पुनर्विकासाशिवाय मुंबईतील जुन्या इमारतींना पर्याय नाही. पुनर्विकास करताना मुंबईसारख्या शहरात उभ्या राहणाऱ्या उत्तुंग इमारती व पायाभूत सुविधांवर होणारा ताण लक्षात घेता एकापेक्षा अनेक इमारती एकत्रितरीत्या विकसित करणे (समूह पुनर्विकास) हा उत्तम मार्ग आहे, अशी शासनाची भूमिका आहे. २०१४ मध्ये पहिल्यांदा समूह पुनर्विकासाचे धोरण आणण्यात आले. परंतु आता आठ वर्षे होत आली तरी समूह पुनर्विकासाने वेग घेतलेला नाही. या धोरणात असलेल्या अडचणी दूर करण्यासाठी शासनाने वेळोवेळी सुधारणा केल्या आहेत. आता तर रहिवाशांकडूनही समूह पुनर्विकास नको, अशी भूमिका घेतली जात आहे. समूह पुनर्विकासात नेमक्या काय अडचणी आहेत, याचा हा आढावा.
समूह पुनर्विकास म्हणजे काय?
२००९ पासून विकास नियंत्रण नियमावली ३३(९) ही समूह पुनर्विकासासाठी लागू आहे. नव्या विकास नियंत्रण नियमावली २०३४ नुसार शहरात किमान चार हजार चौरस मीटर तर उपनगरात किमान सहा हजार चौरस मीटर भूखंडावरील इमारतींचा एकत्रित पुनर्विकास करणे म्हणजेच समूह पुनर्विकास. उपनगरासाठी ही मर्यादा पूर्वी दहा हजार चौरस मीटर होती. ती सहा हजार इतकी मर्यादित करण्यात आली आहे. यासाठी महापालिकेची नियोजन प्राधिकरण म्हणून नियुक्ती करण्यात आली आहे. यानुसार समूह पुनर्विकासाबाबतचा प्रस्ताव पालिकेच्या उच्चस्तरीय समितीपुढे सादर करावा लागतो. या समितीमार्फत विकासकाच्या क्षमतेचा विचार करून प्रस्ताव मंजूर केला जातो. सध्या भेंडीबाजार येथे समूह पुनर्विकास प्रकल्प सुरू आहे. मुंबईसारख्या शहरात पेन्सिलटाईप इमारती उभ्या राहून पायाभूत सुविधांवरही ताण येत आहे तसेच सौंदर्यीकरणासही बाधा येत असल्याच्या पार्श्वभूमीवर समूह पुनर्विकासाला शासनाने प्राधान्य दिले आहे.
हेही वाचा – विश्लेषण : आरोग्य यंत्रणेत सुधारणा कठीण का?
नियमावली काय?
समूह पुनर्विकास प्रकल्पात रस्त्याची रुंदी १२ मीटर असेल व आसपास १८ मीटर रुंदीचा रस्ता असेल तरी अशा समूह योजनेस मंजुरीचे अधिकार महापालिका आयुक्तांना दिले आहेत. त्यामुळे समूह पुनर्विकासातील मुख्य अडथळा दूर झाला आहे. याशिवाय ३० वर्षे झालेल्या परंतु मोडकळीस आलेल्या इमारतींचाही या योजनेत समावेश करण्यात आला आहे. ३० वर्षांपेक्षा कमी कालावधीतील इमारतीचा म्हाडाच्या शिफारशीनुसार या योजनेत समावेश करण्यासाठी उच्चस्तरीय समिती किंवा महापालिका आयुक्तांना अधिकार देण्यात आले. विविध प्रकारच्या मालकीचे वा सार्वजनिक वापराचे भूखंड या योजनेत समाविष्ट करण्याचे अधिकारही महापालिका आयुक्तांना बहाल करण्यात आले आहेत.
प्रोत्साहनासाठी दिलेल्या सवलती
समूह पुनर्विकासात सहभागी होणाऱ्या रहिवाशांना सध्या असलेल्या घराच्या चटईक्षेत्रफळापेक्षा १० ते ३५ टक्के अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळ (एफएसआय) देण्याचे नमूद करण्यात आले आहे. प्रत्येक रहिवाशाला किमान ३७६ चौरस फुटाचे किमान घर या योजनेत देऊ करण्यात आले आहे. यावर ३५ टक्के फंजीबल चटईक्षेत्रफळाचा लाभ मिळणार आहे. पोटमाळ्याचे नियमितीकरण, सार्वजनिक भूखंडाचा समावेश, प्रत्येक इमारतीतील ५१ टक्के वा संपूर्ण योजनेतील ६० टक्के रहिवाशांची संमती, किमान ३७६ चौरस फुटाची सदनिका तर अनिवासी रहिवाशांना सध्या असलेल्या क्षेत्रफळाइतका लाभ, १० ते ३५ टक्क्यांपर्यंत प्रोत्साहनात्मक चटईक्षेत्रफळ, जुन्या योजनांच्या हस्तांतरणास परवानगी आदी सवलतींमुळे समूह पुनर्विकास आकर्षक झाला आहे.
सद्यःस्थिती काय?
मुंबई शहरात सुमारे १९ हजार जुन्या इमारती होत्या. त्यापैकी १४ हजारच्या आसपास इमारती अद्यापही पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. आतापर्यंत ६९९ योजनांद्वारे ११६८ इमारतींचा पुनर्विकास होऊन १८ हजार ५८० रहिवाशांचे पुनर्वसन झाले आहे. १२९२ योजना अपूर्णावस्थेत असून त्यामुळे ५० हजारहून अधिक रहिवासी हक्काच्या घराच्या प्रतीक्षेत आहेत. २९ योजना रद्द झाल्या असून यासाठी नव्याने विकासक नेमण्याची प्रक्रिया सुरू आहे. आता सुधारित नियमावलीनंतर समूह पुनर्विकास योजनेअंतर्गत २० हून अधिक प्रस्ताव पालिकेकडे सादर झाले आहेत. बहुतांशा प्रस्तावांना शासनाने पूर्वमंजुरी दिली आहे. तर काही प्रस्तावांबाबत छाननी सुरू आहे. काही प्रस्ताव उच्चस्तरीय समितीपुढे आहेत. याबाबत ठोस आकडेवारी उपलब्ध झाली नाही. मुंबई इमारत दुरुस्ती मंडळाकडून येत्या काही महिन्यांत १०-१२ समूह पुनर्विकासाचे प्रस्ताव सादर केले जाणार आहेत. भेंडी बाजार, चिखलवाडी तसेच बोटावाला चाळ समूह पुनर्विकास प्रकल्प सुरू आहेत. बावला कंपाउंड समूह पुनर्विकास प्रकल्पासह आणखी काही प्रकल्प सुरू होणार आहेत.
हेही वाचा – विश्लेषण : ससून अमली पदार्थ प्रकरण काय आहे? तस्कर ललित पाटीलचे नेमके काय झाले?
अडचणी नेमक्या काय?
जुन्या इमारतींचा तातडीने पुनर्विकास होणे आवश्यक आहे. एक समूह पुनर्विकासाचा प्रस्ताव मंजूर होण्यास एक ते दोन वर्षांचा कालावधी लागतो. तो कमी करण्याची आवश्यकता आहे. मुळात समूह पुनर्विकासात रहिवाशी एकत्र येण्यास तयार होत नाहीत. त्यातच ५१ टक्के संमतीची अट असल्यामुळे उर्वरित ४९ टक्के रहिवाशी वेगवेगळ्या मार्गाने पुनर्विकासात अडथळा आणण्याचा प्रयत्न करतात. त्यामुळे अनेक प्रकल्प रखडले आहेत. विकासकांची आर्थिक क्षमता तपासण्याची प्रभावी यंत्रणा नाही. म्हाडाने मध्यंतरी याबाबत शासन निर्णय जारी करून विकासकांचे पॅनेल करण्याचे ठरविले आहे. बडे विकासक छोट्या कंपन्या स्थापन करून पुनर्विकास प्रकल्प हाती घेतात. प्रकल्प रखडला की हात वर करतात. त्यासाठी काही नियमावली असणे आवश्यक आहे.
शासनाने केलेले उपाय…
मुंबई महानगरपालिका क्षेत्रामध्ये पुनर्विकास प्रकल्पात भरणा करावे लागणारे शुल्क, अधिमूल्य, उपकर आदींमुळे प्रकल्पाचा खर्च भरमसाठ वाढत असल्याचे विकासकांचे म्हणणे होते. अशा वेळी बांधकाम व्यवसायाला चालना देण्यासाठी अधिमूल्यात दोन वर्षांसाठी ५० टक्के सवलत देण्यात आली होती. समूह पुनर्विकास आकर्षक नसल्यामुळे फारसे प्रस्ताव आले नाहीत. अखेरीस विकास नियंत्रण नियमावली २०३४ मधील समूह पुनर्विकासाबाबत लागू असलेल्या नियमावलीत ८ जुलै २०२१ मध्ये सुधारणा करण्यात आली व ही योजना अधिक आकर्षक करण्यात आली. परंतु अधिमूल्यातील सवलतीची मुदत १९ ऑगस्ट २०२१ रोजी संपुष्टात आल्यामुळे समूह पुनर्विकास योजनेला फक्त महिनाभराचाच कालावधी मिळाला. त्यामुळे समूह पुनर्विकास योजनांना आवश्यक ती चालना मिळाली नाही, असा दावा होता. त्यामुळे राज्य शासनाने समूह पुनर्विकासासाठी वर्षभरासाठी ५० टक्के सवलत दिली असून त्यामुळे आणखी प्रकल्प पुढे येतील, असा विश्वास शासनाला वाटत आहे. त्यातच म्हाड अधिनियमात ७७, ७९ (अ), ९१ (अ) आणि ९५ (अ) या कलमांचा समावेश करून समूह पुनर्विकासातील विकासकांना दिलासा दिला आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
