– प्रथमेश गोडबोले
नोंदणी व मुद्रांक शुल्क (स्टॅम्प ड्युटी) विभाग राज्य सरकारला सर्वाधिक महसूल मिळवून देणारा विभाग आहे. वर्षाकाठी २५ ते ३० हजार कोटी रुपयांचे उत्पन्न मिळवून देणाऱ्या या विभागाचे उत्पन्न दरवर्षी वाढते असते. याचे कारण राज्यभरात होणारे खरेदी-विक्री व्यवहार हे चालू बाजार मूल्यदर तक्त्याशी (रेडीरेकनर) निगडित असतात. या तक्त्यामध्ये दरवर्षी बाजारभावाप्रमाणे सुधारणा करण्यात येते. करोना संकटामुळे यंदा दीड वर्षांनंतर त्यामध्ये बदल करण्यात येणार असल्याचे संकेत आहेत. यंदा १ एप्रिल रोजी जाहीर होणाऱ्या रेडीरेकनरबाबत राज्य सरकार काय निर्णय घेणार, याकडे सर्वांचेच लक्ष लागून राहिले आहे.
मूल्यदर निर्धारित करण्याची पार्श्वभूमी काय?
वार्षिक मूल्यदर तक्ते (रेडीरेकनर) सन १९८९ साली तयार करण्याची पद्धत सुरू झाली. नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक या कार्यालयाकडून दरवर्षी हे दर जाहीर केले जातात. जमीन, इमारतीचा खरेदी-विक्री करारनामा, खरेदीखत, विक्री करार, विक्री प्रमाणपत्र, वाटपपत्र, कुलमुखत्यारपत्र, भाडेपट्टा, भाडेपट्ट्याचे हस्तांतर व विकसन करारपत्र या दस्तांचे मिळकतीचे बाजारमूल्यानुसार मुद्रांक शुल्क विचारात घेतले जाते. मिळकतींचे वास्तव बाजार मूल्य निश्चित करण्याच्या नियमात सुधारणा करून हे तक्ते आर्थिक वर्षानुसार प्रत्येक वर्षी १ एप्रिल रोजी जाहीर केले जातात.
रेडीरेकनरचे दर कसे निश्चित केले जातात?
नगररचना मूल्यांकन या विभागाकडे रेडीरेकनर तयार करण्याची जबाबदारी असते, तर हे दर नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाकडून जाहीर केले जातात. तत्पूर्वी राज्यातील सर्व जिल्हाधिकाऱ्यांकडून स्थानिक पातळीवरील दरांचा प्रस्ताव मागवण्यात येतो. त्याकरिता जिल्हाधिकारी जिल्ह्यातील आमदारांची बैठक बोलावतात. त्यानंतर राज्याचा एकत्रित दरांबाबतचा प्रस्ताव राज्य शासनाला सादर केला जातो. तसेच नगररचना विभागाकडून सध्याच्या बाजार दराचे सर्वेक्षण करण्यात येते. त्यानुसार ज्या ठिकाणचे व्यवहार रेडीरेकनरपेक्षा जास्त किमतीने होत आहेत, त्या ठिकाणी रेडीरेकनरचा दर वाढविण्याची तरतूद नगररचना कायद्यात आहे. याशिवाय सन २०१८ मध्ये कायद्यात बदल करून रेडीरेकनरचे दर एखाद्या विशिष्ट ठिकाणी कमी करण्याची तरतूद करण्यात आली.
रेडीरेकनर दरापेक्षा कमी दराने मालमत्ता विकल्यास काय होते?
सरकारी नियमांच्या आधारे मालमत्ता खरेदी करताना खरेदीदाराला रेडीरेकनरच्या दरानुसार मुद्रांक शुल्क भरावे लागते. या दरापेक्षा कमी किमतीवर मुद्रांक शुल्क भरता येत नाही. रेडीरेकनर दर किंवा संबंधित मालमत्ता यापेक्षा जास्त किंमत येईल, त्यावर मुद्रांक शुल्क भरणे आवश्यक असते. प्राप्तिकर कायद्यानुसार कोणताही व्यवहार रेडीरेकनरपेक्षा खूप कमी रकमेत झाल्यास खरेदीदार आणि विक्रेता यांना दंड आकारण्याची तरतूद आहे.
रेडीरेकनर दर दरवर्षी वाढवण्यावर आक्षेप का?
याबाबत बोलताना अवधूत लॉ फाउंडेशनचे मार्गदर्शक श्रीकांत जोशी म्हणाले, ‘ज्या ठिकाणी रेडिरेकनर दरापेक्षा कमी किमतीने व्यवहार होतात, त्या ठिकाणी दर कमी करायला हवेत. या मागणीसाठी सातत्याने नगररचना विभागाकडे आम्ही पाठपुरावा केला. मात्र, कायद्यात तशी तरतूद नसल्याचे अधिकारी सांगत असत. शासनाकडे याबाबत पाठपुरावा केल्यानंतर सन २०१८ मध्ये कायद्यात बदल करून दर कमी करण्याचा अधिकारही मिळाला. मात्र, नगररचना विभागाचा भर रेडीरेकनरचे दर वाढविण्याकडेच जास्त असतो. दरांमध्ये बदल करण्यापूर्वी जिल्हाधिकारी लोकप्रतिनिधींसोबत बैठक घेतात. मात्र, बहुतांश वेळी बहुतांश जिल्ह्यातील लोकप्रतिनिधी या बैठकीला उपस्थित नसतात. त्यामुळे रेडीरेकनर वाढवणे किंवा कमी करण्याच्या प्रक्रियेत या विषयातील तज्ज्ञ, अभ्यासक आणि नागरिकांना सामावून घेण्याची मागणीही सातत्याने होत आहे.’
रेडीरेकनरचे सुसूत्रीकरण म्हणजे काय?
राज्यात मुंबई, नवी मुंबई, ठाणे, पुणे या महानगरांसह अनेक ठिकाणी नव्याने विकसित होणाऱ्या भागांत रेडीरेकनरच्या दरांपेक्षा अधिक किमतीने व्यवहार होतात. तसेच याउलट रेडीरेकनरच्या दरांपेक्षा कमी किमतीत व्यवहार होत असल्याचेही निदर्शनास आले आहे. सन २०२० मध्ये दरवाढ करताना मुंबईत रेडीरेकनरच्या दरांपेक्षा कमी किमतीत व्यवहार होत असल्याचे निदर्शनास आल्याने तेथील दर ०.६ टक्क्यांनी कमी करण्यात आले होते. त्यानुसार रेडीरेकनरपेक्षा अधिक किमतीने व्यवहार होणाऱ्या ठिकाणी दर वाढवणे आणि रेडीरेकनरपेक्षा कमी दराने व्यवहार होणाऱ्या ठिकाणी दर कमी करणे यालाच सुसूत्रीकरण असे म्हणतात.
रेडीरेकनरच्या दरांत सुसूत्रता का हवी?
रेडीरेकनरचे दर आणि प्रत्यक्षात होणारे खरेदी-विक्री व्यवहार यांमधील तफावत दूर करून शासनाचा महसूल वाढवण्यासाठी राज्य शासनाने माजी सनदी अधिकारी ओ. पी. गुप्ता यांची समिती गठित केली आहे. भूखंड, सदनिका आणि दुकाने यांचे बाजारमूल्य अधिक वास्तववादी करण्यासाठी गुप्ता समिती अभ्यास करून राज्य सरकारला अहवाल सादर करणार आहे. त्यानुसार रेडिरेकनर दराबाबत निर्णय होईल, असे नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक श्रावण हर्डीकर यांनी सांगितले.
रेडीरेकनरमध्ये यंदा वाढीची शक्यता?
सप्टेंबर २०२० मध्ये काही प्रमाणात दरांत वाढ केल्यानंतर गेल्या वर्षी दर ‘जैसे थे’ ठेवण्यात आले होते. या पार्श्वभूमीवर राज्याचे उपमुख्यमंत्री आणि वित्तमंत्री यांनी राज्याच्या तिजोरीत खडखडाट असल्याचे कारण सांगत अप्रत्यक्षरीत्या यंदा दर वाढवण्यात येणार असल्याचे पुण्यात पत्रकारांशी बोलताना स्पष्ट केले आहे. ग्रामीण भागात प्रभावक्षेत्रातील (शहरे किंवा महानगरांलगत असलेला भाग) वाढते नागरीकरण लक्षात घेऊन त्या ठिकाणी मोठ्या प्रमाणात विकास होऊन मालमत्ता खरेदी-विक्री व्यवहार वाढतील. हे गृहीत धरून ही वाढ प्रस्तावित केली आहे.
