विश्लेषण : म्हाडाची घरेही सामान्यांच्या आवाक्याबाहेर? मावळत्या सरकारचा कोणता निर्णय ठरणार जाचक?

मूळ ठराव काय?

जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासात निर्माण होणाऱ्या अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळापोटी विकासकाने म्हाडाला विकास नियंत्रण नियमावली ३३(७) अन्वये म्हाडा अधिनियम परिशिष्ट तीननुसार घरे सुपूर्द करणे बंधनकारक आहे. अशा ४०० चौरस फुटांपेक्षा अधिक आकाराच्या घरांऐवजी शीघ्र गणकाच्या (रेडी रेकनर) ११० टक्के दराने होणारी रक्कम म्हाडाला द्यावी, असा मूळ ठराव होता.

अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळ कसे निर्माण होते?

जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास विकास नियंत्रण नियमावली ३३(७) व (९) म्हणजे समूह पुनर्विकास याद्वारे केला जातो. यामध्ये पुनर्विकास प्रकरणात लागू होणाऱ्या चटईक्षेत्रफळामधून पुनर्वसनासाठी लागणारे चटईक्षेत्रफळ वजा केल्यास उपलब्ध विक्रीयोग्य चटईक्षेत्रफळ हे ५० टक्क्यांपेक्षा अधिक असल्यास या अधिकच्या चटईक्षेत्रफळापोटी विकासकाला म्हाडाला घरे सुपूर्द करावी लागतात. ही घरे ३०० चौरस फुटांपर्यंत असावीत, असे या प्रकरणी जारी केलेल्या ना हरकत प्रमाणपत्रात नमूद केलेले असते.

नक्की वाचा >> विश्लेषण : घरांच्या किमती ठरतात कशा?

ही घरे कोणासाठी?

शहरात जुन्या इमारतींच्या जागी उत्तुंग टॉवर्स उभे राहू लागले. पुनर्विकासात निर्माण होणाऱ्या अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळापोटी मिळणारी घरे बृहद्सूचीवरील (मास्टर लिस्ट) पात्र रहिवाशांना दिली जातात. मात्र ही घरे खरोखरच पात्र रहिवाशांना मिळाली किंवा नाही हा संशोधनाचा विषय ठरेल. यापैकी अनेक म्हाडा अधिकारी तसेच राजकीय पुढाऱ्यांनी जुन्या रहिवाशांच्या फायली विकत घेऊन मोक्याच्या ठिकाणी असलेली आलिशान घरे लाटल्याचे आढळून आले आहे. यापैकी अनेक घरे म्हाडाने सेवानिवासस्थाने म्हणून ताब्यात घेऊन बृहदसूचीवरील रहिवाशांचा हक्क हिरावला आहे.

बृहद्सूची म्हणजे काय?

जे मूळ भाडेकरू संक्रमण शिबिरात वास्तव्यास आहेत किंवा ज्यांच्या इमारती तांत्रिक अडचणीमुळे मंडळामार्फत पुनर्विकसित होऊ शकत नाहीत, अशा रहिवाशांची यादी तयार केली जाते. या यादीलाच बृहद्सूची किंवा मास्टर लिस्ट म्हटले जाते. या रहिवाशांचे मूळ क्षेत्रफळ कितीही असले तरी त्यांना ३०० चौरस फुटांचे घर मोफत दिले जाते. ही यादी दरवर्षी मुंबई इमारत व दुरुस्ती मंडळाकडून प्रसिद्ध केली जात होती. सध्या नव्याने ऑनलाईन अर्ज मागवून ही यादी तयार केली जाते.

किती सदनिका उपलब्ध?

अलीकडील आकडेवारीनुसार, इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाकडे अशा ४१२ सदनिका असून बृहद्सूचीवरील पात्र रहिवाशांच्या संख्येपेक्षा त्या अधिक आहेत, असा मंडळाचा दावा आहे. ३०० चौरस फुटांपेक्षा अधिक आकाराची घरे रहिवाशांना वितरित केली गेली तर अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळापोटी त्यांना पैसे भरावे लागतात. बृहद्सूचीवरील रहिवाशांना वितरित केल्यानंतर शिल्लक राहिलेली मोठ्या आकाराची घरे मुंबई गृहनिर्माण मंडळामार्फत सोडतीद्वारे सामान्यांसाठी उपलब्ध करून दिली जातात.

सदनिका की रक्कम?

सध्या जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासातून म्हाडाला भविष्यात मोठ्या प्रमाणात घरे प्राप्त होणार आहेत. ही घरे मुंबई गृहनिर्माण मंडळामार्फत सोडतीद्वारे उपलब्ध करून दिल्यास सामान्य मध्यमवर्गीयाचे शहरात घर मिळविण्याचे स्वप्न पूर्ण होणार आहे. या प्रकरणी आतापर्यंत काढलेल्या सोडतीला चांगला प्रतिसाद मिळाला होता. मात्र घरांच्या मोबदल्यात रक्कम स्वीकारल्यास या घरांना म्हाडाला कायमचे मुकावे लागणार आहे. त्यामुळे भविष्यात बृहद्सूचीवरील रहिवासी तसेच सोडतीत घर मिळवू पाहणारे या घरांपासून वंचित राहणार आहेत. म्हाडा ही मुळात घरांची निर्मिती संस्था असल्यामुळे घरे स्वीकारणे योग्य असल्याचे मत व्यक्त होत आहे.

म्हाडाची भूमिका…

इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाचे मु्ख्य अधिकारी अशोक डोंगरे यांच्या म्हणण्यानुसार, घरे स्वीकारली तर देखभाल व मालमत्ता कराचा बोजा मंडळाला सोसावा लागतो. संक्रमण शिबिरांचा पुनर्विकास सुरू करण्यात आला असून आहे त्याच ठिकाणी रहिवाशाला घर मिळणार असल्यामुळे बृहद्सूचीवरील रहिवाशांना यापुढे या घरांची गरज नाही. ही घरे मिळविण्यासाठी राजकीय पुढाऱ्यांकडूनही दबाव येतो. सोडतीत ही घरे उपलब्ध करून द्यायचे म्हटले तरी प्रत्यक्ष ताबा देईपर्यंत खर्चाचा भार मंडळावर येतो. याचा एकत्रित विचार केला तर रेडी रेकरनरच्या ११० टक्के रक्कम स्वीकारणे हे फायदेशीर आहे. शहरातील १४ हजार २०० जु्न्या इमारती, ४५४ पुनर्रचित इमारती आणि २२ हजार १२९ संक्रमण सदनिकांचा दुरुस्ती व देखभाल खर्च तसेच रखडलेल्या पुनर्विकास योजना कार्यान्वित करणे यासाठी मंडळाला उत्पन्नाचा स्रोत निर्माण करणे आवश्यक आहे. हा त्याचाच भाग आहे.

विकासकाचाच फायदा…?

हा निर्णय झाला तरी ४०० चौरस फुटांपर्यंतची घरे म्हाडाला मिळणार आहेतच ना, असेही डोंगरे यांचे म्हणणे आहे. परंतु आतापर्यंतच्या पुनर्विकास प्रस्तावात ४०० चौरस फुटांची घरे खूपच कमी आहेत, असेही ते मान्य करतात. म्हाडाला घरे देण्यापेक्षा रेडीरेकनरच्या ११० टक्के पैसे भरणे हे विकासकांना फायदेशीर आहेत. याचे कारण म्हणजे शहरात जुन्या इमारती या मोक्याच्या ठिकाणी आहेत. त्या ठिकाणचे बाजारातील खुल्या विक्रीचे दर हे रेडी रेकनर दरापेक्षा खूपच अधिक आहेत. म्हाडाचे हे धोरण असल्यावर विकासकही ४०० चौरस फुटांची घरे बांधणार नाहीत, ही वस्तुस्थिती आहे. त्यामुळे या धोरणामुळे सामान्यांचे भविष्यात शहरात घर घेण्याचे स्वप्न अपूर्ण राहणार आहे.

भूमिकेपासून फारकत…

म्हाडा या संस्थेची निर्मितीच मुळी सामान्यांसाठी घरनिर्मिती यासाठी केली गेली. सामान्यांसाठी अधिकाधिक घरे कशी निर्माण करता येईल, याचा म्हाडाने विचार करणे अपेक्षित आहे. त्यामुळे म्हाडा पुनर्विकासात एक इतक्या चटईक्षेत्रफळापोटी घरे घेण्याचे ठरविण्यात आले. जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासातही अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळापोटी घरे मिळत असताना त्यावर तिलांजली देणे ही सामान्यांसाठी घरनिर्मिती या भूमिकेपासून फारकत आहे. फायदा व तोट्याचा विचार मंडळाने करणे योग्य नाही, अशी प्रतिक्रिया व्यक्त होत आहे.