निशांत सरवणकर
मुंबई, ठाणे, पुण्यासारख्या शहरात पार्किंग (वाहनतळ) हा विषय खूपच संवेदनशील आहे. खुले पार्किंग हे चटईक्षेत्रफळाच्या व्याख्येत बसत नसल्यामुळे विकासकांनी ते मोफत द्यावे, असे उच्च न्यायालयानेही म्हटले आहे. महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरणानेही (महारेरा) तसे आदेश यापूर्वीच दिले आहेत. आच्छादित किंवा बंद पार्किंगसाठी विकासकाने किती शुल्क आकारावे याबाबत काहीही ठोस धोरण नाही. पैसे घेऊन पार्किंग देताना विकासकांकडून आवश्यक ती काळजी घेतली जात नसल्यामुळे अशा पार्किंगचा वापर होत नसल्याबाबत महारेराकडे असंख्य तक्रारी आल्या आहेत. त्यामुळे आता महारेराने पुन्हा नवे परिपत्रक काढून पार्किंगबाबत महत्त्वाच्या आदेशवजा सूचना केल्या आहेत. काय आहेत हे आदेश, ते पाळणे विकासकांना बंधनकारक आहे का, याबाबतचा हा आढावा
हजारपेक्षा जास्त प्रीमियम लेखांचा आस्वाद घ्या ई-पेपर अर्काइव्हचा पूर्ण अॅक्सेस कार्यक्रमांमध्ये निवडक सदस्यांना सहभागी होण्याची संधी ई-पेपर डाउनलोड करण्याची सुविधा
नवे परिपत्रक काय आहे?
विकासकांकडून विकत घेतलेल्या आच्छादित, मेकॅनिकल, गॅरेज पार्किंगचा वापर करण्यात घरखरेदीदारांना अडचणी येत आहेत. याबाबत विकासकाकडे तक्रार केली तरी तो दाद देत नाही, अशी परिस्थिती आहे. पार्किंगमध्येच बीम असल्यामुळे वाहन उभे करता न येणे, आकार लहान असल्याने वाहन उभे करण्यात अडचण, चित्रविचित्र आकारामुळे वापरात अडथळा, वाहनाचा दरवाजा उघडण्यातही अडचण आदी अनेक तक्रारी महारेराकडे आल्या आहेत. महारेराने याची गंभीर नोंद घेत घर खरेदीदारांना भविष्यात अशा समस्यांना सामोरे जावे लागू नये यासाठी नवे परिपत्रक जारी केले आहे. सदनिका नोंदणीच्या वेळी दिल्या जाणाऱ्या वाटप पत्रात (अॅलॉटमेंट लेटर) आणि विक्री करारांमध्येच पार्किंगचा सर्व तपशील असलेले जोडपत्र जोडणे बंधनकारक केले आहे. या जोडपत्रात जेथे पार्किंग दिले जाणार आहे तिथला क्रमांक, पार्किंगचा आकार (लांबी, रुंदी व उंची), पार्किंगचे इमारतीतील नेमके ठिकाण याबाबतचा सर्व उल्लेख करावा लागणार आहे. यात कुठल्याही त्रुटी राहू नये यासाठी महारेराने या जोडपत्राचा आदर्श मसुदाही जारी केला आहे. खुल्या पार्किंगबाबत लांबी आणि रुंदी नमूद करणे बंधनकारक, आच्छादित पार्किंगबाबत लांबी व रुंदीसह उंचीही नमूद करणे आवश्यक करण्यात आले आहे.
हेही वाचा >>>पुरामुळे अस्ताव्यस्त झालेल्या युएईला पूर्वपदावर आणायला किती खर्च येणार?
याआधी कोणते परिपत्रक?
पार्किंगबाबत महारेराने ३० जुलै २०२१ मध्ये परिपत्रक जारी केले होते. या परिपत्रकात म्हटले आहे की, खुले पार्किंग हे चटईक्षेत्रफळमुक्त असते. प्रमोटर किंवा विकासकाला खुले पार्किंग विकता येत नाही. खुले पार्किंग, गॅरेजेस, आच्छादित पार्किंग हे आराखड्यात स्पष्ट नमूद करुन त्यांना क्रमांक देण्यात यावेत आणि ते कुठल्या सदनिकाधारकाला वितरीत केले आहे, याचा तपशील द्यावा, गॅरेजेस किंवा आच्छादित पार्किंग हे विकण्यात आले असल्यास त्याचा क्रमांक, क्षेत्रफळ, ते निश्चित कुठे आहे, याचा उल्लेख करारनाम्यात स्पष्टपणे करण्यात यावा. या करारनाम्यासोबत आराखडा जोडावा व त्यात संबंधित सदनिकेला कुठले पार्किंग दिले गेले आहे याचा तपशील असावा. परंतु प्रत्यक्षात विकासकांकडून ही खबरदारी घेतली न गेल्यानेच महारेराला पुन्हा परिपत्रक काढून आता पार्किंगसाठीही आदर्श मसुदा जारी करावा लागला आहे. हा मसुदा आता करारनाम्यासोबत नोंदणीच्या वेळी बंधनकारक करण्यात आला आहे.
पार्किंगबाबत नियमावली काय सांगते?
विकास नियंत्रण नियमावली २०३४ मध्ये पार्किंगबाबत सविस्तर विवेचन करण्यात आले आहे. ४५ चौरस मीटरपर्यंत आठ सदनिकांमागे एक पार्किंग बंधनकारक आहे. ४५ ते ६० चौरस मीटरपर्यंत चार सदनिकांमागे एक पार्किंग, ६० ते ९० चौरस मीटरपर्यंत दोन सदनिकांमागे एक पार्किंग आणि ९० चौरस मीटरपुढील सदनिकांना एक पार्किंग बंधनकारक आहे. परंतु हल्ली विकासक पुनर्वसन प्रकल्पात प्रत्येक सदनिकेमागे पार्किंग देतात तसेच प्रत्येक घरखरेदीदारही पार्किंग विकत घेतो. पार्किंगसाठी विकासकाला चटईक्षेत्रफळाची आवश्यकता नसते. मात्र विकास नियंत्रण नियमावलीत नमूद पार्किंगपेक्षा अधिक पार्किंग असल्यास शीग्रगणकाच्या (रेडीरेकनर) २५ टक्के प्रिमिअम भरावा लागतो. पार्किंगचा आकार किती असावा, त्याची उंची किती असावी, याबाबतही नियमावलीत स्पष्ट करण्यात आले आहे. तरीही विकासकांकडून ती काळजी घेतली जात नसल्याचे आढळून आले आहे. त्यामुळे यामध्ये आता महारेरानेही रस घेतला आहे.
हेही वाचा >>>मराठा आरक्षण प्रकरणाची सुनावणी जूनपर्यंत पुढे ढकलली, आतापर्यंत काय काय घडले?
हा विषय का महत्त्वाचा?
मुंबई, ठाणे, पुण्यासारख्या वर्दळीच्या शहरात प्रत्येक सदनिकेमागे पार्किंग असणे आवश्यक बनले आहे. विकासकही प्रत्येक सदनिकेला पार्किंगची व्यवस्था होईल, अशा रीतीने पोडिअम वा अन्य मार्गाने पार्किंगची व्यवस्था करीत आहेत. परंतु पार्किंग बसविण्याच्या नादात विकासकांकडून पार्किंगचा आकार आणि उंची याबाबत काळजी घेतली जात नसल्यामुळे घर खरेदीदारांना मनस्ताप सहन करावा लागत आहे. त्यामुळे आता महारेराच्या नव्या परिपत्रकामुळे घर नोंदणीच्या वेळीच विकासकाला पार्किंगचा संपूर्ण तपशील द्यावा लागणार आहे. घर खरेदीदारालाही आराखड्यावर आपले पार्किंग कुठे असेल याचा अंदाज येणार आहे. याबाबत त्याला वेळीच तक्रार करून मनस्तापापासून सुटका करुन घेता येणार आहे.
नियोजन प्राधिकरणाची जबाबदारी काय?
पार्किंगबाबत नियोजन प्राधिकरण महत्त्वाची भूमिका बजावत असते. महापालिका, म्हाडा आणि झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाला विकास नियंत्रण नियमावलीतील तरतुदीनुसार किमान पार्किंग विकासकाने उपलब्ध करून दिले आहे का, याची खातरजमा केल्याशिवाय इमारतीला निवासयोग्य प्रमाणपत्र (ओसी) देता येत नाही. परंतु बऱ्याच वेळा विकासकाने तात्पुरत्या स्वरूपात केलेल्या पार्किंगच्या व्यवस्थेच्या आधारे नियोजन प्राधिकरण निवासयोग्य प्रमाणपत्र देत आहेत. परंतु प्रत्यक्षात आवश्यक तितकी पार्किंगची व्यवस्था नसल्याची बाब समोर येत आहे. त्यातून घरखरेदीदारांमध्ये पार्किंगवरून वाद निर्माण होत आहेत. बऱ्याच वेळा पोडिअम वा बेसमेंट पार्किंगचा आकार व उंची इतकी कमी असते की, वाहन उभे करताना अडचणी येत आहेत. सध्या महारेराकडे त्याच स्वरूपाच्या तक्रारी येत आहेत. त्यामुळे नियोजन प्राधिकरणाने निवासयोग्य प्रमाणपत्र देताना काळजी घेणे आवश्यक आहे.
महारेराचा अधिकार काय?
महारेराने गेल्या दोन-तीन वर्षांत विविध परिपत्रके जारी करून विकासकांवर वचक आणण्याचा प्रयत्न केला आहे. आदर्श करारनामा जारी केल्यानंतर आता पार्किंगबाबतही आदर्श मसुदा जारी करुन घरखरेदीदारांना दिलासा दिला आहे. १३ डिसेंबर २०२२ मध्ये जारी केलेल्या परिपत्रकात महारेराचे अधिकार नमूद करण्यात आले आहेत. यानुसार आदर्श मसुद्याचे पालन न केल्यास रेरा कायद्यातील तरतुदीनुसार दंडात्मक कारवाई होईलच. पण अशा पद्धतीचा करारनामा हा घरखरेदीदारावर बंधनकारक नसेल. त्यामुळे आता विकासकांना पार्किंगबाबतचा मसुदा वाटपपत्र तसेच विक्री करारनाम्यासोबत स्वतंत्रपणे जोडावा लागेल. परिणामी आपली नेमकी कुठल्या आकाराची गाडी उभी करता येऊ शकेल, याची घरखरेदीदारांनाही आधीच कल्पना येईल.
nishant.sarvankar@expressindia.com
नवे परिपत्रक काय आहे?
विकासकांकडून विकत घेतलेल्या आच्छादित, मेकॅनिकल, गॅरेज पार्किंगचा वापर करण्यात घरखरेदीदारांना अडचणी येत आहेत. याबाबत विकासकाकडे तक्रार केली तरी तो दाद देत नाही, अशी परिस्थिती आहे. पार्किंगमध्येच बीम असल्यामुळे वाहन उभे करता न येणे, आकार लहान असल्याने वाहन उभे करण्यात अडचण, चित्रविचित्र आकारामुळे वापरात अडथळा, वाहनाचा दरवाजा उघडण्यातही अडचण आदी अनेक तक्रारी महारेराकडे आल्या आहेत. महारेराने याची गंभीर नोंद घेत घर खरेदीदारांना भविष्यात अशा समस्यांना सामोरे जावे लागू नये यासाठी नवे परिपत्रक जारी केले आहे. सदनिका नोंदणीच्या वेळी दिल्या जाणाऱ्या वाटप पत्रात (अॅलॉटमेंट लेटर) आणि विक्री करारांमध्येच पार्किंगचा सर्व तपशील असलेले जोडपत्र जोडणे बंधनकारक केले आहे. या जोडपत्रात जेथे पार्किंग दिले जाणार आहे तिथला क्रमांक, पार्किंगचा आकार (लांबी, रुंदी व उंची), पार्किंगचे इमारतीतील नेमके ठिकाण याबाबतचा सर्व उल्लेख करावा लागणार आहे. यात कुठल्याही त्रुटी राहू नये यासाठी महारेराने या जोडपत्राचा आदर्श मसुदाही जारी केला आहे. खुल्या पार्किंगबाबत लांबी आणि रुंदी नमूद करणे बंधनकारक, आच्छादित पार्किंगबाबत लांबी व रुंदीसह उंचीही नमूद करणे आवश्यक करण्यात आले आहे.
हेही वाचा >>>पुरामुळे अस्ताव्यस्त झालेल्या युएईला पूर्वपदावर आणायला किती खर्च येणार?
याआधी कोणते परिपत्रक?
पार्किंगबाबत महारेराने ३० जुलै २०२१ मध्ये परिपत्रक जारी केले होते. या परिपत्रकात म्हटले आहे की, खुले पार्किंग हे चटईक्षेत्रफळमुक्त असते. प्रमोटर किंवा विकासकाला खुले पार्किंग विकता येत नाही. खुले पार्किंग, गॅरेजेस, आच्छादित पार्किंग हे आराखड्यात स्पष्ट नमूद करुन त्यांना क्रमांक देण्यात यावेत आणि ते कुठल्या सदनिकाधारकाला वितरीत केले आहे, याचा तपशील द्यावा, गॅरेजेस किंवा आच्छादित पार्किंग हे विकण्यात आले असल्यास त्याचा क्रमांक, क्षेत्रफळ, ते निश्चित कुठे आहे, याचा उल्लेख करारनाम्यात स्पष्टपणे करण्यात यावा. या करारनाम्यासोबत आराखडा जोडावा व त्यात संबंधित सदनिकेला कुठले पार्किंग दिले गेले आहे याचा तपशील असावा. परंतु प्रत्यक्षात विकासकांकडून ही खबरदारी घेतली न गेल्यानेच महारेराला पुन्हा परिपत्रक काढून आता पार्किंगसाठीही आदर्श मसुदा जारी करावा लागला आहे. हा मसुदा आता करारनाम्यासोबत नोंदणीच्या वेळी बंधनकारक करण्यात आला आहे.
पार्किंगबाबत नियमावली काय सांगते?
विकास नियंत्रण नियमावली २०३४ मध्ये पार्किंगबाबत सविस्तर विवेचन करण्यात आले आहे. ४५ चौरस मीटरपर्यंत आठ सदनिकांमागे एक पार्किंग बंधनकारक आहे. ४५ ते ६० चौरस मीटरपर्यंत चार सदनिकांमागे एक पार्किंग, ६० ते ९० चौरस मीटरपर्यंत दोन सदनिकांमागे एक पार्किंग आणि ९० चौरस मीटरपुढील सदनिकांना एक पार्किंग बंधनकारक आहे. परंतु हल्ली विकासक पुनर्वसन प्रकल्पात प्रत्येक सदनिकेमागे पार्किंग देतात तसेच प्रत्येक घरखरेदीदारही पार्किंग विकत घेतो. पार्किंगसाठी विकासकाला चटईक्षेत्रफळाची आवश्यकता नसते. मात्र विकास नियंत्रण नियमावलीत नमूद पार्किंगपेक्षा अधिक पार्किंग असल्यास शीग्रगणकाच्या (रेडीरेकनर) २५ टक्के प्रिमिअम भरावा लागतो. पार्किंगचा आकार किती असावा, त्याची उंची किती असावी, याबाबतही नियमावलीत स्पष्ट करण्यात आले आहे. तरीही विकासकांकडून ती काळजी घेतली जात नसल्याचे आढळून आले आहे. त्यामुळे यामध्ये आता महारेरानेही रस घेतला आहे.
हेही वाचा >>>मराठा आरक्षण प्रकरणाची सुनावणी जूनपर्यंत पुढे ढकलली, आतापर्यंत काय काय घडले?
हा विषय का महत्त्वाचा?
मुंबई, ठाणे, पुण्यासारख्या वर्दळीच्या शहरात प्रत्येक सदनिकेमागे पार्किंग असणे आवश्यक बनले आहे. विकासकही प्रत्येक सदनिकेला पार्किंगची व्यवस्था होईल, अशा रीतीने पोडिअम वा अन्य मार्गाने पार्किंगची व्यवस्था करीत आहेत. परंतु पार्किंग बसविण्याच्या नादात विकासकांकडून पार्किंगचा आकार आणि उंची याबाबत काळजी घेतली जात नसल्यामुळे घर खरेदीदारांना मनस्ताप सहन करावा लागत आहे. त्यामुळे आता महारेराच्या नव्या परिपत्रकामुळे घर नोंदणीच्या वेळीच विकासकाला पार्किंगचा संपूर्ण तपशील द्यावा लागणार आहे. घर खरेदीदारालाही आराखड्यावर आपले पार्किंग कुठे असेल याचा अंदाज येणार आहे. याबाबत त्याला वेळीच तक्रार करून मनस्तापापासून सुटका करुन घेता येणार आहे.
नियोजन प्राधिकरणाची जबाबदारी काय?
पार्किंगबाबत नियोजन प्राधिकरण महत्त्वाची भूमिका बजावत असते. महापालिका, म्हाडा आणि झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाला विकास नियंत्रण नियमावलीतील तरतुदीनुसार किमान पार्किंग विकासकाने उपलब्ध करून दिले आहे का, याची खातरजमा केल्याशिवाय इमारतीला निवासयोग्य प्रमाणपत्र (ओसी) देता येत नाही. परंतु बऱ्याच वेळा विकासकाने तात्पुरत्या स्वरूपात केलेल्या पार्किंगच्या व्यवस्थेच्या आधारे नियोजन प्राधिकरण निवासयोग्य प्रमाणपत्र देत आहेत. परंतु प्रत्यक्षात आवश्यक तितकी पार्किंगची व्यवस्था नसल्याची बाब समोर येत आहे. त्यातून घरखरेदीदारांमध्ये पार्किंगवरून वाद निर्माण होत आहेत. बऱ्याच वेळा पोडिअम वा बेसमेंट पार्किंगचा आकार व उंची इतकी कमी असते की, वाहन उभे करताना अडचणी येत आहेत. सध्या महारेराकडे त्याच स्वरूपाच्या तक्रारी येत आहेत. त्यामुळे नियोजन प्राधिकरणाने निवासयोग्य प्रमाणपत्र देताना काळजी घेणे आवश्यक आहे.
महारेराचा अधिकार काय?
महारेराने गेल्या दोन-तीन वर्षांत विविध परिपत्रके जारी करून विकासकांवर वचक आणण्याचा प्रयत्न केला आहे. आदर्श करारनामा जारी केल्यानंतर आता पार्किंगबाबतही आदर्श मसुदा जारी करुन घरखरेदीदारांना दिलासा दिला आहे. १३ डिसेंबर २०२२ मध्ये जारी केलेल्या परिपत्रकात महारेराचे अधिकार नमूद करण्यात आले आहेत. यानुसार आदर्श मसुद्याचे पालन न केल्यास रेरा कायद्यातील तरतुदीनुसार दंडात्मक कारवाई होईलच. पण अशा पद्धतीचा करारनामा हा घरखरेदीदारावर बंधनकारक नसेल. त्यामुळे आता विकासकांना पार्किंगबाबतचा मसुदा वाटपपत्र तसेच विक्री करारनाम्यासोबत स्वतंत्रपणे जोडावा लागेल. परिणामी आपली नेमकी कुठल्या आकाराची गाडी उभी करता येऊ शकेल, याची घरखरेदीदारांनाही आधीच कल्पना येईल.
nishant.sarvankar@expressindia.com
