विश्लेषण: चांगला विकासक कसा निवडता येईल? ‘महारेरा’ मदत करू शकते का?

मुंबईत रखडलेल्या प्रकल्पांचा विषय दिवसेंदिवस गुंतागुतीचा होत चालला आहे. पालिका, म्हाडा, झोपडपट्टी पुनर्वसनाचे अनेक प्रकल्प रखडले आहेत आणि हे प्रकल्प कधी पूर्ण होणार, याबाबत संभ्रम आहे. अशाच एका प्रकरणात उच्च न्यायालयात सुनावणी सुरू आहे. रखडलेले प्रकल्प कसे मार्गी लागणार, याबाबत धोरण असावे, असे उच्च न्यायालयाचे मत असून याबाबत न्यायालयाने स्वत:हून दखल घेतली आहे. रखडलेल्या प्रकल्पांबाबत आपणच काही सूचना करू, असेही न्यायालयाने म्हटले आहे. याच सुनावणीदरम्यान न्यायालयाने लोकांना विश्वासाचा वाटेल असा चांगला विकासक निवडण्यासाठी महारेराने मदत करावी, अशी अपेक्षा व्यक्त केली आहे. महारेराकडे राज्यातील सर्व विकासकांची माहिती आहे. त्यावरून महारेरा विकासक वा प्रकल्पाची वर्गवारी करू शकणार नाहीत का, अशी वर्गवारी झाली तर चांगला विकासक निवडणे सोपे होईल आणि प्रकल्प रखडण्याची संख्याही कमी होईल, असा विश्वास न्यायालयाला वाटत आहे.

न्यायालयाने काय म्हटले आहे?

चांगला विकासक वा प्रकल्प याची वर्गवारी विविध मुद्द्यांच्या आधारे निश्चित करण्याची जबाबदारी महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरण म्हणजेच महारेरासारखे प्राधिकरण करू शकते का, याबाबत शासनाने चाचपणी करावी. असे झाले तर पुनर्विकासासाठी रहिवाशांना चांगला विकासक निवडणे सोपे होईल. महारेराला हे न्यायालय कुठलाही आदेश वा सूचना करीत नाही. मात्र असे करणे शक्य आहे का? महारेराकडे विकासकांची माहिती आहे का? असेल तर त्यांची वर्गवारी करणे शक्य आहे का? तशी व्यवस्था नसेल तर तसे करणे शक्य आहे का? अशी व्यवस्था असावी, यासाठी आम्ही रूपरेषा तयार करीत आहोत. कदाचित असे करण्यात काहीही त्रुटीही असू शकतात. त्यामुळेच आम्ही केवळ एक वैधानिक प्राधिकरण म्हणून नव्हे तर या क्षेत्रात माहितगार असलेली व विकासकांबाबत माहिती असलेली संस्था म्हणून आम्ही महारेराकडून अपेक्षा करीत आहोत.

विश्लेषण: नवीन ठाण्याची निर्मिती लवकरच? काय असेल हा प्रकल्प?

महारेराच का?

उच्च न्यायालयाचे न्यायमूर्ती गौतम पटेल आणि न्यायमूर्ती नीला गोखले यांच्या खंडपीठाने याबाबत कुठलाही अंतिम आदेश दिलेला नसला तरी पहिल्यांदाच रखडलेल्या पुनर्विकासबाबतच न्यायालयाने महत्त्वाची भूमिका घेतली आहे. आतापर्यंत विशिष्ट प्रकल्पांबाबत न्यायालयाने आदेश दिलेले आहेत. परंतु रखडलेल्या सर्वच प्रकल्पांबाबत काय करता येईल, याबाबत कुठलाही आदेश दिलेला नव्हता. पहिल्यांदाच न्यायालयाने रखडलेल्या प्रकल्पांबाबत काय करता येईल, याबाबत पुढाकार घेतला आहे. महारेरासारखी यंत्रणा ही विकासकांवर अंकुश ठेवण्यास बऱ्याच प्रमाणात यशस्वी ठरली आहे. महारेराकडे राज्यातील बहुतांश सर्वच प्रकल्प तसेच विकासकांबाबत माहिती आहे. विकासकांचा दर्जा हा शेवटी त्यांनी वेळेत पूर्ण केलेल्या प्रकल्पांच्या संख्येवर ठरू शकतो. महारेराकडे ही सर्व माहिती उपलब्ध असल्यामुळे अशा प्रकारची वर्गवारी करणे महारेराला शक्य आहे, असाच मतप्रवाह आहे.

कायदेतज्ज्ञांचे मत काय?

महारेराकडे विकासकांची, प्रकल्प तसेच आर्थिक क्षमता, सद्यःस्थिती याबाबत माहिती उपलब्ध आहे. महारेरातील कलम ३२ मध्येही विकासक वा प्रकल्पांची वर्गवारी याचा उल्लेख आहे. त्यामुळे विकासकांची अ, ब, क …अशी वर्गवारी करता येणे सहज शक्य आहे. त्यामुळे विकासकांनाही आपण कुठल्या गटातील विकासकाचे घर विकत घ्यायचे हे ठरविता येईल. आपली वर्गवारी चांगली असावी, यासाठी विकासकही प्रकल्प वेळेत पूर्ण करण्याला प्राधान्य देतील. चांगल्या दर्जाच्या विकासकाला अधिकाधिक प्रकल्प मिळतील. त्यामुळे अर्थात विकासकांमध्येही स्पर्धा निर्माण होईल आणि शेवटी फायदा सामान्य खरेदीदारांचा होईल, असे कायदेतज्ज्ञांना वाटते.

महारेरा कलम ३२ काय सांगते?

महारेरातील कलम ३२ मध्ये विकासक वा प्रकल्पांची वर्गवारी निश्चित करण्याबाबत उल्लेख आहे. प्रकल्पाच्या प्रगतीबाबत विविध मुद्द्यांच्या आधारे महारेराने वर्गवारी ठरवावी. याशिवाय स्थावर संपदेच्या उत्थानासाठी आवश्यक त्या सर्व बाबी कराव्यात.

विश्लेषण: मेट्रो मुंबईकरांची नवीन जीवनवाहिनी?

याआधी कुठल्या राज्यात विकासक वर्गवारीची व्यवस्था आहे का?

उत्तर प्रदेश रेराने क्रिसिल या संस्थेकडून अशी विकासकांची वर्गवारी तयार करून घेतली आहे. याबाबत क्रिसिलने आराखडा तयार करून दिला आहे. महारेराला याबाबत अभ्यास करून त्याचे अनुकरण करता येईल. मात्र अशी वर्गवारी करताना पालिका, म्हाडा किंवा झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरण आदी यंत्रणांना दूर ठेवले पाहिजे, अशी सूचना करण्यात आली आहे. अन्यथा विकासकांची वर्गवारी या यंत्रणांच्या हाती गेली तर पक्षपात होण्याची शक्यता आहे. विकासकांची वर्गवारी निश्चित केली पाहिजे असे उत्तर प्रदेश रेराने प्रस्तावीत केले आहे तर गुजरात रेराने विविध गृहप्रकल्पांची वर्गवारी तयार केली आहे.

वर्गवारी करणे शक्य आहे का?

असोकेम-जोन्स लँगले लसॉल यांनी रेराच्या पाच वर्षांतील कारकिर्दीचा आढावा घेणारा अहवाल तयार केला आहे. या अहवालात गुजरात रेराने विकासकाच्या जाहीर केलेल्या वर्गवारीबद्दल उल्लेख आहे. विकासकाने संकेतस्थळावर सादर केलली माहिती व प्रकल्पाची सद्यःस्थिती या जोरावर ही वर्गवारी निश्चित केली आहे. पूर्ण, नियमित, अपूर्ण, सर्वेक्षणाखाली अशा गटात प्रकल्पांची विभागणी करताना जलद, मंद, खूपच मंद आणि आजारी अशीही प्रकल्पांची वर्गवारी केली आहे. त्यामुळे रखडलेले व बंद पडलेल्या प्रकल्पांची खरेदीदारांना लगेच माहिती मिळत आहे व त्यांना निर्णय घेणे सोपे होत आहे. महारेरानेही अशी वर्गवारी केली आहे. त्यामुळे त्यांच्याकडे अशी माहिती उपलब्ध असल्यामुळे त्यानुसार विकासक तसेच प्रकल्पांची वर्गवारी निश्चित करणे सोपे होणार आहे. अशी गुणवत्तापूर्वक वर्गवारी करण्यासाठी नामांकित संस्थांची मदत घेता येऊ शकते. तसे झाल्यास घर खरेदीदाराला आपला निर्णय घेणे तर पुनर्विकासासाठी विकासक नेमणे सोपे होऊ शकते.

nishant.sarvankar@expressindia.com