-निशांत सरवणकर
मुंबईसारख्या शहरात घरांच्या किमती या कायम चढ्याच असतात. परंतु त्यात आणखी वाढ होण्याची शक्यता आहे ती सिमेंट, लोखंड तसेच बांधकाम साहित्याच्या सततच्या वाढत्या किमतींमुळे. करोनामुळे कमालीचा फटका बसलेला बांधकाम उद्योग सावरत असताना आम्ही गप्प बसलो. परंतु आता बांधकामाची किमत वाढल्यामुळे घरांच्या प्रति चौरस फूटामागे किमती वाढविण्याशिवाय पर्याय नाही, असे विकासकांचे म्हणणे आहे. काय आहे वस्तुस्थिती?
हजारपेक्षा जास्त प्रीमियम लेखांचा आस्वाद घ्या ई-पेपर अर्काइव्हचा पूर्ण अॅक्सेस कार्यक्रमांमध्ये निवडक सदस्यांना सहभागी होण्याची संधी ई-पेपर डाउनलोड करण्याची सुविधा
घरांच्या किमती ठरतात कशा?
मुंबईसह देशातील प्रमुख शहरातील घरांच्या किमती या तेथील शीघ्रगणक (रेडी रेकनर) किंवा सर्कल रेट या दरानुसार ठरतात. उदाहरण घ्यायचे झाले तर मुंबईतील एका परिसरातील रेडी रेकनरचा निवासी मालमत्तेचा दर प्रति चौरस फूट दहा हजार रुपये असेल तर पाचशे चौरस फुटाच्या घराची किमत किमान ५० लाख असेल. परंतु समजा त्या परिसरात याआधी घर ७० लाखांना विकले गेले असेल तर तो बाजारभाव ठरतो. विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यातील सामंजस्यावरून घराची किंमत ठरते. अर्थात घराची किंमत ही रेडी रेकनर दराच्या पाच टक्क्यांपर्यंत कमी आकारता येते.
विकासक घरांच्या किमती कशा ठरवतो?
ज्या परिसरात घर उपलब्ध आहेत तेथील शेवटचा खरेदी-विक्री व्यवहार किती रकमेचा आहे, यावरून विकासक आपल्या घराची किंमत ठरवत असतो. अनेक ठिकाणी रेडी रेकनर वा सर्कल रेटपेक्षा ती किंमत अधिक असते. काही वेळा रेडीरेकनर दरापेक्षाही कितीतरी भरमसाठ अशा घरांच्या किमती असतात. काही बडे विकासक त्यांनी देऊ केलेल्या सवलतींप्रमाणे दर आकारतात. संबंधित विकासकांच्या विश्वासार्हतेवर विसंबून असलेले ग्राहक त्याबाबत आढेवेढे घेत नाहीत.
बांधकामासाठी साधारणत: किती खर्च येतो?
घरांच्या किमती हा नेहमीच चर्चेचा विषय राहिलेला आहे. प्रत्यक्षात बांधकामासाठी विकासकाला दोन ते तीन हजार रुपये प्रति चौरस फूट खर्च येत असताना तो भरमसाठ दर का आकारतो, असा प्रश्न नेहमीच विचारला जातो. याचे कारण म्हणजे मुंबई, ठाणे, नवी मुंबई, पुण्यासारख्या शहरात भूखंडाच्या किमती आणि त्यावरील बांधकाम तसेच घरामध्ये काय सुविधा दिल्या गेल्या आहेत यावर विकासक घराचा प्रति चौरस फुटाचा दर आकारत असतो. मुंबईसारख्या शहरात प्रति चौरस फुटाचा दर हा प्रत्येक परिसरात बदलत असतो. घर पूर्ण होईपर्यत विकासकाला १५ ते २० हजार रुपये प्रति चौरस फूट खर्च करावा लागतो. यामध्ये त्याच्या कर्मचाऱ्यांचा खर्चही असतो. तसेच घर बांधण्यासाठी जितका काळ लागला त्या काळात तो वित्तीय संस्थांकडून कर्ज घेतो. त्याचा व्याजदर आदी सर्व मिळून तो घराचा खर्च निश्चित होतो. प्रत्येक शहरात, प्रत्येक परिसरात तो वेगवेगळा असतो. पुनर्विकास प्रकल्पात विकासकाला रहिवाशांना दर महिन्याला भाडे आणि मोफत घर बांधून द्यायचे असते. त्याचा खर्च तो एकूण खर्चात गृहित धरतो. हा प्रत्येक ठिकाणी वेगवेगळा असू शकतो.
आताच किंमतीत वाढ का?
करोना तसेच त्यानंतरच्या काळात बांधकामासाठी लागणाऱ्या लोखंड, सिमेंट यासह प्रमुख साहित्यांमध्ये सतत वाढ होत होती. आता झालेल्या वाढीमुळे घरांच्या बांधकामाच्या किमती सहाशे ते आठशे रुपये प्रति चौरस फूट किमतीने वाढणार आहेत. कॉन्फेडरेशन ऑफ रिएल इस्टेट डेव्हलपर्स ऑफ इंडिया म्हणजेच क्रेडाईने याबाबत पोस्टरबाजी सुरू केली असून ग्राहकांनी आता घरांच्या वाढत्या किमतींना सामोरे जावे, असे आवाहन केले आहे. बांधकाम साहित्याच्या २०१७ मध्ये ज्या किमती होत्या त्याचा विचार केला तर त्या २०२१ मध्ये वाढलेल्या दिसतात. तरीही विकासकांनी घरांच्या किमतीत वाढ न करण्याचे ठरविले. परंतु यंदाच्या वर्षांत त्यात पुन्हा वाढ झाली. यावेळी वाढ भरमसाठ आहे. ती सहन करणे आता विकासकांच्या आवाक्याबाहेर आहे. त्यामुळे घरांच्या किमतीत वाढ अपरिहार्य आहे, असा विकासकांचा दावा आहे.
काय वाढ आहे ?
२०१७ मध्ये लोखंडाचा किलोमागे भाव ३७.६० रुपये होता. तो २०२१ मध्ये ६४.५० रुपये झाला. मात्र यंदा तो ८२ रुपये झाला आहे. ही वाढ भरमसाठ आहे. सिमेंटची गोणी २०१७ मध्ये ३३० रुपये होती ती २०२१ मध्ये ३६५ रुपयांवर पोहोचली. पण आता ती ४३० रुपये इतकी झाली आहे. बांधकामासाठी लागणारी वीट चार रुपयांच्या आसपास मिळत होती ती आता १२ रुपये झाली आहे. इतर बांधकाम साहित्यांचे २०१७ मध्ये जे दर होते त्यात ३० ते ४० टक्क्यांची वाढ झाली आहे.
घरांच्या किमती वाढतच राहणार का?
याचे उत्तर संदिग्ध आहे. घरांची मागणी वाढली व पुरवठा खुंटला की, घरांच्या किमतींना बहर येतो ही वस्तुस्थिती आहे. परंतु हे घरसापेक्ष आहे. करोनामुळे विकासकांनी घरांच्या किमती पाच ते दहा टक्क्यांनी कमीही केल्या होत्या. परंतु मोक्याच्या ठिकाणी असलेल्या घरांच्या विक्रीबाबत विकासक किमतीवर ठाम होते. वित्तीय संस्था, बँकांनी बांधकामासाठी कर्ज देण्याचे बंद केल्यामुळे रोकडटंचाई निर्माण होऊन विकासकांनी एक पाऊल मागे जात आपली काही घरे विकली होती. मात्र आता पुन्हा ग्राहकांकडून मागितलेला दर मिळत असल्यामुळे विकासकही खुश आहेत. मात्र दुसरीकडे बांधकाम साहित्यात जबर वाढ होत असल्यामुळे ते चिंतेत आहेत. अशा वेळी पूर्वी विकलेल्या घरांच्या किमती त्यांना वाढवता येणार नाहीत. पण नवीन प्रकल्पाची घोषणा करताना कदाचित ते त्यात वाढ करू शकतात. महारेराला संपूर्ण माहिती द्यावी लागत असल्यामुळे विकासकाला लपवाछपवीही करता येत नाही.
घरांच्या किमती ठरतात कशा?
मुंबईसह देशातील प्रमुख शहरातील घरांच्या किमती या तेथील शीघ्रगणक (रेडी रेकनर) किंवा सर्कल रेट या दरानुसार ठरतात. उदाहरण घ्यायचे झाले तर मुंबईतील एका परिसरातील रेडी रेकनरचा निवासी मालमत्तेचा दर प्रति चौरस फूट दहा हजार रुपये असेल तर पाचशे चौरस फुटाच्या घराची किमत किमान ५० लाख असेल. परंतु समजा त्या परिसरात याआधी घर ७० लाखांना विकले गेले असेल तर तो बाजारभाव ठरतो. विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यातील सामंजस्यावरून घराची किंमत ठरते. अर्थात घराची किंमत ही रेडी रेकनर दराच्या पाच टक्क्यांपर्यंत कमी आकारता येते.
विकासक घरांच्या किमती कशा ठरवतो?
ज्या परिसरात घर उपलब्ध आहेत तेथील शेवटचा खरेदी-विक्री व्यवहार किती रकमेचा आहे, यावरून विकासक आपल्या घराची किंमत ठरवत असतो. अनेक ठिकाणी रेडी रेकनर वा सर्कल रेटपेक्षा ती किंमत अधिक असते. काही वेळा रेडीरेकनर दरापेक्षाही कितीतरी भरमसाठ अशा घरांच्या किमती असतात. काही बडे विकासक त्यांनी देऊ केलेल्या सवलतींप्रमाणे दर आकारतात. संबंधित विकासकांच्या विश्वासार्हतेवर विसंबून असलेले ग्राहक त्याबाबत आढेवेढे घेत नाहीत.
बांधकामासाठी साधारणत: किती खर्च येतो?
घरांच्या किमती हा नेहमीच चर्चेचा विषय राहिलेला आहे. प्रत्यक्षात बांधकामासाठी विकासकाला दोन ते तीन हजार रुपये प्रति चौरस फूट खर्च येत असताना तो भरमसाठ दर का आकारतो, असा प्रश्न नेहमीच विचारला जातो. याचे कारण म्हणजे मुंबई, ठाणे, नवी मुंबई, पुण्यासारख्या शहरात भूखंडाच्या किमती आणि त्यावरील बांधकाम तसेच घरामध्ये काय सुविधा दिल्या गेल्या आहेत यावर विकासक घराचा प्रति चौरस फुटाचा दर आकारत असतो. मुंबईसारख्या शहरात प्रति चौरस फुटाचा दर हा प्रत्येक परिसरात बदलत असतो. घर पूर्ण होईपर्यत विकासकाला १५ ते २० हजार रुपये प्रति चौरस फूट खर्च करावा लागतो. यामध्ये त्याच्या कर्मचाऱ्यांचा खर्चही असतो. तसेच घर बांधण्यासाठी जितका काळ लागला त्या काळात तो वित्तीय संस्थांकडून कर्ज घेतो. त्याचा व्याजदर आदी सर्व मिळून तो घराचा खर्च निश्चित होतो. प्रत्येक शहरात, प्रत्येक परिसरात तो वेगवेगळा असतो. पुनर्विकास प्रकल्पात विकासकाला रहिवाशांना दर महिन्याला भाडे आणि मोफत घर बांधून द्यायचे असते. त्याचा खर्च तो एकूण खर्चात गृहित धरतो. हा प्रत्येक ठिकाणी वेगवेगळा असू शकतो.
आताच किंमतीत वाढ का?
करोना तसेच त्यानंतरच्या काळात बांधकामासाठी लागणाऱ्या लोखंड, सिमेंट यासह प्रमुख साहित्यांमध्ये सतत वाढ होत होती. आता झालेल्या वाढीमुळे घरांच्या बांधकामाच्या किमती सहाशे ते आठशे रुपये प्रति चौरस फूट किमतीने वाढणार आहेत. कॉन्फेडरेशन ऑफ रिएल इस्टेट डेव्हलपर्स ऑफ इंडिया म्हणजेच क्रेडाईने याबाबत पोस्टरबाजी सुरू केली असून ग्राहकांनी आता घरांच्या वाढत्या किमतींना सामोरे जावे, असे आवाहन केले आहे. बांधकाम साहित्याच्या २०१७ मध्ये ज्या किमती होत्या त्याचा विचार केला तर त्या २०२१ मध्ये वाढलेल्या दिसतात. तरीही विकासकांनी घरांच्या किमतीत वाढ न करण्याचे ठरविले. परंतु यंदाच्या वर्षांत त्यात पुन्हा वाढ झाली. यावेळी वाढ भरमसाठ आहे. ती सहन करणे आता विकासकांच्या आवाक्याबाहेर आहे. त्यामुळे घरांच्या किमतीत वाढ अपरिहार्य आहे, असा विकासकांचा दावा आहे.
काय वाढ आहे ?
२०१७ मध्ये लोखंडाचा किलोमागे भाव ३७.६० रुपये होता. तो २०२१ मध्ये ६४.५० रुपये झाला. मात्र यंदा तो ८२ रुपये झाला आहे. ही वाढ भरमसाठ आहे. सिमेंटची गोणी २०१७ मध्ये ३३० रुपये होती ती २०२१ मध्ये ३६५ रुपयांवर पोहोचली. पण आता ती ४३० रुपये इतकी झाली आहे. बांधकामासाठी लागणारी वीट चार रुपयांच्या आसपास मिळत होती ती आता १२ रुपये झाली आहे. इतर बांधकाम साहित्यांचे २०१७ मध्ये जे दर होते त्यात ३० ते ४० टक्क्यांची वाढ झाली आहे.
घरांच्या किमती वाढतच राहणार का?
याचे उत्तर संदिग्ध आहे. घरांची मागणी वाढली व पुरवठा खुंटला की, घरांच्या किमतींना बहर येतो ही वस्तुस्थिती आहे. परंतु हे घरसापेक्ष आहे. करोनामुळे विकासकांनी घरांच्या किमती पाच ते दहा टक्क्यांनी कमीही केल्या होत्या. परंतु मोक्याच्या ठिकाणी असलेल्या घरांच्या विक्रीबाबत विकासक किमतीवर ठाम होते. वित्तीय संस्था, बँकांनी बांधकामासाठी कर्ज देण्याचे बंद केल्यामुळे रोकडटंचाई निर्माण होऊन विकासकांनी एक पाऊल मागे जात आपली काही घरे विकली होती. मात्र आता पुन्हा ग्राहकांकडून मागितलेला दर मिळत असल्यामुळे विकासकही खुश आहेत. मात्र दुसरीकडे बांधकाम साहित्यात जबर वाढ होत असल्यामुळे ते चिंतेत आहेत. अशा वेळी पूर्वी विकलेल्या घरांच्या किमती त्यांना वाढवता येणार नाहीत. पण नवीन प्रकल्पाची घोषणा करताना कदाचित ते त्यात वाढ करू शकतात. महारेराला संपूर्ण माहिती द्यावी लागत असल्यामुळे विकासकाला लपवाछपवीही करता येत नाही.
