प्रथमेश गोडबोले
सोसायटीचा पुनर्विकास करायचा आहे. तत्पूर्वी मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) करायचे आहे. त्यासाठी आवश्यक भोगवटा पत्र (ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट – ओसी) नाही. मात्र, प्रत्यक्ष तुमचा ताबा आहे आणि इमारतीच्या संदर्भातील सर्व दायित्व स्वीकारण्यास तयार असल्याचे स्व-प्रमाणपत्र देण्याची तयारी असल्यास मानीव अभिहस्तांतरण करता येणार आहे. तसेच सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्यांच्या इमारतींनी स्वयंपुनर्विकास केल्यानंतर मूळ रहिवाशांना मिळणाऱ्या नव्या घरांसाठी फक्त एक हजार रुपये मुद्रांक शुल्क (स्टॅम्प ड्युटी) आकारले जाणार आहे. याशिवाय इमारतीचा पुनर्विकास करून नवीन इमारत उभारल्यानंतर मूळ सदनिकाधारकांना पुन्हा मुद्रांक शुल्क भरावे लागणार नाही, असा आदेश मुंबई उच्च न्यायालयाने मार्च महिन्यात दिला आहे. या महत्त्वपूर्ण निर्णयामुळे राज्यातील सोसायट्यांच्या पुनर्विकासाला चालना मिळणार आहे.
राज्यात गृहनिर्माण संस्था किती?
राज्यात सुमारे दोन लाख सहकारी संस्था आहेत. त्यांपैकी एक लाख १५ हजार १७२ गृहनिर्माण संस्था आहेत. त्यांपैकी ७१ हजार ४४४ गृहनिर्माण संस्थांचे अभिहस्तांतरण अद्याप झालेले नाही. यासह विविध कारणांमुळे सोसायट्यांचा पुनर्विकास रखडला आहे. यातील अनेक गृहनिर्माण संस्थांकडे जमिनीची मालकी नाही, कारण प्रवर्तकाने सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर जमिनीवरील आपले अधिकार सोसायटीकडे हस्तांतरित केले नाहीत. परिणामी या संस्थांच्या पुनर्विकासात अनेक अडथळे निर्माण झाले आहेत.
स्वयंपुनर्विकास आणि पुनर्विकास म्हणजे काय?
विकासकाच्या माध्यमातून आपल्या इमारतीचा पुनर्विकास करून घेणे हा एक मार्ग आहे. जेव्हा सोसायटी स्वतःच्या इमारतीचा पुनर्विकास स्वतः करते, त्यासाठी कोणत्याही खासगी विकासकाची नेमणूक केली जात नाही, याला स्वयंपुनर्विकास असे म्हटले जाते.
मुंबई उच्च न्यायालयाचा दिलासा कोणता?
नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या पुनर्विकासामध्ये मूळ सभासदांना बांधकाम व्यावसायिकाकडून देण्यात येणाऱ्या सदनिकेच्या क्षेत्राच्या बांधकाम खर्चावर मुद्रांक शुल्क आकारण्याचा निर्णय घेतला होता. तसेच पुनर्विकासात मिळालेल्या सदनिकेच्या क्षेत्राव्यतिरिक्त सभासदाने वाढीव क्षेत्र वैयक्तिकरीत्या घेतल्यास त्यासाठी चालू बाजार मूल्यदरानुसार (रेडीरेकनर) मुद्रांक शुल्क घेण्याचीही सूचनाही करण्यात आली होती. मूळ रहिवाशांकडून नव्या घरांची विकासक कंपनीकडून खरेदी होत नसते. ती त्यांना पुनर्विकास योजनेंतर्गत मोफत मिळतात. त्यामुळे त्यांनी पुन्हा मुद्रांक शुल्क लागू होत नाही, असे सांगत मार्च महिन्यात मुंबई उच्च न्यायालयाने नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाची २३ जून २०१५ आणि ३० मार्च २०१७ रोजी परिपत्रके प्रसृत केलेली परिपत्रके रद्द केली आहेत.
न्यायालयाने काय निरीक्षण नोंदविले?
जुन्या सदनिकेच्या बदल्यात पुनर्विकास प्रकल्पातील नव्या घराचे क्षेत्रफळ मूळ रहिवाशांना काही प्रमाणात जास्त मिळते. त्यावरही मुद्रांक लागू होत नाही. त्यामुळे कायद्यातील कलम चार (एक) अन्वये केवळ १०० रुपयांच्या पलीकडे मुद्रांक शुल्क आकारले जाऊ शकत नाही. तसेच मूळ रहिवाशांनी पुनर्विकासात नव्या घराच्या असलेल्या क्षेत्रफळाव्यतिरिक्त अतिरिक्त क्षेत्रफळ विकासक कंपनीकडून विकत घेतले, तर मात्र त्यापुरते मुद्रांक शुल्क लागू होणार आहे. पुनर्विकास प्रकल्पात इमारतीमधील मूळ रहिवाशांचे विनामूल्य पुनर्वसन होते. त्यांच्याकडून सदनिकेची खरेदी होत नसते. या रहिवाशांच्या वतीने सोसायटीकडून विकसक कंपनीकडून करारनामा होऊन त्यावर आधीच मुद्रांक भरले जाते. त्यामुळे पुन्हा रहिवाशांकडून त्यांच्या व्यक्तिगत करारनाम्याबाबत मुद्रांक वसूल करता येणार नाही.
मुंबईतला हिरे व्यापार सूरतमध्ये जाणार? कसे आहे सूरतमधील जगातील सर्वात मोठे कार्यालय?
डीम्ड कन्व्हेअन्समधील अडचण काय होती?
सोसायटीचा पुनर्विकास करायचा आहे. तत्पूर्वी मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) करून घ्यायचे आहे. त्यासाठी भोगवटा पत्र (ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट – ओसी) अनेक सोसायट्यांकडे नाही. याबाबत भोगवटा प्रमाणपत्र नाही, मात्र प्रत्यक्ष तुमचा ताबा आहे आणि इमारतीच्या संदर्भातील सर्व दायित्वे स्वीकारण्यास तयार असल्याचे स्व-प्रमाणपत्र देण्याची तयारी असेल, तर मानीव अभिहस्तांतरण करताना कोणतीही अडचण येणार नसल्याचे सहकार विभागाकडून स्पष्ट करण्यात आले आहे.
स्वयंपुनर्विकासासाठी महत्त्वाचा निर्णय कोणता?
सोसायट्यांच्या स्वयंपुनर्विकासासाठी राज्य सरकारने महत्त्वाचा निर्णय घेतला आहे. त्यानुसार सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्यांच्या इमारतींनी स्वयंपुनर्विकास केल्यानंतर मूळ रहिवाशांना मिळणाऱ्या नव्या घरांसाठी केवळ एक हजार रुपये मुद्रांक शुल्क (स्टॅम्प ड्युटी) आकारले जाणार आहे. स्वयंपुनर्विकास प्रकल्पात अस्तित्वातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थेशिवाय कोणीही तिसरा लाभार्थी नसल्याने कुठलाही करारनामा करण्याची गरज नसते. त्यामुळे अस्तित्वातील गाळेधारकांना प्रस्तावित घरे ही स्वयंपुनर्विकासामार्फत उपलब्ध झाल्याने अशा नवीन घरांसाठीच्या करारनाम्यावर पंतप्रधान आवास योजनेंतर्गत राबविण्यात येणाऱ्या प्रकल्पातील लाभार्थ्यांकडून ज्याप्रमाणे एक हजार रुपये एवढे मुद्रांक शुल्क आकारले जाते, त्याप्रमाणे स्वयंपुनर्विकास करणाऱ्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सभासदांकडूनही एक हजार रुपये मुद्रांक शुल्क आकारण्याचा निर्णय शासनाने घेतला आहे.
याचे नियम काय आहेत?
करारनाम्यामध्ये नमूद सदस्य हे मूळ सदनिकाधारक किंवा सभासद असल्याबाबत सभासदाने सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे शेअर सर्टिफिकेट किंवा संस्थेचे अध्यक्ष, सचिव यांचे प्रमाणपत्र करारनामा दस्ताचा भाग करावा. मूळ सदनिकाधारक किंवा सभासदाव्यतिरिक्त खुल्या बाजारात विक्रीस उपलब्ध होणाऱ्या सदनिका करारनाम्यावर मुद्रांक अधिनियमातील तरतुदीनुसार मुद्रांक शुल्क भरावे लागणार आहे. संस्थेचा सभासद मूळ सदनिकेच्या बदल्यात स्वयंपुनर्विकसित प्रकल्पात विनामोबदला मिळणाऱ्या सदनिकेच्या क्षेत्राव्यतिरिक्त जादा क्षेत्र संस्थेकडून खरेदी करत असल्यास अशा खरेदी केलेल्या क्षेत्रावर मुद्रांक अधिनियमातील तरतुदीनुसार मुद्रांक शुल्क भरावे लागणार आहे.
prathamesh.godbole@expressindia.com
