विश्लेषण: रखडलेल्या गृहप्रकल्पांना संजीवनी…

रखडलेल्या गृहप्रकल्पांची दिवसागणिक वाढत जाणारी संख्या ही नवीन डोकेदुखी ठरते आहे. एकाचवेळी अनेक प्रकल्प हाती घ्यायचे आणि या प्रत्येक प्रकल्पात घरनोंदणी करायची, ही विकासकांची सवयच आहे. परंतु, काही कारणांमुळे हे प्रकल्प रखडले तर त्यात खरेदी करणारा भरडला जातो. अशा वेळेस विकासकाविरुद्ध गुन्हे दाखल होतात. पण रखडलेल्या प्रकल्पात घर कसे मिळणार, हा प्रश्न अनुत्तरित राहतो. या प्रकल्पांत बँक वा बँकेतर वित्तीय संस्थेचे कर्ज आणि त्यावरील व्याजामुळे प्रकल्प अव्यवहार्य ठरत असे. अशा प्रकल्पात गुंतवणूक करण्यासही कोणी तयार होत नसे. पुण्यातील डीएसके सदाफुली या गृहप्रकल्पातील खरेदीदार असेच हतबल झाले आणि त्यांनी शेवटचा पर्याय म्हणून मुंबई ग्राहक पंचायतीकडे धाव घेतली. ग्राहक पंचायतीने त्यांना मार्ग दाखविला. आता या रखडलेल्या प्रकल्पाला संजीवनी मिळणार आहे. महारेराच्या सलोखा मंचाने यामध्ये महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावली आहे. रखडलेल्या सर्वच प्रकल्पांना हा फॉर्म्युला लागू होईल का?

डीएसके सदाफुली प्रकल्प काय होता?

पुण्यातील एकेकाळचे नामांकित विकासक डी. एस. कुलकर्णी यांच्या तळेगाव येथील ‘डीएसके सदाफुली गृहनिर्माण प्रकल्पा’तील २७९ सदनिकांच्या तीन इमारतींचे जवळपास ८० टक्के काम पूर्ण झाले होते. या प्रकल्पात १४९ खरेदीदारांनी विक्री करारनामे करून बहुतांश रक्कमही भरली होती. (आणखी १२ खरेदीदारांचा संपर्क झालेला नाही) विकासक कुलकर्णी यांच्या कथित आर्थिक घोटाळ्यांमुळे आणि नंतरच्या प्रदीर्घ तुरुंगवासामुळे प्रकल्प ठप्प झाला होता. विकासक तुरुंगात गेल्याने काय करावे हे या खरेदीदारांना सुचत नव्हते. या प्रकल्पासाठी डी एस कुलकर्णी यांनी टाटा कॅपिटल फायनान्सकडून सात कोटी ३२ लाख रुपयांचे गृहकर्ज घेतले होते आणि त्यासाठी प्रकल्पातील सदनिका तारण ठेवल्या होत्या. हे कर्ज थकविण्यात आल्याने थकबाकी २५ कोटींवर पोहोचली होती. या प्रकल्पात ११८ सदनिका आजही विक्रीस उपलब्ध असल्या तरीही कर्जामुळे हा प्रकल्प व्यवहार्य ठरत नव्हता.

खरेदीदारांनी काय केले?

तळेगावच्या या सदाफुली गृहप्रकल्पातील घरखरेदीदारांनी याबाबत शेवटचा पर्याय म्हणून मार्गदर्शनासाठी मुंबई ग्राहक पंचायतीकडे धाव घेतली. यावर सर्व खरेदीदारांनी एकत्र येऊन सहकारी संस्था स्थापन करून हा रखडलेला प्रकल्प ताब्यात घेऊन पूर्ण करण्याची परवानगी मागणारा अर्ज महारेराकडे करण्यास मुंबई ग्राहक पंचायतीने सुचविले. त्यानुसार खरेदीदारांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करून २०१९ मध्ये तक्रार अर्ज दाखल केला. या तक्रार अर्जावर तत्कालीन महारेरा अध्यक्ष गौतम चॅटर्जी यांनी विकासक डॉ. निरंजन हिरानंदानी आणि ग्राहक पंचायतीचे कार्याध्यक्ष अॅड. शिरीष देशपांडे यांचा विशेष सलोखा मंच स्थापन केला. हा प्रकल्प मार्गी लावण्यासाठी सर्व संबंधितांशी चर्चा करून आराखडा सादर करावा, असा आदेश दिला.

सलोखा मंचाची भूमिका…

या प्रकरणी सलोखा मंचाने पुढाकार घेत हा प्रकल्प पुढे कसा नेता येईल, या दिशेने प्रयत्न सुरू केले. त्यासाठी सलोखा मंचाने टाटा कॅपिटल फायनान्सशी चर्चा करून व्याज पूर्णपणे माफ करण्याबाबत विनंती केली. सलोखा मंचाच्या वर्षभराच्या पाठपुराव्यामुळे टाटा कॅपिटल फायनान्सनेही सकारात्मक भूमिका घेत कर्जावरील व्याज माफ केले. मूळ कर्जाची परतफेड व ११८ सदनिका बाजारात विक्रीसाठी उपलब्ध या मुद्द्यांवर हा प्रकल्प व्यवहार्य ठरत होता. या काळात संबंधित सहकारी संस्थेने हा प्रकल्प पूर्ण करण्यास तयार असलेल्या विकासकाचीही नियुक्ती केली. याबाबत सलोखा करार तयार करण्यात आला आणि तो महारेराचे अध्यक्ष अजोय मेहता यांच्यापुढे सुनावणीसाठी ठेवण्यात आला. त्यांनी तो मान्य करत या प्रकल्पाला मान्यता दिली.

काय ठरलं?

या संदर्भात दाखल झालेल्या सलोखा करारानुसार, टाटा कॅपिटल फायनान्सला नव्या विकासकाने ७ कोटी ३२ लाख एकरकमी द्यायचे आहेत. त्यानंतर या प्रकल्पावरील तारण टाटा कॅपिटल फायनान्सकडून काढून घेतले जाणार आहे. हा प्रकल्प वेळेत पूर्ण व्हावा, यासाठी देखरेख ठेवण्यासाठी निवृत्त सनदी अधिकारी व महारेरा सलोखा मंचाचे अध्यक्ष संजय देशमुख यांची नियुक्ती करण्यात आली आहे. या प्रकल्पाबाबतचा अहवाल महारेराला सादर करण्याचे आदेशही मेहता यांनी दिले आहेत.

टाटा फायनान्सची भूमिका…

या प्रकल्पासाठी मूळ कर्ज सात कोटी ३२ लाख होते. त्यावरील व्याज वाढून ते २५ कोटी झाले होते. याचा अर्थ जवळपास साडेसतरा कोटी रुपये व्याज आहे. ही रक्कम खूप मोठी आहे. टाटा समूहाचे ब्रीदवाक्य आणि सामाजिक बांधिलकी तसेच घरखरेदीदारांची हतबलता नजरेपुढे ठेवून हे व्याज माफ करण्याचा निर्णय व्यवस्थापनाने घेतला.

यामुळे काय होईल?

महारेराच्या या पुढाकारामुळे गेली अनेक वर्षे रखडलेले प्रकल्प मार्गी लागण्याची आशा निर्माण झाली आहे. अनेक रखडलेल्या गृहप्रकल्पांना आता हात पाय गाळून गप्प न बसता पुढाकार घेता येणार आहे. रखडलेले पुनर्विकास प्रकल्पही याच प्रकारे मार्गी लागणे शक्य आहेत, असे अॅड. शिरीष देशपांडे यांचे म्हणणे आहे. मात्र त्यासाठी प्रकल्प व्यवहार्य ठरणे आवश्यक आहे. यामध्ये महारेराच्या सलोखा मंचाकडे संबंधितांना धाव घेता येईल.

धोके काय?

टाटा कॅपिटल फायनान्सने कर्जावरील व्याज माफ केले. परंतु इतर बँक वा वित्तीय कंपन्या अशी भूमिका घेतील का? हा प्रश्न आहे. मूळ कर्जावर व्याजाची रक्कमच तीन ते चार पट असते. ही रक्कम माफ होईलच याची खात्री नाही. याशिवाय या प्रकल्पात बऱ्यापैकी घरे खुल्या बाजारात विक्रीसाठी उपलब्ध होती. त्यामुळे प्रकल्प व्यवहार्य ठरण्यास मदत होते. प्रत्येक प्रकल्पात अशी घरे विक्रीसाठी उपलब्ध असतीलच, याची खात्री नाही. पुनर्विकास प्रकल्पात अशा पद्धतीने प्रकल्प पू्र्ण करणे सोपे नाही, असेही मत व्यक्त होत आहे.

ग्राहक पंचायत ठाम…

अशा पद्धतीने पुनर्विकास प्रकल्पही मार्गी लागू शकतात. रखडलेल्या प्रकल्पात दिलेल्या कर्जाची परतफेड करण्यासाठी प्रकल्प पूर्ण होणे आवश्यक आहे. अन्यथा ते बुडीत खात्यात जमा होऊ शकतात. अशावेळी मुद्दल मिळत असेल तर बँक वा इतर वित्तीय कंपन्यांकडून तो प्रस्ताव मंजूर का होणार नाही, असा युक्तिवाद मुंबई ग्राहक पंचायतीने केला आहे.

nishant.sarvankar@expressindia.com