निशांत सरवणकर
१९९५मध्ये शिवसेना-भाजप युतीचे सरकार सत्तेवर आल्यानंतर झोपडपट्टी पुनर्विकासासाठी स्वतंत्र प्राधिकरण स्थापन करण्याचा निर्णय झाला. तब्बल २६-२७ वर्षे होत आली तरी तरी फक्त दोन ते अडीच लाख झोपडीवासीयांचेच पुनर्वसन होऊ शकले. आतापर्यंत १५०० हून अधिक योजना कार्यान्वित झाल्या आहेत. त्यापैकी ३५० योजना रखडल्या आहेत तर ५१७ योजना फक्त कागदावर आहेत. या पार्श्वभूमीवर उपमुख्यमंत्री व गृहनिर्माण मंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी झोपडपट्टी पुनर्विकासाला गती देण्यासाठी नवे धोरण आणण्याचा विचार करीत आहे, अशी घोषणा केली आहे. काय असेल हे धोरण, त्याचा कितपत फायदा होईल, याचा हा आढावा….
झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना काय आहे?
झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेसाठी विकास नियंत्रण नियमावलीत स्वतंत्र तरतूद आहे. विकास नियंत्रण नियमावली ३३(१०) ही झोपडीवासीयांच्या पुनर्वसनाशी तर ३३ (१४-डी) ही झोपडीवासीयांसाठी कायमस्वरूपी पर्यायी सदनिका उपलब्ध करून देणारी आहे. विकास व नियंत्रण नियमावली २०३४ मध्ये ३३ (१०) सोबत ३३ (११) हे नवे कलम अंतर्भूत करण्यात आले आहे. पूर्वीच्या ३३(१४-डी) ऐवजी नवे ३३(११) ही सर्वाधिक चटईक्षेत्रफळ देणारी योजना सध्या विकासकांना आकर्षित करीत आहे. ३३(१०) अन्वये झोपडीवासीयांचे पुनर्वसन करणे आणि त्या बदल्यात विकासकाला खुल्या विक्रीसाठी चटईक्षेत्रफळ मिळते. ३३(११) मध्ये खासगी इमारतीच्या पुनर्विकासात एक चटईक्षेत्रफळाइतक्या कायमस्वरूपी पर्यायी सदनिका बांधून द्यायच्या व तेवढेच चटईक्षेत्रफळ खुल्या बाजारात विक्रीसाठी मिळते. मुंबईसारख्या ठिकाणी विकासकांना भरमसाट चटईक्षेत्रफळ मिळवून देणारी दुसरी कोणतीही योजना नाही.
लाभ कोणासाठी?
सध्याच्या धोरणानुसार, १ जानेवारी २००० पर्यंतच्या झोपडीवासीयांना मोफत तर २ जानेवारी २००० ते १ जानेवारी २०११ पर्यंतच्या झोपडीवासीयांना सशुल्क घर या योजनेत मिळते. या नुसार पात्र व अपात्र या दोहोंसाठी आता विकासकाने घर बांधायचे आहे. पात्र न झालेल्या सदनिका प्राधिकरणाच्या ताब्यात येणार असून त्या अन्य झोपडीवासीयांना वितरीत केल्या जाणार आहेत.
नवे धोरण काय आहे?
झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना राबविण्यासाठी संबंधित भूखंड मोकळा करून द्यायचा आणि झोपडीवासीयांचे पुनर्वसन तसेच सर्वाधिक कायमस्वरूपी सदनिका बांधून देणाऱ्या विकासकाची निविदेद्वारे निवड करायची, या धोरणाचा गृहनिर्माण मंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी पुनरुच्चार केला. महाविकास आघाडी सरकारच्या काळातच ही योजना तत्कालीन गृहनिर्माण मंत्री जितेंद्र आव्हाड यांनी तयार केली होती. रखडलेल्या ३५० हून अधिक योजना तसेच प्रस्ताव स्वीकृत होऊनही इरादापत्र न घेतलेल्या ५१७ झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनांबाबत प्राधिकरणाने अभय योजना सुरू केली होती. या योजनेत निविदेद्वारे विकासक नेमणे, वित्तीय संस्थांना सहविकासक नियुक्त करणे आदीचा समावेश होता. निविदेद्वारे विकासक नियुक्त करायच्या आधी तो भूखंड मोकळा करून देणे आवश्यक आहे. झोपडपट्टी पुनर्वसन कायद्यातील ३३ (३८) अन्वये झोपड्या पाडण्याची जबाबदारी प्राधिकरण स्वीकारत होते. परंतु त्यात वेळ लागत असल्याचा फटका विकासकांना बसत होता. प्राधिकरणानेच या कायद्याचा वापर करून भूखंड मोकळा करून दिला तर झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेला लागणारा काळ कमी होणार आहे. मोकळ्या भूखंडावर विकासकाने पहिल्यांदा झोपडीवासीयांचे पुनर्वसन करायचे आणि मगच त्याला विक्रीसाठी परवानगी देण्याचा विचार केला जात आहे.
नव्या धोरणाबद्दल विकासकांचे म्हणणे काय?
झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेनुसार प्राधिकरणाने इरादा पत्र जारी केल्यानंतर झोपड्या पाडण्याची कारवाई पूर्ण होण्यास वेळ लागतो. त्यामुळे विकासकाला योजनेचे काम सुरू करता येत नाही. प्राधिकरणाच्या अंतर्गत येणाऱ्या अतिक्रमण निमूर्लन विभागाकडूनच झोपड्या पाडण्याचे आदेश देण्यास विलंब लावला जातो. बऱ्याचवेळा स्थानिक आमदाराकडून दबाव येतो वा काही झोपडीवासीय न्यायालयात जातात. अशा वेळी झोपु योजनेचा भूखंड मोकळा करून देण्याची जबाबदारी प्राधिकरण घेणार असेल तर पुनर्वसनाची इमारत तीन वर्षांत उभी करणे शक्य आहे. मात्र पहिल्यांदा पुनर्वसनाची इमारत आणि नंतर विक्रीसाठी परवानगी हे विकासकांसाठी अन्यायकारक आहे. याचे कारण म्हणजे झोपडीवासीयांना भाडे आणि पुनर्वसनाच्या इमारतीची उभारणी आदींसाठी कोट्यवधी रुपये विकासक खर्च करतो. पुनर्वसन इमारत बांधण्यासाठी सर्वसाधारणपणे तीन वर्षांचा कालावधी लागतोच. या काळात विकासक फक्त खर्च करणार. गृहनिर्माण क्षेत्रात अनेक चढउतार सुरू असतात. अशा वेळी जितका पुनर्विकास झाला असेल तेव्हढ्याच चटईक्षेत्रफळाच्या खुल्या विक्रीसाठी परवानगी देण्याचे सध्याचे धोरणच योग्य आहे.
झोपडीवासीयांना काय वाटते?
आम्हाला आमचे हक्काचे घर कमीत कमी वेळेत मिळावे हीच आमची अपेक्षा आहे. आतापर्यंत अनेक सरकारांनी फक्त वल्गना केल्या. परंतु प्रत्यक्षात काहीही झाले नाही, असे बहुतेकांचे म्हणणे असते. हक्काचे घर वेळेत मिळाले नाहीच. पण भाडेही रखडवले गेले. याबाबत प्राधिकरणाने काम थांबविण्याची नोटीस दिली तरी ती विकासकांकडून बऱ्याच वेळा पाळली जात नाही. त्यानंतर प्राधिकरणाकडून महाराष्ट्र नगररचना कायद्यान्वये कारवाई केली जाते. परंतु या कारवाईला विकासक भीकही घालत नाहीत. मात्र योजना सुरू करण्यासाठी भूखंड मोकळा करून देणे, तीन वर्षांत पुनर्वसनाची इमारत तयार केल्यानंतरही विक्री करावयाच्या इमारतीसाठी परवानगी आणि तोपर्यंतचे आगाऊ भाडे असे धोरण जर शिंदे-फडणवीस सरकारने राबविले तरच विकासकांना वचक बसेल.
गतिमानता वाढेल?
झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनांमध्ये गतिमानतेचाच अभाव आहे. योजना राबविणाऱ्या विकासकांना झोपडीवासीयांच्या आडमुठेपणाचा अनुभव काही वेळेस येतो. नव्या विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार, ५१ टक्के संमती पुरेशी आहे. त्यामुळे विकासकाला योजना रेटता येते. परंतु विरोध करणाऱ्यांचा गट मोठा आहे. हा गट स्थानिक आमदार वा न्यायालयामार्फत आडकाठी आणण्याचा प्रयत्न करतो. प्राधिकरणाने आपल्या स्तरावर झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेतील भूखंड मोकळा करून दिला व निविदेद्वारे विकासक नेमला तर गैरप्रकारांना आळा बसेल. ठराविक मुदतीत पुनर्वसनाची इमारत आणि तोपर्यंत खुल्या बाजारात विक्रीसाठी परवानगी न देण्याचे धोरण राबविले तर निश्चितच गतिमानता वाढेल, असे या क्षेत्रातील तज्ज्ञांना वाटते.
nishant.sarvankar@expressindia.com
१९९५मध्ये शिवसेना-भाजप युतीचे सरकार सत्तेवर आल्यानंतर झोपडपट्टी पुनर्विकासासाठी स्वतंत्र प्राधिकरण स्थापन करण्याचा निर्णय झाला. तब्बल २६-२७ वर्षे होत आली तरी तरी फक्त दोन ते अडीच लाख झोपडीवासीयांचेच पुनर्वसन होऊ शकले. आतापर्यंत १५०० हून अधिक योजना कार्यान्वित झाल्या आहेत. त्यापैकी ३५० योजना रखडल्या आहेत तर ५१७ योजना फक्त कागदावर आहेत. या पार्श्वभूमीवर उपमुख्यमंत्री व गृहनिर्माण मंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी झोपडपट्टी पुनर्विकासाला गती देण्यासाठी नवे धोरण आणण्याचा विचार करीत आहे, अशी घोषणा केली आहे. काय असेल हे धोरण, त्याचा कितपत फायदा होईल, याचा हा आढावा….
झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना काय आहे?
झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेसाठी विकास नियंत्रण नियमावलीत स्वतंत्र तरतूद आहे. विकास नियंत्रण नियमावली ३३(१०) ही झोपडीवासीयांच्या पुनर्वसनाशी तर ३३ (१४-डी) ही झोपडीवासीयांसाठी कायमस्वरूपी पर्यायी सदनिका उपलब्ध करून देणारी आहे. विकास व नियंत्रण नियमावली २०३४ मध्ये ३३ (१०) सोबत ३३ (११) हे नवे कलम अंतर्भूत करण्यात आले आहे. पूर्वीच्या ३३(१४-डी) ऐवजी नवे ३३(११) ही सर्वाधिक चटईक्षेत्रफळ देणारी योजना सध्या विकासकांना आकर्षित करीत आहे. ३३(१०) अन्वये झोपडीवासीयांचे पुनर्वसन करणे आणि त्या बदल्यात विकासकाला खुल्या विक्रीसाठी चटईक्षेत्रफळ मिळते. ३३(११) मध्ये खासगी इमारतीच्या पुनर्विकासात एक चटईक्षेत्रफळाइतक्या कायमस्वरूपी पर्यायी सदनिका बांधून द्यायच्या व तेवढेच चटईक्षेत्रफळ खुल्या बाजारात विक्रीसाठी मिळते. मुंबईसारख्या ठिकाणी विकासकांना भरमसाट चटईक्षेत्रफळ मिळवून देणारी दुसरी कोणतीही योजना नाही.
लाभ कोणासाठी?
सध्याच्या धोरणानुसार, १ जानेवारी २००० पर्यंतच्या झोपडीवासीयांना मोफत तर २ जानेवारी २००० ते १ जानेवारी २०११ पर्यंतच्या झोपडीवासीयांना सशुल्क घर या योजनेत मिळते. या नुसार पात्र व अपात्र या दोहोंसाठी आता विकासकाने घर बांधायचे आहे. पात्र न झालेल्या सदनिका प्राधिकरणाच्या ताब्यात येणार असून त्या अन्य झोपडीवासीयांना वितरीत केल्या जाणार आहेत.
नवे धोरण काय आहे?
झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना राबविण्यासाठी संबंधित भूखंड मोकळा करून द्यायचा आणि झोपडीवासीयांचे पुनर्वसन तसेच सर्वाधिक कायमस्वरूपी सदनिका बांधून देणाऱ्या विकासकाची निविदेद्वारे निवड करायची, या धोरणाचा गृहनिर्माण मंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी पुनरुच्चार केला. महाविकास आघाडी सरकारच्या काळातच ही योजना तत्कालीन गृहनिर्माण मंत्री जितेंद्र आव्हाड यांनी तयार केली होती. रखडलेल्या ३५० हून अधिक योजना तसेच प्रस्ताव स्वीकृत होऊनही इरादापत्र न घेतलेल्या ५१७ झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनांबाबत प्राधिकरणाने अभय योजना सुरू केली होती. या योजनेत निविदेद्वारे विकासक नेमणे, वित्तीय संस्थांना सहविकासक नियुक्त करणे आदीचा समावेश होता. निविदेद्वारे विकासक नियुक्त करायच्या आधी तो भूखंड मोकळा करून देणे आवश्यक आहे. झोपडपट्टी पुनर्वसन कायद्यातील ३३ (३८) अन्वये झोपड्या पाडण्याची जबाबदारी प्राधिकरण स्वीकारत होते. परंतु त्यात वेळ लागत असल्याचा फटका विकासकांना बसत होता. प्राधिकरणानेच या कायद्याचा वापर करून भूखंड मोकळा करून दिला तर झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेला लागणारा काळ कमी होणार आहे. मोकळ्या भूखंडावर विकासकाने पहिल्यांदा झोपडीवासीयांचे पुनर्वसन करायचे आणि मगच त्याला विक्रीसाठी परवानगी देण्याचा विचार केला जात आहे.
नव्या धोरणाबद्दल विकासकांचे म्हणणे काय?
झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेनुसार प्राधिकरणाने इरादा पत्र जारी केल्यानंतर झोपड्या पाडण्याची कारवाई पूर्ण होण्यास वेळ लागतो. त्यामुळे विकासकाला योजनेचे काम सुरू करता येत नाही. प्राधिकरणाच्या अंतर्गत येणाऱ्या अतिक्रमण निमूर्लन विभागाकडूनच झोपड्या पाडण्याचे आदेश देण्यास विलंब लावला जातो. बऱ्याचवेळा स्थानिक आमदाराकडून दबाव येतो वा काही झोपडीवासीय न्यायालयात जातात. अशा वेळी झोपु योजनेचा भूखंड मोकळा करून देण्याची जबाबदारी प्राधिकरण घेणार असेल तर पुनर्वसनाची इमारत तीन वर्षांत उभी करणे शक्य आहे. मात्र पहिल्यांदा पुनर्वसनाची इमारत आणि नंतर विक्रीसाठी परवानगी हे विकासकांसाठी अन्यायकारक आहे. याचे कारण म्हणजे झोपडीवासीयांना भाडे आणि पुनर्वसनाच्या इमारतीची उभारणी आदींसाठी कोट्यवधी रुपये विकासक खर्च करतो. पुनर्वसन इमारत बांधण्यासाठी सर्वसाधारणपणे तीन वर्षांचा कालावधी लागतोच. या काळात विकासक फक्त खर्च करणार. गृहनिर्माण क्षेत्रात अनेक चढउतार सुरू असतात. अशा वेळी जितका पुनर्विकास झाला असेल तेव्हढ्याच चटईक्षेत्रफळाच्या खुल्या विक्रीसाठी परवानगी देण्याचे सध्याचे धोरणच योग्य आहे.
झोपडीवासीयांना काय वाटते?
आम्हाला आमचे हक्काचे घर कमीत कमी वेळेत मिळावे हीच आमची अपेक्षा आहे. आतापर्यंत अनेक सरकारांनी फक्त वल्गना केल्या. परंतु प्रत्यक्षात काहीही झाले नाही, असे बहुतेकांचे म्हणणे असते. हक्काचे घर वेळेत मिळाले नाहीच. पण भाडेही रखडवले गेले. याबाबत प्राधिकरणाने काम थांबविण्याची नोटीस दिली तरी ती विकासकांकडून बऱ्याच वेळा पाळली जात नाही. त्यानंतर प्राधिकरणाकडून महाराष्ट्र नगररचना कायद्यान्वये कारवाई केली जाते. परंतु या कारवाईला विकासक भीकही घालत नाहीत. मात्र योजना सुरू करण्यासाठी भूखंड मोकळा करून देणे, तीन वर्षांत पुनर्वसनाची इमारत तयार केल्यानंतरही विक्री करावयाच्या इमारतीसाठी परवानगी आणि तोपर्यंतचे आगाऊ भाडे असे धोरण जर शिंदे-फडणवीस सरकारने राबविले तरच विकासकांना वचक बसेल.
गतिमानता वाढेल?
झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनांमध्ये गतिमानतेचाच अभाव आहे. योजना राबविणाऱ्या विकासकांना झोपडीवासीयांच्या आडमुठेपणाचा अनुभव काही वेळेस येतो. नव्या विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार, ५१ टक्के संमती पुरेशी आहे. त्यामुळे विकासकाला योजना रेटता येते. परंतु विरोध करणाऱ्यांचा गट मोठा आहे. हा गट स्थानिक आमदार वा न्यायालयामार्फत आडकाठी आणण्याचा प्रयत्न करतो. प्राधिकरणाने आपल्या स्तरावर झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेतील भूखंड मोकळा करून दिला व निविदेद्वारे विकासक नेमला तर गैरप्रकारांना आळा बसेल. ठराविक मुदतीत पुनर्वसनाची इमारत आणि तोपर्यंत खुल्या बाजारात विक्रीसाठी परवानगी न देण्याचे धोरण राबविले तर निश्चितच गतिमानता वाढेल, असे या क्षेत्रातील तज्ज्ञांना वाटते.
nishant.sarvankar@expressindia.com
