अर्थसंकल्पाने स्थावर मालमत्तेच्या करप्रणालीमध्ये महत्त्वपूर्ण बदल जाहीर करताना, २००१ सालानंतर खरेदी केलेल्या मालमत्तेची विक्री केल्यास दीर्घकालीन भांडवली नफा गणताना ‘इंडेक्सेशन’चा लाभ काढून टाकला आहे. कर गणना सुलभ करण्याच्या उद्देशाने हे पाऊल असल्याचे अर्थमंत्र्यांनी म्हटले असले तरी त्यातून जुन्या, वडिलोपार्जित वारसारूपाने मिळालेल्या घराची विक्री केल्यास आता अधिक कर भरावा लागेल काय? घरासारख्या मालमत्तेच्या विक्री व्यवहारापूर्वी कराचे हे गणित जाणून घेणे सर्वांसाठी महत्त्वाचेच.
घराच्या विक्रीवरील इंडेक्सेशन म्हणजे काय?
सर्वप्रथम इंडेक्सेशन काय हे समजून घेऊ. सोप्या शब्दांत सांगायचे तर इंडेक्सेशन म्हणजे मालमत्तेच्या किमतीची त्या-त्या समयी असणाऱ्या चलनवाढ अर्थात महागाई दराशी सांगड घालणे होय. म्हणजेच मालमत्तेच्या विक्रीतून होणाऱ्या नफ्याची म्हणजेच प्रत्यक्षात हाती पडणाऱ्या पैशाची त्या समयीच्या महागाई दराशी सांगड घालून नेमकी किंमत (मूल्य) निश्चित करणे आणि तेवढ्या भांडवली लाभावरच केवळ कर आकारणे, असा या रचनेमागील उद्देश होता. स्थावर मालमत्तेतील, निवासी घर, व्यावसायिक गाळे, दुकान अशा सर्व प्रकारच्या मालमत्तांसाठी ही सोय उपलब्ध होती.
हे ही वाचा… केंद्रीय अर्थमंत्री निर्मला सीतारमण यांनी कौतुक केलेला ‘बर्तन बँक’ हा उपक्रम नेमका काय आहे?
‘इंडेक्सेशन’ची रचना कसे कार्य करते?
ही रचना कशी कार्य करते, हे समजावून घेतले पाहिजे. केंद्रीय प्रत्यक्ष कर मंडळाद्वारे (सीबीडीटी) दरवर्षी ‘कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (सीआयआय)’ अर्थात परिव्यय महागाई निर्देशांक निर्धारित करून तो अधिसूचित केला जातो. जसे १९७०-७१ या आधारभूत वर्षात सीआयआय १०० होता, तर २०२३-२४ मध्ये वाढून ३३१ झाला. त्या-त्या आर्थिक वर्षासाठी महागाई दराचा प्रभाव मोजण्यासाठी तो वापरला जातो, जेणेकरून करदात्यांना महागाईच्या प्रभावाविना केवळ वास्तविक नफ्यावर कर आकारला जावा. घराच्या व्यवहारांत याचा वापर मालमत्तेची खरेदी किंमत वर्षांगणिक वाढत आलेल्या महागाई दराशी समायोजित करण्यासाठी केला जातो. उदाहरणादाखल, १९७०मधील वडिलोपार्जित घराची त्यावेळची किंमत ५०,००० रुपये असेल आणि मार्च २०२४ मधील त्याची विक्री किंमत ही ५० लाख रुपये आहे, तर या व्यवहारात भांडवली नफा ४९ लाख ५० हजार रुपये मानला न जाता, महागाई निर्देशांक आधारित त्याची अनुक्रमित अर्थात इंडेक्सेड किंमत ठरवून त्यानुरूप गणला जातो. त्यासाठी १९७०-७१ सालातील सीआयआय आणि २०२३-२४ सालातील सीआयआय लक्षात घेतले जाते. अशा तऱ्हेने भांडवली नफ्याची गणना ही मालमत्तेची सध्याची विक्री किंमत आणि संपादनाची अनुक्रमित किंमत यांच्यातील फरक म्हणून केली जाते. या भांडवली नफ्यावर २० टक्के दराने कर आकारण्याची पद्धत आजवर रूढ होती, ती ताज्या तरतुदीने इतिहासजमा झाली आहे.
अर्थसंकल्पातील तरतुदीने बदल काय?
केंद्रीय वित्त सचिव टी. व्ही. सोमनाथन यांनी या बदलामागील कारणमीमांसा स्पष्ट करताना, इंडेक्सेशन लाभाशिवाय नव्याने लागू होणारे कराचे दर अधिक फायद्याचे ठरतील असा दावा केला आहे. त्यांनी सांगितल्यानुसार, अर्थसंकल्पाने मालमत्ता विक्रेत्यांना दोन गटांमध्ये विभाजित केले आहे. पहिला गट, ज्यांनी २००१ पूर्वी मालमत्ता खरेदी केली किंवा खूप आधीपासून वारसाहक्काने मिळवली आहे. तर दुसरा गट, २००१ किंवा नंतरच्या मालमत्तेच्या मालकांचा आहे. पहिल्या गटातील विक्रेत्यांना इंडेक्सेशनचा फायदा होत राहील, जे मालमत्तेची खरेदी किंमत ही महागाई दराच्या प्रभावानुसार निर्धारित करतील. ज्यामुळे त्यांचा वास्तविक अर्थात करपात्र नफा कमी होईल आणि त्यांना अतिरिक्त फायदा पूर्वीप्रमाणे २० टक्क्यांनी मिळणार नाही. त्यांना १२.५ टक्क्यांच्या कमी केलेल्या दराने दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्याच्या कर दराचा लाभ मिळेल.
हे ही वाचा… Union Budget 2024: रोजगार, कौशल्यविकासाच्या तीन गेमचेंजर योजनांची घोषणा; कोणाला होणार फायदा?
याउलट, दुसऱ्या गटातील विक्रेते इंडेक्सेशनचा फायदा गमावतील. म्हणजेच त्यांचा भांडवली नफा कोणत्याही महागाई दराच्या समायोजनाशिवाय वास्तविक खरेदी किंमत आणि विक्री किंमत यांच्या आधारे मोजला जाईल. परंतु त्यांना देखील १२.५ टक्के या सवलतीतील कर दराचा फायदा मिळेल. उदाहरणार्थ, २००२ मध्ये खरेदी केलेल्या सदनिकेचा भांडवली नफा केवळ खरेदी किंमत आणि विक्री किंमत यांच्यातील फरकावर आधारित असेल, परंतु त्यावरील कर नवीन १२.५ टक्के दराने मोजला जाईल. सोमनाथन यांचा दावा असाही की, जवळपास ९५ टक्के प्रकरणात इंडेक्सेशन लाभाशिवाय नवीन १२.५ टक्क्यांचा दर घर विक्रेत्यांसाठी फायद्याचा ठरेल. मध्यमवर्गीय करदात्यांवर तर याचा कोणताही विपरित परिणाम संभवत नाही, असेही त्यांचे म्हणणे आहे.
कर प्रशासनाचा युक्तिवाद काय?
प्राप्तिकर विभागाने अर्थसंकल्पातील या नव्या बदलाविषयी साशंकता दूर करताना, एक्स या समाजमाध्यमावर विस्तृत खुलासेवार टिप्पणी केली आहे. त्यांच्या मते, देशातील बहुतांश भागात घर, दुकान वगैरे स्थावर मालमत्तेतील गुंतवणुकीवरील परतावा साधारणपणे वार्षिक १२ ते १६ टक्के असतो, जो सरासरी महागाई दरापेक्षा खूप जास्त आहे. मालमत्तेच्या धारण कालावधीनुसार (२००१ नंतर) महागाई निर्देशांक ४-५ टक्क्यांच्या घरात आहे. त्यामुळे, अशा बहुसंख्य करदात्यांकडून अशा घर, दुकानांच्या विक्रीवर पूर्वीपेक्षा नवीन दराने भरीव कर बचत अपेक्षित आहे. जसे या टिप्पणीत म्हटले आहे की, २००९-१० मध्ये खरेदी केलेल्या मालमत्तेचे मूल्य जवळपास ५ पट किंवा त्याहून अधिक वाढले आहे, त्यांना इंडेक्सेशनच्या सोयीविना नवीन प्रणालीच फायदेशीर ठरेल.
हे ही वाचा… बिहारच्या विष्णूपद आणि महाबोधी मंदिरांसाठी कॉरिडॉरची निर्मिती होणार; काय आहे या मंदिरांचे वैशिष्ट्य?
भीती कोणत्या घटकाची?
इक्रा, डेलॉइटसारख्या सल्लागार संस्था, काही मालमत्ता विकासक आणि तज्ज्ञांनी या तरतुदीच्या स्थावर मालमत्ता क्षेत्रावर आणि मोठ्या प्रमाणावर करदात्यांवर होऊ घातलेल्या संभाव्य परिणामांबद्दल चिंता व्यक्त केली आहे. काही मंडळी साशंक असून, या करविषयक बदलाच्या वास्तविक परिणामांचे बारकाईने निरीक्षण करण्याची गरज त्यांनीही अधोरेखित केली आहे. बहुतांश तज्ज्ञांचा युक्तिवाद असा की या बदलामुळे मालमत्ता विक्रेत्यांवर कराचा बोजा वाढू शकतो. स्थावर मालमत्ता क्षेत्राला भीती अशी की, गुंतवणूक म्हणून घर खरेदीला यातून चाप बसेल. यामुळे या क्षेत्राच्या वाढीस अडथळा येऊ शकतो, असेही त्यांचे म्हणणे आहे. इक्राच्या उपाध्यक्ष अनुपमा रेड्डी यांनीही संभाव्य नकारात्मक प्रभावांवर भर दिला. त्यांच्या मते, दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्याच्या कर दरात कपात करूनही, मालमत्ता विक्रीसाठी इंडेक्सेशन लाभ काढून टाकल्यास जास्त कर भरावा लागेल, जो या उद्योग क्षेत्रासाठी नकारात्मक ठरेल.
घराच्या विक्रीवरील इंडेक्सेशन म्हणजे काय?
सर्वप्रथम इंडेक्सेशन काय हे समजून घेऊ. सोप्या शब्दांत सांगायचे तर इंडेक्सेशन म्हणजे मालमत्तेच्या किमतीची त्या-त्या समयी असणाऱ्या चलनवाढ अर्थात महागाई दराशी सांगड घालणे होय. म्हणजेच मालमत्तेच्या विक्रीतून होणाऱ्या नफ्याची म्हणजेच प्रत्यक्षात हाती पडणाऱ्या पैशाची त्या समयीच्या महागाई दराशी सांगड घालून नेमकी किंमत (मूल्य) निश्चित करणे आणि तेवढ्या भांडवली लाभावरच केवळ कर आकारणे, असा या रचनेमागील उद्देश होता. स्थावर मालमत्तेतील, निवासी घर, व्यावसायिक गाळे, दुकान अशा सर्व प्रकारच्या मालमत्तांसाठी ही सोय उपलब्ध होती.
हे ही वाचा… केंद्रीय अर्थमंत्री निर्मला सीतारमण यांनी कौतुक केलेला ‘बर्तन बँक’ हा उपक्रम नेमका काय आहे?
‘इंडेक्सेशन’ची रचना कसे कार्य करते?
ही रचना कशी कार्य करते, हे समजावून घेतले पाहिजे. केंद्रीय प्रत्यक्ष कर मंडळाद्वारे (सीबीडीटी) दरवर्षी ‘कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (सीआयआय)’ अर्थात परिव्यय महागाई निर्देशांक निर्धारित करून तो अधिसूचित केला जातो. जसे १९७०-७१ या आधारभूत वर्षात सीआयआय १०० होता, तर २०२३-२४ मध्ये वाढून ३३१ झाला. त्या-त्या आर्थिक वर्षासाठी महागाई दराचा प्रभाव मोजण्यासाठी तो वापरला जातो, जेणेकरून करदात्यांना महागाईच्या प्रभावाविना केवळ वास्तविक नफ्यावर कर आकारला जावा. घराच्या व्यवहारांत याचा वापर मालमत्तेची खरेदी किंमत वर्षांगणिक वाढत आलेल्या महागाई दराशी समायोजित करण्यासाठी केला जातो. उदाहरणादाखल, १९७०मधील वडिलोपार्जित घराची त्यावेळची किंमत ५०,००० रुपये असेल आणि मार्च २०२४ मधील त्याची विक्री किंमत ही ५० लाख रुपये आहे, तर या व्यवहारात भांडवली नफा ४९ लाख ५० हजार रुपये मानला न जाता, महागाई निर्देशांक आधारित त्याची अनुक्रमित अर्थात इंडेक्सेड किंमत ठरवून त्यानुरूप गणला जातो. त्यासाठी १९७०-७१ सालातील सीआयआय आणि २०२३-२४ सालातील सीआयआय लक्षात घेतले जाते. अशा तऱ्हेने भांडवली नफ्याची गणना ही मालमत्तेची सध्याची विक्री किंमत आणि संपादनाची अनुक्रमित किंमत यांच्यातील फरक म्हणून केली जाते. या भांडवली नफ्यावर २० टक्के दराने कर आकारण्याची पद्धत आजवर रूढ होती, ती ताज्या तरतुदीने इतिहासजमा झाली आहे.
अर्थसंकल्पातील तरतुदीने बदल काय?
केंद्रीय वित्त सचिव टी. व्ही. सोमनाथन यांनी या बदलामागील कारणमीमांसा स्पष्ट करताना, इंडेक्सेशन लाभाशिवाय नव्याने लागू होणारे कराचे दर अधिक फायद्याचे ठरतील असा दावा केला आहे. त्यांनी सांगितल्यानुसार, अर्थसंकल्पाने मालमत्ता विक्रेत्यांना दोन गटांमध्ये विभाजित केले आहे. पहिला गट, ज्यांनी २००१ पूर्वी मालमत्ता खरेदी केली किंवा खूप आधीपासून वारसाहक्काने मिळवली आहे. तर दुसरा गट, २००१ किंवा नंतरच्या मालमत्तेच्या मालकांचा आहे. पहिल्या गटातील विक्रेत्यांना इंडेक्सेशनचा फायदा होत राहील, जे मालमत्तेची खरेदी किंमत ही महागाई दराच्या प्रभावानुसार निर्धारित करतील. ज्यामुळे त्यांचा वास्तविक अर्थात करपात्र नफा कमी होईल आणि त्यांना अतिरिक्त फायदा पूर्वीप्रमाणे २० टक्क्यांनी मिळणार नाही. त्यांना १२.५ टक्क्यांच्या कमी केलेल्या दराने दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्याच्या कर दराचा लाभ मिळेल.
हे ही वाचा… Union Budget 2024: रोजगार, कौशल्यविकासाच्या तीन गेमचेंजर योजनांची घोषणा; कोणाला होणार फायदा?
याउलट, दुसऱ्या गटातील विक्रेते इंडेक्सेशनचा फायदा गमावतील. म्हणजेच त्यांचा भांडवली नफा कोणत्याही महागाई दराच्या समायोजनाशिवाय वास्तविक खरेदी किंमत आणि विक्री किंमत यांच्या आधारे मोजला जाईल. परंतु त्यांना देखील १२.५ टक्के या सवलतीतील कर दराचा फायदा मिळेल. उदाहरणार्थ, २००२ मध्ये खरेदी केलेल्या सदनिकेचा भांडवली नफा केवळ खरेदी किंमत आणि विक्री किंमत यांच्यातील फरकावर आधारित असेल, परंतु त्यावरील कर नवीन १२.५ टक्के दराने मोजला जाईल. सोमनाथन यांचा दावा असाही की, जवळपास ९५ टक्के प्रकरणात इंडेक्सेशन लाभाशिवाय नवीन १२.५ टक्क्यांचा दर घर विक्रेत्यांसाठी फायद्याचा ठरेल. मध्यमवर्गीय करदात्यांवर तर याचा कोणताही विपरित परिणाम संभवत नाही, असेही त्यांचे म्हणणे आहे.
कर प्रशासनाचा युक्तिवाद काय?
प्राप्तिकर विभागाने अर्थसंकल्पातील या नव्या बदलाविषयी साशंकता दूर करताना, एक्स या समाजमाध्यमावर विस्तृत खुलासेवार टिप्पणी केली आहे. त्यांच्या मते, देशातील बहुतांश भागात घर, दुकान वगैरे स्थावर मालमत्तेतील गुंतवणुकीवरील परतावा साधारणपणे वार्षिक १२ ते १६ टक्के असतो, जो सरासरी महागाई दरापेक्षा खूप जास्त आहे. मालमत्तेच्या धारण कालावधीनुसार (२००१ नंतर) महागाई निर्देशांक ४-५ टक्क्यांच्या घरात आहे. त्यामुळे, अशा बहुसंख्य करदात्यांकडून अशा घर, दुकानांच्या विक्रीवर पूर्वीपेक्षा नवीन दराने भरीव कर बचत अपेक्षित आहे. जसे या टिप्पणीत म्हटले आहे की, २००९-१० मध्ये खरेदी केलेल्या मालमत्तेचे मूल्य जवळपास ५ पट किंवा त्याहून अधिक वाढले आहे, त्यांना इंडेक्सेशनच्या सोयीविना नवीन प्रणालीच फायदेशीर ठरेल.
हे ही वाचा… बिहारच्या विष्णूपद आणि महाबोधी मंदिरांसाठी कॉरिडॉरची निर्मिती होणार; काय आहे या मंदिरांचे वैशिष्ट्य?
भीती कोणत्या घटकाची?
इक्रा, डेलॉइटसारख्या सल्लागार संस्था, काही मालमत्ता विकासक आणि तज्ज्ञांनी या तरतुदीच्या स्थावर मालमत्ता क्षेत्रावर आणि मोठ्या प्रमाणावर करदात्यांवर होऊ घातलेल्या संभाव्य परिणामांबद्दल चिंता व्यक्त केली आहे. काही मंडळी साशंक असून, या करविषयक बदलाच्या वास्तविक परिणामांचे बारकाईने निरीक्षण करण्याची गरज त्यांनीही अधोरेखित केली आहे. बहुतांश तज्ज्ञांचा युक्तिवाद असा की या बदलामुळे मालमत्ता विक्रेत्यांवर कराचा बोजा वाढू शकतो. स्थावर मालमत्ता क्षेत्राला भीती अशी की, गुंतवणूक म्हणून घर खरेदीला यातून चाप बसेल. यामुळे या क्षेत्राच्या वाढीस अडथळा येऊ शकतो, असेही त्यांचे म्हणणे आहे. इक्राच्या उपाध्यक्ष अनुपमा रेड्डी यांनीही संभाव्य नकारात्मक प्रभावांवर भर दिला. त्यांच्या मते, दीर्घ मुदतीच्या भांडवली नफ्याच्या कर दरात कपात करूनही, मालमत्ता विक्रीसाठी इंडेक्सेशन लाभ काढून टाकल्यास जास्त कर भरावा लागेल, जो या उद्योग क्षेत्रासाठी नकारात्मक ठरेल.
