प्रथमेश गोडबोले
हजारपेक्षा जास्त प्रीमियम लेखांचा आस्वाद घ्या ई-पेपर अर्काइव्हचा पूर्ण अॅक्सेस कार्यक्रमांमध्ये निवडक सदस्यांना सहभागी होण्याची संधी ई-पेपर डाउनलोड करण्याची सुविधा
तुकडेबंदीबाबत औरंगाबाद खंडपीठाने दिलेल्या निर्णयामुळे राज्य सरकारसमोर अनेक तांत्रिक आणि कायदेशीर प्रश्न निर्माण झाले आहेत. हा प्रश्न केवळ एक-दोन गुंठे जमिनीवरील बांधकाम, सदनिका यांपुरता मर्यादित नाही. या निकालाने दस्तनोंदणीवरील बंदी उठली असली, तरी त्याची अंमलबजावणी राज्य सरकार आणि नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभाग प्रत्यक्षात सुरू करेल किंवा कसे, हे पुढील काही दिवसांत स्पष्ट होईल.
तुकडेबंदी कायदा काय आहे?
किफायतशीर शेती करण्यास अडचण येईल, असे जमिनीचे लहान -लहान तुकडे होऊ नयेत, हा तुकडेबंदीसंबंधीच्या तरतुदीचा उद्देश आहे. तुकडेबंदी कायद्यामुळे शेतीचे तुकडे पाडून विक्री करण्यास बंदी आहे. भूधारण क्षेत्राचे फार लहान तुकडे झाल्याने उत्पादनात अडथळा येतो. त्यामुळे जमिनीचे लहान तुकडे होऊ नयेत, या दृष्टीने प्रतिबंधक उपाययोजना करणे आणि आहे त्या तुकड्यांचे शक्य तितके एकत्रिकरण करून प्रत्येक तुकड्याचे सरासरी क्षेत्रफळ वाढविणे हा या कायद्यामागचा उद्देश आहे.
या कायद्याचे सर्रास उल्लंघन कसे सुरू होते?
राज्यातील महानगरांत आणि नव्याने विकसित होणाऱ्या भागात महत्त्वाकांक्षी प्रकल्पांमुळे जमिनीला सोन्याचे भाव आले आहेत. त्यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रातील मध्यस्थांमार्फत शेतकऱ्यांना पैशांची भुरळ पाडून तुकड्या-तुकड्यांत जमीन विकण्यास प्रवृत्त केले जाते. मात्र, पुढे या जमिनीचे किंवा जमिनीवर केलेल्या बांधकामातील सदनिकांचे खरेदी-विक्री व्यवहार करण्यात कायदेशीर अडचणी येतात. एका सातबारा उताऱ्यावर अनेकांची नावे लागल्याचे सातबारा संगणकीकरण प्रकल्पाच्या कामावेळी निदर्शनास आले.
विश्लेषण: उत्तर-दक्षिण भारताला जोडणारा रेल्वेमार्ग मार्गी लागणार? कोणती अडचण दूर झाली?
न्यायालयाच्या निकालाची पार्श्वभूमी काय?
महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१ चे नियम ४४ (१) (आय) तरतुदीनुसार जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध आहे. त्यामुळे खरेदीखत नोंदविण्यापूर्वी मंजूर रेखांकनाची (ले-आउट) प्रत खरेदी दस्ताबरोबर जोडलेली नसल्यास दस्त नोंदणी न करण्याचे म्हटले आहे. याबाबतचे परिपत्रक नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने १२ जुलै २०२१ रोजी प्रसृत केले. त्यामुळे तुकड्यातील जमिनींची दस्त नोंदणी दुय्यम निबंधकांकडून नाकारण्यात येत होती. परिणामी छत्रपती संभाजीनगर येथील प्लॉटिंगचा व्यवसाय करणाऱ्यांनी नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक यांनी काढलेल्या या परिपत्रकाला न्यायालयात आव्हान दिले होते. त्यावर निकाल देताना न्यायालयाने दुय्यम निबंधकांची कृती नोंदणी कायद्यातील कलम ३४ व ३५ विरुद्ध असल्याचे निरीक्षण नोंदविले. तसेच १२ जुलै २०२१ चे नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक यांनी काढलेले परिपत्रक व महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१ चे नियम ४४ (१) (आय) रद्द ठरविले आहे. तसेच दुय्यम निबंधकांनी दस्त नोंदणी करणे नाकारू नये, असे म्हटले आहे.
नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाचे परिपत्रक काय होते?
एखाद्या सर्वेक्षण क्रमांकाचे क्षेत्र दोन एकर असेल तर त्याच सर्वेक्षण क्रमांकातील एक, दोन किंवा तीन गुंठे जागा विकत घेणार असाल, तर त्यांची दस्तनोंदणी होणार नाही. मात्र, त्याच सर्वेक्षण क्रमांकाचे रेखांकन करून त्यामध्ये एक, दोन गुंठ्यांचे तुकडे पाडून त्यास जिल्हाधिकारी किंवा सक्षम प्राधिकरणाची मंजुरी घेतली असेल, तर अशा मान्यता घेतलेल्या रेखांकनातील एक-दोन गुंठे जमिनीच्या व्यवहारांची दस्त नोंदणी करता येणार असल्याचे परिपत्रकात म्हटले होते. राज्य सरकारच्या तत्कालीन धोरणाविरोधात प्रतिबंधित असेल, अशा जागेचा दस्त आल्यास तो नाकारता येईल, असा नियम शासनाने सन २००६ मध्ये केला. हा महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१ च्या नियम ४४ (१) (आय) मध्ये समाविष्ट करण्यात आला. त्यामुळे दुय्यम निबंधकांना दस्त नाकारण्याचा अधिकार प्राप्त झाला होता.
न्यायालयाच्या निर्णयाचे परिणाम काय होतील?
न्यायालयाने नोंदणी कायद्यातील कलम ४४ (१) (आय) रद्द केल्यामुळे एक-दोन गुंठे जमिनींच्या दस्त नोंदणीवरील बंदी उठलीच. शिवाय, या निर्णयामुळे आदिवासींच्या जमिनी, न्यायालयांमधील प्रकरणे, वनजमिनी, वक्फ बोर्ड, सार्वजनिक ट्रस्ट, पुनर्वसन जमिनी, वतन जमिनी, वर्ग-दोनच्या जमिनी आदी प्रकारच्या जमिनींचे खरेदी-विक्रीचे व्यवहार नोंदविण्यासाठी जिल्हाधिकारी किंवा सक्षम प्राधिकरणाची परवानगी आवश्यक असते. संबंधित विभागाच्या परवानगीचा आदेश असेल, तरच दस्तनोंदणी केली जात होती. आता मात्र या निकालामुळे अशा जमिनींचेसुद्धा व्यवहार होण्याची शक्यता आहे. त्यामुळे अशा प्रतिबंधित केलेल्या जमिनींचे व्यवहार परवानगी न घेता झाल्यास कायदेशीर पेचप्रसंग निर्माण होण्याची शक्यता आहे.
विश्लेषण : ‘डब्बा ट्रेडिंग’ म्हणजे काय आणि त्याचा अर्थव्यवस्थेवर कसा परिणाम होतो?
राज्य सरकारपुढे आता पर्याय काय आहेत?
हा निकाल नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाच्या यापूर्वीच विरोधात गेला होता. मात्र, राज्य शासनाच्या सूचनेनुसार नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने या निर्णयाबाबत न्यायालयात पुनर्विचार याचिका दाखल केली होती. त्यावर सुनावणी होऊन यापूर्वीचाच निकाल न्यायालयाने कायम ठेवला आहे. या निकालामुळे अनधिकृत बांधकामांमधील सदनिका व बेकायदा प्लॉटिंगची दस्तनोंदणी होणार असल्याने त्याची गंभीर दखल राज्य सरकारला घ्यावी लागणार आहे. या निकालाविरोधात राज्य सरकारला निकाल दिल्यापासून चार आठवड्यांच्या आत सर्वोच्च न्यायालयात दाद मागता येणार आहे. अन्यथा सरकारला नोंदणी कायद्यात बदल करता येऊ शकतो.
नागरिकांवर काय परिणाम होईल?
न्यायालयाच्या या निर्णयामुळे केवळ दस्तनोंदणीवरील बंदी उठली आहे. सक्षम प्राधिकरणाची मान्यता असलेल्या रेखांकनातील एक-दोन गुंठे जमिनींची खरेदी करावी अन्यथा दहा गुंठ्यांपेक्षा कमी जमीन घेतली, तर दस्तनोंदणी होऊ शकेल. मात्र, सातबारा उताऱ्यावर नाव येण्यासाठी रेडीरेकनरच्या २५ टक्के रक्कम भरावी लागेल. अनधिकृत बांधकामातील सदनिका विकत घेतल्यास ही सदनिका विकताना अडचण येऊ शकते. तसेच अशा सदनिकांवर बँकांकडून कर्ज घेताना अडचणी येऊ शकतात. गृहनिर्माण संस्था किंवा अपार्टमेंट यांचे मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) होण्यास अडचणी येतात.
तुकडेबंदीबाबत औरंगाबाद खंडपीठाने दिलेल्या निर्णयामुळे राज्य सरकारसमोर अनेक तांत्रिक आणि कायदेशीर प्रश्न निर्माण झाले आहेत. हा प्रश्न केवळ एक-दोन गुंठे जमिनीवरील बांधकाम, सदनिका यांपुरता मर्यादित नाही. या निकालाने दस्तनोंदणीवरील बंदी उठली असली, तरी त्याची अंमलबजावणी राज्य सरकार आणि नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभाग प्रत्यक्षात सुरू करेल किंवा कसे, हे पुढील काही दिवसांत स्पष्ट होईल.
तुकडेबंदी कायदा काय आहे?
किफायतशीर शेती करण्यास अडचण येईल, असे जमिनीचे लहान -लहान तुकडे होऊ नयेत, हा तुकडेबंदीसंबंधीच्या तरतुदीचा उद्देश आहे. तुकडेबंदी कायद्यामुळे शेतीचे तुकडे पाडून विक्री करण्यास बंदी आहे. भूधारण क्षेत्राचे फार लहान तुकडे झाल्याने उत्पादनात अडथळा येतो. त्यामुळे जमिनीचे लहान तुकडे होऊ नयेत, या दृष्टीने प्रतिबंधक उपाययोजना करणे आणि आहे त्या तुकड्यांचे शक्य तितके एकत्रिकरण करून प्रत्येक तुकड्याचे सरासरी क्षेत्रफळ वाढविणे हा या कायद्यामागचा उद्देश आहे.
या कायद्याचे सर्रास उल्लंघन कसे सुरू होते?
राज्यातील महानगरांत आणि नव्याने विकसित होणाऱ्या भागात महत्त्वाकांक्षी प्रकल्पांमुळे जमिनीला सोन्याचे भाव आले आहेत. त्यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रातील मध्यस्थांमार्फत शेतकऱ्यांना पैशांची भुरळ पाडून तुकड्या-तुकड्यांत जमीन विकण्यास प्रवृत्त केले जाते. मात्र, पुढे या जमिनीचे किंवा जमिनीवर केलेल्या बांधकामातील सदनिकांचे खरेदी-विक्री व्यवहार करण्यात कायदेशीर अडचणी येतात. एका सातबारा उताऱ्यावर अनेकांची नावे लागल्याचे सातबारा संगणकीकरण प्रकल्पाच्या कामावेळी निदर्शनास आले.
विश्लेषण: उत्तर-दक्षिण भारताला जोडणारा रेल्वेमार्ग मार्गी लागणार? कोणती अडचण दूर झाली?
न्यायालयाच्या निकालाची पार्श्वभूमी काय?
महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१ चे नियम ४४ (१) (आय) तरतुदीनुसार जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध आहे. त्यामुळे खरेदीखत नोंदविण्यापूर्वी मंजूर रेखांकनाची (ले-आउट) प्रत खरेदी दस्ताबरोबर जोडलेली नसल्यास दस्त नोंदणी न करण्याचे म्हटले आहे. याबाबतचे परिपत्रक नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने १२ जुलै २०२१ रोजी प्रसृत केले. त्यामुळे तुकड्यातील जमिनींची दस्त नोंदणी दुय्यम निबंधकांकडून नाकारण्यात येत होती. परिणामी छत्रपती संभाजीनगर येथील प्लॉटिंगचा व्यवसाय करणाऱ्यांनी नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक यांनी काढलेल्या या परिपत्रकाला न्यायालयात आव्हान दिले होते. त्यावर निकाल देताना न्यायालयाने दुय्यम निबंधकांची कृती नोंदणी कायद्यातील कलम ३४ व ३५ विरुद्ध असल्याचे निरीक्षण नोंदविले. तसेच १२ जुलै २०२१ चे नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक यांनी काढलेले परिपत्रक व महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१ चे नियम ४४ (१) (आय) रद्द ठरविले आहे. तसेच दुय्यम निबंधकांनी दस्त नोंदणी करणे नाकारू नये, असे म्हटले आहे.
नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाचे परिपत्रक काय होते?
एखाद्या सर्वेक्षण क्रमांकाचे क्षेत्र दोन एकर असेल तर त्याच सर्वेक्षण क्रमांकातील एक, दोन किंवा तीन गुंठे जागा विकत घेणार असाल, तर त्यांची दस्तनोंदणी होणार नाही. मात्र, त्याच सर्वेक्षण क्रमांकाचे रेखांकन करून त्यामध्ये एक, दोन गुंठ्यांचे तुकडे पाडून त्यास जिल्हाधिकारी किंवा सक्षम प्राधिकरणाची मंजुरी घेतली असेल, तर अशा मान्यता घेतलेल्या रेखांकनातील एक-दोन गुंठे जमिनीच्या व्यवहारांची दस्त नोंदणी करता येणार असल्याचे परिपत्रकात म्हटले होते. राज्य सरकारच्या तत्कालीन धोरणाविरोधात प्रतिबंधित असेल, अशा जागेचा दस्त आल्यास तो नाकारता येईल, असा नियम शासनाने सन २००६ मध्ये केला. हा महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१ च्या नियम ४४ (१) (आय) मध्ये समाविष्ट करण्यात आला. त्यामुळे दुय्यम निबंधकांना दस्त नाकारण्याचा अधिकार प्राप्त झाला होता.
न्यायालयाच्या निर्णयाचे परिणाम काय होतील?
न्यायालयाने नोंदणी कायद्यातील कलम ४४ (१) (आय) रद्द केल्यामुळे एक-दोन गुंठे जमिनींच्या दस्त नोंदणीवरील बंदी उठलीच. शिवाय, या निर्णयामुळे आदिवासींच्या जमिनी, न्यायालयांमधील प्रकरणे, वनजमिनी, वक्फ बोर्ड, सार्वजनिक ट्रस्ट, पुनर्वसन जमिनी, वतन जमिनी, वर्ग-दोनच्या जमिनी आदी प्रकारच्या जमिनींचे खरेदी-विक्रीचे व्यवहार नोंदविण्यासाठी जिल्हाधिकारी किंवा सक्षम प्राधिकरणाची परवानगी आवश्यक असते. संबंधित विभागाच्या परवानगीचा आदेश असेल, तरच दस्तनोंदणी केली जात होती. आता मात्र या निकालामुळे अशा जमिनींचेसुद्धा व्यवहार होण्याची शक्यता आहे. त्यामुळे अशा प्रतिबंधित केलेल्या जमिनींचे व्यवहार परवानगी न घेता झाल्यास कायदेशीर पेचप्रसंग निर्माण होण्याची शक्यता आहे.
विश्लेषण : ‘डब्बा ट्रेडिंग’ म्हणजे काय आणि त्याचा अर्थव्यवस्थेवर कसा परिणाम होतो?
राज्य सरकारपुढे आता पर्याय काय आहेत?
हा निकाल नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाच्या यापूर्वीच विरोधात गेला होता. मात्र, राज्य शासनाच्या सूचनेनुसार नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने या निर्णयाबाबत न्यायालयात पुनर्विचार याचिका दाखल केली होती. त्यावर सुनावणी होऊन यापूर्वीचाच निकाल न्यायालयाने कायम ठेवला आहे. या निकालामुळे अनधिकृत बांधकामांमधील सदनिका व बेकायदा प्लॉटिंगची दस्तनोंदणी होणार असल्याने त्याची गंभीर दखल राज्य सरकारला घ्यावी लागणार आहे. या निकालाविरोधात राज्य सरकारला निकाल दिल्यापासून चार आठवड्यांच्या आत सर्वोच्च न्यायालयात दाद मागता येणार आहे. अन्यथा सरकारला नोंदणी कायद्यात बदल करता येऊ शकतो.
नागरिकांवर काय परिणाम होईल?
न्यायालयाच्या या निर्णयामुळे केवळ दस्तनोंदणीवरील बंदी उठली आहे. सक्षम प्राधिकरणाची मान्यता असलेल्या रेखांकनातील एक-दोन गुंठे जमिनींची खरेदी करावी अन्यथा दहा गुंठ्यांपेक्षा कमी जमीन घेतली, तर दस्तनोंदणी होऊ शकेल. मात्र, सातबारा उताऱ्यावर नाव येण्यासाठी रेडीरेकनरच्या २५ टक्के रक्कम भरावी लागेल. अनधिकृत बांधकामातील सदनिका विकत घेतल्यास ही सदनिका विकताना अडचण येऊ शकते. तसेच अशा सदनिकांवर बँकांकडून कर्ज घेताना अडचणी येऊ शकतात. गृहनिर्माण संस्था किंवा अपार्टमेंट यांचे मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) होण्यास अडचणी येतात.
