विश्लेषण: रेडीरेकनरमुळे जमिनींचे भाव वाढणार? नवीन बदल काय आहेत?

नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभाग राज्य सरकारला सर्वाधिक महसूल मिळवून देणारा विभाग आहे. वर्षाकाठी ३० हजार कोटींपेक्षा जास्त उत्पन्न मिळवून देणाऱ्या या विभागाचे उत्पन्न दरवर्षी वाढते असते. याचे कारण राज्यभरात होणारे खरेदी-विक्री व्यवहार हे चालू बाजार मूल्यदर तक्त्याशी (रेडीरेकनर) निगडित असतात. या तक्त्यामध्ये दरवर्षी बाजारभावाप्रमाणे सुधारणा करण्यात येते. पुढील आर्थिक वर्षासाठी रेडीरेकनरचे दर नव्याने निश्चित करण्याचे काम नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने सुरू केले आहे. रेडीरेकनर ठरविण्याच्या कार्यपद्धतीत बदल करण्यात येणार असल्याचे राज्याचे महसूल मंत्री राधाकृष्ण विखे पाटील यांनी नुकतेच जाहीर केले आहे. या पार्श्वभूमीवर रेडीरेकनर दरांचा घेतलेला हा आढावा.

रेडीरेकनर म्हणजे काय?

नोंदणी आणि मुद्रांक विभाग हे बांधकाम आणि जमिनींच्या खरेदी-विक्री व्यवहाराच्या नोंदणीसाठी मुद्रांक शुल्क आकारते. त्यासाठी संबंधित जमीन व इमारतींचे वेगवेगळ्या निकषानुसार आणि विभागानुसार वार्षिक बाजारमूल्य ठरविले जाते. त्यालाच रेडीरेकनर म्हणतात. वर्षभरातील जमिनीच्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारावरून शहराच्या मालमत्तेची सरासरी किंमत काढली जाते. सरकारी भाषेत याला बाजारमूल्यदर तक्ते (रेडीरेकनर) संबोधले जाते.

रेडीरेकनरची पार्श्वभूमी काय?

वार्षिक मूल्यदर तक्ते (रेडीरेकनर) सन १९८९ साली तयार करण्याची पद्धत सुरू झाली. नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक या कार्यालयाकडून दरवर्षी हे दर जाहीर केले जातात. जमीन व इमारतीचे दर दर्शविणारे तक्ते म्हणजेच जमीन व इमारतीचे खरेदी-विक्री करारनामा, खरेदीखत, विक्री करार, विक्री प्रमाणपत्र, वाटपपत्र, कुलमुखत्यारपत्र, भाडेपट्टा, भाडेपट्ट्याचे हस्तांतरण व विकसन करारपत्र या दस्तांचे मिळकतीचे बाजारमूल्यानुसार मुद्रांक शुल्क विचारात घेतले जाते. मिळकतींचे वास्तव बाजार मूल्य निर्धारित करण्याच्या (१९९५) या नियमामध्ये सुधारणा करून हे तक्ते आर्थिक वर्षानुसार प्रत्येक वर्षी १ एप्रिल रोजी जाहीर करण्यात येतात.

विश्लेषण : बांगलादेशातील आर्थिक संकटाचं कारण काय, श्रीलंकेप्रमाणे अर्थव्यस्था डबघाईला येणार का?

रेडीरेकनरचे दर कसे निश्चित केले जातात?

नगररचना मूल्यांकन या विभागाकडे रेडीरेकनर तयार करण्याची जबाबदारी असते, तर हे दर नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाकडून जाहीर केले जातात. तत्पूर्वी राज्यातील सर्व जिल्हाधिकाऱ्यांकडून स्थानिक पातळीवरील दरांचा प्रस्ताव मागवण्यात येतो. त्याकरिता जिल्हाधिकारी जिल्ह्यातील आमदारांची बैठक बोलावतात. त्यानंतर राज्याचा एकत्रित दरांबाबतचा प्रस्ताव राज्य शासनाला सादर केला जातो. तसेच नगररचना विभागाकडून सध्याच्या बाजार दराचे सर्वेक्षण करण्यात येते. त्यानुसार ज्या ठिकाणचे व्यवहार रेडीरेकनरपेक्षा जास्त किमतीने होत आहेत, त्या ठिकाणी रेडीरेकनरचा दर वाढविण्याची तरतूद नगररचना कायद्यात आहे. याशिवाय सन २०१८मध्ये कायद्यात बदल करून रेडीरेकनरचे दर एखाद्या विशिष्ट ठिकाणी कमी करण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. त्याला दरांचे सुसूत्रीकरण म्हटले जाते.

रेडीरेकनर दरापेक्षा कमी दराने मालमत्ता विकल्यास काय होते?

सरकारी नियमांच्या आधारे मालमत्ता खरेदी करताना खरेदीदाराला रेडीरेकनरच्या दरानुसार मुद्रांक शुल्क भरावे लागते. या दरापेक्षा कमी किमतीवर मुद्रांक शुल्क भरता येत नाही. रेडीरेकनर दर किंवा संबंधित मालमत्ता यापेक्षा जास्त किंमत येईल, त्यावर मुद्रांक शुल्क भरणे आवश्यक असते. प्राप्तिकर कायद्यानुसार कोणताही व्यवहार रेडीरेकनरपेक्षा खूप कमी रकमेत झाल्यास खरेदीदार आणि विक्रेता यांना दंड आकारण्याची तरतूद आहे.

नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने काय काम सुरू केले आहे?

पुढील आर्थिक वर्षासाठी रेडीरेकनरचे दर नव्याने निश्चित करण्याचे काम नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने सुरू केले आहे. त्यासाठी गावनिहाय नोंदणीकृत व्यवहारांची आणि मूल्य विभागनिहाय राष्ट्रीय माहिती विज्ञान केंद्राकडून (एनआयसी) माहिती घेण्याबरोबरच प्रत्यक्ष जागा पाहणी करून दर निश्चित करण्यात येतात. त्यासाठी दर निश्चितीचे प्रारूप स्तरावरील काम नोंदणी विभागाकडून करण्यात येते. रेडीरेकनरमधील दर निश्चित करताना प्रामुख्याने एप्रिल ते डिसेंबर २०२२ या कालावधीत झालेल्या खरेदी-विक्री व्यवहारांची माहिती एनआयसीकडून घेतली जाते. बांधकाम व्यावसायिकांकडून प्रकल्पाच्या आंतरमहाजाल सेवा आणि इतर माध्यमांतून करण्यात येणाऱ्या जाहिरातींमधील बांधकामांचे दर आदी सर्व माहिती संकलित केली जाते. खरेदी-विक्री व्यवहारातील मालमत्तेचे स्थान, प्रकार, प्रत्यक्ष कोणत्या दराने व्यवहार झाला तो दर, रेडीरेकनरचा दर यांच्यातील तफावत, भागाची भविष्यातील विकसन क्षमता आदी बाबी विचारात घेण्याचे काम सुरू आहे.

विश्लेषण : रामदेव बाबांच्या ‘पतंजली’ला नेपाळमध्ये नो एंट्री; थेट काळ्या यादीत केला समावेश! नेमकं घडलंय काय?

रेडीरेकनर दर कुठे पाहू शकाल?

राज्यात कुठेही मालमत्ता खरेदी-विक्री करण्यासाठी लागणारा अधिकृत रेडीरेकनरचा दर ऑनलाइन बघण्याची सोय आहे. igrmaharashtra.gov.in या संकेतस्थळावर ही माहिती उपलब्ध करून देण्यात आली आहे. राज्यातील प्रत्येक जिल्ह्यातील भागनिहाय रेडीरेकनरचे दर या ठिकाणी उपलब्ध करून देण्यात आले आहेत. तुम्ही जमीन बघत असलेल्या भागात सध्या प्रति चौरस फूट दरसुद्धा तुम्ही या संकेतस्थळावर बघू शकता.

कार्यपद्धतीत लवकरच बदल?

‘रेडीरेकनर ठरविण्याच्या कार्यपद्धतीवर माझा आक्षेप आहे. राज्यातील काही भागातील रेडीरेकनरचे दर गगनाला भिडलेले असल्यामुळे तेथील जमिनींचे व्यवहार करताना अडचणी येत आहेत. त्यामुळे रेडीरेकनर ठरविण्याच्या कार्यपद्धतीत पुढील महिनाभरात बदल करण्यात येणार आहेत. एक-दोन अधिकाऱ्यांच्या शिफारशीवर रेडिरेकनरचे दर ठरविले जातात, हे योग्य नाही. त्यामुळे शासनाच्या प्रत्येक खात्याच्या अधिकाऱ्यांच्या सूचना घेऊन त्यांच्याबरोबर विस्तृत चर्चा करून मगच रेडीरेकनरचे दर यंदा ठरविले जातील’, असे राज्याचे महसूल मंत्री राधाकृष्ण विखे पाटील यांनी जाहीर केले आहे.