मुंबईकरांच्या मालमत्ता कराची देयके सध्या वादात सापडली आहेत. महापालिका प्रशासन वर्षांतून दरवर्षी दोन भागांमध्ये मालमत्ता कराची देयके मुंबईकरांना पाठवते. परंतु चालू आर्थिक वर्षाची मालमत्ता कराची दोन्ही देयके यंदा डिसेंबर महिना संपत आला तरी पाठवण्यात आली नाहीत. वर्ष सरताना डिसेंबरच्या शेवटच्या आठवड्यात देयके तयार करण्यात आली व शेवटच्या आठवड्यात ती ऑनलाईन पद्धतीने मालमत्ताधारकांना पाठवण्यात आली. मात्र देयकांमध्ये गेल्या वर्षीच्या तुलनेत १५ ते २५ टक्के वाढ झाली असल्याचे मालमत्ताधारकांच्या लक्षात आले होते. त्यामुळे मालमत्ता करात पालिका प्रशासनाने गुपचूप वाढ केल्याचे उघड झाले. त्यावरून पालिका प्रशासनावर टीका सुरू झाली. प्रकरण अंगाशी येताच पालिका आयुक्तांनी आता ही देयके मागे घेऊन नव्याने देयके देण्याचे आश्वासन दिले आहे. मालमत्ता कर हा पालिकेचा सर्वात मोठा उत्पन्नाचा स्रोत आहे. मात्र नवी देयके विलंबाने पोहोचणार असून त्यामुळे पालिकेच्या उत्पन्नावरही परिणाम होण्याची शक्यता आहे. देयकांच्या घोळामुळे पालिकेच्या मालमत्ता करप्रणालीचा एकूणच गुंता वाढला आहे तो जाणून घेणे गरजेचे आहे.
मालमत्ता करातून पालिकेला किती उत्पन्न मिळते?
मालमत्ता कर हा मुंबई महापालिकेच्या उत्पन्नाचा एक महत्वाचा स्रोत आहे. जकात रद्द केल्यानंतर पालिकेकडे मालमत्ता कर आणि विकास नियोजन म्हणजेच पुनर्विकासातून मिळणारे उत्पन्न हे दोन महत्त्वाचे उत्पन्नाचे स्रोत उरले आहेत. जकातीपोटी मिळणारी नुकसानभरपाई हादेखील महत्त्वाचा स्रोत आहे. दुसऱ्या बाजूला मालमत्ता करातून पालिकेला दरवर्षी सहा हजार कोटींचे उत्पन्न मिळते. मालमत्ता कराच्या दरात दर पाच वर्षांनी सुधारणा करण्याची महापालिका कायद्यात तरतूद आहे. ही सुधारणी गेली तीन वर्षे होऊ शकली नाही. त्यामुळे मालमत्ता करातून मिळणारे उत्पन्नही वाढलेले नाही. यंदा ही सुधारणा केली असती तर पालिकेला सात हजार कोटींचे उत्पन्न मिळेल, असे पालिका प्रशासनाने गृहित धरल्याचे अर्थसंकल्पीय भाषणातून उघड झाले होते. मात्र यंदाही सुधारणा होऊ शकलेली नाही.
हेही वाचा : विश्लेषण: राज्याच्या साखर उत्पादनात वाढ होणार?
मालमत्ता कररचनेत सुधारणा का होऊ शकली नाही?
मालमत्ता कराच्या दरात दर पाच वर्षांनी सुधारणा करण्याची महापालिका कायद्यात तरतूद आहे. यापूर्वी २०१५ मध्ये मालमत्ता कर वाढवण्यात आला होता. त्यानंतर २०२० मध्ये वाढ होणे अपेक्षित होते. मात्र, करोनाच्या साथीमुळे तत्कालीन राज्य सरकारने या वाढीला स्थगिती दिली होती. मालमत्ता कर हा रेडिरेकनरच्या दरावर अवलंबून असल्याने एप्रिल २०२१ मध्ये राज्य सरकारने निश्‍चित केलेल्या रेडिरेकनरच्या दरानुसार मालमत्ता कर आकरण्याचा निर्णय प्रशासनाने घेतला होता. त्यामुळे मालमत्ता करात १४ टक्क्यापर्यंत वाढ होण्याची शक्यता होती. तसा प्रस्ताव जून २०२१ मध्ये स्थायी समितीच्या पटलावर मांडण्यात आला होता. मात्र निवडणुकीच्या तोंडावर सर्व पक्षीय सदस्यांनी त्याला विरोध केला. त्यानंतर २०२२ मध्ये पालिका निवडणुकीची शक्यता लक्षात घेऊन शिंदे फडणवीस सरकारनेही करवाढ होऊ दिली नाही. गेल्या तीन वर्षांपासून रखडलेली ही वाढ यावर्षी होईल असे वाटत होते. मात्र ती केल्यास त्याला पालिका सभागृहाची मंजुरी लागते. परंतु, निवडणूकच न झाल्यामुळे यंदाही वाढ होऊ शकली नाही. त्यामुळे पालिका प्रशासनाने यंदा उशिरा देयके पाठवताना तात्पुरत्या स्वरूपाची पण वाढीव अशी बिले पाठवली होती. मात्र त्याला विरोध होऊ लागल्यामुळे ती देयके मागे घेण्यात आली.
वाढीव देयकांना विरोध का?
मुंबईत २००९ पर्यंत मूल्याधारित करप्रणालीवर मालमत्ता कर वसूल करण्यात येत होता. त्यानंतर शहर आणि उपनगरातील मालमत्ता करांतील तफावत दूर करण्यासाठी कायद्यात सुधारणा करून २०१० पासून भांडवली मूल्याधारित करप्रणालीचा अवलंब केला. या करप्रणालीत इमारतीच्या क्षेत्रानुसार (बिल्ट अप) कर आकारला जात होता. मात्र मालमत्ता कर चटईक्षेत्रानुसार (कार्पेट एरिया) आकारण्यात यावा, यासाठी पालिकेच्या विरोधात विविध याचिका दाखल करण्यात आल्या होत्या. तरीही २०१५ मध्ये पालिकेने भांडवली करप्रणाली कायद्यातील तरतुदीनुसार कर आकारणीच्या सूत्रात सुधारणा केली होती. मात्र त्यामुळे मालमत्ता कराचा भार वाढला. त्याविरोधात पुन्हा मालमत्ता धारक व विकासक संघटना न्यायालयात गेल्या. गेल्या कित्येक वर्षांपासून सुरू असलेले हे प्रकरण सर्वोच्च न्यायालयातही गेले होते. सर्वोच्च न्यायालयाने या करप्रणालीत तीन नियम रद्द करून हे नियम नव्याने तयार करण्यास सांगितले आहे. मात्र त्याबाबत पालिका प्रशासनाने अद्याप काही कार्यवाही करण्याऐवजी थेट जुन्या करप्रणालीनुसार वाढीव देयके दिली आहेत. त्यामुळे या देयकांना विरोध होऊ लागला आहे. मालमत्ताकरामध्ये वाढ करायची झाल्यास त्याला पालिका सभागृहाची परवानगी घ्यावी लागते. मात्र सध्या निवडणूक झाली नसल्याने सभागृहच अस्तित्वात नसताना ही वाढ कशी काय केली, असा प्रश्न विचारला जात आहे.
मालमत्ता कररचनेचा वाद काय आहे?
मुंबईत २००९ पर्यंत मूल्याधारित करप्रणालीनुसार मालमत्ता कर आकारला जात होता. त्यात जुन्या इमारतींचा मालमत्ता कर हा त्यांच्या मालकांनी ठरवल्याप्रमाणे ग्राह्य धरला जात होता. मात्र नवीन इमारतींसाठी रेडीरेकनरच्या दरानुसार कर आकारला जात होता. त्यामुळे शहर भागातील जुन्या इमारतींसाठी मालमत्ता कर कमी आणि उपनगरातील नवीन इमारतींसाठी कर जास्त अशी स्थिती होती. त्यामुळे सर्वांना समान सूत्राप्रमाणे कर लागू व्हावा, या करप्रणालीत पारदर्शकता हवी म्हणून पालिकेने मूल्याधारित करप्रणाली बंद करून भांडवली करप्रणाली आणली. या पद्धतीतही रेडीरेकनरचा दर महत्त्वाचा असला तरी त्यात इमारत किती जुनी आहे, इमारतीचे बांधकाम कसे आहे, घर कितव्या मजल्यावरील आहे यानुसार कर आकारला जातो. मात्र या पद्धतीमुळे काही मालमत्ताधारकांच्या मालमत्ता करात प्रचंड वाढ झाल्यामुळे ते न्यायालयात गेले होते. या करप्रणालीत चटई क्षेत्रफळाऐवजी बांधकाम क्षेत्रफळावर मालमत्ता कर आकारला जात होता. तसेच मोकळ्या जमिनीवर मालमत्ता कर आकारताना संभाव्य पुनर्विकासात किती चटई क्षेत्रफळ निर्देशांक लागू आहे त्याचा विचार करून कर आकारला जात होता. ते अन्यायकारक असल्याचे सांगून या जादा आकारणीच्या विरोधात मालमत्ताधारकांनी न्यायालयात धाव घेतली होती. त्यानंतर सर्वोच्च न्यायालयाने भांडवली मूल्याधारित करप्रणालीतील काही नियम वगळण्याची सूचना केली आहे. हे नियम नव्याने तयार करण्यास सांगितले आहे. मालमत्तांचे नव्याने मूल्यांकन करण्यास सांगितले आहे. त्याची अद्याप प्रक्रिया सुरू झालेली नाही.
हेही वाचा : विश्लेषण: २०२४ मधील बाजाराची स्थिती; गुंतवणूकदारांसाठी आणखी एक चांगले वर्ष?
कोणते नियम वगळावे लागणार?
पालिकेने २०१० मध्ये नवीन भांडवली करप्रणाली आणली होती. मात्र त्याची अंमलबजावणी २०१२ पासून सुरू झाली. तरीही पालिका प्रशासनाने २०१० पासून पूर्वलक्ष्यी प्रभावाने भांडवली करप्रणालीनुसार कर वसूल करायला सुरुवात केली. त्याला न्यायालयाने मनाई केली आहे. कर आकारणी ही बांधकाम क्षेत्रफळानुसार नको तर चटई क्षेत्रफळानुसार व्हावी, तसेच मोकळ्या जमिनीचा मालमत्ता कर हा चटईक्षेत्रफळ निर्देशांक एक नुसार म्हणजेच जेवढी जागा आहे तेवढ्यावरच आकारला जावा. त्या जमिनीला किती एफएसआय लागू होतो, त्याप्रमाणे कर आकारणी करू नये असे आदेश न्यायालयाने दिले आहेत. हे नियम वगळून नवीन नियम करण्यासाठी मालमत्तांचे पुन्हा सर्वेक्षण करावे लागणार आहे.
हे नियम वगळल्यास काय होईल?
हे नियम वगळल्यास मालमत्तांवरील कर कमी होईल, असे काही जाणकारांचे मत आहे. त्यामुळे पालिकेला मालमत्ता धारकांना परतावा द्यावा लागेल. त्यामुळे पालिका प्रशासन टाळाटाळ करीत असल्याचा आरोप होत आहे.
मालमत्ता करातून पालिकेला किती उत्पन्न मिळते?
मालमत्ता कर हा मुंबई महापालिकेच्या उत्पन्नाचा एक महत्वाचा स्रोत आहे. जकात रद्द केल्यानंतर पालिकेकडे मालमत्ता कर आणि विकास नियोजन म्हणजेच पुनर्विकासातून मिळणारे उत्पन्न हे दोन महत्त्वाचे उत्पन्नाचे स्रोत उरले आहेत. जकातीपोटी मिळणारी नुकसानभरपाई हादेखील महत्त्वाचा स्रोत आहे. दुसऱ्या बाजूला मालमत्ता करातून पालिकेला दरवर्षी सहा हजार कोटींचे उत्पन्न मिळते. मालमत्ता कराच्या दरात दर पाच वर्षांनी सुधारणा करण्याची महापालिका कायद्यात तरतूद आहे. ही सुधारणी गेली तीन वर्षे होऊ शकली नाही. त्यामुळे मालमत्ता करातून मिळणारे उत्पन्नही वाढलेले नाही. यंदा ही सुधारणा केली असती तर पालिकेला सात हजार कोटींचे उत्पन्न मिळेल, असे पालिका प्रशासनाने गृहित धरल्याचे अर्थसंकल्पीय भाषणातून उघड झाले होते. मात्र यंदाही सुधारणा होऊ शकलेली नाही.
हेही वाचा : विश्लेषण: राज्याच्या साखर उत्पादनात वाढ होणार?
मालमत्ता कररचनेत सुधारणा का होऊ शकली नाही?
मालमत्ता कराच्या दरात दर पाच वर्षांनी सुधारणा करण्याची महापालिका कायद्यात तरतूद आहे. यापूर्वी २०१५ मध्ये मालमत्ता कर वाढवण्यात आला होता. त्यानंतर २०२० मध्ये वाढ होणे अपेक्षित होते. मात्र, करोनाच्या साथीमुळे तत्कालीन राज्य सरकारने या वाढीला स्थगिती दिली होती. मालमत्ता कर हा रेडिरेकनरच्या दरावर अवलंबून असल्याने एप्रिल २०२१ मध्ये राज्य सरकारने निश्‍चित केलेल्या रेडिरेकनरच्या दरानुसार मालमत्ता कर आकरण्याचा निर्णय प्रशासनाने घेतला होता. त्यामुळे मालमत्ता करात १४ टक्क्यापर्यंत वाढ होण्याची शक्यता होती. तसा प्रस्ताव जून २०२१ मध्ये स्थायी समितीच्या पटलावर मांडण्यात आला होता. मात्र निवडणुकीच्या तोंडावर सर्व पक्षीय सदस्यांनी त्याला विरोध केला. त्यानंतर २०२२ मध्ये पालिका निवडणुकीची शक्यता लक्षात घेऊन शिंदे फडणवीस सरकारनेही करवाढ होऊ दिली नाही. गेल्या तीन वर्षांपासून रखडलेली ही वाढ यावर्षी होईल असे वाटत होते. मात्र ती केल्यास त्याला पालिका सभागृहाची मंजुरी लागते. परंतु, निवडणूकच न झाल्यामुळे यंदाही वाढ होऊ शकली नाही. त्यामुळे पालिका प्रशासनाने यंदा उशिरा देयके पाठवताना तात्पुरत्या स्वरूपाची पण वाढीव अशी बिले पाठवली होती. मात्र त्याला विरोध होऊ लागल्यामुळे ती देयके मागे घेण्यात आली.
वाढीव देयकांना विरोध का?
मुंबईत २००९ पर्यंत मूल्याधारित करप्रणालीवर मालमत्ता कर वसूल करण्यात येत होता. त्यानंतर शहर आणि उपनगरातील मालमत्ता करांतील तफावत दूर करण्यासाठी कायद्यात सुधारणा करून २०१० पासून भांडवली मूल्याधारित करप्रणालीचा अवलंब केला. या करप्रणालीत इमारतीच्या क्षेत्रानुसार (बिल्ट अप) कर आकारला जात होता. मात्र मालमत्ता कर चटईक्षेत्रानुसार (कार्पेट एरिया) आकारण्यात यावा, यासाठी पालिकेच्या विरोधात विविध याचिका दाखल करण्यात आल्या होत्या. तरीही २०१५ मध्ये पालिकेने भांडवली करप्रणाली कायद्यातील तरतुदीनुसार कर आकारणीच्या सूत्रात सुधारणा केली होती. मात्र त्यामुळे मालमत्ता कराचा भार वाढला. त्याविरोधात पुन्हा मालमत्ता धारक व विकासक संघटना न्यायालयात गेल्या. गेल्या कित्येक वर्षांपासून सुरू असलेले हे प्रकरण सर्वोच्च न्यायालयातही गेले होते. सर्वोच्च न्यायालयाने या करप्रणालीत तीन नियम रद्द करून हे नियम नव्याने तयार करण्यास सांगितले आहे. मात्र त्याबाबत पालिका प्रशासनाने अद्याप काही कार्यवाही करण्याऐवजी थेट जुन्या करप्रणालीनुसार वाढीव देयके दिली आहेत. त्यामुळे या देयकांना विरोध होऊ लागला आहे. मालमत्ताकरामध्ये वाढ करायची झाल्यास त्याला पालिका सभागृहाची परवानगी घ्यावी लागते. मात्र सध्या निवडणूक झाली नसल्याने सभागृहच अस्तित्वात नसताना ही वाढ कशी काय केली, असा प्रश्न विचारला जात आहे.
मालमत्ता कररचनेचा वाद काय आहे?
मुंबईत २००९ पर्यंत मूल्याधारित करप्रणालीनुसार मालमत्ता कर आकारला जात होता. त्यात जुन्या इमारतींचा मालमत्ता कर हा त्यांच्या मालकांनी ठरवल्याप्रमाणे ग्राह्य धरला जात होता. मात्र नवीन इमारतींसाठी रेडीरेकनरच्या दरानुसार कर आकारला जात होता. त्यामुळे शहर भागातील जुन्या इमारतींसाठी मालमत्ता कर कमी आणि उपनगरातील नवीन इमारतींसाठी कर जास्त अशी स्थिती होती. त्यामुळे सर्वांना समान सूत्राप्रमाणे कर लागू व्हावा, या करप्रणालीत पारदर्शकता हवी म्हणून पालिकेने मूल्याधारित करप्रणाली बंद करून भांडवली करप्रणाली आणली. या पद्धतीतही रेडीरेकनरचा दर महत्त्वाचा असला तरी त्यात इमारत किती जुनी आहे, इमारतीचे बांधकाम कसे आहे, घर कितव्या मजल्यावरील आहे यानुसार कर आकारला जातो. मात्र या पद्धतीमुळे काही मालमत्ताधारकांच्या मालमत्ता करात प्रचंड वाढ झाल्यामुळे ते न्यायालयात गेले होते. या करप्रणालीत चटई क्षेत्रफळाऐवजी बांधकाम क्षेत्रफळावर मालमत्ता कर आकारला जात होता. तसेच मोकळ्या जमिनीवर मालमत्ता कर आकारताना संभाव्य पुनर्विकासात किती चटई क्षेत्रफळ निर्देशांक लागू आहे त्याचा विचार करून कर आकारला जात होता. ते अन्यायकारक असल्याचे सांगून या जादा आकारणीच्या विरोधात मालमत्ताधारकांनी न्यायालयात धाव घेतली होती. त्यानंतर सर्वोच्च न्यायालयाने भांडवली मूल्याधारित करप्रणालीतील काही नियम वगळण्याची सूचना केली आहे. हे नियम नव्याने तयार करण्यास सांगितले आहे. मालमत्तांचे नव्याने मूल्यांकन करण्यास सांगितले आहे. त्याची अद्याप प्रक्रिया सुरू झालेली नाही.
हेही वाचा : विश्लेषण: २०२४ मधील बाजाराची स्थिती; गुंतवणूकदारांसाठी आणखी एक चांगले वर्ष?
कोणते नियम वगळावे लागणार?
पालिकेने २०१० मध्ये नवीन भांडवली करप्रणाली आणली होती. मात्र त्याची अंमलबजावणी २०१२ पासून सुरू झाली. तरीही पालिका प्रशासनाने २०१० पासून पूर्वलक्ष्यी प्रभावाने भांडवली करप्रणालीनुसार कर वसूल करायला सुरुवात केली. त्याला न्यायालयाने मनाई केली आहे. कर आकारणी ही बांधकाम क्षेत्रफळानुसार नको तर चटई क्षेत्रफळानुसार व्हावी, तसेच मोकळ्या जमिनीचा मालमत्ता कर हा चटईक्षेत्रफळ निर्देशांक एक नुसार म्हणजेच जेवढी जागा आहे तेवढ्यावरच आकारला जावा. त्या जमिनीला किती एफएसआय लागू होतो, त्याप्रमाणे कर आकारणी करू नये असे आदेश न्यायालयाने दिले आहेत. हे नियम वगळून नवीन नियम करण्यासाठी मालमत्तांचे पुन्हा सर्वेक्षण करावे लागणार आहे.
हे नियम वगळल्यास काय होईल?
हे नियम वगळल्यास मालमत्तांवरील कर कमी होईल, असे काही जाणकारांचे मत आहे. त्यामुळे पालिकेला मालमत्ता धारकांना परतावा द्यावा लागेल. त्यामुळे पालिका प्रशासन टाळाटाळ करीत असल्याचा आरोप होत आहे.
