‘एअरपोर्ट फनेल’मुळे बाधित झालेल्या इमारतींचा पुनर्विकास व्हावा, यासाठी राज्य शासनाने जीआर (शासन निर्णय) काढून टीडीआर (विकासहक्क हस्तांतर) देण्याचे मान्य केले. परंतु मूळ चटईक्षेत्रफळावर टीडीआर देण्याचे मान्य केल्यामुळे पुनर्विकासाचा तिढा अद्याप सुटलेला नाही. किंबहुना या इमारतींचा पुनर्विकास होऊच शकत नाही, अशी परिस्थिती आहे. तब्बल आठ हजार इमारतींना फटका बसला आहे. काय आहे हा प्रश्न, पुनर्विकास शक्य आहे का, याचा हा आढावा.
एअरपोर्ट फनेल म्हणजे काय?
सांताक्रूझ पूर्व-पश्चिम, विलेपार्ले पूर्व-पश्चिम, कुर्ला, घाटकोपर या उपनगरातील इमारतींना सांताक्रूझ आणि पवन हंस या विमानतळांचे फनेल झोन (विमानाचे उड्डाण आणि उतरण्याच्या मार्गावरील परिसर) लागू आहेत. या फनेलमध्ये येणाऱ्या इमारतींच्या उंचीसाठी आंतरराष्ट्रीय स्तरावरील नियम लागू आहेत. दोन ते तीन मजल्यांपर्यंतच उंचीची मर्यादा असल्यामुळे या इमारतींना लागू करण्यात आलेल्या एक चटई क्षेत्रफळात या इमारतींचा पुनर्विकास होणे अशक्य आहे. अशा तब्बल आठ हजार इमारती आहेत. या इमारतींचा पुनर्विकास संबंधित क्षेत्रात लागू असलेल्या चटईक्षेत्रफळाचा वापर करून होऊ शकत नाही.
सद्यःस्थिती काय?
यापैकी काही इमारती विमानतळ होण्याआधीपासून अस्तित्वात आहेत. या सर्व इमारती इतक्या जीर्ण झाल्या असून काही इमारती मोडकळीस आल्या आहेत. आता पुनर्विकास हाच पर्याय आहे. परंतु चटईक्षेत्रफळ उपलब्ध नसल्यामुळे पुनर्विकासासाठी कोणीही विकासक पुढे येत नाही. स्वयंपुनर्विकासाचा मार्ग अवलंबिला तरी या दोन ते तीन मजली इमारतींचा स्वखर्चाने पुनर्विकास करण्याची ऐपत नाही वा कर्जही मिळू शकत नाही, अशी स्थिती आहे. विद्यमान क्षेत्रफळाइतकेच क्षेत्रफळ मिळाले तरी पुनर्विकासाचा खर्च करण्यासाठी पदरमोड करण्याची ऐपत नाही, अशा स्थितीत या इमारतींचा पुनर्विकास ठप्प झाला आहे.
शासन निर्णय
एअरपोर्ट फनेलबाधितांसाठी विकास नियंत्रण नियमावलीत ३३(२६) हा नवा खंड अंतर्भूत करण्यात आला आहे. त्यानुसार सूचना जारी करण्यात आली असून हरकती व सूचना सादर करण्यासाठी महिन्याभराची मुदत देण्यात आली आहे. सध्या उपलब्ध असलेल्या चटईक्षेत्रफळाइतके बांधकाम करून या बांधकामाचा खर्च निघेल इतका टीडीआर देण्याची मागणी या रहिवाशांनी केली होती. मात्र ती मान्य करण्यात आलेली नाही. विकास नियंत्रण नियमावलीतील ३० कलमान्वये लागू असलेले मूळ चटईक्षेत्रफळ आणि त्यावर रस्त्याच्या रुंदीप्रमाणे मिळणारा टीडीआर लागू करण्यात आला आहे. यानुसार कमाल २.७ इतके चटईक्षेत्रफळ लागू होईल. परंतु मुळात १.४ ते १.६ इतके चटईक्षेत्रळ वापरले गेले आहे. उर्वरित टीडीआरद्वारे बांधकामासाठी खर्च उपलब्ध होऊ शकत नाही. मुळात अशा पद्धतीने टीडीआर देता येत नाही, असाही मुद्दा आता उपस्थित झाला आहे.
रहिवाशांचे म्हणणे…
‘एअरपोर्ट फनेल’बाधित इमारतींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न पहिल्यांदा नोव्हेंबर २०१६ मध्ये उपस्थित करण्यात आला. स्थानिक आमदार पराग अळवणी तसेच राज्याचे विद्यमान माहिती तंत्रज्ञान मंत्री आशीष शेलार यांनी हा विषय सातत्याने विधिमंडळात उपस्थित केला. परंतु रहिवाशांच्या मूळ मागणीकडेच दुर्लक्ष केले गेले, असा आरोप केला जात आहे. आता जो शासन निर्णय जारी केला तो आम्हाला अजिबात फायदेशीर नाही, असे या रहिवाशांचे म्हणणे आहे. भूखंडाचा दर, बांधकामाचा खर्च आणि विक्री दर याचा मेळ घालून विलेपार्ले, सांताक्रूझ परिसरात किमान आठ इतका टीडीआर आवश्यक आहे. कुर्ल्यासारख्या परिसरात भूखंड दर कमी असल्यामुळे तेथे बांधकामाचा खर्च निघण्यासाठी आठपेक्षा अधिक टीडीआर आवश्यक आहे.
शासनाची भूमिका…
एअरपोर्ट फनेलवासीयांच्या प्रश्नाबाबत शासन निर्णय जारी करून टीडीआर देण्याची तयारी दाखविण्यात आली आहे. हे धोरण अद्याप अंतिम करण्यात आलेले नाही. रहिवाशांच्या हरकती व सूचना मिळाल्यानंतरच हे धोरण अंतिम करण्यात येणार आहे. त्यामुळे शासन निर्णय जारी केल्यानंतरही पुनर्विकासात अडचणी असतील तर रहिवाशांनी हरकती व सूचनांद्वारे त्या शासनाकडे सादर कराव्यात. त्याचा जरूर विचार केला जाईल. या शासन निर्णयाच्या निमित्ताने या रहिवाशांचा पुनर्विकास व्हावा, अशी शासनाची मनोमन इच्छा असल्याचे स्पष्ट झाल्याचे गृहनिर्माण विभागातील एका वरिष्ठ अधिकाऱ्याने सांगितले. या शासन निर्णयात बदल होऊ शकतो, असेही या अधिकारी म्हणाला.
अपेक्षित काय?
पुनर्विकास प्रकल्पात साधारणपणे रहिवाशांना आवश्यक तेव्हढे चटईक्षेत्रफळ बांधून दिल्यानंतर उर्वरित चटईक्षेत्रफळ खुल्या बाजारात विकून विकासकाला फायदा कमावता येतो. परंतु एअरपोर्ट फनेलबाधितांच्या परिसरात चटईक्षेत्रफळ वापरावरच निर्बंध असल्यामुळे हा पर्याय उपलब्ध नाही. उर्वरित चटईक्षेत्रफळाच्या मोबदल्यात टीडीआर द्यावा आणि टीडीआर विकून बांधकामासाठी खर्च उभा करता येईल, अशी संकल्पना होती. परंतु टीडीआरचा दर आणि महापालिकेला भरावयाचे अधिमूल्य तसेच प्रत्यक्ष बांधकाम खर्चाचा विचार केला तर आठपेक्षा अधिक टीडीआर लागू केला तरच ते शक्य होते. मात्र इतका टीडीआर देता येत नाही, असे शासनाचे म्हणणे आहे. त्यामुळे आमच्या बांधकामाचा खर्च निघेल असा पर्याय सूचवा आणि आम्ही तो मान्य करू, अशी भूमिका रहिवाशांनी घेतली आहे.
आणखी पर्याय?
टीडीआरचा पर्याय व्यवहार्य होत नाही, हे लक्षात आल्यानंतर आता शासनाने वेगळ्या पद्धतीने विचार सुरु केल्याचे सांगण्यात आले. त्यापैकी नवा पर्याय म्हणजे समूह पुनर्विकासाअंतर्गत अन्य योजनेसोबत पुनर्विकास प्रकल्प राबविणे. उदाहरणार्थ पार्ले येथील दोन ते तीन इमारतींचा समूह पुनर्विकास (सहा हजार चौरस मीटर पेक्षा अधिक भूखंड समूह पुनर्विकासासाठी आवश्यक) करुन ही योजना अन्य विभागातील योजनेशी संलग्न करणे. त्यामुळे एअरपोर्टबाधित रहिवाशांची पुनर्वसनाची इमारत उभी करुन तेथे निर्माण होणारे चटईक्षेत्रफळ अन्य योजनेत वापरणे. त्यामुळे ते चटईक्षेत्रफळ विकून बांधकामाचा खर्च उभा राहू शकतो, असा नवा पर्याय सध्या चर्चिला जात आहे. शासनही त्यास अनुकूल असल्याचे सांगण्यात येते. त्यासाठी विकास नियंत्रण नियमावलीत सुधारणा करावी लागणार आहे. समूह पुनर्विकासासोबत (३३(९)) अन्य योजना संलग्न करता येत नाही. मात्र एअरपोर्ट फनेलबाधित प्रकल्पासाठी विशेष सवलत देण्यात यावी, अशी मागणी आता केली जात आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
