अविनाश कवठेकर
विकास आराखडा, प्रादेशिक आराखडा तसेच गावठाणाच्या हद्दीपासून २०० मीटर किंवा ५०० मीटरच्या रहिवासी विभागातील जमिनींवर बांधकाम आराखडे मंजूर करताना स्वतंत्रपणे अकृषिक वापर परवाना (एनए) घेण्याची आवश्यकता नसल्याचा निर्णय महसूल विभागाने घेतला आहे. स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून अशा जागांवर बांधकामांना परवानगी देताना एनए कर भरून संबंधित विकासकांना तशी सनद देण्याचा महत्त्वपूर्ण निर्णय राज्य सरकारने घेतला आहे. त्यामुळे आता एनए परवानगीसाठी महसूल विभागाकडे जाण्याची गरज राहिलेली नाही.
निर्णय काय?
वर्ग १ च्या जमिनींसाठी हा निर्णय लागू आहे. वर्ग २ च्या जमिनींबाबत मात्र सक्षम महसूल अधिकाऱ्यांची परवानगी घेऊन आणि शुल्क भरून एनए परवानगी घेण्याचे बंधन कायम ठेवले आहे. एनए परवानगी घेण्याच्या प्रक्रियेत सुटसुटीतपणा आणण्याचे धोरण यापूर्वीच राज्य सरकारने घेतले होते. टप्प्याटप्प्याने त्यामध्ये बदल करीत आता तसे अधिकार स्थानिक स्वराज्य संस्थांना देण्यात आले आहेत. विकास आराखडा मान्य झाला आहे किंवा विकास आराखडय़ाचे काम सुरू आहे, अशा स्थानिक स्वराज्य संस्थांना एनएचे अधिकार देता येणार आहेत.
‘एनए’ची यापूर्वीची पद्धत कशी होती?
विकास आराखडा किंवा प्रादेशिक विकास आराखडय़ात एखाद्या जमिनीवर निवासी झोन असेल तर अशा जमिनींवर बांधकाम परवानगीसाठी अर्ज केल्यानंतर स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून बांधकाम परवानगी अर्जाची एक फाइल महसूल खात्याकडे पाठविली जात होती. महसूल खात्याकडून संबंधित जमिनींचा अकृषिक वापर होणार असल्यामुळे त्याचे चलन देऊन शुल्क भरून घेतले जात होते. ते चलन पुन्हा स्थानिक स्वराज्य संस्थेकडे सादर केल्यानंतर त्या जमिनींवर बांधकाम आराखडे मंजूर करून बांधकामास परवानगी दिली जात होती. त्यामुळे बांधकाम परवानगीस विलंब आणि गैरप्रकारही होत होते. नव्या निर्णयामुळे वेळेची बचत होऊन गैरप्रकारांनाही आळा बसण्याची शक्यता असून जमीनधारकास स्वतंत्रपणे एनए परवानगी घेण्याची आवश्यकता भासणार नाही. सातबारा उतारा, फेरफार उतारा, खाडाखोड उतारा विकासकांना सादर करावा लागणार आहे.
स्थानिक स्व. संस्थांना काय करावे लागेल?
अकृषिक वापर परवाना देताना त्यासोबत एनए मोजणी करून घेणे आवश्यक असते. मोजणी करून घेतल्यानंतर त्यांची नोंद गावदफ्तरात होते. त्यामध्ये जमिनीची हद्द कायदेशीरदृष्टय़ा निश्चित करण्यात येते. अकृषिक वापर परवाना मिळाल्यानंतर अनेकदा एनए मोजणी करून घेतली जात नाही. यानिमित्ताने त्यांची अंमलबजावणी व्हावी, असे अपेक्षित आहे. त्या अनुषंगानेच स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून अकृषिक वापराची सनद ही संगणक प्रणालीद्वारे तयार झाल्यानंतर त्या सनदेची एक प्रत ऑनलाइन गाव दफ्तरात नोंद घेण्यासाठी महसूल विभागाकडे पाठविली जाईल. महसूल विभागाकडून त्यांची नोंद घेतल्यानंतर अकृषिक कर भरण्याची जबाबदारी बांधकाम परवानगी घेणाऱ्यावर बंधनकारक राहणार आहे. त्यासाठी महापालिकांना स्वतंत्र संगणकीय प्रणाली तयार करावी लागणार आहे. बांधकाम नकाशे मंजूर करतानाच एनएची परवानगी मिळणार आहे.
जमिनींचे प्रकार कोणते?
महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६ च्या कलम २९ नुसार जमीन धारण करणाऱ्या व्यक्तींचे तीन वर्ग केले आहेत. भोगवटादार वर्ग एक- जमिनींचा ताबा असलेल्या मालकांना ती विकण्याचा पूर्ण अधिकार असतो. त्यासाठी सरकारच्या पूर्वपरवानगीची गरज नसते. मात्र, भोगवटादार वर्ग दोन- या प्रकारात जमिनींची विक्री, हस्तांतर करताना जमीनमालकांना सक्षम प्राधिकाऱ्याकडून परवानगी घ्यावी लागते. त्यामध्ये देवस्थान, इनामी, गायरान, वतन, वन, पुनर्वसन आणि सरकारने भाडेतत्त्वावर दिलेल्या अशा जमिनींचा समावेश असतो. वर्ग दोनच्या जमिनी वर्ग एकमध्ये रूपांतरित करताना भोगवटा मूल्याची रक्कम कमी दाखवून आणि चुकीचे बाजारमूल्य लावून कमी किमतीत जमिनी नावावर करून घेतल्याचे प्रकार घडतात. त्यामुळे जमीन भोगवटादार वर्ग २ ची असल्यास नजराणा किंवा शासकीय अधिमूल्य भरावे लागणार आहे. अशा रकमेचा भरणा करून अकृषिक वापर परवाना घेताना सक्षम महसूल अधिकाऱ्यांनी तसे प्रमाणित केल्यानंतर विकास परवानगी दिली जाणार आहे.
महत्त्वाचा फायदा कोणता?
या निर्णयाचा महत्त्वाचा फायदा म्हणजे नोंदणी डिजिटल स्वरूपात असणार आहे. त्यासाठी विकासकांना वेगवेगळय़ा ठिकाणी जावे लागणार नाही. बांधकाम व्यावसायिकांना प्रकल्पाला लागणारा वेळ कमी होणार असल्याने घरांच्या किमतीमध्येही फरक पडण्याची शक्यता आहे.
विकास आराखडा, प्रादेशिक आराखडा तसेच गावठाणाच्या हद्दीपासून २०० मीटर किंवा ५०० मीटरच्या रहिवासी विभागातील जमिनींवर बांधकाम आराखडे मंजूर करताना स्वतंत्रपणे अकृषिक वापर परवाना (एनए) घेण्याची आवश्यकता नसल्याचा निर्णय महसूल विभागाने घेतला आहे. स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून अशा जागांवर बांधकामांना परवानगी देताना एनए कर भरून संबंधित विकासकांना तशी सनद देण्याचा महत्त्वपूर्ण निर्णय राज्य सरकारने घेतला आहे. त्यामुळे आता एनए परवानगीसाठी महसूल विभागाकडे जाण्याची गरज राहिलेली नाही.
निर्णय काय?
वर्ग १ च्या जमिनींसाठी हा निर्णय लागू आहे. वर्ग २ च्या जमिनींबाबत मात्र सक्षम महसूल अधिकाऱ्यांची परवानगी घेऊन आणि शुल्क भरून एनए परवानगी घेण्याचे बंधन कायम ठेवले आहे. एनए परवानगी घेण्याच्या प्रक्रियेत सुटसुटीतपणा आणण्याचे धोरण यापूर्वीच राज्य सरकारने घेतले होते. टप्प्याटप्प्याने त्यामध्ये बदल करीत आता तसे अधिकार स्थानिक स्वराज्य संस्थांना देण्यात आले आहेत. विकास आराखडा मान्य झाला आहे किंवा विकास आराखडय़ाचे काम सुरू आहे, अशा स्थानिक स्वराज्य संस्थांना एनएचे अधिकार देता येणार आहेत.
‘एनए’ची यापूर्वीची पद्धत कशी होती?
विकास आराखडा किंवा प्रादेशिक विकास आराखडय़ात एखाद्या जमिनीवर निवासी झोन असेल तर अशा जमिनींवर बांधकाम परवानगीसाठी अर्ज केल्यानंतर स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून बांधकाम परवानगी अर्जाची एक फाइल महसूल खात्याकडे पाठविली जात होती. महसूल खात्याकडून संबंधित जमिनींचा अकृषिक वापर होणार असल्यामुळे त्याचे चलन देऊन शुल्क भरून घेतले जात होते. ते चलन पुन्हा स्थानिक स्वराज्य संस्थेकडे सादर केल्यानंतर त्या जमिनींवर बांधकाम आराखडे मंजूर करून बांधकामास परवानगी दिली जात होती. त्यामुळे बांधकाम परवानगीस विलंब आणि गैरप्रकारही होत होते. नव्या निर्णयामुळे वेळेची बचत होऊन गैरप्रकारांनाही आळा बसण्याची शक्यता असून जमीनधारकास स्वतंत्रपणे एनए परवानगी घेण्याची आवश्यकता भासणार नाही. सातबारा उतारा, फेरफार उतारा, खाडाखोड उतारा विकासकांना सादर करावा लागणार आहे.
स्थानिक स्व. संस्थांना काय करावे लागेल?
अकृषिक वापर परवाना देताना त्यासोबत एनए मोजणी करून घेणे आवश्यक असते. मोजणी करून घेतल्यानंतर त्यांची नोंद गावदफ्तरात होते. त्यामध्ये जमिनीची हद्द कायदेशीरदृष्टय़ा निश्चित करण्यात येते. अकृषिक वापर परवाना मिळाल्यानंतर अनेकदा एनए मोजणी करून घेतली जात नाही. यानिमित्ताने त्यांची अंमलबजावणी व्हावी, असे अपेक्षित आहे. त्या अनुषंगानेच स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून अकृषिक वापराची सनद ही संगणक प्रणालीद्वारे तयार झाल्यानंतर त्या सनदेची एक प्रत ऑनलाइन गाव दफ्तरात नोंद घेण्यासाठी महसूल विभागाकडे पाठविली जाईल. महसूल विभागाकडून त्यांची नोंद घेतल्यानंतर अकृषिक कर भरण्याची जबाबदारी बांधकाम परवानगी घेणाऱ्यावर बंधनकारक राहणार आहे. त्यासाठी महापालिकांना स्वतंत्र संगणकीय प्रणाली तयार करावी लागणार आहे. बांधकाम नकाशे मंजूर करतानाच एनएची परवानगी मिळणार आहे.
जमिनींचे प्रकार कोणते?
महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम १९६६ च्या कलम २९ नुसार जमीन धारण करणाऱ्या व्यक्तींचे तीन वर्ग केले आहेत. भोगवटादार वर्ग एक- जमिनींचा ताबा असलेल्या मालकांना ती विकण्याचा पूर्ण अधिकार असतो. त्यासाठी सरकारच्या पूर्वपरवानगीची गरज नसते. मात्र, भोगवटादार वर्ग दोन- या प्रकारात जमिनींची विक्री, हस्तांतर करताना जमीनमालकांना सक्षम प्राधिकाऱ्याकडून परवानगी घ्यावी लागते. त्यामध्ये देवस्थान, इनामी, गायरान, वतन, वन, पुनर्वसन आणि सरकारने भाडेतत्त्वावर दिलेल्या अशा जमिनींचा समावेश असतो. वर्ग दोनच्या जमिनी वर्ग एकमध्ये रूपांतरित करताना भोगवटा मूल्याची रक्कम कमी दाखवून आणि चुकीचे बाजारमूल्य लावून कमी किमतीत जमिनी नावावर करून घेतल्याचे प्रकार घडतात. त्यामुळे जमीन भोगवटादार वर्ग २ ची असल्यास नजराणा किंवा शासकीय अधिमूल्य भरावे लागणार आहे. अशा रकमेचा भरणा करून अकृषिक वापर परवाना घेताना सक्षम महसूल अधिकाऱ्यांनी तसे प्रमाणित केल्यानंतर विकास परवानगी दिली जाणार आहे.
महत्त्वाचा फायदा कोणता?
या निर्णयाचा महत्त्वाचा फायदा म्हणजे नोंदणी डिजिटल स्वरूपात असणार आहे. त्यासाठी विकासकांना वेगवेगळय़ा ठिकाणी जावे लागणार नाही. बांधकाम व्यावसायिकांना प्रकल्पाला लागणारा वेळ कमी होणार असल्याने घरांच्या किमतीमध्येही फरक पडण्याची शक्यता आहे.
