धारावी पुनर्विकास प्रकल्प निविदेद्वारे अखेर अदानी समूहाच्या पदरात पडला आहे. अदानी समूहाने याआधीही धारावी प्रकल्पासाठी प्रयत्न केले होते. त्यावेळी दुबईस्थित सेकलिंकची निविदा सरस ठरली. पण तांत्रिक मुद्दा उपस्थित करीत निविदाच रद्द करण्यात आली. धारावी प्रकल्प व्यवहार्य होण्याच्या नावाखाली वेळोवेळी सवलतींचा पाऊस पाडण्यात आला. धारावी प्रकल्प व्यवहार्य व्हावा, असा हेतू असल्याचे सांगितले जात असले तरी विशिष्ट विकासकासाठी हे प्रयत्न सुरू असल्याचे दिसून येत होते. धारावी प्रकल्पात निर्माण होणारा हस्तांतरणीय विकास हक्क (टीडीआर) वापरण्याची सक्ती २०१८ च्या शासन निर्णयात होती. त्यानुसार अधिसूचना काढण्यात आल्यामुळे नवे काही नाही, असे भासविण्याचा प्रयत्न केला जात आहे. पण या अधिसूचनेत टीडीआरचा दर रेडी रेकनरच्या ९० टक्के करणे व इंडेक्सेशनही रद्द करणे या दोन बाबी दूरगामी परिणाम करणाऱ्या आहेत. त्यामुळे सर्वच प्रकारचे टीडीआर महाग होणार आहेत. अशी टीडीआरची सक्ती योग्य आहे का, वस्तुस्थिती काय आहे याचा हा आढावा…
अधिसूचनेत नेमके काय?
७ नोव्हेंबर २०२३ रोजी राज्य शासनाने जारी केलेल्या अधिसूचनेत म्हटले आहे की, धारावी पुनर्विकास प्रकल्पात निर्माण होणारा ४० टक्के टीडीआरचा वापर करणे बंधनकारक आहे. धारावी टीडीआर प्राधान्याने वापरावा. त्यानंतर २० टक्के झोपडपट्टी पुनर्वसनातून निर्माण होणारा टीडीआर वापरण्यात यावा. त्यानंतरच खुल्या बाजारातील टीडीआर वापरता येईल. धारावी टीडीआरचा दर हा रेडी रेकनर दराच्या ९० टक्क्यांपेक्षा अधिक असता कामा नये. धारावी पुनर्विकासातील टीडीआर उपलब्ध होण्यास अद्याप वेळ असल्याने तोपर्यंत सध्या उपलब्ध असलेला टीडीआर वापरता येऊ शकतो.
टीडीआर म्हणजे काय?
रस्ते, उद्याने वा विविध प्रकारच्या सुविधा निर्माण करण्यासाठी महापालिकेला खासगी भूखंड संपादित करणे आवश्यक होते. भूखंड संपादनाच्या मोबदल्यात मोठ्या प्रमाणात नुकसानभरपाई द्यावी लागत असे. मुंबईतील भूखंडाच्या किमती पाहता प्रत्यक्ष मोबदला देणे पालिकेला जड जात होते. त्यात भूखंड संपादनाच्या मोबदल्यासाठी नुकसानभरपाई कायदा २०१३ मध्ये आला आणि भूखंडाच्या किमतीच्या दुप्पट रक्कम देणे आवश्यक बनले. ते अशक्यप्राय असल्यामुळे महापालिकेने टीडीआर स्वरुपात नुकसान भरपाई देण्याची टूम काढली. त्यातूनच मुंबई टीडीआरचा जन्म झाला. जगात अमेरिकेत अशा रीतीने टीडीआरचा जन्म अगोदरच झाला होता. आशियाई देशांमध्ये मुंबईत पहिल्यांदा टीडीआर वापरण्यास सुरुवात झाली.
टीडीआर का आवश्यक?
मुंबईत उपलब्ध असलेल्या चटईक्षेत्रफळापेक्षा अधिकचे अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळ उपलब्ध होण्याचा मार्ग म्हणजे टीडीआर. मात्र टीडीआरच्या अमर्याद वापरामुळे पायाभूत सुविधांवर ताण येईल, याबाबत ओरड झाल्याने सुरुवातीला शहरात टीडीआर वापरण्यावर बंदी होती. टीडीआर हा फक्त उपनगरात तोही उत्तर दिशेला वापरण्याची मुभा होती. मात्र २०१६ मध्ये राज्य शासनाने आणलेल्या धोरणानुसार टीडीआर कुठेही वापरता येतो. आता त्याचे इंडेक्सेशन करण्यात आले आहे. म्हणजे दहिसर येथे उपलब्ध झालेला टीडीआर जेव्हा वांद्रे येथे वापरला जाईल तेव्हा रेडी रेकनरच्या दरानुसार त्याचे मूल्यांकन केले जाते. म्हणजे दहिसर येथे हजार चौरस मीटर टीडीआर उपलब्ध असेल तर वांद्रे येथे तो कमी वापरता येतो. विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली २०३४ नुसार, रस्त्याच्या रुंदीवर टीडीआर अवलंबून आहे. शहर व उपनगरात किमान ०.५ ते एकपर्यंत टीडीआर वापरता येतो. टीडीआरशिवाय आता खासगी इमारतींचा पुनर्विकास अशक्य झाला आहे. म्हाडा वसाहतींसाठी अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळ असल्यामुळे टीडीआरची आवश्यकता नसते. झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनांमध्ये टीडीआर उपलब्ध होत असतो. तो शहरात २० टक्क्यांपर्यंत वापरता येतो.
धारावीचा टीडीआर महाग?
मुंबईत टीडीआरचा साधारण दर हा रेडी रेकनरच्या ३० ते ४० टक्के असतो. एखाद्या प्रकरणात तो ८० टक्क्यांपर्यंतही पोहोचला आहे. मात्र सर्वसाधारणपणे टीडीआर दर हा ५० टक्क्यांपर्यंत आहे. आता धारावी प्रकल्पात निर्माण होणाऱ्या टीडीआरचा दर रेडी रेकनरच्या ९० टक्क्यांपर्यंत मर्यादित करण्यात आल्याने तो निश्चितच महाग आहे. त्यामुळे आता खुल्या बाजारात असलेल्या टीडीआरचा दर ९० टक्क्यांपर्यंत पोहोचेल, अशी भीती व्यक्त केली जात आहे. धारावीतील टीडीआर ४० टक्के वापरण्याची सक्ती असल्यामुळे या टीडीआरचा जो दर असेल तोच दर झोपडपट्टी पुनर्वसन तसेच खुल्या बाजारातील टीडीआरधारक लागू करतील, अशी भीती विकासकांना वाटत आहे.
सक्ती योग्य आहे का?
मुंबईत पुनर्विकासासाठी टीडीआर आवश्यक आहे. मात्र टीडीआरचे दर आटोक्यात हवेत. अन्यथा तो भार खरेदीदारांवरच पडणार आहे. घरांच्या किमती वाढवून विकासकांकडून तो वसूल करावा लागेल. टीडीआरची सक्ती व ९० टक्के दर निश्चित करण्यात आल्यामुळे धारावीतील टीडीआर निश्चितच खूप महाग झाला आहे. धारावी पुनर्विकासातून बाजारात अधिकाधिक टीडीआर उपलब्ध झाला असता. त्यामुळे टीडीआरचा दर कमी होणे अपेक्षित होते. झोपडपट्टी पुनर्वसन तसेच इतर बाबींमुळे सध्या बाजारातही मोठ्या प्रमाणात टीडीआर उपलब्ध आहे. अशा वेळी सक्ती करण्याऐवजी धारावीतील टीडीआर स्वस्त उपलब्ध करून देता आला असता. त्यामुळे खुल्या बाजारातील टीडीआरसाठी स्पर्धा होऊन दर आपसूकच नियंत्रणात राहिला असता. परंतु दर वाढविल्यामुळे अदानी समूहाला तसेच अन्य टीडीआरधारकांनाही फायदा होणार आहे. खरेदीदारांचे मात्र नुकसान होणार आहे.
हेही वाचा – विश्लेषण : राज्यातील शिक्षकांचे प्रश्न केव्हा सुटणार?
अदानी समूहाचे म्हणणे काय?
धारावीत निर्माण होणाऱ्या टीडीआरचा संपूर्ण मुंबईत वापर करण्याचा उल्लेख २०१८ मध्ये जाहीर झालेल्या शासन निर्णयात आहे. २०२२ मध्ये जाहीर झालेल्या शासन निर्णयात त्यात सुधारणा करण्यात आली. मात्र या दोन्ही घडामोडी २०२२ मध्ये जाहीर निविदा जारी करण्यापूर्वी घडल्या आहेत. शासन निर्णयात असलेल्या मुद्द्यांचा उल्लेख करणारी अधिसूचना जारी होणे हा प्रशासकीय भाग आहे. सप्टेंबर २०२२ च्या शासन निर्णयानुसार, धारावी पुनर्विकास प्रकल्पात निर्माण झालेला ५० टक्के टीडीआर वापरणे बंधनकारक होते. परंतु ७ नोव्हेंबर २०२३, रोजी शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या अधिसूचनेत ही मर्यादा ४० टक्क्यांवर आणण्यात आली आहे. या अधिसूचनेत, टीडीआरच्या किमतीवर मर्यादा घालण्यात आली आहे. पूर्वी टीडीआरच्या किमतीवर कुठलेही निर्बंध नव्हते. धारावीतील टीडीआरची अनियंत्रित विक्री किंमत टाळण्यासाठी शासनाने रेडी रेकनरच्या दराच्या ९० टक्के अशी मर्यादित केली आहे. याशिवाय टीडीआर प्रक्रिया पारदर्शक होण्यासाठी महानगरपालिका स्वतंत्र पोर्टल विकसित करणार असून त्यावर टीडीआरची माहिती उपलब्ध होणार आहे.
काय होणार?
जाणकारांच्या म्हणण्यानुसार, टीडीआरचे दर नियंत्रणात येतील, असे अदानी समूहाचे म्हणणे असले तरी ते साफ चुकीचे आहे. टीडीआरचा दर रेडी रेकनरच्या ५० टक्के वा त्यापेक्षा कमी नियंत्रित केला असता तर खुल्या बाजारातील टीडीआरधारकांमध्ये स्पर्धा निर्माण होऊन टीडीआरचे दर नियंत्रणात राहिले असते. परंतु आता टीडीआर महागला आहे. धारावी प्रकल्पात टीडीआर उपलब्ध व्हायचा आहे. मात्र आता अधिसूचनेतच रेडी रेकनरच्या ९० टक्के किमत निश्चित करण्यात आल्यामुळे खुल्या बाजारातील टीडीआरचा दर मात्र वधारणार आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
अधिसूचनेत नेमके काय?
७ नोव्हेंबर २०२३ रोजी राज्य शासनाने जारी केलेल्या अधिसूचनेत म्हटले आहे की, धारावी पुनर्विकास प्रकल्पात निर्माण होणारा ४० टक्के टीडीआरचा वापर करणे बंधनकारक आहे. धारावी टीडीआर प्राधान्याने वापरावा. त्यानंतर २० टक्के झोपडपट्टी पुनर्वसनातून निर्माण होणारा टीडीआर वापरण्यात यावा. त्यानंतरच खुल्या बाजारातील टीडीआर वापरता येईल. धारावी टीडीआरचा दर हा रेडी रेकनर दराच्या ९० टक्क्यांपेक्षा अधिक असता कामा नये. धारावी पुनर्विकासातील टीडीआर उपलब्ध होण्यास अद्याप वेळ असल्याने तोपर्यंत सध्या उपलब्ध असलेला टीडीआर वापरता येऊ शकतो.
टीडीआर म्हणजे काय?
रस्ते, उद्याने वा विविध प्रकारच्या सुविधा निर्माण करण्यासाठी महापालिकेला खासगी भूखंड संपादित करणे आवश्यक होते. भूखंड संपादनाच्या मोबदल्यात मोठ्या प्रमाणात नुकसानभरपाई द्यावी लागत असे. मुंबईतील भूखंडाच्या किमती पाहता प्रत्यक्ष मोबदला देणे पालिकेला जड जात होते. त्यात भूखंड संपादनाच्या मोबदल्यासाठी नुकसानभरपाई कायदा २०१३ मध्ये आला आणि भूखंडाच्या किमतीच्या दुप्पट रक्कम देणे आवश्यक बनले. ते अशक्यप्राय असल्यामुळे महापालिकेने टीडीआर स्वरुपात नुकसान भरपाई देण्याची टूम काढली. त्यातूनच मुंबई टीडीआरचा जन्म झाला. जगात अमेरिकेत अशा रीतीने टीडीआरचा जन्म अगोदरच झाला होता. आशियाई देशांमध्ये मुंबईत पहिल्यांदा टीडीआर वापरण्यास सुरुवात झाली.
टीडीआर का आवश्यक?
मुंबईत उपलब्ध असलेल्या चटईक्षेत्रफळापेक्षा अधिकचे अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळ उपलब्ध होण्याचा मार्ग म्हणजे टीडीआर. मात्र टीडीआरच्या अमर्याद वापरामुळे पायाभूत सुविधांवर ताण येईल, याबाबत ओरड झाल्याने सुरुवातीला शहरात टीडीआर वापरण्यावर बंदी होती. टीडीआर हा फक्त उपनगरात तोही उत्तर दिशेला वापरण्याची मुभा होती. मात्र २०१६ मध्ये राज्य शासनाने आणलेल्या धोरणानुसार टीडीआर कुठेही वापरता येतो. आता त्याचे इंडेक्सेशन करण्यात आले आहे. म्हणजे दहिसर येथे उपलब्ध झालेला टीडीआर जेव्हा वांद्रे येथे वापरला जाईल तेव्हा रेडी रेकनरच्या दरानुसार त्याचे मूल्यांकन केले जाते. म्हणजे दहिसर येथे हजार चौरस मीटर टीडीआर उपलब्ध असेल तर वांद्रे येथे तो कमी वापरता येतो. विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली २०३४ नुसार, रस्त्याच्या रुंदीवर टीडीआर अवलंबून आहे. शहर व उपनगरात किमान ०.५ ते एकपर्यंत टीडीआर वापरता येतो. टीडीआरशिवाय आता खासगी इमारतींचा पुनर्विकास अशक्य झाला आहे. म्हाडा वसाहतींसाठी अतिरिक्त चटईक्षेत्रफळ असल्यामुळे टीडीआरची आवश्यकता नसते. झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनांमध्ये टीडीआर उपलब्ध होत असतो. तो शहरात २० टक्क्यांपर्यंत वापरता येतो.
धारावीचा टीडीआर महाग?
मुंबईत टीडीआरचा साधारण दर हा रेडी रेकनरच्या ३० ते ४० टक्के असतो. एखाद्या प्रकरणात तो ८० टक्क्यांपर्यंतही पोहोचला आहे. मात्र सर्वसाधारणपणे टीडीआर दर हा ५० टक्क्यांपर्यंत आहे. आता धारावी प्रकल्पात निर्माण होणाऱ्या टीडीआरचा दर रेडी रेकनरच्या ९० टक्क्यांपर्यंत मर्यादित करण्यात आल्याने तो निश्चितच महाग आहे. त्यामुळे आता खुल्या बाजारात असलेल्या टीडीआरचा दर ९० टक्क्यांपर्यंत पोहोचेल, अशी भीती व्यक्त केली जात आहे. धारावीतील टीडीआर ४० टक्के वापरण्याची सक्ती असल्यामुळे या टीडीआरचा जो दर असेल तोच दर झोपडपट्टी पुनर्वसन तसेच खुल्या बाजारातील टीडीआरधारक लागू करतील, अशी भीती विकासकांना वाटत आहे.
सक्ती योग्य आहे का?
मुंबईत पुनर्विकासासाठी टीडीआर आवश्यक आहे. मात्र टीडीआरचे दर आटोक्यात हवेत. अन्यथा तो भार खरेदीदारांवरच पडणार आहे. घरांच्या किमती वाढवून विकासकांकडून तो वसूल करावा लागेल. टीडीआरची सक्ती व ९० टक्के दर निश्चित करण्यात आल्यामुळे धारावीतील टीडीआर निश्चितच खूप महाग झाला आहे. धारावी पुनर्विकासातून बाजारात अधिकाधिक टीडीआर उपलब्ध झाला असता. त्यामुळे टीडीआरचा दर कमी होणे अपेक्षित होते. झोपडपट्टी पुनर्वसन तसेच इतर बाबींमुळे सध्या बाजारातही मोठ्या प्रमाणात टीडीआर उपलब्ध आहे. अशा वेळी सक्ती करण्याऐवजी धारावीतील टीडीआर स्वस्त उपलब्ध करून देता आला असता. त्यामुळे खुल्या बाजारातील टीडीआरसाठी स्पर्धा होऊन दर आपसूकच नियंत्रणात राहिला असता. परंतु दर वाढविल्यामुळे अदानी समूहाला तसेच अन्य टीडीआरधारकांनाही फायदा होणार आहे. खरेदीदारांचे मात्र नुकसान होणार आहे.
हेही वाचा – विश्लेषण : राज्यातील शिक्षकांचे प्रश्न केव्हा सुटणार?
अदानी समूहाचे म्हणणे काय?
धारावीत निर्माण होणाऱ्या टीडीआरचा संपूर्ण मुंबईत वापर करण्याचा उल्लेख २०१८ मध्ये जाहीर झालेल्या शासन निर्णयात आहे. २०२२ मध्ये जाहीर झालेल्या शासन निर्णयात त्यात सुधारणा करण्यात आली. मात्र या दोन्ही घडामोडी २०२२ मध्ये जाहीर निविदा जारी करण्यापूर्वी घडल्या आहेत. शासन निर्णयात असलेल्या मुद्द्यांचा उल्लेख करणारी अधिसूचना जारी होणे हा प्रशासकीय भाग आहे. सप्टेंबर २०२२ च्या शासन निर्णयानुसार, धारावी पुनर्विकास प्रकल्पात निर्माण झालेला ५० टक्के टीडीआर वापरणे बंधनकारक होते. परंतु ७ नोव्हेंबर २०२३, रोजी शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या अधिसूचनेत ही मर्यादा ४० टक्क्यांवर आणण्यात आली आहे. या अधिसूचनेत, टीडीआरच्या किमतीवर मर्यादा घालण्यात आली आहे. पूर्वी टीडीआरच्या किमतीवर कुठलेही निर्बंध नव्हते. धारावीतील टीडीआरची अनियंत्रित विक्री किंमत टाळण्यासाठी शासनाने रेडी रेकनरच्या दराच्या ९० टक्के अशी मर्यादित केली आहे. याशिवाय टीडीआर प्रक्रिया पारदर्शक होण्यासाठी महानगरपालिका स्वतंत्र पोर्टल विकसित करणार असून त्यावर टीडीआरची माहिती उपलब्ध होणार आहे.
काय होणार?
जाणकारांच्या म्हणण्यानुसार, टीडीआरचे दर नियंत्रणात येतील, असे अदानी समूहाचे म्हणणे असले तरी ते साफ चुकीचे आहे. टीडीआरचा दर रेडी रेकनरच्या ५० टक्के वा त्यापेक्षा कमी नियंत्रित केला असता तर खुल्या बाजारातील टीडीआरधारकांमध्ये स्पर्धा निर्माण होऊन टीडीआरचे दर नियंत्रणात राहिले असते. परंतु आता टीडीआर महागला आहे. धारावी प्रकल्पात टीडीआर उपलब्ध व्हायचा आहे. मात्र आता अधिसूचनेतच रेडी रेकनरच्या ९० टक्के किमत निश्चित करण्यात आल्यामुळे खुल्या बाजारातील टीडीआरचा दर मात्र वधारणार आहे.
nishant.sarvankar@expressindia.com
