बांधकाम क्षेत्रात नियमन करण्यासाठी केंद्र सरकारने स्थावर संपदा (रेरा) कायदा आणला. रेरा कायदा आल्यामुळे महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट कायदा (मोफा) रद्द झाला असा युक्तिवाद करीत उच्च न्यायालयात याचिका दाखल झाली. या निमित्ताने मोफा कायदा अस्तित्वात आहे का, असा प्रश्न उपस्थित केला जाऊ लागला. मोफा कायदा हा आवश्यकच असल्याचे ग्राहक संघटना, सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या संघटनांना वाटत आहे. आता राज्य शासनाकडून मोफा कायद्याचे अस्तित्व कायम ठेवत सुधारणा विधेयक आणण्याचे प्रयत्न सुरू आहेत. मात्र या सुधारित विधेयकामुळे मोफा कायद्याचे अस्तित्वच धोक्यात आले आहे. काय आहे वस्तुस्थिती?
हजारपेक्षा जास्त प्रीमियम लेखांचा आस्वाद घ्या ई-पेपर अर्काइव्हचा पूर्ण अॅक्सेस कार्यक्रमांमध्ये निवडक सदस्यांना सहभागी होण्याची संधी ई-पेपर डाउनलोड करण्याची सुविधा
मूळ प्रकरण काय?
मे. कनकिया स्पेसेस रिअल्टी प्रा. लि. विरुद्ध राज्य शासन या उच्च न्यायालयात दाखल असलेल्या याचिकेत मानीव अभिहस्तांतरण न दिल्याबद्दल मोफा कायद्यान्वये दाखल गुन्ह्याबद्दल आक्षेप घेण्यात आला होता. २०२१ मध्ये मोफा कायद्यान्वये गुन्हा दाखल करण्यात आला. मात्र महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) कायदा २०१४ या कायद्यातील ५६ (१) कलमान्वये मोफा कायदा रद्द झाला होता. मात्र रेरा कायदा अस्तित्वात आल्यामुळे गृहनिर्माण कायदा रद्द झाला. गृहनिर्माण कायदा रद्द झाल्यामुळे मोफा कायदा अस्तित्वात आला, हा युक्तिवाद चुकीचा आहे, असे या याचिकेत म्हटले आहे. याबाबत गृहनिर्माण विभागाच्या अतिरिक्त मुख्य सचिवांना प्रतिज्ञापत्र सादर करण्याचे आदेश उच्च न्यायालयाने २५ ऑगस्ट २०२३ रोजी दिले होते. तेव्हापासून मोफा कायदा अस्तित्वात आहे का, याबाबत पुन्हा प्रश्न उपस्थित झाला होता. गृहनिर्माण विभागाने याबाबत न्याय व विधि विभागाकडे तसेच राज्याच्या महाधिवक्त्यांकडे अभिप्राय मागितला होता. याबाबत उच्च न्यायालयात याचिका प्रलंबित आहे.
हेही वाचा >>> ‘सरकारकडून हेरगिरी!’ काँग्रेस नेत्याचा आरोप; ॲपल कंपनीने पाठवलेल्या इमेलमध्ये काय म्हटलंय?
न्याय व विधि विभागाचा अभिप्राय काय?
महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) कायदा २०१४ मधील ५६(१) या तरतुदीनुसार मोफा कायदा रद्द झाला आहे. मात्र याबाबत अधिसूचित करण्यात आलेले नव्हते. त्यामुळे मोफा कायदा रद्द झालेला नाही. मात्र केंद्राने स्थावर संपदा (रेरा) कायदा आणल्यामुळे महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा रद्द झाला. त्यामुळे मोफा कायदा अस्तित्वात आला, अशी गृहनिर्माण विभागाची धारणा असली तरी भारतीय राज्य घटनेतील कलम २५४ (१) अन्वये एकाच विषयावर केंद्र व राज्य सरकारचा कायदा असतो तेव्हा केंद्र सरकारचा कायदा सरस ठरतो. त्यामुळे रेरा कायदा अमलात आल्यानंतर मोफा कायदा लागू होत नाही, असा अभिप्राय न्याय व विधि विभागाने दिला. मात्र हा अभ्रिपाय अयोग्य वाटल्याने गृहनिर्माण विभागाने राज्याच्या महाधिवक्त्यांचे लक्ष वेधले. महाधिवक्त्यांनी याबाबत स्पष्ट मत देण्याऐवजी संदिग्ध अभिप्राय दिला. उच्च न्यायालयात दाखल असलेल्या प्रकरणाचा उल्लेख करीत मोफा कायदा अस्तित्वात नसल्याचे गृहित धरले तरी सदर प्रकरणाचे महत्त्व कमी होत नाही, असे महाधिवक्त्यांनी अभिप्रायात म्हटले होते. त्यामुळे अखेर गृहनिर्माण विभागाने मोफा कायदा अस्तित्वात असल्याचे प्रतिज्ञापत्र सादर केले.
मग दुरुस्ती विधेयक का?
मोफा कायदा अस्तित्वात आहे किंवा नाही, हे स्पष्ट न करता आता न्याय व विधि विभाग तसेच गृहनिर्माण विभागाने मोफा कायद्यात सुधारणा करण्याचे ठरविले आहे. याबाबतही महाधिवक्त्यांच्या उपस्थितीत बैठक झाली. त्यानंतर मोफा कायद्यात सुधारणा करण्यासाठी १(अ) हे नवे कलम अंतर्भूत करण्याचे ठरविण्यात आले. या नव्या उपकलमात म्हटले आहे की, रेरा कायद्याअंतर्गत नोंदणी नसलेल्या गृहप्रकल्पांना मोफा कायदा लागू राहील. रेरा नोंद नसलेल्या प्रकल्पांमध्ये ५०० चौ. मी. पेक्षा कमी भूखंड किंवा आठ सदनिका असलेला प्रकल्प, रेरा कायदा लागू होण्यापूर्वी पूर्ण झालेले/ ओसी मिळालेले प्रकल्प तसेच पुनर्विकास प्रकल्पांचा समावेश होतो. गृहनिर्माण विभागाकडून हेच दुरुस्ती विधेयक मंत्रिमंडळाच्या मंजुरीसाठी पाठविण्यात आले होते. मात्र न्याय व विधि विभागाकडून त्यात मानीव अभिहस्तांतरासाठी असलेल्या कलम ११ मध्येही सुधारणा सुचविली. त्यानुसार ११ (अ) हे उपकलम समाविष्ट केले. रेरा नोंद नसलेल्या प्रकल्पांचाच यात समावेश होईल, असे नमूद केले. मात्र त्यास आक्षेप घेतल्यानंतर आता पुन्हा हे सुधारणा विधेयक महाधिवक्त्यांच्या अभिप्रायासाठी पाठविण्यात आले आहे.
हेही वाचा >>> ट्रम्प यांच्यावर जीवघेणा हल्ला… आतापर्यंत चार अमेरिकी अध्यक्षांच्या हत्या; तिघांच्या हत्येचा प्रयत्न!
दुरुस्ती आवश्यक आहे का?
मोफा कायद्यात दुरुस्ती आवश्यक नव्हती. हा कायदा प्रामुख्याने मानीव अभिहस्तांतराच्या अंमलबजावणीबाबत रेरा नोंद असलेल्या वा नसलेल्या सर्वच गृहप्रकल्पांना लागू होता. रेरा कायदा हा विकासकांचे गृहप्रकल्प नियमन करणारा कायदा आहे. विकासक आणि घरखरेदीदार या दोघांच्या हक्कांचे संरक्षण करणारा कायदा आहे. मात्र या कायद्यातील अनेक नियम हे विकासकधार्जिणे असल्याचे आरोप झाले आहेत. या कायद्यानुसार विकासकांवर फारतर दंडात्मक कारवाई होऊ शकते. अगदीच दंड न भरल्यामुळे क्वचितच फौजदारी कारवाईला सामोरे जावे लागेल. परंतु मोफा कायद्यात विकासकांविरुद्घ थेट फौजदारी कारवाई करण्याचे अधिकार पोलिसांना आहेत. त्यामुळेच विकासकांना मोफा कायदा नको होता. मोफा कायदा रद्द करण्यास होत असलेला विरोध लक्षात घेता कायद्यात सुधारणा करण्याची टूम काढण्यात आली. परंतु सुधारणेच्या नावाखाली मोफा कायदा फक्त रेरा नोंद नसलेल्या गृहप्रकल्पांनाच लागू करण्याचे प्रस्तावीत करण्यात आले आहे. सुदैवाने अद्याप हे विधेयक सादर झालेले नाही. अन्यथा मोफा कायद्याचे अस्तित्वच धोक्यात आले असते.
गोंधळ दूर कसा होणार?
केंद्राने रेरा कायदा आणला तेव्हा पश्चिम बंगाल सरकारने राज्याचा (मोफासारखा) कायदा आणला. सर्वोच्च न्यायालयाने तो रद्द केला. हाच धागा पकडून राज्यातील मोफा कायदा रद्द होईल, असा बागुलबुवा निर्माण करण्यात आला आहे. परंतु मोफा कायदा हा ६० वर्षे जुना आहे. रेरा कायद्यातील कलम ८८ अन्वये, या कायद्यातील तरतुदी या अस्तित्वात असलेल्या (मोफा) कायद्यात समाविष्ट करण्यासाठी आहेत. त्याचे महत्त्व कमी करण्यासाठी नाही, असे स्पष्ट नमूद आहे. रेरा कायद्यातील कलम ८९ अन्वये या आधीच्या सारख्या असलेल्या कायद्यावर नवा कायदा मात करेल, असे नमूद आहे. त्यानुसार महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा रद्द झाला. परंतु तो रद्द झाल्यामुळे मोफा कायद्याचे अस्तित्व कायम राहिले.
रेरा कसा अपयशी?
रेरा कायद्यामुळे विकासकांना नियमावली लागू झाली. तरीही विकासकांना वेसण घालण्यात रेरा कायदा अपयशी ठरला आहे. निवासयोग्य प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर विकासकाने ६० दिवसांत अभिहस्तांतरण देणे बंधनकारक आहे. परंतु विकासकांकडून त्याची अमलबजावणी केली जात नाही. ६० दिवसानंतर अभिहस्तांतरण न दिल्यास मानीव अभिहस्तांतरणासाठी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने अर्ज करावा असे कुठेही नमूद नाही. विकासकही कारवाईविना सुटले होते. त्यांना धाक होता मोफा कायद्याचा. परंतु त्यातूनही दुरुस्ती विधेयकाद्वारे सूट देण्याचा प्रयत्न आहे. उच्च न्यायालयाने एका निकालात मोफा आणि रेरा या दोन्ही कायद्यांच्या आवश्यकतेबद्दल मत व्यक्त केले आहे. अशा वेळी मोफा कायद्याचे महत्त्व कमी करणे योग्य नाही. याबाबत एकदा राज्याच्या महाधिवक्त्यांनी स्पष्ट अभिप्राय देणे आता जरुरीचे बनले आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
मूळ प्रकरण काय?
मे. कनकिया स्पेसेस रिअल्टी प्रा. लि. विरुद्ध राज्य शासन या उच्च न्यायालयात दाखल असलेल्या याचिकेत मानीव अभिहस्तांतरण न दिल्याबद्दल मोफा कायद्यान्वये दाखल गुन्ह्याबद्दल आक्षेप घेण्यात आला होता. २०२१ मध्ये मोफा कायद्यान्वये गुन्हा दाखल करण्यात आला. मात्र महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) कायदा २०१४ या कायद्यातील ५६ (१) कलमान्वये मोफा कायदा रद्द झाला होता. मात्र रेरा कायदा अस्तित्वात आल्यामुळे गृहनिर्माण कायदा रद्द झाला. गृहनिर्माण कायदा रद्द झाल्यामुळे मोफा कायदा अस्तित्वात आला, हा युक्तिवाद चुकीचा आहे, असे या याचिकेत म्हटले आहे. याबाबत गृहनिर्माण विभागाच्या अतिरिक्त मुख्य सचिवांना प्रतिज्ञापत्र सादर करण्याचे आदेश उच्च न्यायालयाने २५ ऑगस्ट २०२३ रोजी दिले होते. तेव्हापासून मोफा कायदा अस्तित्वात आहे का, याबाबत पुन्हा प्रश्न उपस्थित झाला होता. गृहनिर्माण विभागाने याबाबत न्याय व विधि विभागाकडे तसेच राज्याच्या महाधिवक्त्यांकडे अभिप्राय मागितला होता. याबाबत उच्च न्यायालयात याचिका प्रलंबित आहे.
हेही वाचा >>> ‘सरकारकडून हेरगिरी!’ काँग्रेस नेत्याचा आरोप; ॲपल कंपनीने पाठवलेल्या इमेलमध्ये काय म्हटलंय?
न्याय व विधि विभागाचा अभिप्राय काय?
महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) कायदा २०१४ मधील ५६(१) या तरतुदीनुसार मोफा कायदा रद्द झाला आहे. मात्र याबाबत अधिसूचित करण्यात आलेले नव्हते. त्यामुळे मोफा कायदा रद्द झालेला नाही. मात्र केंद्राने स्थावर संपदा (रेरा) कायदा आणल्यामुळे महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा रद्द झाला. त्यामुळे मोफा कायदा अस्तित्वात आला, अशी गृहनिर्माण विभागाची धारणा असली तरी भारतीय राज्य घटनेतील कलम २५४ (१) अन्वये एकाच विषयावर केंद्र व राज्य सरकारचा कायदा असतो तेव्हा केंद्र सरकारचा कायदा सरस ठरतो. त्यामुळे रेरा कायदा अमलात आल्यानंतर मोफा कायदा लागू होत नाही, असा अभिप्राय न्याय व विधि विभागाने दिला. मात्र हा अभ्रिपाय अयोग्य वाटल्याने गृहनिर्माण विभागाने राज्याच्या महाधिवक्त्यांचे लक्ष वेधले. महाधिवक्त्यांनी याबाबत स्पष्ट मत देण्याऐवजी संदिग्ध अभिप्राय दिला. उच्च न्यायालयात दाखल असलेल्या प्रकरणाचा उल्लेख करीत मोफा कायदा अस्तित्वात नसल्याचे गृहित धरले तरी सदर प्रकरणाचे महत्त्व कमी होत नाही, असे महाधिवक्त्यांनी अभिप्रायात म्हटले होते. त्यामुळे अखेर गृहनिर्माण विभागाने मोफा कायदा अस्तित्वात असल्याचे प्रतिज्ञापत्र सादर केले.
मग दुरुस्ती विधेयक का?
मोफा कायदा अस्तित्वात आहे किंवा नाही, हे स्पष्ट न करता आता न्याय व विधि विभाग तसेच गृहनिर्माण विभागाने मोफा कायद्यात सुधारणा करण्याचे ठरविले आहे. याबाबतही महाधिवक्त्यांच्या उपस्थितीत बैठक झाली. त्यानंतर मोफा कायद्यात सुधारणा करण्यासाठी १(अ) हे नवे कलम अंतर्भूत करण्याचे ठरविण्यात आले. या नव्या उपकलमात म्हटले आहे की, रेरा कायद्याअंतर्गत नोंदणी नसलेल्या गृहप्रकल्पांना मोफा कायदा लागू राहील. रेरा नोंद नसलेल्या प्रकल्पांमध्ये ५०० चौ. मी. पेक्षा कमी भूखंड किंवा आठ सदनिका असलेला प्रकल्प, रेरा कायदा लागू होण्यापूर्वी पूर्ण झालेले/ ओसी मिळालेले प्रकल्प तसेच पुनर्विकास प्रकल्पांचा समावेश होतो. गृहनिर्माण विभागाकडून हेच दुरुस्ती विधेयक मंत्रिमंडळाच्या मंजुरीसाठी पाठविण्यात आले होते. मात्र न्याय व विधि विभागाकडून त्यात मानीव अभिहस्तांतरासाठी असलेल्या कलम ११ मध्येही सुधारणा सुचविली. त्यानुसार ११ (अ) हे उपकलम समाविष्ट केले. रेरा नोंद नसलेल्या प्रकल्पांचाच यात समावेश होईल, असे नमूद केले. मात्र त्यास आक्षेप घेतल्यानंतर आता पुन्हा हे सुधारणा विधेयक महाधिवक्त्यांच्या अभिप्रायासाठी पाठविण्यात आले आहे.
हेही वाचा >>> ट्रम्प यांच्यावर जीवघेणा हल्ला… आतापर्यंत चार अमेरिकी अध्यक्षांच्या हत्या; तिघांच्या हत्येचा प्रयत्न!
दुरुस्ती आवश्यक आहे का?
मोफा कायद्यात दुरुस्ती आवश्यक नव्हती. हा कायदा प्रामुख्याने मानीव अभिहस्तांतराच्या अंमलबजावणीबाबत रेरा नोंद असलेल्या वा नसलेल्या सर्वच गृहप्रकल्पांना लागू होता. रेरा कायदा हा विकासकांचे गृहप्रकल्प नियमन करणारा कायदा आहे. विकासक आणि घरखरेदीदार या दोघांच्या हक्कांचे संरक्षण करणारा कायदा आहे. मात्र या कायद्यातील अनेक नियम हे विकासकधार्जिणे असल्याचे आरोप झाले आहेत. या कायद्यानुसार विकासकांवर फारतर दंडात्मक कारवाई होऊ शकते. अगदीच दंड न भरल्यामुळे क्वचितच फौजदारी कारवाईला सामोरे जावे लागेल. परंतु मोफा कायद्यात विकासकांविरुद्घ थेट फौजदारी कारवाई करण्याचे अधिकार पोलिसांना आहेत. त्यामुळेच विकासकांना मोफा कायदा नको होता. मोफा कायदा रद्द करण्यास होत असलेला विरोध लक्षात घेता कायद्यात सुधारणा करण्याची टूम काढण्यात आली. परंतु सुधारणेच्या नावाखाली मोफा कायदा फक्त रेरा नोंद नसलेल्या गृहप्रकल्पांनाच लागू करण्याचे प्रस्तावीत करण्यात आले आहे. सुदैवाने अद्याप हे विधेयक सादर झालेले नाही. अन्यथा मोफा कायद्याचे अस्तित्वच धोक्यात आले असते.
गोंधळ दूर कसा होणार?
केंद्राने रेरा कायदा आणला तेव्हा पश्चिम बंगाल सरकारने राज्याचा (मोफासारखा) कायदा आणला. सर्वोच्च न्यायालयाने तो रद्द केला. हाच धागा पकडून राज्यातील मोफा कायदा रद्द होईल, असा बागुलबुवा निर्माण करण्यात आला आहे. परंतु मोफा कायदा हा ६० वर्षे जुना आहे. रेरा कायद्यातील कलम ८८ अन्वये, या कायद्यातील तरतुदी या अस्तित्वात असलेल्या (मोफा) कायद्यात समाविष्ट करण्यासाठी आहेत. त्याचे महत्त्व कमी करण्यासाठी नाही, असे स्पष्ट नमूद आहे. रेरा कायद्यातील कलम ८९ अन्वये या आधीच्या सारख्या असलेल्या कायद्यावर नवा कायदा मात करेल, असे नमूद आहे. त्यानुसार महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा रद्द झाला. परंतु तो रद्द झाल्यामुळे मोफा कायद्याचे अस्तित्व कायम राहिले.
रेरा कसा अपयशी?
रेरा कायद्यामुळे विकासकांना नियमावली लागू झाली. तरीही विकासकांना वेसण घालण्यात रेरा कायदा अपयशी ठरला आहे. निवासयोग्य प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर विकासकाने ६० दिवसांत अभिहस्तांतरण देणे बंधनकारक आहे. परंतु विकासकांकडून त्याची अमलबजावणी केली जात नाही. ६० दिवसानंतर अभिहस्तांतरण न दिल्यास मानीव अभिहस्तांतरणासाठी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने अर्ज करावा असे कुठेही नमूद नाही. विकासकही कारवाईविना सुटले होते. त्यांना धाक होता मोफा कायद्याचा. परंतु त्यातूनही दुरुस्ती विधेयकाद्वारे सूट देण्याचा प्रयत्न आहे. उच्च न्यायालयाने एका निकालात मोफा आणि रेरा या दोन्ही कायद्यांच्या आवश्यकतेबद्दल मत व्यक्त केले आहे. अशा वेळी मोफा कायद्याचे महत्त्व कमी करणे योग्य नाही. याबाबत एकदा राज्याच्या महाधिवक्त्यांनी स्पष्ट अभिप्राय देणे आता जरुरीचे बनले आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
