निशांत सरवणकर
बेताल विकासकांवर लगाम आणणारा स्थावर संपदा (रेरा) कायदा राज्यात मे २०१७ मध्ये अंमलात आला. साडेसहा वर्षांत महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरण (महारेरा) किती आवश्यक आहे याची कल्पना खरेदीदारांना येऊ लागली आहे. मात्र महारेराच्या वसुली आदेशांना (वॅारंट्स) आजही विकासक म्हणावी तेवढी किंमत देत नसल्याचे आढळून आले आहे. महारेरा कुठे कमी पडतेय, जिल्हाधिकारी कार्यालय इतके उदासीन का, आदींचा हा आढावा.
महारेरा काय आहे?
केंद्रात स्थावर संपदा (नियमन आणि विकास) कायदा २०१६ मध्ये अमलात आला. त्यानुसार प्रत्येक राज्याने स्वतंत्र नियमावली करून या कायद्यातील तरतुदीनुसार स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाची स्थापना करणे बंधनकारक होते. महाराष्ट्राने त्यात आघाडी घेत मे २०१७ मध्ये ‘महारेरा’ हे प्राधिकरण स्थापन केले. या प्राधिकरणामुळे राज्यातील खरेदीदारांना फसवणूक करणाऱ्या विकासकांकडून वा रखडलेल्या बांधकामाबाबत तक्रारी करणे शक्य झाले. या तक्रारींची महारेराने दखल घेऊन संबंधित विकासकांना नुकसानभरपाई वा परताव्यापोटी वसुली आदेश जारी केले. यापैकी काही आदेशांची अंमलबजावणीही झाली. मात्र अनेक वसुली आदेश आजही अंमलबजावणीच्या प्रतीक्षेत आहेत. या आदेशांची आज ना उद्या अंमलबजावणी करावीच लागणार आहे, असा महारेराचा दावा आहे.परंतु काही वसुली आदेश तीन वर्षांपासून प्रलंबित आहेत.
हेही वाचा >>>विश्लेषण : हवाईदलातील विमानांची कमतरता कशी दूर करणार?
वसुली आदेश म्हणजे काय?
महारेरापुढे तक्रार दाखल झाल्यानंतर खंडपीठापुढे रीतसर सुनावणी होऊन विकासकाकडून खरेदीदाराला परत करावयाच्या वा नुकसान भरपाईपोटी द्यावयाच्या रकमेचे वसुली आदेश जारी केले जातात. हे वसुली आदेश त्या त्या जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडे वसुलीसाठी पाठविले जातात. जिल्हाधिकाऱ्यांनी त्या असलेल्या अधिकारांचा वापर करून ही वसुली करावी अशी अपेक्षा आहे. प्रामुख्याने तहसीलदारांकडून याची अंमलबजावणी होते. महारेराला अशा वसुलीचे अधिकार नाहीत. वसुली आदेश जारी झाल्यानंतर त्याची अंमलबजावणी होईपर्यंतची रक्कम कसुरदार विकासकांनी भरणे अपेक्षित आहे. त्यामुळे वसुली आदेशाला विलंब झाला तरी त्यात खरेदीदाराला व्याजापोटी रक्कम मिळणार आहेच.
सहा वर्षांतील वसुली आदेश…
महारेराच्या स्थापनेपासून आतापर्यंत सहा वर्षांच्या काळात ७३६.६६ कोटींच्या वसुलीचे ११२३ वॉरंट्स जारी केले गेले आहेत. त्यापैकी फक्त २०४ वॉरंटची वसूली करण्यात संबंधित जिल्हाधिकारी कार्यालयांना यश आले आहे. राज्यातील १३ जिल्हाधिकाऱ्यांनी त्यास प्रतिसाद दिला आहे. परंतु काही जिल्हाधिकारी आजही या वसुली आदेशांची अंमलबजावणी करण्यात उदासीनचा दाखवित आहेत. राज्यातील ४५९ प्रकल्पांमध्ये वसुली आदेश जारी करण्यात आले असून त्यापैकी १०९ प्रकल्पातील वसुली आदेशांची अंमलबजावणी झाली आहे. मुंबई उपनगर – ४४२, पुणे – २४१, ठाणे-१८३, अलिबाग – १०८, पालघर -७१ आदींसह इतर जिल्ह्यातही वसुली आदेश जारी झाले आहेत. सर्वाधिक वसुली आदेश जारी झालेले १३१ प्रकल्प एकट्या पुण्यात आहेत. त्याखालोखाल मुंबई उपनगर जिल्ह्याचा (१२२) क्रमांक लागतो. त्याखालोखाल अर्थात ठाणे, रायगडचा क्रमांक आहे.
हेही वाचा >>>अणूचाचणी ते भारत-पाकिस्तान संबंध, अटलबिहारी वाजपेयी यांची अशी कामे, ज्यामुळे भारताला मिळाली नवी उंची!
रेरा कायद्यातील तरतूद
सर्व प्रकारच्या शासकीय रकमांची वसुली जमीन महसूल अधिनियमातील तरतुदीनुसार जमीन महसूलाची थकबाकी म्हणून वसूल करण्याचे अधिकार फक्त जिल्हाधिकारी कार्यालयांना आहे. दिलेल्या कालावधीत महारेरा आदेशी वसुलांची रक्कम विकासकांनी दिली नाही तर ती वसूल करुन देण्यात जिल्हाधिकारी कार्यालय महत्त्वाची भूमिका बजावते. स्थावर संपदा (नियमन आणि विकास) अधिनियम २०१६ मधील कलम ४०(१) अन्वये सदर वसुली महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियमातील तरतुदीनुसार जमीन महसुलाची थकबाकी म्हणून वसूल करण्याचे अधिकार जिल्हाधिकारी कार्यालयांना आहेत. तरीही जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडून उदासीनता दाखविली जात आहे.
जिल्हाधिकारी कार्यालयाच्या अडचणी?
महारेरा वसुली आदेशांची अंमलबजावणी करावी लागणार हे जिल्हाधिकारी कार्यालय मान्य करते. परंतु नेहमीप्रमाणे अपुऱ्या कर्मचारी वर्गाचे कारण दिले जाते. यासाठी अतिरिक्त कर्मचारी वर्ग शासनाने उपलब्ध करून दिला पाहिजे. याशिवाय लिलावासाठी जाहिरात देणे वा त्यासाठी व्यवस्था करणे यासाठी निधीची तरतूद करावी लागते. ती तात्काळ मान्य होत नाही, अशी अडचणही सांगण्यात आली. मात्र काही जिल्हाधिकारी कार्यालय आहे त्याच कर्मचारी वर्गाचा वापर करुन वसुली करीत असल्याचेही आढळून येत आहे. निधीबाबत आता महारेरानेही मदतीचा हात पुढे केला आहे.
महारेराची कारवाई
गेल्या महिन्यात वसुली आदेशांच्या अंमलबजावणीचे प्रमाण २५ टक्के होते. महिन्याबरात दीडशे कोटींचे वसुली आदेश काढले गेल्यामुळे हे प्रमाण १८ टक्क्यांवर आले. महारेराने निवृत्त अतिरिक्त जिल्हाधिकारी नियुक्त केला आहे. ते सतत पाठपुरावा करून उपजिल्हाधिकारी, तहसीलदारांच्या बैठकीला हजर राहून मार्गदर्शन करीत असतात. वसुलीची संपूर्ण जबाबदारी जिल्हाधिकारी कार्यालयाची आहे. या वसुली आदेशाबाबत संबंधिताला नोटीस देणे व त्यानंतरही वसुलीची रक्कम अदा न केल्यास लिलाव घोषित करणे. याबाबतची जाहिरात प्रसिद्ध वृत्तपत्रात देणे आवश्यक आहे. परंतु कुठल्यातरी वृत्तपत्रात जाहिरात देऊन लिलाव कसा यशस्वी होणार नाही याची काळजी घेतली जाते. त्यामुळे जाहिरात देण्यासाठी निधीची कमतरता असेल तर निधी देण्याची तयारीही महारेराने दाखविली आहे. जिल्हाधिकाऱ्यांना समन्स काढण्यास सुरुवात केली आहे. पुणे जिल्हाधिकाऱ्यांनी प्रतिनिधी पाठविला होता तर ठाणे, मुंबई शहर व उपनगर जिल्हाधिकारी जातीने हजर होते. कर्जत तहसीलदार लिलाव जाहीर करण्यास विलंब लावत होते. अखेरीस या तहसीलदारांना समन्स काढून लिलाव जाहीर करण्यासाठी कालमर्यादा आखून देण्यात आली आहे.
जाणकारांना काय वाटते?
महारेराने आपल्या कार्यपद्धतीने गेल्या सहा वर्षात विकासकांवर निश्चितच जरब बसविण्यात यश मिळविले आहे. याआधी ‘मोफा’अंतर्गत पोलीस ठाण्यात तक्रार करणे वा न्यायालयात धाव घेणे एवढेच खरेदीदाराला करता येत होते. परंतु विकासकांकडून काडीचाही प्रतिसाद मिळत नव्हता. महारेराकडून वसुली आदेश जारी होऊ लागले तसे विकासकांचेही धाबे दणाणले. वसुली आदेशाची अंमलबजावणी तात्काळ झाली असती तर विकासक अधिक हादरले असते. परंतु जिल्हाधिकारी पातळीवरील उदासीनतेमुळे विकासकांचे तात्पुरते फावते. मात्र या वसुली आदेशांची पूर्तता संबंधित विकासकाला करावी लागणारच आहे. वसुली आदेश प्रलंबित असलेल्या विकासकांचे प्रकल्प अडवता येतील का किंवा वसुलीची स्वत:ची यंत्रणा कार्यान्वित करण्यासाठी कायद्यात बदल करून घेता येतील का, हे तपासले पाहिजे. नोंदणीपोटी महारेराकडे गोळा होणार महसूल पाहता त्यांना अशी यंत्रणा राबविणे शक्य आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
बेताल विकासकांवर लगाम आणणारा स्थावर संपदा (रेरा) कायदा राज्यात मे २०१७ मध्ये अंमलात आला. साडेसहा वर्षांत महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरण (महारेरा) किती आवश्यक आहे याची कल्पना खरेदीदारांना येऊ लागली आहे. मात्र महारेराच्या वसुली आदेशांना (वॅारंट्स) आजही विकासक म्हणावी तेवढी किंमत देत नसल्याचे आढळून आले आहे. महारेरा कुठे कमी पडतेय, जिल्हाधिकारी कार्यालय इतके उदासीन का, आदींचा हा आढावा.
महारेरा काय आहे?
केंद्रात स्थावर संपदा (नियमन आणि विकास) कायदा २०१६ मध्ये अमलात आला. त्यानुसार प्रत्येक राज्याने स्वतंत्र नियमावली करून या कायद्यातील तरतुदीनुसार स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाची स्थापना करणे बंधनकारक होते. महाराष्ट्राने त्यात आघाडी घेत मे २०१७ मध्ये ‘महारेरा’ हे प्राधिकरण स्थापन केले. या प्राधिकरणामुळे राज्यातील खरेदीदारांना फसवणूक करणाऱ्या विकासकांकडून वा रखडलेल्या बांधकामाबाबत तक्रारी करणे शक्य झाले. या तक्रारींची महारेराने दखल घेऊन संबंधित विकासकांना नुकसानभरपाई वा परताव्यापोटी वसुली आदेश जारी केले. यापैकी काही आदेशांची अंमलबजावणीही झाली. मात्र अनेक वसुली आदेश आजही अंमलबजावणीच्या प्रतीक्षेत आहेत. या आदेशांची आज ना उद्या अंमलबजावणी करावीच लागणार आहे, असा महारेराचा दावा आहे.परंतु काही वसुली आदेश तीन वर्षांपासून प्रलंबित आहेत.
हेही वाचा >>>विश्लेषण : हवाईदलातील विमानांची कमतरता कशी दूर करणार?
वसुली आदेश म्हणजे काय?
महारेरापुढे तक्रार दाखल झाल्यानंतर खंडपीठापुढे रीतसर सुनावणी होऊन विकासकाकडून खरेदीदाराला परत करावयाच्या वा नुकसान भरपाईपोटी द्यावयाच्या रकमेचे वसुली आदेश जारी केले जातात. हे वसुली आदेश त्या त्या जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडे वसुलीसाठी पाठविले जातात. जिल्हाधिकाऱ्यांनी त्या असलेल्या अधिकारांचा वापर करून ही वसुली करावी अशी अपेक्षा आहे. प्रामुख्याने तहसीलदारांकडून याची अंमलबजावणी होते. महारेराला अशा वसुलीचे अधिकार नाहीत. वसुली आदेश जारी झाल्यानंतर त्याची अंमलबजावणी होईपर्यंतची रक्कम कसुरदार विकासकांनी भरणे अपेक्षित आहे. त्यामुळे वसुली आदेशाला विलंब झाला तरी त्यात खरेदीदाराला व्याजापोटी रक्कम मिळणार आहेच.
सहा वर्षांतील वसुली आदेश…
महारेराच्या स्थापनेपासून आतापर्यंत सहा वर्षांच्या काळात ७३६.६६ कोटींच्या वसुलीचे ११२३ वॉरंट्स जारी केले गेले आहेत. त्यापैकी फक्त २०४ वॉरंटची वसूली करण्यात संबंधित जिल्हाधिकारी कार्यालयांना यश आले आहे. राज्यातील १३ जिल्हाधिकाऱ्यांनी त्यास प्रतिसाद दिला आहे. परंतु काही जिल्हाधिकारी आजही या वसुली आदेशांची अंमलबजावणी करण्यात उदासीनचा दाखवित आहेत. राज्यातील ४५९ प्रकल्पांमध्ये वसुली आदेश जारी करण्यात आले असून त्यापैकी १०९ प्रकल्पातील वसुली आदेशांची अंमलबजावणी झाली आहे. मुंबई उपनगर – ४४२, पुणे – २४१, ठाणे-१८३, अलिबाग – १०८, पालघर -७१ आदींसह इतर जिल्ह्यातही वसुली आदेश जारी झाले आहेत. सर्वाधिक वसुली आदेश जारी झालेले १३१ प्रकल्प एकट्या पुण्यात आहेत. त्याखालोखाल मुंबई उपनगर जिल्ह्याचा (१२२) क्रमांक लागतो. त्याखालोखाल अर्थात ठाणे, रायगडचा क्रमांक आहे.
हेही वाचा >>>अणूचाचणी ते भारत-पाकिस्तान संबंध, अटलबिहारी वाजपेयी यांची अशी कामे, ज्यामुळे भारताला मिळाली नवी उंची!
रेरा कायद्यातील तरतूद
सर्व प्रकारच्या शासकीय रकमांची वसुली जमीन महसूल अधिनियमातील तरतुदीनुसार जमीन महसूलाची थकबाकी म्हणून वसूल करण्याचे अधिकार फक्त जिल्हाधिकारी कार्यालयांना आहे. दिलेल्या कालावधीत महारेरा आदेशी वसुलांची रक्कम विकासकांनी दिली नाही तर ती वसूल करुन देण्यात जिल्हाधिकारी कार्यालय महत्त्वाची भूमिका बजावते. स्थावर संपदा (नियमन आणि विकास) अधिनियम २०१६ मधील कलम ४०(१) अन्वये सदर वसुली महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियमातील तरतुदीनुसार जमीन महसुलाची थकबाकी म्हणून वसूल करण्याचे अधिकार जिल्हाधिकारी कार्यालयांना आहेत. तरीही जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडून उदासीनता दाखविली जात आहे.
जिल्हाधिकारी कार्यालयाच्या अडचणी?
महारेरा वसुली आदेशांची अंमलबजावणी करावी लागणार हे जिल्हाधिकारी कार्यालय मान्य करते. परंतु नेहमीप्रमाणे अपुऱ्या कर्मचारी वर्गाचे कारण दिले जाते. यासाठी अतिरिक्त कर्मचारी वर्ग शासनाने उपलब्ध करून दिला पाहिजे. याशिवाय लिलावासाठी जाहिरात देणे वा त्यासाठी व्यवस्था करणे यासाठी निधीची तरतूद करावी लागते. ती तात्काळ मान्य होत नाही, अशी अडचणही सांगण्यात आली. मात्र काही जिल्हाधिकारी कार्यालय आहे त्याच कर्मचारी वर्गाचा वापर करुन वसुली करीत असल्याचेही आढळून येत आहे. निधीबाबत आता महारेरानेही मदतीचा हात पुढे केला आहे.
महारेराची कारवाई
गेल्या महिन्यात वसुली आदेशांच्या अंमलबजावणीचे प्रमाण २५ टक्के होते. महिन्याबरात दीडशे कोटींचे वसुली आदेश काढले गेल्यामुळे हे प्रमाण १८ टक्क्यांवर आले. महारेराने निवृत्त अतिरिक्त जिल्हाधिकारी नियुक्त केला आहे. ते सतत पाठपुरावा करून उपजिल्हाधिकारी, तहसीलदारांच्या बैठकीला हजर राहून मार्गदर्शन करीत असतात. वसुलीची संपूर्ण जबाबदारी जिल्हाधिकारी कार्यालयाची आहे. या वसुली आदेशाबाबत संबंधिताला नोटीस देणे व त्यानंतरही वसुलीची रक्कम अदा न केल्यास लिलाव घोषित करणे. याबाबतची जाहिरात प्रसिद्ध वृत्तपत्रात देणे आवश्यक आहे. परंतु कुठल्यातरी वृत्तपत्रात जाहिरात देऊन लिलाव कसा यशस्वी होणार नाही याची काळजी घेतली जाते. त्यामुळे जाहिरात देण्यासाठी निधीची कमतरता असेल तर निधी देण्याची तयारीही महारेराने दाखविली आहे. जिल्हाधिकाऱ्यांना समन्स काढण्यास सुरुवात केली आहे. पुणे जिल्हाधिकाऱ्यांनी प्रतिनिधी पाठविला होता तर ठाणे, मुंबई शहर व उपनगर जिल्हाधिकारी जातीने हजर होते. कर्जत तहसीलदार लिलाव जाहीर करण्यास विलंब लावत होते. अखेरीस या तहसीलदारांना समन्स काढून लिलाव जाहीर करण्यासाठी कालमर्यादा आखून देण्यात आली आहे.
जाणकारांना काय वाटते?
महारेराने आपल्या कार्यपद्धतीने गेल्या सहा वर्षात विकासकांवर निश्चितच जरब बसविण्यात यश मिळविले आहे. याआधी ‘मोफा’अंतर्गत पोलीस ठाण्यात तक्रार करणे वा न्यायालयात धाव घेणे एवढेच खरेदीदाराला करता येत होते. परंतु विकासकांकडून काडीचाही प्रतिसाद मिळत नव्हता. महारेराकडून वसुली आदेश जारी होऊ लागले तसे विकासकांचेही धाबे दणाणले. वसुली आदेशाची अंमलबजावणी तात्काळ झाली असती तर विकासक अधिक हादरले असते. परंतु जिल्हाधिकारी पातळीवरील उदासीनतेमुळे विकासकांचे तात्पुरते फावते. मात्र या वसुली आदेशांची पूर्तता संबंधित विकासकाला करावी लागणारच आहे. वसुली आदेश प्रलंबित असलेल्या विकासकांचे प्रकल्प अडवता येतील का किंवा वसुलीची स्वत:ची यंत्रणा कार्यान्वित करण्यासाठी कायद्यात बदल करून घेता येतील का, हे तपासले पाहिजे. नोंदणीपोटी महारेराकडे गोळा होणार महसूल पाहता त्यांना अशी यंत्रणा राबविणे शक्य आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
