विलासराव देशमुख हे मुख्यमंत्री असतानाच्या काळात राज्याचे गृहनिर्माण धोरण जाहीर झाले होते. आता तब्बल १७ वर्षांनंतर महायुती शासनाने गृहनिर्माण धोरणाचा मसुदा जारी केला आहे. या मसुद्यातील अनेक तरतुदी विकासकांच्या फायद्यासाठी असल्याचे दिसून येत आहे. या मसुद्यावर हरकती व सूचना सादर करण्यासाठी फक्त सात दिवसांची मुदत देऊन हा मसुदाच अंतिम व्हावा, अशी इच्छा दिसत असावी. विधानसभा निवडणुकीपूर्वी घाईघाईत गृहनिर्माण धोरण मंजूर करून विकासकांचे भले करण्याचा तर हा विचार नाही ना, अशी शंका निर्माण झाली आहे. या धोरणाचा हा आढावा.
गृहनिर्माण धोरणाची का आवश्यकता?
केंद्रीय गृहनिर्माण मंत्रालयाच्या अखत्यारीतील नागरी गृहनिर्माण विभागातील तांत्रिक गटाने सादर केलेल्या एका अहवालानुसार २०१२ ते २०१७ या काळात राज्याला १९ लाख ४० हजार घरांची आवश्यकता असल्याचे नमूद केले आहे. प्रामुख्याने आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल आणि अल्प उत्पन्न गटासाठी पुरेशी घरे उपलब्ध नाहीत. राज्यात देशातील सर्वाधिक लोकसंख्या ही झोपडपट्टीतील आहे. देशातील एकूण झोपडीवासीयांपैकी १८.१ टक्के झोपडीवासीय एकट्या मुंबईत आहे. मुंबई, ठाणे, नवी मुंबई, पुणे या प्रमुख शहरातील घरांच्या किमती सामान्यांच्या आवाक्याबाहेर आहेत. राज्यातील नागरी लोकसंख्येचे प्रमाण ४५.२३ टक्के आहे. या सर्वांना घरे उपलब्ध करून देण्यासाठी सध्या मुंबईसाठी अस्तित्वात असलेल्या विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली २०३४ तसेच राज्यासाठी असलेल्या एकत्रित विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली केंद्रस्थानी ठेवून नवे धोरण आखणे आवश्यक बनले आहेत. विकासकांना आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल आणि अल्प गटातील रहिवाशांसाठी गृहनिर्माण प्रकल्प राबविण्यास उद्युक्त करणे आवश्यक बनले आहे. त्यासाठी त्यांना आकर्षित करण्यासाठी अशा धोरणाची आवश्यकता असते, असे गृहनिर्माण विभागाचे मत आहे.
हेही वाचा >>> विश्लेषण : शिक्षकांनी रजा घेऊन आंदोलन का केले?
२००७ मधील धोरण?
राज्यात २००७ मध्ये गृहनिर्माण धोरण जाहीर करण्यात आले. त्यावेळीही आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल तसेच अल्प उत्पन्न गटासाठी पुरेशी घरे तसेच दारिद्र्यरेषेखालील रहिवाशांसाठी मालकी वा भाडे तत्त्वावर घरे हेच केंद्रस्थानी होते. झोपडीमुक्त शहर ही घोषणा तेव्हाही करण्यात आली होती. या प्रकल्पांच्या आर्थिक प्रयोजनासाठी सार्वजनिक व खासगी भागीदारी योजनेला प्रोत्साहन. विकास नियंत्रण नियमावलीत सुधारणा आणि गृहनिर्माण प्रस्ताव मंजूर प्रक्रिया सुलभ, भाडे नियंत्रण कायद्यात दुरुस्ती करून भाडे तत्त्वांवरील घरांची निर्मिती, जुन्या व मोडकळीस आलेल्या आलेल्या इमारतींच्या एकत्रित पुनर्बांधणीस वा नागरी नूतनीकरणास चालना, प्रगत व नावीन्यपूर्ण तंत्रज्ञान तसेच जुन्या इमारती तसेच झोपडपट्टी पुनर्विकासासाठी कालबद्ध कार्यक्रम आदी या धोरणाची वैशिष्ट्ये होती. मध्यम उत्पन्न गटासाठी ४५० ते ५०० चौरस फुटांचे घर तसेच नागरी नूतनीकरण योजना, ग्रामीण गृहनिर्माणासाठी विशिष्ट क्षेत्र, विशेष नगर वसाहत आदीही या धोरणात होते. त्यासाठी कायद्यात सुधारणा करण्याचेही प्रस्तावीत होते. हे धोरण बहुतांश कागदावरच राहिले. त्यानंतर आतापर्यंत कुठल्याही शासनाने गृहनिर्माण धोरण जाहीर केले नाही. २०१४ मध्ये देवेंद्र फडणवीस मुख्यमंत्री असताना त्यांच्या काळात गृहनिर्माण धोरणाबाबत पुन्हा चर्चा झाली. या धोरणाचा मसुदा तयार झाला. परंतु अंतिम धोरण जाहीर झाले नाही. आताही या धोरणाचा मसुदा तयार झाला आहे. येत्या काही दिवसांत निवडणुका जाहीर होतील. त्यामुळे आता जाहीर झालेला मसुदा अंतिम होणार का, हे पाहणे मनोरंजक ठरणार आहे.
सद्यःस्थिती काय?
गेल्या १७ वर्षांत राज्यातील गृहनिर्माणाची स्थिती फारच बदलली आहे. २०१५ मध्ये पंतप्रधान आवास योजनेच्या माध्यमातून केंद्र सरकारने गृहनिर्मितीला चालना दिली असली तरी मुंबई, ठाणे, नवी मुंबई, पुणे या प्रमुख शहरात सदनिकांचे चढे भाव आजही सामान्यांच्या आवाक्याबाहेर आहेत. पंतप्रधान आवास योजनेत जी घरे उपलब्ध आहेत ती या प्रमुख शहरांपासून दूर आहेत. पायाभूत सुविधा आणि वाहतुकीची समस्या असल्यामुळे या घरांना ग्राहकच मिळेनासा झाला आहे. मुंबई, ठाण्यात म्हाडाच्या घरांना प्रचंड मागणी आहे. एका घरासाठी ५० ते ६० हजार अर्ज अशी आजही परिस्थिती आहे. त्यात काहीही बदल झालेला नाही. खासगी विकासकांच्या प्रकल्पातील घरे परवडत नाही, अशी स्थिती आजही कायम आहे.
हेही वाचा >>> ऑक्टोबर हिटला संक्रमण काळ का म्हणतात? याचा तुमच्या आरोग्यावर कसा परिणाम होतो?
नव्या धोरणाची वैशिष्ट्ये काय?
सामान्यांसाठी म्हाडा व महाहौसिंगच्या माध्यमातून अधिकाधिक घरे निर्मिती करण्यासाठी इतर प्राधिकरणांकडे असलेल्या भूखंडाची खरेदी करून स्वत:ची लँड बँक निर्माण करणे व त्यासाठी महाराष्ट्र औद्योगिक विकास महामंडळ, मुंबई पोर्ट ट्रस्ट तसेच विकसित करण्याजोगा खाजण भूखंड यावर लक्ष केंद्रित करणे, खासगी विकासकाच्या माध्यमातून सामान्यांसाठी अधिकाधिक घरे उपलब्ध करून देणे व त्यासाठी खासगी विकासकांना अडीच चटईक्षेत्रफळ, ना विकसित क्षेत्रातही एक इतके चटईक्षेत्रफळ, केंद्र व राज्याकडून अनुदान, शुल्कात ५० टक्के कपात, मुद्रांक शुल्क फक्त हजार रुपये, अशा प्रकल्पातील ५० टक्के घरांची आधीच ठरविलेल्या किमतीत विक्री, याशिवाय खासगी विकासकांसोबत संयुक्त भागीदारी प्रकल्पाला चालना यावर नव्या धोरणात अधिक भर देण्यात आला आहे. याशिवाय औद्योगिक कामगार, वरिष्ठ नागरिक, विद्यार्थी, कामकरी महिला आदींसाठी विशेष गृहनिर्माण राबविणाऱ्यांना चटईक्षेत्रफळ तसेच शुल्कात सवलती देण्यात आल्या आहेत.
विकासकांना कसे फायदेशीर?
वरिष्ठ नागरिकांसाठी असलेल्या गृहनिर्माण योजनांसाठी दहा टक्के चटईक्षेत्रफळाचा व्यावसायिक वापर तसेच शिल्लक राहिलेल्या चटईक्षेत्रफाचे टीडीआरमध्ये रूपांतर करण्याची मुभा देण्यात आली आहे. विद्यार्थी तसेच महिलांसाठी गृहनिर्माण योजना राबविणाऱ्यांनाही दहा टक्के चटईक्षेत्रफळाचा व्यापारी वापर, रेडीरेकनरच्या १५ टक्के दराने चटईक्षेत्रफळ अधिमूल्य, मुद्रांक शुल्कात सवलत, वस्तू व सेवा कर एक टक्का आदी सवलती देण्यात आल्या आहेत. प्रकल्पबाधितांसाठी अधिकाधिक घरे निर्माण व्हावीत, याबाबतही या धोरणात खास तरतूद आहे. याशिवाय मध्यम उत्पन्न गट, सरकारी कर्मचारी, विशेष गटासाठीही गृहनिर्माण योजना राबविण्यास चालना देण्यात आली आहे. समूह पुनर्विकास, स्वयंपुनर्विकास, म्हाडा इमारतींचा पुनर्विकास, जुन्या चाळींचा पुनर्विकास आदींसाठी अधिक सकारात्मक भूमिका घेऊन विकासकांना आकर्षित करण्याचा प्रयत्न केला आहे. गावठाणांसाठी स्वतंत्र नियमावली तयार करण्याचे प्रस्तावीत असून समूह पुनर्विकासाच्या दिशेने कायद्यात सुधारणा करण्यात येणार असल्याचे नमूद आहे. झोपडपट्टी पुनर्विकासात विकासकांना कर्ज मिळावे. यासाठी भूखंडाचा मालकी हक्क तसेच भाडेतत्त्वावरील गृहनिर्माणाला चालना देण्यासाठी विकास नियंत्रण नियमावली ३३(११) नऊ मीटर रस्त्याला लागू करण्यासारख्या सवलतीही देण्यात आल्या आहेत.
विकासक, वास्तुरचनाकारांचे म्हणणे काय?
शासनाकडून अशी धोरणे जाहीर केली जातात. परंतु प्रत्यक्षात त्यानुसार शासनाकडून कृती होत नाही. आता जाहीर झालेले धोरण प्रत्यक्षात यावे अशीच आमची इच्छा आहे. आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल आणि अल्प उत्पन्न गटासाठी अधिकाधिक घरे उपलब्ध व्हावी, असे वाटत असल्यास केवळ धोरण आणून भागणार नाही. प्रकल्पांच्या मंजुरीत सुलभता आणणे आवश्यक आहे. अशा प्रकल्पांना मंजुरी देण्यासाठी एक खिडकी योजना असावी, विहित मुदतीत प्रकल्प मंजूर व्हावेत. याशिवाय स्थानिक यंत्रणांकडे भरावयाच्या शुल्कात प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत सूट मिळावी.
गृहनिर्माण विभाग काय म्हणतो?
गृहनिर्मितीशी संबंधित सर्व क्षेत्रातील घटकांशी प्रत्यक्षात चर्चा करून या धोरणाचा मसुदा तयार करण्यात आला आहे. यासाठी विविध प्राधिकरणांकडून माहिती आणि त्यांच्या सूचना मागविण्यात आल्या होत्या. या माहितीशी शहानिशा करून त्या अनुषंगाने कायद्यात सुधारणा करणे शक्य आहे का, याचा ऊहापोह केल्यानंतरच मसुद्यात त्या मुद्द्याचा उल्लेख करण्यात आला आहे. हे धोरण अंतिम नाही. त्यात बदल होऊ शकतो. संबंधितांनी या धोरणाचा अभ्यास करून आपल्या सूचना housing.gnd-1@mah.gov.in या मेलवर सूचना पाठवाव्यात.
nishant.sarvankar@expressindia.com
गृहनिर्माण धोरणाची का आवश्यकता?
केंद्रीय गृहनिर्माण मंत्रालयाच्या अखत्यारीतील नागरी गृहनिर्माण विभागातील तांत्रिक गटाने सादर केलेल्या एका अहवालानुसार २०१२ ते २०१७ या काळात राज्याला १९ लाख ४० हजार घरांची आवश्यकता असल्याचे नमूद केले आहे. प्रामुख्याने आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल आणि अल्प उत्पन्न गटासाठी पुरेशी घरे उपलब्ध नाहीत. राज्यात देशातील सर्वाधिक लोकसंख्या ही झोपडपट्टीतील आहे. देशातील एकूण झोपडीवासीयांपैकी १८.१ टक्के झोपडीवासीय एकट्या मुंबईत आहे. मुंबई, ठाणे, नवी मुंबई, पुणे या प्रमुख शहरातील घरांच्या किमती सामान्यांच्या आवाक्याबाहेर आहेत. राज्यातील नागरी लोकसंख्येचे प्रमाण ४५.२३ टक्के आहे. या सर्वांना घरे उपलब्ध करून देण्यासाठी सध्या मुंबईसाठी अस्तित्वात असलेल्या विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली २०३४ तसेच राज्यासाठी असलेल्या एकत्रित विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली केंद्रस्थानी ठेवून नवे धोरण आखणे आवश्यक बनले आहेत. विकासकांना आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल आणि अल्प गटातील रहिवाशांसाठी गृहनिर्माण प्रकल्प राबविण्यास उद्युक्त करणे आवश्यक बनले आहे. त्यासाठी त्यांना आकर्षित करण्यासाठी अशा धोरणाची आवश्यकता असते, असे गृहनिर्माण विभागाचे मत आहे.
हेही वाचा >>> विश्लेषण : शिक्षकांनी रजा घेऊन आंदोलन का केले?
२००७ मधील धोरण?
राज्यात २००७ मध्ये गृहनिर्माण धोरण जाहीर करण्यात आले. त्यावेळीही आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल तसेच अल्प उत्पन्न गटासाठी पुरेशी घरे तसेच दारिद्र्यरेषेखालील रहिवाशांसाठी मालकी वा भाडे तत्त्वावर घरे हेच केंद्रस्थानी होते. झोपडीमुक्त शहर ही घोषणा तेव्हाही करण्यात आली होती. या प्रकल्पांच्या आर्थिक प्रयोजनासाठी सार्वजनिक व खासगी भागीदारी योजनेला प्रोत्साहन. विकास नियंत्रण नियमावलीत सुधारणा आणि गृहनिर्माण प्रस्ताव मंजूर प्रक्रिया सुलभ, भाडे नियंत्रण कायद्यात दुरुस्ती करून भाडे तत्त्वांवरील घरांची निर्मिती, जुन्या व मोडकळीस आलेल्या आलेल्या इमारतींच्या एकत्रित पुनर्बांधणीस वा नागरी नूतनीकरणास चालना, प्रगत व नावीन्यपूर्ण तंत्रज्ञान तसेच जुन्या इमारती तसेच झोपडपट्टी पुनर्विकासासाठी कालबद्ध कार्यक्रम आदी या धोरणाची वैशिष्ट्ये होती. मध्यम उत्पन्न गटासाठी ४५० ते ५०० चौरस फुटांचे घर तसेच नागरी नूतनीकरण योजना, ग्रामीण गृहनिर्माणासाठी विशिष्ट क्षेत्र, विशेष नगर वसाहत आदीही या धोरणात होते. त्यासाठी कायद्यात सुधारणा करण्याचेही प्रस्तावीत होते. हे धोरण बहुतांश कागदावरच राहिले. त्यानंतर आतापर्यंत कुठल्याही शासनाने गृहनिर्माण धोरण जाहीर केले नाही. २०१४ मध्ये देवेंद्र फडणवीस मुख्यमंत्री असताना त्यांच्या काळात गृहनिर्माण धोरणाबाबत पुन्हा चर्चा झाली. या धोरणाचा मसुदा तयार झाला. परंतु अंतिम धोरण जाहीर झाले नाही. आताही या धोरणाचा मसुदा तयार झाला आहे. येत्या काही दिवसांत निवडणुका जाहीर होतील. त्यामुळे आता जाहीर झालेला मसुदा अंतिम होणार का, हे पाहणे मनोरंजक ठरणार आहे.
सद्यःस्थिती काय?
गेल्या १७ वर्षांत राज्यातील गृहनिर्माणाची स्थिती फारच बदलली आहे. २०१५ मध्ये पंतप्रधान आवास योजनेच्या माध्यमातून केंद्र सरकारने गृहनिर्मितीला चालना दिली असली तरी मुंबई, ठाणे, नवी मुंबई, पुणे या प्रमुख शहरात सदनिकांचे चढे भाव आजही सामान्यांच्या आवाक्याबाहेर आहेत. पंतप्रधान आवास योजनेत जी घरे उपलब्ध आहेत ती या प्रमुख शहरांपासून दूर आहेत. पायाभूत सुविधा आणि वाहतुकीची समस्या असल्यामुळे या घरांना ग्राहकच मिळेनासा झाला आहे. मुंबई, ठाण्यात म्हाडाच्या घरांना प्रचंड मागणी आहे. एका घरासाठी ५० ते ६० हजार अर्ज अशी आजही परिस्थिती आहे. त्यात काहीही बदल झालेला नाही. खासगी विकासकांच्या प्रकल्पातील घरे परवडत नाही, अशी स्थिती आजही कायम आहे.
हेही वाचा >>> ऑक्टोबर हिटला संक्रमण काळ का म्हणतात? याचा तुमच्या आरोग्यावर कसा परिणाम होतो?
नव्या धोरणाची वैशिष्ट्ये काय?
सामान्यांसाठी म्हाडा व महाहौसिंगच्या माध्यमातून अधिकाधिक घरे निर्मिती करण्यासाठी इतर प्राधिकरणांकडे असलेल्या भूखंडाची खरेदी करून स्वत:ची लँड बँक निर्माण करणे व त्यासाठी महाराष्ट्र औद्योगिक विकास महामंडळ, मुंबई पोर्ट ट्रस्ट तसेच विकसित करण्याजोगा खाजण भूखंड यावर लक्ष केंद्रित करणे, खासगी विकासकाच्या माध्यमातून सामान्यांसाठी अधिकाधिक घरे उपलब्ध करून देणे व त्यासाठी खासगी विकासकांना अडीच चटईक्षेत्रफळ, ना विकसित क्षेत्रातही एक इतके चटईक्षेत्रफळ, केंद्र व राज्याकडून अनुदान, शुल्कात ५० टक्के कपात, मुद्रांक शुल्क फक्त हजार रुपये, अशा प्रकल्पातील ५० टक्के घरांची आधीच ठरविलेल्या किमतीत विक्री, याशिवाय खासगी विकासकांसोबत संयुक्त भागीदारी प्रकल्पाला चालना यावर नव्या धोरणात अधिक भर देण्यात आला आहे. याशिवाय औद्योगिक कामगार, वरिष्ठ नागरिक, विद्यार्थी, कामकरी महिला आदींसाठी विशेष गृहनिर्माण राबविणाऱ्यांना चटईक्षेत्रफळ तसेच शुल्कात सवलती देण्यात आल्या आहेत.
विकासकांना कसे फायदेशीर?
वरिष्ठ नागरिकांसाठी असलेल्या गृहनिर्माण योजनांसाठी दहा टक्के चटईक्षेत्रफळाचा व्यावसायिक वापर तसेच शिल्लक राहिलेल्या चटईक्षेत्रफाचे टीडीआरमध्ये रूपांतर करण्याची मुभा देण्यात आली आहे. विद्यार्थी तसेच महिलांसाठी गृहनिर्माण योजना राबविणाऱ्यांनाही दहा टक्के चटईक्षेत्रफळाचा व्यापारी वापर, रेडीरेकनरच्या १५ टक्के दराने चटईक्षेत्रफळ अधिमूल्य, मुद्रांक शुल्कात सवलत, वस्तू व सेवा कर एक टक्का आदी सवलती देण्यात आल्या आहेत. प्रकल्पबाधितांसाठी अधिकाधिक घरे निर्माण व्हावीत, याबाबतही या धोरणात खास तरतूद आहे. याशिवाय मध्यम उत्पन्न गट, सरकारी कर्मचारी, विशेष गटासाठीही गृहनिर्माण योजना राबविण्यास चालना देण्यात आली आहे. समूह पुनर्विकास, स्वयंपुनर्विकास, म्हाडा इमारतींचा पुनर्विकास, जुन्या चाळींचा पुनर्विकास आदींसाठी अधिक सकारात्मक भूमिका घेऊन विकासकांना आकर्षित करण्याचा प्रयत्न केला आहे. गावठाणांसाठी स्वतंत्र नियमावली तयार करण्याचे प्रस्तावीत असून समूह पुनर्विकासाच्या दिशेने कायद्यात सुधारणा करण्यात येणार असल्याचे नमूद आहे. झोपडपट्टी पुनर्विकासात विकासकांना कर्ज मिळावे. यासाठी भूखंडाचा मालकी हक्क तसेच भाडेतत्त्वावरील गृहनिर्माणाला चालना देण्यासाठी विकास नियंत्रण नियमावली ३३(११) नऊ मीटर रस्त्याला लागू करण्यासारख्या सवलतीही देण्यात आल्या आहेत.
विकासक, वास्तुरचनाकारांचे म्हणणे काय?
शासनाकडून अशी धोरणे जाहीर केली जातात. परंतु प्रत्यक्षात त्यानुसार शासनाकडून कृती होत नाही. आता जाहीर झालेले धोरण प्रत्यक्षात यावे अशीच आमची इच्छा आहे. आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल आणि अल्प उत्पन्न गटासाठी अधिकाधिक घरे उपलब्ध व्हावी, असे वाटत असल्यास केवळ धोरण आणून भागणार नाही. प्रकल्पांच्या मंजुरीत सुलभता आणणे आवश्यक आहे. अशा प्रकल्पांना मंजुरी देण्यासाठी एक खिडकी योजना असावी, विहित मुदतीत प्रकल्प मंजूर व्हावेत. याशिवाय स्थानिक यंत्रणांकडे भरावयाच्या शुल्कात प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत सूट मिळावी.
गृहनिर्माण विभाग काय म्हणतो?
गृहनिर्मितीशी संबंधित सर्व क्षेत्रातील घटकांशी प्रत्यक्षात चर्चा करून या धोरणाचा मसुदा तयार करण्यात आला आहे. यासाठी विविध प्राधिकरणांकडून माहिती आणि त्यांच्या सूचना मागविण्यात आल्या होत्या. या माहितीशी शहानिशा करून त्या अनुषंगाने कायद्यात सुधारणा करणे शक्य आहे का, याचा ऊहापोह केल्यानंतरच मसुद्यात त्या मुद्द्याचा उल्लेख करण्यात आला आहे. हे धोरण अंतिम नाही. त्यात बदल होऊ शकतो. संबंधितांनी या धोरणाचा अभ्यास करून आपल्या सूचना housing.gnd-1@mah.gov.in या मेलवर सूचना पाठवाव्यात.
nishant.sarvankar@expressindia.com
