निलेश पानमंद
जुने ठाणे अशी ओळख असलेल्या ठाणे शहराच्या मध्यवर्ती भागातील जुन्या, अधिकृत इमारतींच्या पुनर्विकासाला येत्या काळात वेग येईल अशी आशा निर्माण झाली आहे. नौपाडा, उथळसर, पाचपखाडी, रेल्वे स्थानक परिसर यासारख्या भागात शेकडोंच्या संख्येने अशा इमारती आहेत. गेली अनेक वर्ष अडथळ्यांची शर्यत पार करत हा पुनर्विकास आता महत्त्वाच्या टप्प्यावर येऊन पोहोचला आहे. या इमारतीच्या परिसरातील अरुंद रस्ते, बंद झालेली सातबारा फेरफार प्रक्रिया तसेच राज्याच्या नवीन एकात्मिक विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली नियमावलीतील काही अटींमुळे गेल्या काही वर्षांपासून जुन्या ठाण्याच्या पुनर्विकासात सातत्याने खोडा निर्माण होत आहे. राज्य सरकारने नियमावलीतील अटींमध्ये सुधारणा करत पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा केला असला तरी या पुनर्विकासातील अडथळ्यांची मालिका थांबताना दिसत नाही. एकनाथ शिंदे यांच्या रूपाने ठाणे जिल्ह्याला प्रथमच मुख्यमंत्री पद मिळाल्याने ही मालिका आता थांबेल अशी आशा जुने ठाणेकर बाळगून आहेत.
पुर्नविकातील महत्त्वाचा अडथळा कोणता?
जुन्या ठाण्यात इमारती एकमेकांना खेटून उभ्या आहेत. यापैकी काही ठिकाणचे रस्ते सहा मीटर रुंदीचे रस्ते आहेत. पुनर्विकासासाठी नऊ मीटर रस्त्यांची अट होती. इतके रुंद रस्ते नसल्यामुळे पुनर्विकासात विकास हक्क हस्तांतरणाच्या माध्यमातून मिळणाऱ्या अधिकच्या चटईक्षेत्राचा वापर करणे शक्य होत नव्हते. त्यामुळे हा पुनर्विकास फायदेशीर ठरत नसल्यामुळे अनेक आर्थिक आव्हानेदेखील या प्रक्रियेत होती. नऊ मीटर रस्त्याचा हा अडथळा दूर करण्यासाठी ठाणे महापालिकेत जुलै २०१८मध्ये याबाबतचा प्रस्ताव तयार करण्यात आला. महापालिकेने सहा मीटरच्या रस्त्याची रुंदी ९ ते १२ मीटरपर्यंत वाढविण्याचे ठरविले. जुन्या ठाण्यातील २१ रस्त्यांचे नऊ मीटपर्यंत रुंदीकरण करण्यासंबंधीचा हा प्रस्ताव होता. त्यास राज्य शासनाने मान्यता दिल्याने इमारतींच्या पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा झाला असला तरी नवीन प्रश्नही उपस्थित होत आहेत.
विश्लेषण : एका भाषणाने शेअर बाजार का गडगडला?
रस्त्यांची रुंदी आणि इमारतींची उंची कशी महत्त्वाची?
ठाणे शहरातील जुन्या मोडकळीस आलेल्या धोकादायक इमारतींच्या पुनर्विकासाला चालना देण्यासाठी महापालिकेने विकास आराखड्यातील ६ मीटरचे रस्ते ९ मीटरचे केले. परंतु राज्य शासनाने जाहीर केलेल्या नवीन एकात्मिक विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावलीमध्ये (युनिफाईड डीसीपीआर) इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी जुना ६ मीटर रस्त्याचा नियम आता ९ मीटरसाठी लागू केला होता. या नियमामुळे ९ मीटर रस्त्यालगत २४ मीटर उंच इमारती उभारता येऊ शकते. २४ मीटरमध्ये सात मजल्यांपेक्षा जास्त उंच इमारती उभ्या राहू शकत नाही. यापूर्वी धोकादायक इमारतींच्या पुनर्विकासाठी अस्तिवातील जमिनीच्या दोन पट किंवा बांधकाम क्षेत्राच्या दीड पट असा प्रोत्साहनपर चटई क्षेत्र निर्देशांक (एफएससाय) मिळून एकूण दोन एफएसआय विनामूल्य मिळत होता. परंतु नव्या नियमावलीत मोकळ्या जागा आणि धोकादायक इमारतींच्या पुनर्विकासाठी समान म्हणजेच १.१० चटई क्षेत्र निर्देशांक देण्यात आला होता.
वाढीव चटई क्षेत्रासाठी विकासकांना पैसे भरावे लागणार होते. मोकळ्या जागेवर इमारत उभारल्यानंतर त्यातील सर्व सदनिका विकासक विकतो. पण, धोकादायक इमारतीच्या पुनर्विकासामध्ये विकासक भाडेकरू आणि मालक यांना सदनिका बांधून देतो आणि उरलेल्या सदनिकांची विक्री करतो. त्यात फारसा फायदा होत नसल्यामुळे अशा इमारतींच्या पुनर्विकासाठी कोणी पुढे येत नव्हते. ही बाब निदर्शनास येताच त्यावेळचे नगरविकासमंत्री आणि विद्यमान मुख्यमंत्री एकनाथ शिंदे यांनी नवीन एकात्मिक विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावलीमधील या अटींमध्ये बदल केला आणि यामुळे पुनर्विकासाचा मार्ग विस्तारू लागला आहे.
सातबारा फेरफार प्रक्रियेचा अडथळा दूर?
जुन्या ठाण्यातील नौपाडा, पाचपाखाडी, कोपरी, चेंदणी, उथळसर, खोपट या भागांत ग्रामपंचायतींच्या कार्यकाळात इमारती उभारण्यात आल्या आहेत. या इमारती आता ४५हून अधिक वर्षे जुन्या झाल्या असून त्या धोकादायक बनल्या आहेत. यापैकी अनेक इमारती रिकाम्या करून त्यातील काही इमारतींचे बांधकाम पालिकेने पाडले. या इमारतींमधील अनेक रहिवासी इतरत्र भाड्याने राहतात. अनेक इमारतींच्या रहिवाशांनी विकासकाची निवड करून त्यांना इमारतीच्या पुनर्विकासाचे काम दिले. परंतु अशा काही सोसायट्यांच्या जमीन सातबारा उतारावर शेती नोंद हस्तलिखित स्वरूपात होती. त्याची संगणकीय नोंद झालेली नव्हती. तसेच सातबारा फेरफार प्रक्रियेस बंदी घालण्यात आली होती. त्यामुळे त्यांचे पुनर्विकासाचे प्रस्ताव मंजूर होत नव्हते.
विश्लेषण : भारतातील पहिली सरकारी ऑनलाइन टॅक्सी सेवा; जाणून घ्या ‘केरळ सवारी’चे वैशिष्ट्ये
ठाण्याच्या नौपाडा भागातील आसावरी सोसायटीला अशाच समस्येला सामोरे जावे लागले. या सोसायटीचे सदस्य आणि त्रिमिती डेव्हलपर्सचे स्वप्निल मराठे, देवदत्त जोशी यांच्यासह माजी गृहनिर्माण मंत्री जितेंद्र आव्हाड यांनी ही बाब जिल्हा प्रशासन तसेच तहसील कार्यालयाच्या निदर्शनास आणून देत ही समस्या दूर करण्यासाठी पाठपुरावा सुरू केला होता. दीड ते दोन वर्षांच्या पाठपुराव्यानंतर आता तहसील कार्यालयाने पाठविलेल्या प्रस्तावास जमाबंदी आयुक्तांनी मान्यता दिल्याने ऑनलाइन सातबारा नोंदणीची प्रक्रिया सुरू झाली आहे. या निर्णयाचा फायदा आसावरी सोसायटीबरोबरच १३९८ इमारतींना झाला असून या इमारतींच्या पुनर्विकासाचा मार्ग सुकर झाला आहे.
अंतर्गत मेट्रो प्रकल्पाचा खोडा कसा?
ठाणे शहरातील अंतर्गत सार्वजनिक वाहतुकीसाठी महापालिकेने आखलेल्या अंतर्गत मेट्रो प्रकल्पाला केंद्र आणि राज्य शासनाकडून अद्याप मान्यता मिळालेली नाही. या मेट्रोच्या एकूण २९ किमी मार्गापैकी २६ किलोमीटरचा मार्ग उन्नत तर तीन किमीचा मार्ग भुयारी करण्यात येणार आहेत. या वर्तुळाकार मार्गावर २० उन्नत आणि २ भुयारी स्थानके उभारण्यात येणार आहेत. जुने ठाणे शहर, वागळे इस्टेट, वर्तकनगर आणि घोडबंदरच्या अंतर्गत भागांतून मार्गाची आखणी करण्यात आली आहे. परंतु या प्रकल्पामुळे जुन्या ठाण्याच्या पुनर्विकासात खोडा निर्माण झाला आहे. या प्रकल्पाच्या भुयारी मार्गिकेमुळे इमारतीच्या बांधकामास परवानगी देता येत नसल्याचे कारण महापालिकेकडून दिले जात असून त्याचा फटका नौपाडा तसेच ठाणे स्थानक परिसरातील ५० हून अधिक इमारतींना बसला आहे.
इमारतींचा पुनर्विकास रखडल्याने नागरिक हवालदिल झाले आहेत. काही रहिवाशांनी इमारती पुनर्विकासासाठी दिल्या असून या रहिवाशांना संबंधित विकासक घरभाडे देत आहे. परंतु इमारतीच्या पुनर्विकास होणार नसल्याचे कळताच घरभाडे बंद करण्याची तयारी सुरु झाली आहे. या संदर्भात भाजपचे आमदार संजय केळकर यांनी उपमुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांची भेट घेऊन त्यांच्याशी चर्चा केली होती. तसेच भाजपचे आमदार निरंजन डावखरे यांनी या समस्येबाबत विधान परिषदेत लक्षवेधी सूचनेद्वारे लक्ष वेधले होते. या प्रश्नाचे गांभीर्य लक्षात घेऊन तालिका सभापती प्रसाद लाड यांनी सभापतींच्या दालनात विशेष बैठक बोलाविण्याचे निर्देश दिले. त्याचबरोबर या संदर्भात स्थानिक महापौर, नगर विकास सचिव, महामेट्रोचे कार्यकारी संचालक यांच्यासह स्थानिक आमदारांची समन्वय समिती स्थापन करण्याची प्रक्रिया लगेचच सुरू करण्याचे मान्य केले आहे. यामुळे पुनर्विकासाच्या मार्गातील अंतर्गत मेट्रो प्रकल्पाचा खोडाही लवकरच दूर होणार आहे.
