शासकीय भूखंडावरील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना मालकी हक्क (वर्ग दोनमधून वर्ग एकमध्ये रूपांतर) देण्याची प्रक्रिया शासनाने सुरू केली आहे. यासाठी भरावी लागणारे शुल्क शीघ्रगणकाशी (रेडी रेकनर) जोडले गेल्यामुळे ते भरमसाट होते, अशी ओरड करण्यात आली. यापैकी भुईभाडेधारक (लीजहोल्ड) भूखंडधारकांचे प्रकरण न्यायालयातही गेले. परंतु न्यायालयाने सरकारची रेडी रेकनरप्रमाणे शुल्क स्वीकारण्याची भूमिका योग्य असल्याचा निर्वाळा दिला. त्यामुळे आता शासकीय भूखंडावरील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना दिलासा मिळण्याची शक्यता नसल्याचे चित्र निर्माण झाले आहे. त्यामुळे या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी शुल्क भरण्याची तयारी दाखविली आहे. परंतु त्यांना मुदत हवी आहे. काय आहे वस्तुस्थिती, याबाबतचा हा आढावा.
हजारपेक्षा जास्त प्रीमियम लेखांचा आस्वाद घ्या ई-पेपर अर्काइव्हचा पूर्ण अॅक्सेस कार्यक्रमांमध्ये निवडक सदस्यांना सहभागी होण्याची संधी ई-पेपर डाउनलोड करण्याची सुविधा
शासकीय भूखंडाचे प्रकार?
शासकीय भूखंडाचे ब्रिटिश राजवटीपासून अनेक प्रकार आहेत. परंतु सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना दिलेल्या भूखंडांचा विचार करता त्यात प्रामुख्याने भुईभाडेधारक (लीजहोल्ड) आणि वर्ग दोन कब्जेदार (क्लास टू ऑक्युपन्सी) असे प्रकार आहेत. त्यातही वर्ग दोन कब्जेदार यामध्ये अनियंत्रित तसेच नियंत्रित टेन्युअर असे दोन उपप्रकार आहेत. भुईभाडेधारक प्रामुख्याने ब्रिटिश राजवटीपासून असून ते शहरात तसेच राज्यात आजही आहेत. मुंबई उपनगरात वर्ग दोन कब्जेदार असे नियंत्रित टेन्युअर असलेले भूखंड आहेत. शासनाने दिलेल्या भूखंडाचा गैरवापर होऊ नये हा त्यामागील हेतू. उदाहरणार्थ : एखाद्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला भूखंड दिल्यानंतर त्यांनी सदस्य गोळा करून सहकारी संस्था स्थापन करावयाचीआणि सदस्यांसाठी घरे उपलब्ध करुन द्यायची. अनियंत्रित टेन्युअरमध्ये सर्व प्रकारचे खासगी भूखंड येतात. ते मालकी हक्क असलेले आहेत.
हेही वाचा >>> विश्लेषण: महाराष्ट्र नेमबाजांची भूमी? स्वप्निल कुसळे, अंजली भागवत यांच्यासह अन्य कोणते तारे ऑलिम्पिकमध्ये चमकले?
मालकी हक्काबाबत धोरण काय?
शासनाचा महसूल वाढावा यासाठी या वितरीत केलेल्या शासकीय भूखंडावरील रहिवाशांचे सदस्यत्व, हस्तांतरण आदी मार्गाने शासनाला महसूल मिळतो. मात्र हे भूखंड मालकी हक्काने संबंधितांना देणे आवश्यक बनले. अनेक शासकीय भूखंडावरील वसाहती जुन्या व मोडकळीस आल्यामुळे जेव्हा पुनर्विकासाचा मुद्दा पुढे आला तेव्हा या भूखंडांच्या मालकी हक्काबाबत चर्चा सुरु झाली. राज्य शासनाने हे भूखंड मालकी हक्काने देण्यासाठी सुरुवातीला रेडी रेकनरच्या २५ टक्के व नंतर १५ व आता दहा टक्के आकारण्याचे निश्चित केले. जर एखादी गृहनिर्माण संस्था स्वयंपुनर्विकास करीत असेल तसेच पंतप्रधान आवास योजनेला घरे देण्याच्या तयारीत असेल तर अशा सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना रेडी रेकनरच्या पाच टक्के शुल्क आकारण्याचे शासनाने ठरविले होते. मात्र उर्वरित सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना दहा टक्के दराने शुल्क लागू करण्यात आले होते. अशा रीतीने शुल्क अदा केल्यास कुठल्याही अटी-शर्तींशिवाय शासकीय भूखंडाची मालकी मिळत होती. याबाबत पहिल्यांदा शासन निर्णय जारी करण्यात आला तेव्हा भुईभाडेधारक आणि वर्ग दोन कब्जेदार यावरील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा समावेश होता. मात्र लगेचच दोन दिवसांत भुईभाडेधारक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना वगळण्यात आले. आता २८ जून रोजी भूईभाडेधारक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा पुन्हा समावेश करण्यात आला आहे. त्यामुळे आता सप्टेंबर अखेरपर्यंत भुईभाडेधारक वा वर्ग दोन कब्जेदार यांना १० टक्के भरुन मालकी हक्क मिळवता येणार आहे.
आक्षेप काय?
भुईभाडेधारक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी मालकी हक्काबाबत शासनाकडून आताच्या रेडी रेकनर दराप्रमाणे शुल्क आकारले जात असल्याबाबत आक्षेप घेतला होता. त्यामुळे त्यांनी न्यायालयातही धाव घेतली होती. परंतु शासनाला रेडी रेकनरप्रमाणे शुल्क आकारण्याचे पूर्णपणे अधिकार आहेत, असा निर्णय उच्च न्यायालयाने दिला होता. मात्र त्याचवेळी दर पाच वर्षांनी भाड्यात पाच टक्के वाढ करण्याच्या निर्णयाला आक्षेप घेतला. याबाबत २०१६ आणि २०१८ मध्ये जारी झालेल्या शासन निर्णयाबाबत २०२४ पासून याचिका उच्च न्यायालयापुढे प्रलंबित होत्या. त्या निकाली काढण्यात आल्या आहेत. वर्ग दोन कब्जेधारक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनाही रेडीरेकनरप्रमाणे दहा टक्के शुल्क आकारणे हे अन्यायकारक असल्याचे म्हटले होते. पंरतु आता न्यायालयाच्या निकालामुळे या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना चाप बसण्याची शक्यता आहे.
हेही वाचा >>> Paris Olympics 2024: लक्ष्य सेनची सेमीफायनलमध्ये धडक, भारतासाठी बॅडमिंटनमध्ये ‘ही’ कामगिरी करणारा पहिला पुरूष खेळाडू
अडचणी काय?
मुंबईत भुईभाडेधारक सहकारी संख्या १६०० इतकी लक्षणीय असून राज्यात अशा एकूण १८०० संस्था आहेत. वर्ग दोन कब्जेधारकांच्या मुंबईत १४०० तर राज्यात २२ हजार सहकारी गृहनिर्माण संस्था आहेत. या सर्वांना पुनर्विकासाचे वेध लागले आहेत. मात्र मालकी हक्क नसल्यामुळे त्यांना पुनर्विकासात अडचणी येत आहेत. शासकीय भूखंडावरील मूळ सदस्यांनी बाजारभावाने घराची विक्री केली आहे. ही घरे नव्या खरेदीदाराच्या नावावर होण्यासाठी शासनाकडून दंडात्मक हस्तांतर शुल्क आकारले जाते. काही सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी हस्तांतरण पूर्ण केले आहे.परंतु काही जुनी प्रकरणे आजही प्रलंबित आहेत. याबाबत शासनाने अभय योजना आणावी, अशी मागणी आता केली जात आहे.
शासनाचा यू टर्न …
वर्ग दोन मधून वर्ग एकमध्ये (फ्रीहोल्ड) भूखंडाचे रूपांतर करण्यासाठी रेडी रेकनरच्या पाच टक्के शुल्क आकारावे, अशी या सर्वच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची मागणी आहे. महसूल मंत्री राधाकृष्ण विखे-पाटील यांनी विधिमंडळाच्या गेल्या अधिवेशनात पाच टक्के शुल्क करण्याचे आश्वासनही दिले होते. परंतु त्यांनी आश्वासन पाळले नाही. आता पाच टक्के शुल्क हवे असल्यास स्वयंपुनर्विकास करा आणि २५ टक्के अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळ पंतप्रधान आवास योजनेला उपलब्ध करुनद्या, असा पर्याय दिला आहे. परंतु तो सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना मान्य नाही. त्यामुळे आता या संस्था दहा टक्के शुल्क भरण्यासही तयार आहेत. परंतु त्यांच्यापुढे आता वेगळ्या अडचणी निर्माण झाल्या आहेत.
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे म्हणणे?
शासकीय भूखंडावरील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या महासंघाचे अध्यक्ष सलील रमेशचंद्र यांच्या मते, जर शासनाने माजुल भूखंड (शासनाने कर न भरल्याने वा आणखी काही कारणांनी ताब्यात घेतलेले भूखंड) रेडीरेकनरच्या पाच टक्के शुल्क आकारून जर निवासी भूखंड मालकी हक्काने देण्याचे ठरविले आहे तर तो नियम शासकीय भूखंडावरील सर्व गृहनिर्माण संस्थांना लागू करण्यास काय हरकत आहे, असा सवाल त्यांनी केला आहे. त्यामुळेही शासनाच्या महसुलात मोठी भर पडेल. सर्व रहिवासीही आनंदाने भूखंड मालकी हक्काने करण्यासाठी पुढाकार घेतील. सप्टेंबरपर्यंत संपुष्टात येणारी मुदत आणखी पाच वर्षे वाढवावी, अशी मागणीही त्यांनी केली आहे. त्यामुळे या प्रक्रियेत असलेल्या अडचणी दूर करणे सहकारी गृहनिर्माण संस्थाना सोपे जाईल, असे त्यांचे म्हणणे आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
शासकीय भूखंडाचे प्रकार?
शासकीय भूखंडाचे ब्रिटिश राजवटीपासून अनेक प्रकार आहेत. परंतु सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना दिलेल्या भूखंडांचा विचार करता त्यात प्रामुख्याने भुईभाडेधारक (लीजहोल्ड) आणि वर्ग दोन कब्जेदार (क्लास टू ऑक्युपन्सी) असे प्रकार आहेत. त्यातही वर्ग दोन कब्जेदार यामध्ये अनियंत्रित तसेच नियंत्रित टेन्युअर असे दोन उपप्रकार आहेत. भुईभाडेधारक प्रामुख्याने ब्रिटिश राजवटीपासून असून ते शहरात तसेच राज्यात आजही आहेत. मुंबई उपनगरात वर्ग दोन कब्जेदार असे नियंत्रित टेन्युअर असलेले भूखंड आहेत. शासनाने दिलेल्या भूखंडाचा गैरवापर होऊ नये हा त्यामागील हेतू. उदाहरणार्थ : एखाद्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला भूखंड दिल्यानंतर त्यांनी सदस्य गोळा करून सहकारी संस्था स्थापन करावयाचीआणि सदस्यांसाठी घरे उपलब्ध करुन द्यायची. अनियंत्रित टेन्युअरमध्ये सर्व प्रकारचे खासगी भूखंड येतात. ते मालकी हक्क असलेले आहेत.
हेही वाचा >>> विश्लेषण: महाराष्ट्र नेमबाजांची भूमी? स्वप्निल कुसळे, अंजली भागवत यांच्यासह अन्य कोणते तारे ऑलिम्पिकमध्ये चमकले?
मालकी हक्काबाबत धोरण काय?
शासनाचा महसूल वाढावा यासाठी या वितरीत केलेल्या शासकीय भूखंडावरील रहिवाशांचे सदस्यत्व, हस्तांतरण आदी मार्गाने शासनाला महसूल मिळतो. मात्र हे भूखंड मालकी हक्काने संबंधितांना देणे आवश्यक बनले. अनेक शासकीय भूखंडावरील वसाहती जुन्या व मोडकळीस आल्यामुळे जेव्हा पुनर्विकासाचा मुद्दा पुढे आला तेव्हा या भूखंडांच्या मालकी हक्काबाबत चर्चा सुरु झाली. राज्य शासनाने हे भूखंड मालकी हक्काने देण्यासाठी सुरुवातीला रेडी रेकनरच्या २५ टक्के व नंतर १५ व आता दहा टक्के आकारण्याचे निश्चित केले. जर एखादी गृहनिर्माण संस्था स्वयंपुनर्विकास करीत असेल तसेच पंतप्रधान आवास योजनेला घरे देण्याच्या तयारीत असेल तर अशा सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना रेडी रेकनरच्या पाच टक्के शुल्क आकारण्याचे शासनाने ठरविले होते. मात्र उर्वरित सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना दहा टक्के दराने शुल्क लागू करण्यात आले होते. अशा रीतीने शुल्क अदा केल्यास कुठल्याही अटी-शर्तींशिवाय शासकीय भूखंडाची मालकी मिळत होती. याबाबत पहिल्यांदा शासन निर्णय जारी करण्यात आला तेव्हा भुईभाडेधारक आणि वर्ग दोन कब्जेदार यावरील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा समावेश होता. मात्र लगेचच दोन दिवसांत भुईभाडेधारक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना वगळण्यात आले. आता २८ जून रोजी भूईभाडेधारक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा पुन्हा समावेश करण्यात आला आहे. त्यामुळे आता सप्टेंबर अखेरपर्यंत भुईभाडेधारक वा वर्ग दोन कब्जेदार यांना १० टक्के भरुन मालकी हक्क मिळवता येणार आहे.
आक्षेप काय?
भुईभाडेधारक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी मालकी हक्काबाबत शासनाकडून आताच्या रेडी रेकनर दराप्रमाणे शुल्क आकारले जात असल्याबाबत आक्षेप घेतला होता. त्यामुळे त्यांनी न्यायालयातही धाव घेतली होती. परंतु शासनाला रेडी रेकनरप्रमाणे शुल्क आकारण्याचे पूर्णपणे अधिकार आहेत, असा निर्णय उच्च न्यायालयाने दिला होता. मात्र त्याचवेळी दर पाच वर्षांनी भाड्यात पाच टक्के वाढ करण्याच्या निर्णयाला आक्षेप घेतला. याबाबत २०१६ आणि २०१८ मध्ये जारी झालेल्या शासन निर्णयाबाबत २०२४ पासून याचिका उच्च न्यायालयापुढे प्रलंबित होत्या. त्या निकाली काढण्यात आल्या आहेत. वर्ग दोन कब्जेधारक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनाही रेडीरेकनरप्रमाणे दहा टक्के शुल्क आकारणे हे अन्यायकारक असल्याचे म्हटले होते. पंरतु आता न्यायालयाच्या निकालामुळे या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना चाप बसण्याची शक्यता आहे.
हेही वाचा >>> Paris Olympics 2024: लक्ष्य सेनची सेमीफायनलमध्ये धडक, भारतासाठी बॅडमिंटनमध्ये ‘ही’ कामगिरी करणारा पहिला पुरूष खेळाडू
अडचणी काय?
मुंबईत भुईभाडेधारक सहकारी संख्या १६०० इतकी लक्षणीय असून राज्यात अशा एकूण १८०० संस्था आहेत. वर्ग दोन कब्जेधारकांच्या मुंबईत १४०० तर राज्यात २२ हजार सहकारी गृहनिर्माण संस्था आहेत. या सर्वांना पुनर्विकासाचे वेध लागले आहेत. मात्र मालकी हक्क नसल्यामुळे त्यांना पुनर्विकासात अडचणी येत आहेत. शासकीय भूखंडावरील मूळ सदस्यांनी बाजारभावाने घराची विक्री केली आहे. ही घरे नव्या खरेदीदाराच्या नावावर होण्यासाठी शासनाकडून दंडात्मक हस्तांतर शुल्क आकारले जाते. काही सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी हस्तांतरण पूर्ण केले आहे.परंतु काही जुनी प्रकरणे आजही प्रलंबित आहेत. याबाबत शासनाने अभय योजना आणावी, अशी मागणी आता केली जात आहे.
शासनाचा यू टर्न …
वर्ग दोन मधून वर्ग एकमध्ये (फ्रीहोल्ड) भूखंडाचे रूपांतर करण्यासाठी रेडी रेकनरच्या पाच टक्के शुल्क आकारावे, अशी या सर्वच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची मागणी आहे. महसूल मंत्री राधाकृष्ण विखे-पाटील यांनी विधिमंडळाच्या गेल्या अधिवेशनात पाच टक्के शुल्क करण्याचे आश्वासनही दिले होते. परंतु त्यांनी आश्वासन पाळले नाही. आता पाच टक्के शुल्क हवे असल्यास स्वयंपुनर्विकास करा आणि २५ टक्के अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळ पंतप्रधान आवास योजनेला उपलब्ध करुनद्या, असा पर्याय दिला आहे. परंतु तो सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना मान्य नाही. त्यामुळे आता या संस्था दहा टक्के शुल्क भरण्यासही तयार आहेत. परंतु त्यांच्यापुढे आता वेगळ्या अडचणी निर्माण झाल्या आहेत.
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे म्हणणे?
शासकीय भूखंडावरील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या महासंघाचे अध्यक्ष सलील रमेशचंद्र यांच्या मते, जर शासनाने माजुल भूखंड (शासनाने कर न भरल्याने वा आणखी काही कारणांनी ताब्यात घेतलेले भूखंड) रेडीरेकनरच्या पाच टक्के शुल्क आकारून जर निवासी भूखंड मालकी हक्काने देण्याचे ठरविले आहे तर तो नियम शासकीय भूखंडावरील सर्व गृहनिर्माण संस्थांना लागू करण्यास काय हरकत आहे, असा सवाल त्यांनी केला आहे. त्यामुळेही शासनाच्या महसुलात मोठी भर पडेल. सर्व रहिवासीही आनंदाने भूखंड मालकी हक्काने करण्यासाठी पुढाकार घेतील. सप्टेंबरपर्यंत संपुष्टात येणारी मुदत आणखी पाच वर्षे वाढवावी, अशी मागणीही त्यांनी केली आहे. त्यामुळे या प्रक्रियेत असलेल्या अडचणी दूर करणे सहकारी गृहनिर्माण संस्थाना सोपे जाईल, असे त्यांचे म्हणणे आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
