लोकसभा निवडणुकीची आचारसंहिता मार्च महिन्यात लागू झाली. ४ जून रोजी ही आचारसंहिता संपणार आहे. त्यानंतर विधानसभा निवडणुकीचे वारे वाहणार आहेत. हे संपूर्ण वर्ष निवडणुकीच्या धामधुमीत जाणार आहे. त्यामुळे राज्य सरकारने अपेक्षेप्रमाणे चालू बाजार मूल्यदरात (रेडीरेकनर) कोणत्याही प्रकारची वाढ न करण्याचा निर्णय घेतला. नुकत्याच संपलेल्या आर्थिक वर्षात मुद्रांक शुल्क व नोंदणी विभागाने तब्बल ५० हजार कोटींचा महसूल जमा केला आहे. या विभागाचे उत्पन्न दरवर्षी वाढते असते. याचे कारण राज्यभरात होणारे खरेदी-विक्री व्यवहार हे रेडीरेकनरशी निगडित असतात. या तक्त्यामध्ये दरवर्षी बाजारभावाप्रमाणे सुधारणा करण्यात येते.
रेडीरेकनर म्हणजे काय?
नोंदणी आणि मुद्रांक विभाग हा बांधकाम आणि जमिनींच्या खरेदी-विक्री व्यवहाराच्या नोंदणीसाठी मुद्रांक शुल्क आकारतो. त्यासाठी संबंधित जमीन व इमारतींचे वेगवेगळ्या निकषानुसार आणि विभागानुसार वार्षिक बाजारमूल्य ठरविले जाते. त्यालाच रेडीरेकनर म्हणतात. वर्षभरातील जमिनीच्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारावरून शहराच्या मालमत्तेची सरासरी किंमत काढली जाते. सरकारी भाषेत याला बाजारमूल्यदर तक्ते (रेडीरेकनर) संबोधले जाते.
हेही वाचा >>>३८ हून अधिक उड्डाणे रद्द, तासभराचा उशीर, वैमानिक गायब; ‘विस्तारा’चं काय बिनसलं?
रेडीरेकनरचे दर निश्चितीची पद्धत कशी?
नगररचना मूल्यांकन या विभागाकडे रेडीरेकनर तयार करण्याची जबाबदारी असते. हे दर नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाकडून जाहीर केले जातात. तत्पूर्वी राज्यातील सर्व जिल्हाधिकाऱ्यांकडून स्थानिक पातळीवरील दरांचा प्रस्ताव मागवण्यात येतो. त्याकरिता जिल्हाधिकारी जिल्ह्यातील आमदारांची बैठक बोलावतात. त्यानंतर राज्याचा एकत्रित दरांबाबतचा प्रस्ताव राज्य शासनाला सादर केला जातो. तसेच नगररचना विभागाकडून सध्याच्या बाजार दराचे सर्वेक्षण करण्यात येते. त्यानुसार ज्या ठिकाणचे व्यवहार रेडीरेकनरपेक्षा जास्त किमतीने होत आहेत, त्याठिकाणी रेडीरेकनरचा दर वाढविण्याची तरतूद नगररचना कायद्यात आहे. याशिवाय सन २०१८ मध्ये कायद्यात बदल करून रेडीरेकनरचे दर एखाद्या विशिष्ट ठिकाणी कमी करण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. त्याला दरांचे सुसूत्रीकरण म्हटले जाते. गेल्या पाच वर्षांत झालेला विकास, दोन वर्षांत झालेले व्यवहार, पायाभूत सुविधांचा विकास, याबरोबरच विभागाकडून करण्यात आलेल्या चौकशीच्या आधारे नवे दर ठरवण्यात येत असतात. रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या संकेतस्थळावरील जाहिरातींचाही विचार केला जातो.
यंदा रेडीरेकनर दरांत किती वाढ प्रस्तावित होती?
मुद्रांक शुल्कात एक टक्का वाढ, तर सन २०२२-२३ प्रमाणे राज्यात सरासरी पाच ते सहा टक्के वाढ प्रस्तावित केली होती. शिंदे-फडणवीस सरकार सत्तेवर आल्यानंतर अनेक लोकप्रिय घोषणा करण्यात आल्या आहेत. मात्र, कोणतीही दरवाढ केली गेली नाही. निवडणुकीच्या तोंडावर विविध समाजघटकांना खूश करण्याचा सरकारचा प्रयत्न असला तरी वित्तीय तूट एक लाख कोटी, महसुली तूट ९,७३४ कोटी, कर्जाचा बोजा सुमारे आठ लाख कोटींच्या घरात गेला आहे. वस्तू व सेवा कर उत्पन्नात वाढ होत असली, तरी ही रक्कम केंद्राकडून राज्याला टप्प्याटप्प्याने मिळते. राज्याच्या तिजोरीवर सध्या मोठा आर्थिक ताण असून तो भरून काढण्यासाठी हक्काच्या मुद्रांक शुल्कदरात वाढ प्रस्तावित होती.
हेही वाचा >>>विश्लेषण: शांत, युद्धविरोधी जपानकडून विध्वंसक शस्त्रे निर्यात पुन्हा का सुरू होतेय?
दर कायम ठेवल्याने कोणाचे नुकसान?
पायाभूत सुविधांसाठी महानगरे, शहरांमधील खासगी जागा मालकांना रोख मोबदल्याऐवजी हस्तांतरणीय विकास हक्क (टीडीआर) देण्यात येतात. त्यांना फटका बसणार आहे. तसेच राज्यात ज्या ठिकाणी महत्त्वाकांक्षी प्रकल्पांसाठी भूसंपादन सुरू आहे, त्या ठिकाणी शेतकऱ्यांना वाढीव रेडीरेकनरनुसार मोबदला मिळाला असता. मात्र, आता जुन्याच दरांनुसार मोबदला मिळेल. तसेच मुंबईत काही ठिकाणी रेडीरेकनर दरांपेक्षा कमी किमतीने व्यवहार होतात, त्या ठिकाणचे दर कमी करण्यात येणार होते. तसेच काही बांधकाम व्यावसायिक किंवा नागरिक मालमत्तेमध्ये नफा मिळवण्याच्या दृष्टीने गुंतवणूक करून ठेवत असतात. त्यांना या निर्णयाचा फटका बसू शकतो. या घटकांचे नुकसान होणार आहे. काही ठिकाणी जागांना मागणी नसते किंवा अशा ठिकाणी विकासाला फार वाव नसतो. उदाहरणार्थ – कचरा भूमी, स्मशानभूमी, दफनभूमी, कत्तलखाना, सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्प या ठिकाणच्या १०० मीटर परिसरातील रेडीरेकनर दरात घट झाली असती. मात्र, हा घटक एकूण व्यवहारांतील एक ते तीन टक्के असल्याने त्याकडे दुर्लक्ष करण्यात आले.
गेल्या दहा वर्षांतील वाढ कशी?
सन २०१५ मध्ये राज्यात सरासरी १४ टक्के वाढ करण्यात आली होती. २०१६-१७ मध्ये सात टक्के, २०१७-१८ मध्ये ५.८६ टक्के, २०१८-१९ आणि २०१९-२० अशी सलग दोन वर्षे कोणत्याही प्रकारची वाढ करण्यात आली नव्हती. २०२०-२१ मध्ये करोनामुळे सप्टेंबर महिन्यात १.७४ टक्के वाढ करण्यात आली होती. परिणामी २०२१-२२ मध्ये वाढ करण्यात आली नाही. त्यानंतर २०२२-२३ मध्ये पाच टक्के वाढ झाली आणि त्यानंतर २०२३-२४ आणि २०२४-२५ अशी पुन्हा सलग दोन वर्षे कोणत्याही प्रकारची वाढ करण्यात आलेली नाही.
रिअल इस्टेटमधून रोखीने व्यवहार होण्याची भीती?
राज्याच्या अनेक भागांत विशेषत: महानगरांमध्ये मालमत्ता खरेदी-विक्रीचे व्यवहार रेडीरेकनर दरापेक्षा कितीतरी जास्त दराने होतात. मात्र, कागदावर हे व्यवहार रेडीरेकनरच्या जवळपास ठेवून केले जातात आणि वरील रक्कम रोखीने देण्याचे प्रकार सर्रास होतात. सलग दोन वर्षे रेडीरेकनर दरात वाढ करण्यात न आल्याने हे प्रकार पुढील वर्षभर वाढीस लागण्याची शक्यता नाकारता येणार नाही. त्यामुळे राज्य सरकारच्या महसुलाचे नुकसान होईल आणि बाजारातील काळ्या पैशाचे प्रमाणही वाढणार आहे. त्यामुळे कोणत्याही महसुलाचे नुकसान टाळण्यासाठी ते बाजार मूल्याच्या जवळ ठेवण्यासाठी दरवर्षी रेडीरेकनरमध्ये सुधारणा केली जाते.
prathamesh.godbole@expressindia.com
रेडीरेकनर म्हणजे काय?
नोंदणी आणि मुद्रांक विभाग हा बांधकाम आणि जमिनींच्या खरेदी-विक्री व्यवहाराच्या नोंदणीसाठी मुद्रांक शुल्क आकारतो. त्यासाठी संबंधित जमीन व इमारतींचे वेगवेगळ्या निकषानुसार आणि विभागानुसार वार्षिक बाजारमूल्य ठरविले जाते. त्यालाच रेडीरेकनर म्हणतात. वर्षभरातील जमिनीच्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारावरून शहराच्या मालमत्तेची सरासरी किंमत काढली जाते. सरकारी भाषेत याला बाजारमूल्यदर तक्ते (रेडीरेकनर) संबोधले जाते.
हेही वाचा >>>३८ हून अधिक उड्डाणे रद्द, तासभराचा उशीर, वैमानिक गायब; ‘विस्तारा’चं काय बिनसलं?
रेडीरेकनरचे दर निश्चितीची पद्धत कशी?
नगररचना मूल्यांकन या विभागाकडे रेडीरेकनर तयार करण्याची जबाबदारी असते. हे दर नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाकडून जाहीर केले जातात. तत्पूर्वी राज्यातील सर्व जिल्हाधिकाऱ्यांकडून स्थानिक पातळीवरील दरांचा प्रस्ताव मागवण्यात येतो. त्याकरिता जिल्हाधिकारी जिल्ह्यातील आमदारांची बैठक बोलावतात. त्यानंतर राज्याचा एकत्रित दरांबाबतचा प्रस्ताव राज्य शासनाला सादर केला जातो. तसेच नगररचना विभागाकडून सध्याच्या बाजार दराचे सर्वेक्षण करण्यात येते. त्यानुसार ज्या ठिकाणचे व्यवहार रेडीरेकनरपेक्षा जास्त किमतीने होत आहेत, त्याठिकाणी रेडीरेकनरचा दर वाढविण्याची तरतूद नगररचना कायद्यात आहे. याशिवाय सन २०१८ मध्ये कायद्यात बदल करून रेडीरेकनरचे दर एखाद्या विशिष्ट ठिकाणी कमी करण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. त्याला दरांचे सुसूत्रीकरण म्हटले जाते. गेल्या पाच वर्षांत झालेला विकास, दोन वर्षांत झालेले व्यवहार, पायाभूत सुविधांचा विकास, याबरोबरच विभागाकडून करण्यात आलेल्या चौकशीच्या आधारे नवे दर ठरवण्यात येत असतात. रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या संकेतस्थळावरील जाहिरातींचाही विचार केला जातो.
यंदा रेडीरेकनर दरांत किती वाढ प्रस्तावित होती?
मुद्रांक शुल्कात एक टक्का वाढ, तर सन २०२२-२३ प्रमाणे राज्यात सरासरी पाच ते सहा टक्के वाढ प्रस्तावित केली होती. शिंदे-फडणवीस सरकार सत्तेवर आल्यानंतर अनेक लोकप्रिय घोषणा करण्यात आल्या आहेत. मात्र, कोणतीही दरवाढ केली गेली नाही. निवडणुकीच्या तोंडावर विविध समाजघटकांना खूश करण्याचा सरकारचा प्रयत्न असला तरी वित्तीय तूट एक लाख कोटी, महसुली तूट ९,७३४ कोटी, कर्जाचा बोजा सुमारे आठ लाख कोटींच्या घरात गेला आहे. वस्तू व सेवा कर उत्पन्नात वाढ होत असली, तरी ही रक्कम केंद्राकडून राज्याला टप्प्याटप्प्याने मिळते. राज्याच्या तिजोरीवर सध्या मोठा आर्थिक ताण असून तो भरून काढण्यासाठी हक्काच्या मुद्रांक शुल्कदरात वाढ प्रस्तावित होती.
हेही वाचा >>>विश्लेषण: शांत, युद्धविरोधी जपानकडून विध्वंसक शस्त्रे निर्यात पुन्हा का सुरू होतेय?
दर कायम ठेवल्याने कोणाचे नुकसान?
पायाभूत सुविधांसाठी महानगरे, शहरांमधील खासगी जागा मालकांना रोख मोबदल्याऐवजी हस्तांतरणीय विकास हक्क (टीडीआर) देण्यात येतात. त्यांना फटका बसणार आहे. तसेच राज्यात ज्या ठिकाणी महत्त्वाकांक्षी प्रकल्पांसाठी भूसंपादन सुरू आहे, त्या ठिकाणी शेतकऱ्यांना वाढीव रेडीरेकनरनुसार मोबदला मिळाला असता. मात्र, आता जुन्याच दरांनुसार मोबदला मिळेल. तसेच मुंबईत काही ठिकाणी रेडीरेकनर दरांपेक्षा कमी किमतीने व्यवहार होतात, त्या ठिकाणचे दर कमी करण्यात येणार होते. तसेच काही बांधकाम व्यावसायिक किंवा नागरिक मालमत्तेमध्ये नफा मिळवण्याच्या दृष्टीने गुंतवणूक करून ठेवत असतात. त्यांना या निर्णयाचा फटका बसू शकतो. या घटकांचे नुकसान होणार आहे. काही ठिकाणी जागांना मागणी नसते किंवा अशा ठिकाणी विकासाला फार वाव नसतो. उदाहरणार्थ – कचरा भूमी, स्मशानभूमी, दफनभूमी, कत्तलखाना, सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्प या ठिकाणच्या १०० मीटर परिसरातील रेडीरेकनर दरात घट झाली असती. मात्र, हा घटक एकूण व्यवहारांतील एक ते तीन टक्के असल्याने त्याकडे दुर्लक्ष करण्यात आले.
गेल्या दहा वर्षांतील वाढ कशी?
सन २०१५ मध्ये राज्यात सरासरी १४ टक्के वाढ करण्यात आली होती. २०१६-१७ मध्ये सात टक्के, २०१७-१८ मध्ये ५.८६ टक्के, २०१८-१९ आणि २०१९-२० अशी सलग दोन वर्षे कोणत्याही प्रकारची वाढ करण्यात आली नव्हती. २०२०-२१ मध्ये करोनामुळे सप्टेंबर महिन्यात १.७४ टक्के वाढ करण्यात आली होती. परिणामी २०२१-२२ मध्ये वाढ करण्यात आली नाही. त्यानंतर २०२२-२३ मध्ये पाच टक्के वाढ झाली आणि त्यानंतर २०२३-२४ आणि २०२४-२५ अशी पुन्हा सलग दोन वर्षे कोणत्याही प्रकारची वाढ करण्यात आलेली नाही.
रिअल इस्टेटमधून रोखीने व्यवहार होण्याची भीती?
राज्याच्या अनेक भागांत विशेषत: महानगरांमध्ये मालमत्ता खरेदी-विक्रीचे व्यवहार रेडीरेकनर दरापेक्षा कितीतरी जास्त दराने होतात. मात्र, कागदावर हे व्यवहार रेडीरेकनरच्या जवळपास ठेवून केले जातात आणि वरील रक्कम रोखीने देण्याचे प्रकार सर्रास होतात. सलग दोन वर्षे रेडीरेकनर दरात वाढ करण्यात न आल्याने हे प्रकार पुढील वर्षभर वाढीस लागण्याची शक्यता नाकारता येणार नाही. त्यामुळे राज्य सरकारच्या महसुलाचे नुकसान होईल आणि बाजारातील काळ्या पैशाचे प्रमाणही वाढणार आहे. त्यामुळे कोणत्याही महसुलाचे नुकसान टाळण्यासाठी ते बाजार मूल्याच्या जवळ ठेवण्यासाठी दरवर्षी रेडीरेकनरमध्ये सुधारणा केली जाते.
prathamesh.godbole@expressindia.com
