निशांत सरवणकर
एकेक पिढी अस्तंगत होत आहे, पण हक्काचे घर मिळत नाही, अशी मुंबईतील उपकरप्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासाची अवस्था आहे. याबाबत आम्ही आता स्वत:हून (सुमोटो) दखल घेत असल्याचे उच्च न्यायालयाचे न्यायमूर्ती गौतम पटेल आणि न्यायमूर्ती एस. जी. दिघे यांच्या खंडपीठाने म्हटले आहे. याबाबत येत्या ३ फेब्रुवारी रोजी खंडपीठ निकाल देणार आहेत. हा निकाल भविष्यात पुनर्विकासाबाबत मार्गदर्शक ठरणार आहे. उच्च न्यायालयात आतापर्यंत रखडलेल्या पुनर्विकासाबाबत अनेक याचिका दाखल झाल्या. या प्रत्येक याचिकेत प्रसंगानुरूप न्यायालयाने निकाल दिला. मात्र आता न्यायालयानेच पुनर्विकासातील रहिवाशांबाबत धोरण असावे, असे मत व्यक्त करून त्याबाबत आदेश देण्याचे मान्य केले आहे.
प्रकरण काय?
गिरगाव येथील रतिलाल मॅन्शन या उपकरप्राप्त इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी २००९ मध्ये ऑर्बिट कॉर्पोरेशन लि. या विकासकाची नियुक्ती करण्यात आली. ४४ भाडेकरूंनी आपली घरे रिक्त केली. मात्र त्यांना अद्याप आपले हक्काचे घर मिळालेले नाही वा त्यांना भाडे देण्यासही विकासकाने नकार दिला आहे. आता हा विकासक दिवाळखोरीत गेला आहे. त्यामुळे रहिवाशांनी उच्च न्यायालयात दाद मागितली. या याचिकेवर सुनावणी घेताना केवळ रतिलाल मॅन्शनच नव्हे तर मुंबईतील अनेक उपकरप्राप्त इमारतींचा पुनर्विकास रखडला असल्याची बाब यानिमित्ताने न्यायालयाने मांडली. तेव्हा फक्त रतिलाल मॅन्शनच नव्हे तर सर्वच रखडलेल्या पुनर्विकासासाठी सर्वंकष धोरण असणे आवश्यक असल्याचे मत उच्च न्यायालयाने नोंदवले आहे.
उच्च न्यायालयाचे म्हणणे काय?
रतिलाल मॅन्शनसारख्या मालक-भाडेकरूंच्या अनेक मालमत्ता असून त्या खूप जुन्या आहेत. यापैकी अनेक इमारती धोकादायक व मोडकळीस आलेल्या आहेत. या इमारतींमधून प्रामुख्याने मध्यम वा अल्प उत्पन्न गटातील रहिवाशांचे वास्तव्य आहे. चाळ संस्कृतीचे महत्त्व वेगळे आहे. सामाजिक भान असलेल्या या चाळी म्हणजे प्रत्येकाला प्रत्येक जण माहीत असतो इतकेच नव्हे तर प्रत्येकाच्या घरात काय चालले आहे, याच्याशी त्यांचा नजीकचा संबंध असतो. वयोवृद्ध मंडळी सकाळी व सायंकाळी फेरफटका मारण्याच्या निमित्ताने तर तरुण पिढी क्रीडा, खेळ आदींच्या माध्यमातून एकमेकांमध्ये गुंतलेली असते. मात्र वर्षानुवर्षे उलटल्याने चाळ वा इमारती मोडकळीस येतात. त्यांची दुरुस्ती करणे अशक्यप्राय होते. अशा वेळी या इमारती- चाळींचा पुनर्विकास हाच पर्याय असतो. त्यामुळेच अनुभवी विकासकाची निवड केली जाते. या रहिवाशांना अत्याधुनिक सोयींनी सज्ज घर मिळते आणि त्याबदल्यात विकासकाला विक्रीसाठी घरे उपलब्ध होतात. त्यातून विकासक भरमसाट नफा कमावत असतो. पण हाच प्रकल्प रखडला तर काय, विकासक दिवाळखोरीत गेला तर काय, हे प्रश्न अनुत्तरित आहेत.
न्यायालयाने काय सूचित केले?
विकासकाची निवड कशी करावी, रखडलेल्या अर्धवट बांधकामाचे काय, त्यावर पावसाळ्याचा होणारा परिणाम, पुनर्विकास नियमात झालेले बदल, महापालिका आणि म्हाडाचा संबंध आदींचा नव्याने ऊहापोह करण्याची आवश्यकता आहे. पुनर्विकास करण्याची परवानगी देणाऱ्या कायद्यात पुनर्विकास रखडला तर काय, याचे विवेचन असणे आवश्यक आहे. त्याबाबत या याचिकेवरील आदेश भविष्यात मार्गदर्शक सूचना म्हणून वापरता येईल, असे न्यायालयाने म्हटले आहे.
उपकरप्राप्त इमारतींच्या रखडलेल्या पुनर्विकासाचे काय?
मु्ंबई इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाच्या अखत्यारीत येणाऱ्या २१५२ उपकरप्राप्त इमारतींचा पुनर्विकास रखडला आहे. त्यामुळे ५० हजारच्या आसपास रहिवाशांचा जीव टांगणीला आहे. हक्काचे घर मिळणार किंवा नाही, याबाबत अनिश्चितता आहे. रखडलेल्या वसाहतींबाबत म्हाडानेही हात वर केले आहेत. अभिहस्तांतरण झालेल्या गृहनिर्माण संस्थांनी स्वत:हून पुनर्विकासासाठी विकासक नेमला आहे. त्यामुळे म्हाडा अशा इमारतींसाठी कुठलीही मदत करू शकत नाही. झोपुवासीयांच्या रखडलेल्या ३५० प्रकल्पांसाठी प्राधिकरणाने अभय योजना जारी केली आहे. त्याला फारसा प्रतिसाद मिळालेला नाही. खासगी इमारतींच्या रखडलेल्या पुनर्विकासाबाबत न्यायालयात दाद मागणे एवढाच रहिवाशांपुढे पर्याय उरला आहे.
उच्च न्यायालयाची भूमिका का महत्त्वाची?
मु्ंबईत पुनर्विकासाचे वारे वाहायला सुरुवात झाली त्याला दीड दशक उलटले आहे. अनेक प्रकल्प रखडलेले व अर्धवट अवस्थेत आहेत. हे पूर्ण व्हावेत याबाबत पालिका, म्हाडा, झोपु प्राधिकरण यांच्याकडे कुठलीही ठोस योजना नाही. किंबहुना कायद्यातच तरतूद नाही. विकासक सहजपणे हात वर करून मोकळा होत आहे. अशा वेळी न्यायालयाने या सर्वच नियोजन प्राधिकरणांचे कान टोचणे आवश्यक होते. हे सरकारी अधिकारी फक्त न्यायालयालाच घाबरतात, अन्यथा त्यांना काही देणेघेणे नसते. ही बाब गांभीर्याने घेत स्वतंत्र आदेश जारी करण्याचे उच्च न्यायालयाने ठरविले ही बाब निश्चितच आशादायक आहे.
विश्लेषण: शेअर मार्केट आणखी झाले सोपे! समजून घ्या काय आहे ‘टी+१ सेटलमेंट’
तज्ज्ञांना काय वाटते?
पुनर्विकास करताना मोठमोठी आश्वासने देणाऱ्या विकासकांची आर्थिक क्षमता तपासण्याची यंत्रणा कुठल्याही नियोजन प्राधिकरणाकडे नाही. राजकीय दबावामुळेही कोणीही विकासक म्हणून पुढे येत आहे. पुनर्विकासाच्या पूर्वानुभवाची कमतरता आणि आर्थिकदृष्ट्या कमकुवत असलेल्या विकासकांना प्रकल्प पेलवत नाही. अशा विकासकांना आळा बसण्यासारखी यंत्रणा हवी. पुनर्विकासाला मान्यता देणाऱ्या अधिकाऱ्यांवरही जबाबदारी निश्चित व्हायला हवी.
nishant.sarvankar@expressindia.com
