विश्लेषण : मोतीलाल नगरचा पुनर्विकास अखेर अदानी समूहाकडूनच? धारावीप्रमाणेच याही प्रकल्पाती वादाची शक्यता?

गोरेगावमधील १४२ एकरवर 

म्हाडाने १९६१ मध्ये गोरेगाव पश्चिम येथील १४२ एकरावर मोतीलाल नगर वसाहत उभी केली. विविध प्रकल्पातील बाधितांच्या पुनर्वसनासाठी वसविण्यात आलेल्या या वसाहतीत २२५ चौरस फुटांच्या ३७०० सदनिकांचा समावेश आहे. या वसाहतीतील रहिवाशांना १९८७ मध्ये घराचा मालकी हक्क देण्यात आला. यासाठी काही रक्कम म्हाडाकडून आकारण्यात आली होती. दरम्यान, यावेळी रहिवाशांनी ४५ चौरस मीटर अतिरिक्त क्षेत्रफळ काही निश्चित रक्कम परत म्हाडाकडून मिळवली. त्यानुसार ४५ चौरस मीटरचे वाढीव बांधकाम करून घरे मोठी केली. मात्र हाच ४५ चौरस मीटर अतिरिक्त क्षेत्रफळाचा मुद्दा पुढे वादाचा विषय बनला. मोतीलाल नगरच्या पुनर्विकासाचे वारे वाहत असतानाच धारावीतील एका महिलेने उच्च न्यायालयात धाव घेऊन ४५ चौरस मीटर बांधकाम बेकायदा असल्याबाबत आक्षेप घेतला आणि हे वाढीव बांधकाम पाडण्याची मागणी एका याचिकेद्वारे केली. या याचिकेवरील सुनावणीदरम्यान न्यायालयाने ८ जानेवारी २०१३ रोजी झालेल्या सुनावणीत न्यायालयाने मोतीलाल नगरमधील वाढीव बांधकाम बेकायदा ठरवून ते पाडण्याचे आदेश दिले. यासंबंधीच्या सुनावणीदरम्यान रहिवाशांनी न्यायालयात विनंती अर्ज करून आपले म्हणणे मांडले. त्यानंतर न्यायालयाने मोतीलाल नगरचा पुनर्विकास करण्याचा पर्याय रहिवाशांना देऊन मोठा दिलासा दिला. पुढे म्हाडाने हा पुनर्विकास आपण करू असे प्रतिज्ञापत्र न्यायालयात सादर केले. त्यानुसार न्यायालयाने म्हाडाला पुनर्विकासासाठी परवानगी दिली आणि मोतीलाल नगरसारखा मोठा पुनर्विकास प्रकल्प म्हाडाच्या मुंबई मंडळाने हाती घेतला. या प्रकल्पास विशेष प्रकल्पाचा दर्जाही मिळवून घेतला.

पुनर्विकासासाठी नवीन प्रारूप?

मुंबई मंडळाने मोतीलाल नगर पुनर्विकास हाती घेतल्यानंतर त्यादृष्टीने तयारी सुरू केली. मात्र या प्रकल्पासाठी भरमसाट निधी लागणार असून निधी उभारणी शक्य नसल्याचा मुद्दा उपस्थित करीत पुनर्विकास मार्गी लावण्यासाठी एक नवीन प्रारूप तयार करण्यात आले. ते म्हणजे कन्स्ट्रक्शन अँड डेव्हलपमेंट एजन्सी (सी. अँड डी.). या प्रारूपानुसार पुनर्विकास प्रकल्प म्हाडाच मार्गी लावणार, पण यासाठी खासगी विकासकाची नियुक्ती करण्यात येणार असून खासगी विकासकाबरोबर विक्री घटकातील क्षेत्राची हिस्सेदारी निश्चित करून पुनर्विकास प्रकल्प राबविणे अशी ही संकल्पना आहे. या प्रारूपानुसारच मोतीलाल नगरचा पुनर्विकास मार्गी लावण्याचा निर्णय घेऊन यासंबंधीच्या प्रस्तावाला मुंबई मंडळाने राज्य सरकारची मान्यता मिळवून घेतली. मान्यता मिळाल्यानंतर ऑक्टोबर २०२१ मध्ये खासगी विकासकाच्या नियुक्तीसाठी मंडळाने निविदा प्रसिद्ध केली. मात्र रहिवाशांनी यास विरोध करीत न्यायालयात धाव घेतली. दरम्यान, निविदा प्रक्रिया राबवितानाच मुंबई मंडळाने न्यायालयाची परवानगी मिळाल्यानंतरच आर्थिक निविदा खुल्या करून कंत्राट अंतिम करण्यात येईल, असे प्रतिज्ञापत्र सादर केले होते. त्यामुळे एकूणच २०२१ ते मार्च २०२५ पर्यंत निविदा प्रक्रिया रखडली होती.

अखेर पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा?

तांत्रिक निविदेनुसार पुनर्विकासासाठी श्री नमन, एल. अँड टी. आणि अदानी या तीन कंपन्यांनी निविदा सादर केल्या होत्या. मात्र श्री नमनची निविदा छाननीत बाद ठरल्याने एल. अँड टी. आणि अदानीमध्ये स्पर्धा होती. मात्र आर्थिक निविदा प्रक्रिया रखडली होती. त्यामुळे काही महिन्यांपूर्वी मुंबई मंडळाने आर्थिक निविदा खुल्या करण्यास परवानगी देण्याचा विनंती अर्ज न्यायालयात केला होता. त्यानुसार नुकताच हा विनंती अर्ज मान्य करून न्यायालयाने आर्थिक निविदा खुल्या करण्यास परवानगी देत पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा केला. हा म्हाडासाठी मोठा दिलासा ठरला. न्यायालयाची मान्यता मिळताच मुंबई मंडळाने ११ मार्च रोजी आर्थिक निविदा खुल्या केल्या आणि त्यात अदानी समूहाने बाजी मारली. अदानी समूहाची निविदा पात्र ठरल्याने आता या समूहास कंत्राट बहाल करण्यास परवानगी देण्याबाबतचा प्रस्ताव येत्या दोन दिवसात मुंबई मंडळाकडून राज्य सरकारच्या उच्च स्तरीय समितीला पाठविला जाणार आहे. उच्च समितीने हा प्रस्ताव मान्य केल्यास कंत्राट बहाल करत प्रत्यक्ष पुनर्विकास मार्गी लावण्याच्या दृष्टीने पुढील पाऊले उचलली जाणार आहेत. दरम्यान, उच्च न्यायालयाच्या निर्णयाला सर्वोच्च न्यायालयात आव्हान देण्याची तयारी मोतीलाल नगरमधील रहिवाशांनी केली आहे. त्यामुळे पुनर्विकास पुन्हा न्यायालयीन वादात अडकण्याची शक्यता आहे. असे असले तरी सध्या मंडळाकडून निविदा प्रक्रिया पूर्ण करण्यावर भर दिला जात आहे.

अदानीला विक्रीसाठी १८ लाख चौरस मीटर क्षेत्र?

पुनर्विकासाच्या निविदेतील अटीनुसार एकूण क्षेत्राच्या १३.२९ टक्क्यांपेक्षा अधिक क्षेत्रावर अर्थात ३ लाख ८३ हजार चौरस मीटर क्षेत्रावर घरे बांधून देणाऱ्या कंपनीस कंत्राट बहाल केले जाणार होते. त्यानुसार अदानीने १३.७८ टक्के अर्थात ३ लाख ९७ हजार १०० चौरस मीटर जागेवर म्हाडाला घरे बांधून देण्याची तयारी दर्शवली. त्याच वेळी एल. अँड टी.कडून मात्र केवळ ९ टक्के अर्थात २ लाख ६० हजार चौरस मीटर क्षेत्रानुसार निविदा सादर करण्यात आली. एकूणच म्हाडाला १३.७८ टक्के हिस्सा दिल्याने अदानी समूहाने निविदेत बाजी मारली. आता मोतीलाल नगरमध्ये पुनर्विकासासाठी उपलब्ध होणार्‍या एकूण क्षेत्रापैकी ५ लाख ८४ चौरस मीटर क्षेत्रावर मूळ रहिवाशांचे पुनर्वसन केले जाणार आहे. तर ३ लाख ८३ हजार चौरस मीटर क्षेत्रावर बांधण्यात येणारी घरे म्हाडाला दिली जाणार आहेत. म्हाडाचा हिस्सा आणि पुनर्वसनाचे क्षेत्र वगळून उर्वरित एकूण १८ लाख ८० हजार चौरस मीटर इतके क्षेत्र अदानीला विक्री घटकातील गृहनिर्मितीसाठी उपलब्ध होणार आहे. या क्षेत्रावर घरांची निर्मिती करून अदानीला प्रकल्पाचा खर्च आणि नफा कमावता येणार आहे. त्यामुळे येत्या काळात गोरेगावमध्ये अदानी समूहाकडून हजारोंच्या संख्येने घरांची निर्मिती करण्यात येणार आहे.

रहिवाशांना किती क्षेत्रफळाची घरे?

मुंबई मंडळाच्या मोतीलाल नगर पुनर्विकासाच्या प्रस्तावानुसार येथील रहिवाशांना १६०० चौरस फुटांची घरे दिली जाणार असून हे बिल्ट-अप क्षेत्र असणार आहे. तर कार्पेट क्षेत्रानुसार रहिवाशांना अंदाजे १३३३ चौरस फुटांची घरे मिळणार आहे. मात्र हे क्षेत्र रहिवाशांना मान्य नाही. रहिवाशांच्या म्हणण्यांनुसार विकास नियंत्रण नियम ३३ (५) अंतर्गत मोतीलाल नगरचा पुनर्विकास केला जात आहे. नियमानुसार रहिवाशी ३५०० चौरस फुटांच्या घरासाठी पात्र ठरत आहेत. बांधकाम खर्च आणि चटई क्षेत्र निर्देशांकची खरेदी किंमत वगळता रहिवाशांना किमान २४०० चौरस फुटांचे घर मोफत मिळू शकते. त्यामुळे २४०० चौरस फुटांचे (कार्पेट क्षेत्र) घर मिळावे, अशी मागणी रहिवाशांनी केली आहे. तर अनिवासी रहिवाशांना ८३३ चौरस फूट (कार्पेट क्षेत्र) क्षेत्र दिले जाणार असून हे क्षेत्रही रहिवाशांना मान्य नाही. अनिवासी रहिवाशांना २०७० चौरस फूट (कार्पेट क्षेत्र) क्षेत्राची दुकाने द्यावीत, अशीही मागणी रहिवाशांनी केली आहे. ही मागणी लवकरच राज्य सरकार आणि म्हाडासमोर मांडण्यात येणार आहे. राज्य सरकारची यावर काय भूमिका असेल हे महत्त्वाचे ठरणार आहे. अनन्था धारावीप्रमाणे या प्रकल्पालाही रहिवाशांकडून मोठा विरोध होण्याची शक्यता आहे.