयार करण्याचे सध्या सुरू आहे. याशिवाय राष्ट्रीय कंपनी विधि न्यायाधिकरणाच्या (एनसीएलटी) संकेतस्थळावरील ३०८ प्रकल्पांची यादी महारेराने उपलब्ध करून देऊन ग्राहकांना सावध केले. यामध्ये सध्या सुरू असलेल्या ११५ तर व्यपगत (लॅप्स) झालेल्या १९३ प्रकल्पांचा समावेश आहे.
आणखी महत्त्वाचे निर्णय कोणते?
सनदी लेखापालांची मक्तेदारी संपुष्टात आणणे, तिमाही अहवाल सादर न करणाऱ्या विकासकांना सुरुवातीला नोटिसा व नंतर नोंदणीच स्थगित वा रद्द करणे, बनावट महारेरा नोंदणी रोखण्याठी नियोजन प्राधिकरणांकडून बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्राची खात्री करण्यासाठी स्वतंत्र व्यवस्था उभारणे, गृहप्रकल्पांच्या जाहिरातीत क्यूआर कोड बंधनकारक करणे, स्थावर संपदा एजंटसाठी परीक्षा बंधनकारक करणे, वसुली आदेशाच्या अंमलबजावणीसाठी थेट जिल्हाधिकारी कार्यालयाशी समन्वय साधणे, घराचा निर्णय सोपा करण्यासाठी गृहप्रकल्पांना मानांकन देणे, महारेरा क्रमांकाशिवाय जाहिराती छापणाऱ्या विकासकांना दंड करणे, घर खरेदीदारांच्या तक्रारी सोडविण्यासाठी विकासकांनी तक्रार निवारण कक्षाची स्थापना करण्याचे बंधन ठेवणे आदी अनेक निर्णयांच्या अंमलबजावणीसाठी महारेराने कर्मचारी वर्गही वाढविला आहे. प्रत्यक्षात त्याचा परिणाम दिसेल, असा महारेराचा दावा आहे.
सद्यःस्थिती काय आहे?
महारेराची स्थापना झाली तेव्हापासून आतापर्यंत तब्बल राज्यात ४४ हजार १७१ गृहप्रकल्पांच्या नोंदणीसाठी अर्ज सादर झाले आहेत. त्यापैकी ४२ हजार ५७६ गृहप्रकल्पांची नोंदणी झाली आहे. आतापर्यंत पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांची संख्या १२ हजार ९१४ इतकी आहे. प्रकल्पांविरोधात आतापर्यंत २२ हजार २५ तक्रारी प्राप्त झाल्या. त्यापैकी १४ हजार ४९५ प्रकरणात आदेश जारी करण्यात आले आहेत. सुनावणीआधी तडजोडीप्रकरणी ११८१ तक्रारी प्राप्त झाल्या. त्यापैकी एक हजार १३ प्रकरणात आदेश जारी झाले.
मग तरी तक्रारदार नाराज का?
महारेराने कितीही दावा केला तरी आजही विकासकाविरुद्ध केलेल्या तक्रारीची महारेराकडून तातडीने दखल घेतली जात नाही. सुनावणीसाठी विलंब लागतो. वर्ष झाले तरी सुनावणीची तारीख मिळत नाही. आदेशाचीही तत्काळ अंमलबजावणी होत नाही. याबाबत वारंवार तक्रारी करूनही दखल घेतली जात नाही. एकूणच महारेराच्या आताच्या पद्धतीबद्दलही तक्रारदारांमध्ये नाराजीच आढळते. वसुली आदेशाची जोपर्यंत प्रभावी अंमलबजावणी होत नाही तोपर्यंत विकासकांवर वचक निर्माण होणार नाही, असे या तक्रारदारांचे म्हणणे आहे.
महारेराचे म्हणणे काय?
१ मे २०१७ म्हणजे महारेराची स्थापना होण्यापूर्वीच्या प्रकल्पांविरोधात सर्वाधिक तक्रारी आहेत. एकूण तक्रारींचा आढावा घेतला तर महारेरा स्थापनेनंतर नोंदणी झालेल्या प्रकल्पांचे प्रमाण फक्त चार टक्के आहे. महारेराकडे आज प्रकल्प नोंदणीसाठी वेळ लागतो, असे विकासकांचे म्हणणे रास्त आहे. याचे कारण म्हणजे भविष्यात तक्रारी येऊ नयेत यासाठी महारेरा आताच कठोरपणे पडताळणी करून मगच नोंदणी करून घेत आहे. महारेराने जाहीर केलेल्या प्रमाणित खरेदीकराराचा खरेदीदारांनी वापर केला तर भविष्यात अडचणींना सामोरे जावे लागणार नाही. वसुली आदेशांबाबत असलेल्या तक्रारी कमी व्हाव्यात, यासाठी प्रमाणिक कार्यपद्धती महारेराकडून जाहीर केली जाणार आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
