उच्च न्यायालयात दाखल असलेल्या एका प्रकरणात राज्याच्या न्याय व विधी विभागाने ‘महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट अ‍ॅक्ट’ (मोफा) रद्द झाल्याचा अभिप्राय दिल्यामुळे हा प्रश्न उपस्थित झाला आहे. त्यामुळे गृहनिर्माण विभागाने महाधिवक्त्यांचा (अ‍ॅडव्होकेट जनरल) अभिप्राय मागविला. परंतु त्यांनीही संदिग्ध अभिप्राय दिला. मात्र गृहनिर्माण विभागानेच प्रसंगावधान राखून मोफा कायदा अस्तित्वात असल्याचा निष्कर्ष काढला. तुरुंगवासाची शिक्षा ठोठावणारा मोफा कायदा रद्द व्हावा, अशी विकासकांचीही इच्छा आहे. अशा वेळी न्याय व विधि विभागाच्या प्रतिकूल अभिप्रायामुळे संभ्रम निर्माण झाला आहे. काय आहे नेमकी वस्तुस्थिती, मोफा कायदा का आवश्यक आहे, याचे विवेचन.
प्रकरण काय होते?
मे. कनकिया स्पेसेस रिअ‍ॅल्टी प्रा. लि. विरुद्ध रहिवाशांना मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) न दिल्याबद्दल मोफा कायद्यान्वये २८ नोव्हेंबर २०१२ रोजी गुन्हा दाखल करण्यात आला होता. महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) कायदा २०१४ मध्ये लागू झाल्यामुळे मोफा कायदा रद्द झाला आहे. त्यामुळे मोफा कायद्यांतर्गत गुन्हा दाखल होऊ शकत नाही. आता महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदाही रद्द झाला असून रेरा कायदा २०१६ लागू झाला आहे. त्यामुळे मोफा कायदा रद्द झाला आहे, असा युक्तिवाद याचिकेत करण्यात आला होता. त्यामुळे मोफा कायद्याबाबतच प्रश्नचिन्ह निर्माण झाल्याचे मत व्यक्त करीत न्यायालयाने गृहनिर्माण विभागाच्या अतिरिक्त मुख्य सचिवांना प्रतिज्ञापत्र सादर करण्यास सांगितले होते. त्यामुळे गृहनिर्माण विभागाने न्याय व विधी विभागाकडे अभिप्राय मागितला होता.
हेही वाचा : रशिया-युक्रेन युद्धाची दोन वर्षे; जगभरात काय बदललं? युद्ध थांबणार का?
न्याय व विधि विभागाचा अभिप्राय?
महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) कायदा २०१४ मधील ५६(१) या तरतुदीनुसार मोफा कायदा रद्द झाला आहे. मात्र याबाबत अधिसूचित करण्यात आलेले नव्हते. त्यामुळे मोफा कायदा रद्द झालेला नाही. मात्र केंद्राने स्थावर संपदा (रेरा) कायदा आणल्यामुळे महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा रद्द झाला. त्यामुळे मोफा कायदा अस्तित्वात आला, अशी गृहनिर्माण विभागाची धारणा असली तरी भारतीय राज्य घटनेतील कलम २५४ (१) अन्वये एकाच विषयावर केंद्र व राज्य सरकारचा कायदा असतो तेव्हा केंद्र सरकारचा कायदा सरस ठरतो. त्यामुळे रेरा कायदा अमलात आल्यानंतर मोफा कायदा लागू होत नाही, असा अभिप्राय न्याय व विधि विभागाने दिला.
गृहनिर्माण विभागाचे म्हणणे?
मोफा कायदा १९६३ आणि रेरा कायदा १९१६ या दोन कायद्यांची निर्मिती वेगवेगळ्या उद्देशातून करण्यात आलेली आहे. त्यामुळे राज्य घटनेतील २५४ (२) नुसार मोफा कायदा रद्द होत नाही. या कलमानुसार राज्याच्या विधिमंडळाने केलेला कायदा राष्ट्रपतींच्या विचारार्थ राखून ठेवला जाऊन त्याला अनुमती मिळाली असेल तर तो कायदा राज्यात लागू होतो. राज्याने केलेल्या कायद्यात भर घालणारा कायदा करण्यास प्रतिबंध असणार नाही, याकडे गृहनिर्माण विभागाने लक्ष वेधले आहे.
हेही वाचा : शरद पवार गट तुतारी फुंकून निवडणुकीच्या रणांगणात; ‘या’ चिन्हाचे नेमके महत्त्व काय?
मोफा कायदा काय आहे?
मोफा कायदा हा १९६३ पासून अस्तित्वात आहे. २०१४ मध्ये महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा व २०१६ मध्ये रेरा कायदा लागू झाला तरी मोफा कायदा वापरला जात होता. मोफा कायद्यातील सर्व तरतुदी या बांधकाम, विक्री, व्यवस्थापन आणि मालकी तत्त्वावर सदनिकांसाठी लागू आहेत. या कायद्यात कलम ३ (प्रवर्तक विकासकावरील बंधने), कलम – ४ (करारनामा न करणे), कलम – ५ (सदनिकेपोटी गोळा केलेली रक्कम त्याचसाठी वापरणे), कलम -१० (सहकारी संस्था स्थापन करण्यासाठी पुढाकार घेणे), कलम ११ (भूखंड व त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क बहाल करणे म्हणजेच अभिहस्तांतरण) अशी तरतूद आहे. मात्र या तरतुदींचे उल्लंघन करणाऱ्या विकासकाला कलम १३(१) अन्वये फौजदारी विश्वासघात केल्याबद्दल तीन वर्षांपर्यंत तुरुंगवास आणि दंडाची शिक्षा ठोठावली जाते. हा दखलपात्र व अजामीनपात्र गुन्हा आहे. मात्र पोलीस या कायद्यानुसार विकासकांविरुद्ध क्वचितच कारवाई करतात. हा कायदा प्रभावी असला तरी त्याची अंमलबजावणी होत नव्हती. २०१६ मध्ये रेरा कायदा आणला गेला. मात्र त्यात विकासकांविरुद्ध फौजदारी कारवाईची तरतूद नाही. नियमन करणारी स्वतंत्र यंत्रणा असल्यामुळे रेरा प्रभावी ठरला आहे. रेरा कायदा आल्यामुळे मोफा कायदा रद्द झाला असा तेव्हा पोलिसांनीही समज करुन घेतला होता. मात्र तेव्हा तत्कालीन पोलीस महासंचालकांनी परिपत्रक काढून मोफा कायद्याची अंमलबजावणी करण्याचे आदेश दिले होते.
मोफा आणि रेरा कायद्यातील फरक काय?
या दोन्ही कायद्यातील महत्त्वाचा फरक म्हणजे मोफा हा दोषदायित्वासाठी तरुंगवासाची शिक्षा ठोठावणारा तर रेरा कायदा हा संपूर्ण बांधकाम क्षेत्रावर नियमन करणारा कायदा आहे. रेरा कायद्यात विकासकांना त्यांच्या दोषाबद्दल दंडात्मक कारवाई होऊ शकते. मात्र मोफा कायद्यात विकासकांना तुरुंगवास भोगावा लागतो. मोफा कायद्यानुसार विकासकांवर फौजदारी कारवाई करता येत असली तरी विकासकांवर थेट वचक ठेवता येत नव्हता. रेरा कायद्यानुसार विकासकावर वेगवेगळ्या मार्गाने नियमन करता येते. मोफा कायदा अस्तित्वात असतानाही प्रत्यक्षात विकासकांवर काहीही कारवाई होत नव्हती वा घरखरेदीदारांचे थकवलेले पैसे परत मिळण्याचीही व्यवस्था नव्हती. रेरा कायद्यानुसार मात्र थकबाकीपोटी वसुली आदेश काढला जातो. जिल्हाधिकारी कार्यालय वसुली आदेश वटवतात. त्यामुळे रेरा कायद्यात घर खरेदीदारांना पैसे परत मिळण्याची आशा आहे. तशी तरतूद मोफा कायद्यात नाही. मात्र हे दोन्ही कायदे आवश्यक आहेत, असे खरेदादीरांचे म्हणणे आहे.
हेही वाचा : भारताने थायलंडला पाठवले बौद्धधातू; मलेशियात बौद्धधातू प्रदर्शित होणं भारतासाठी किती महत्त्वाचं?
मोफा कायदा का आवश्यक?
मोफा कायद्यातील तरतुदी रेरा कायद्यात असल्याचा दावा केला जात असला तरी अभिहस्तांतरण तसेच ५०० चौरस मीटर वा आठ सदस्य असलेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्था तसेच पुनर्विकासातील रहिवाशी यांना रेरा कायद्याचे संरक्षण नाही. पुनर्विकासातील रहिवाशांना रेराचे संरक्षण मिळावे, यासाठी महारेराने शासनाकडे प्रस्ताव पाठविला आहे. मात्र त्याबाबत अद्याप निर्णय झालेला नाही. रेरा कायद्यात विकासकांविरुद्ध कारवाई करण्यासाठी दिवाणी कायद्यांची तरतूद आहे. घरखरेदीदारांशी संबंधित अनेक विषय आहेत ज्याचा रेरा कायद्यात उल्लेख नाही. अशा वेळी फौजदारी कारवाईसाठी मोफा कायदा आजही प्रभावी आहे.
विकासकांचे म्हणणे…
प्रत्येक वेळी विकासकच दोषी आहे या नजरेतूनच पाहिले जाते. मोफा कायद्यान्वये विकासकांवर कारवाई झाली आहे. परंतु विकासकांनी पूर्तता केल्यामुळे या कारवाईतून त्यांची सुटकाही झाली आहे. रेरा कायद्यामुळे विकासक नियमन प्राधिकरणाच्या टप्प्यात आले आहेत. रेरा कायद्यानुसार विकासक आवश्यक ती सर्व पूर्तता करीत आहेत. अशा वेळी विकासकांना तुरुंगवासच घडला पाहिजे अशी इच्छा का? मोफा कायद्यातील सर्वच तरतुदी रेरा कायद्यात असताना मग दोन स्वतंत्र कायदे कशासाठी असा सवाल विकासकांनी विचारला आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
प्रकरण काय होते?
मे. कनकिया स्पेसेस रिअ‍ॅल्टी प्रा. लि. विरुद्ध रहिवाशांना मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) न दिल्याबद्दल मोफा कायद्यान्वये २८ नोव्हेंबर २०१२ रोजी गुन्हा दाखल करण्यात आला होता. महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) कायदा २०१४ मध्ये लागू झाल्यामुळे मोफा कायदा रद्द झाला आहे. त्यामुळे मोफा कायद्यांतर्गत गुन्हा दाखल होऊ शकत नाही. आता महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदाही रद्द झाला असून रेरा कायदा २०१६ लागू झाला आहे. त्यामुळे मोफा कायदा रद्द झाला आहे, असा युक्तिवाद याचिकेत करण्यात आला होता. त्यामुळे मोफा कायद्याबाबतच प्रश्नचिन्ह निर्माण झाल्याचे मत व्यक्त करीत न्यायालयाने गृहनिर्माण विभागाच्या अतिरिक्त मुख्य सचिवांना प्रतिज्ञापत्र सादर करण्यास सांगितले होते. त्यामुळे गृहनिर्माण विभागाने न्याय व विधी विभागाकडे अभिप्राय मागितला होता.
हेही वाचा : रशिया-युक्रेन युद्धाची दोन वर्षे; जगभरात काय बदललं? युद्ध थांबणार का?
न्याय व विधि विभागाचा अभिप्राय?
महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) कायदा २०१४ मधील ५६(१) या तरतुदीनुसार मोफा कायदा रद्द झाला आहे. मात्र याबाबत अधिसूचित करण्यात आलेले नव्हते. त्यामुळे मोफा कायदा रद्द झालेला नाही. मात्र केंद्राने स्थावर संपदा (रेरा) कायदा आणल्यामुळे महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा रद्द झाला. त्यामुळे मोफा कायदा अस्तित्वात आला, अशी गृहनिर्माण विभागाची धारणा असली तरी भारतीय राज्य घटनेतील कलम २५४ (१) अन्वये एकाच विषयावर केंद्र व राज्य सरकारचा कायदा असतो तेव्हा केंद्र सरकारचा कायदा सरस ठरतो. त्यामुळे रेरा कायदा अमलात आल्यानंतर मोफा कायदा लागू होत नाही, असा अभिप्राय न्याय व विधि विभागाने दिला.
गृहनिर्माण विभागाचे म्हणणे?
मोफा कायदा १९६३ आणि रेरा कायदा १९१६ या दोन कायद्यांची निर्मिती वेगवेगळ्या उद्देशातून करण्यात आलेली आहे. त्यामुळे राज्य घटनेतील २५४ (२) नुसार मोफा कायदा रद्द होत नाही. या कलमानुसार राज्याच्या विधिमंडळाने केलेला कायदा राष्ट्रपतींच्या विचारार्थ राखून ठेवला जाऊन त्याला अनुमती मिळाली असेल तर तो कायदा राज्यात लागू होतो. राज्याने केलेल्या कायद्यात भर घालणारा कायदा करण्यास प्रतिबंध असणार नाही, याकडे गृहनिर्माण विभागाने लक्ष वेधले आहे.
हेही वाचा : शरद पवार गट तुतारी फुंकून निवडणुकीच्या रणांगणात; ‘या’ चिन्हाचे नेमके महत्त्व काय?
मोफा कायदा काय आहे?
मोफा कायदा हा १९६३ पासून अस्तित्वात आहे. २०१४ मध्ये महाराष्ट्र गृहनिर्माण कायदा व २०१६ मध्ये रेरा कायदा लागू झाला तरी मोफा कायदा वापरला जात होता. मोफा कायद्यातील सर्व तरतुदी या बांधकाम, विक्री, व्यवस्थापन आणि मालकी तत्त्वावर सदनिकांसाठी लागू आहेत. या कायद्यात कलम ३ (प्रवर्तक विकासकावरील बंधने), कलम – ४ (करारनामा न करणे), कलम – ५ (सदनिकेपोटी गोळा केलेली रक्कम त्याचसाठी वापरणे), कलम -१० (सहकारी संस्था स्थापन करण्यासाठी पुढाकार घेणे), कलम ११ (भूखंड व त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क बहाल करणे म्हणजेच अभिहस्तांतरण) अशी तरतूद आहे. मात्र या तरतुदींचे उल्लंघन करणाऱ्या विकासकाला कलम १३(१) अन्वये फौजदारी विश्वासघात केल्याबद्दल तीन वर्षांपर्यंत तुरुंगवास आणि दंडाची शिक्षा ठोठावली जाते. हा दखलपात्र व अजामीनपात्र गुन्हा आहे. मात्र पोलीस या कायद्यानुसार विकासकांविरुद्ध क्वचितच कारवाई करतात. हा कायदा प्रभावी असला तरी त्याची अंमलबजावणी होत नव्हती. २०१६ मध्ये रेरा कायदा आणला गेला. मात्र त्यात विकासकांविरुद्ध फौजदारी कारवाईची तरतूद नाही. नियमन करणारी स्वतंत्र यंत्रणा असल्यामुळे रेरा प्रभावी ठरला आहे. रेरा कायदा आल्यामुळे मोफा कायदा रद्द झाला असा तेव्हा पोलिसांनीही समज करुन घेतला होता. मात्र तेव्हा तत्कालीन पोलीस महासंचालकांनी परिपत्रक काढून मोफा कायद्याची अंमलबजावणी करण्याचे आदेश दिले होते.
मोफा आणि रेरा कायद्यातील फरक काय?
या दोन्ही कायद्यातील महत्त्वाचा फरक म्हणजे मोफा हा दोषदायित्वासाठी तरुंगवासाची शिक्षा ठोठावणारा तर रेरा कायदा हा संपूर्ण बांधकाम क्षेत्रावर नियमन करणारा कायदा आहे. रेरा कायद्यात विकासकांना त्यांच्या दोषाबद्दल दंडात्मक कारवाई होऊ शकते. मात्र मोफा कायद्यात विकासकांना तुरुंगवास भोगावा लागतो. मोफा कायद्यानुसार विकासकांवर फौजदारी कारवाई करता येत असली तरी विकासकांवर थेट वचक ठेवता येत नव्हता. रेरा कायद्यानुसार विकासकावर वेगवेगळ्या मार्गाने नियमन करता येते. मोफा कायदा अस्तित्वात असतानाही प्रत्यक्षात विकासकांवर काहीही कारवाई होत नव्हती वा घरखरेदीदारांचे थकवलेले पैसे परत मिळण्याचीही व्यवस्था नव्हती. रेरा कायद्यानुसार मात्र थकबाकीपोटी वसुली आदेश काढला जातो. जिल्हाधिकारी कार्यालय वसुली आदेश वटवतात. त्यामुळे रेरा कायद्यात घर खरेदीदारांना पैसे परत मिळण्याची आशा आहे. तशी तरतूद मोफा कायद्यात नाही. मात्र हे दोन्ही कायदे आवश्यक आहेत, असे खरेदादीरांचे म्हणणे आहे.
हेही वाचा : भारताने थायलंडला पाठवले बौद्धधातू; मलेशियात बौद्धधातू प्रदर्शित होणं भारतासाठी किती महत्त्वाचं?
मोफा कायदा का आवश्यक?
मोफा कायद्यातील तरतुदी रेरा कायद्यात असल्याचा दावा केला जात असला तरी अभिहस्तांतरण तसेच ५०० चौरस मीटर वा आठ सदस्य असलेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्था तसेच पुनर्विकासातील रहिवाशी यांना रेरा कायद्याचे संरक्षण नाही. पुनर्विकासातील रहिवाशांना रेराचे संरक्षण मिळावे, यासाठी महारेराने शासनाकडे प्रस्ताव पाठविला आहे. मात्र त्याबाबत अद्याप निर्णय झालेला नाही. रेरा कायद्यात विकासकांविरुद्ध कारवाई करण्यासाठी दिवाणी कायद्यांची तरतूद आहे. घरखरेदीदारांशी संबंधित अनेक विषय आहेत ज्याचा रेरा कायद्यात उल्लेख नाही. अशा वेळी फौजदारी कारवाईसाठी मोफा कायदा आजही प्रभावी आहे.
विकासकांचे म्हणणे…
प्रत्येक वेळी विकासकच दोषी आहे या नजरेतूनच पाहिले जाते. मोफा कायद्यान्वये विकासकांवर कारवाई झाली आहे. परंतु विकासकांनी पूर्तता केल्यामुळे या कारवाईतून त्यांची सुटकाही झाली आहे. रेरा कायद्यामुळे विकासक नियमन प्राधिकरणाच्या टप्प्यात आले आहेत. रेरा कायद्यानुसार विकासक आवश्यक ती सर्व पूर्तता करीत आहेत. अशा वेळी विकासकांना तुरुंगवासच घडला पाहिजे अशी इच्छा का? मोफा कायद्यातील सर्वच तरतुदी रेरा कायद्यात असताना मग दोन स्वतंत्र कायदे कशासाठी असा सवाल विकासकांनी विचारला आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
