नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थेमधील सदनिकाधारकाकडून जुनी सदनिका खरेदी करताना केवळ सदनिका कशी आहे हे न पाहता अनेक प्रकारच्या कागदपत्रांच्या मूळ प्रती तपासणे गरजेचे आहे.
संस्थेचे सभासदत्व घेऊ इच्छिणाऱ्या व्यक्तीने अधिक जागरूक राहून पुढीलप्रमाणे काळजी घेणे आवश्यक आहे. नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थेमध्ये ज्या व्यक्तीकडून, ज्या सभासदाकडून सदनिका खरेदी करावयाची असेल, ती व्यक्ती संस्थेची सभासद असल्याची खात्री करून घेण्यासाठी भागदाखल्याची मूळ प्रत तपासून घ्यावी. तत्पूर्वी सदनिकेसंदर्भातील नोंदणीकृत करारनाम्याची मूळ प्रत व मुद्रांकन शुल्क तसेच नोंदणी फीच्या पावत्या तपासून घ्याव्यात. संबंधित सदनिका विक्री करणाऱ्या सभासदाच्या नावे असल्याची त्याचप्रमाणे सदनिका अनधिकृत ठरविण्यात आली नसल्याची खात्री करून घ्यावी. सदनिका अधिकृत बांधकामात मोडत असल्याचे संस्थेच्या व्यवस्थापक समितीकडून पत्र घ्यावे. याव्यतिरिक्त सदरची सदनिका कोणत्याही वित्तीय संस्थेकडे गहाण ठेवलेली नसल्याबाबत किंवा त्या सदनिकेवर कोणताही आर्थिक बोजा नसल्याबाबत संस्थेकडून लेखी माहिती घ्यावी. तसेच त्या सदनिकेसंदर्भात संस्थेची, वीज कंपनीची, महापालिकेची व इतर कोणत्याही प्राधिकरणाची कोणतीही देयके बाकी नसल्याची खात्री करून घ्यावी. व याबाबतचा उल्लेख खरेदीविक्रीच्या करारनाम्यात करावा. त्याचप्रमाणे सदनिकेमध्ये अनधिकृत वा बेकायदेशीर बदल केले नसल्याची खात्री करून घ्यावी. गरजेनुसार संस्थेकडून लेखी माहिती उपलब्ध करून घ्यावी.
सदनिका विक्री करण्यासाठी संस्थेच्या व्यवस्थापक समितीच्या पूर्वमंजुरीची सभासदाला आवश्यकता असत नाही. तथापि आपल्या सदनिका विक्रीसंदर्भात उपविधींमधील तरतुदींनुसार, विहीत नमुन्यात किमान १५ दिवसांची पूर्वसूचना व्यवस्थापक समितीला देणे सभासदाला बंधनकारक केले आहे. अशी सूचना सदनिका विक्री करणाऱ्या सभासदाने संस्थेला दिली असल्याबाबतची खात्री सदनिका खरेदीदाराने घ्यावी. जेणेकरून भविष्यात कोणत्याही कायदेशीर अपूर्ततेबाबत व त्रुटींबाबत अडचणी निर्माण होणार नाहीत. त्याबरोबरच, खरेदीखत नोंदणीच्या वेळी सादर करावी लागणारी सर्व कागदपत्रे, दस्तावेज व करारनामेसुद्धा तपासून घ्यावेत.
सदनिका खरेदी करारनाम्याची मुद्रांकन शुल्काची रक्कम भरल्यानंतर व त्याची रीतसर नोंदणी झाल्यानंतर सदनिका खरेदी करारपत्रासह व हस्तांतरण शुल्कासह तबदिलीकरणाचा (ट्रान्स्फरचा) प्रस्ताव विहित नमुन्यातील अर्ज व दस्तावेज तयार करून संस्थेकडे द्यावयाचा असतो. त्यासाठीचे नमुना अर्ज व करारनाम्याचे मसुदे यांचे संच जिल्हा हाऊसिंग फेडरेशनच्या कार्यालयातून उपलब्ध करून घ्यावेत. त्यावर सर्व संबंधितांच्या सह्य़ा घेऊन तो संस्थेकडे नोंदणीसाठी द्यावा.
देखभाल रकमेचा भरणा
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा कारभार हा सभासदांकडून, उपविधी व कायद्यातील तरतुदींनुसार उभारणी केलेल्या निधीमधून सभासदांच्या गरजा भागविण्यासाठी करण्यात येतो. या निधीचा वापर सभासदांना देण्यात येणाऱ्या सोयीसुविधांसाठी करण्यात येत असल्यामुळे असे खर्च भागविण्यासाठी संस्थेने बिलांमधून मागणी केलेल्या देखभाल रकमांचा भरणा प्रत्येक सभासदाने त्यांचा ठरवून दिलेल्या मुदतीतच रेखांकित धनादेशाद्वारे संस्थेकडे करणे बंधनकारक आहे. प्रत्येक सभासद हा संस्थेने पुरविलेल्या वीज, पाणी, सुरक्षा व्यवस्था, स्वच्छता व्यवस्था, उद्वाहक, प्रशासकीय सेवा इत्यादी सर्वाचा लाभ दैनंदिन जीवनात उपभोगत असतो. त्यामुळे सभासदाला मासिक देखभाल बिलाची रक्कम थकविता येत नाही. सभासदांच्या तक्रारी किंवा आरोपांसदर्भात निबंधक कार्यालयाकडे अर्ज दाखल झाल्यास सभासद मासिक देखभाल रकमेसंदर्भात थकबाकीदार असल्यास त्याच्या तक्रारींचा किंवा आरोपांचा विचार केला जात नाही. तशा सूचनाच शासनाच्या सहकार खात्याने सर्व निबंधक कार्यालयास दिलेल्या आहेत. त्यामुळे प्रत्येक सभासदाने आपण थकबाकीदार असणार नाही याची प्रथम काळजी घ्यावी.
तथापि, एखाद्या सभासदाला त्याच्यावर अन्याय होत असल्याचे वाटत असेल तर अशा वेळी मासिक देयकानुसार मागणी केलेली देखभाल रक्कम संस्थेकडे भरणा करते वेळी आपले हक्क अबाधित ठेवून हा भरणा करीत असल्याचे पत्र द्यावे. त्यानंतर आपली तक्रार सर्व संबंधितांना द्यावी. मात्र कुठल्याही परिस्थितीत मासिक देखभाल रकमेचा भरणा थांबवू नये.
तरीही एखादा सभासद आपली मासिक देयकांची रक्कम वेळेवर भरत नसल्यामुळे थकबाकीदार झाल्यास अशा सभासदाविरुद्ध महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० चे कलम १०१ अंतर्गत थकबाकी वसुलीची तरतूद करण्यात आली आहे.
एखादा सभासद थकबाकीदार असेल तर, उपविधीमध्ये नमूद केल्याप्रमाणे जास्तीतजास्त २१ टक्क्यापर्यंतच्या व्याजदराने सरळव्याज आकारणी पद्धतीनुसार, थकबाकी रकमेवर व्याज आकारणी करण्याचा अधिकार व्यवस्थापक समितीला आहे. हा व्याजदर सर्वसाधारण सभेमध्ये निश्चित करावयाचा असतो. मात्र चक्रवाढ व्याज पद्धतीने थकबाकी रकमेवर व्याज आकारणी करता येत नाही. अशा प्रकारे विहित पद्धतीने आकारलेली रक्कम भरणा करण्याचे कामी सभासद सहकार्य करीत नसेल तर व्यवस्थापक समितीला कायद्यानुसार थकबाकी वसुलीची कार्यपद्धती अवलंबिणे भाग पडते. अन्यथा त्याचा विपरीत परिणाम संस्थेमधील अन्य सभासदांवर होऊन संस्थेचे कामकाज ठप्प होण्याची शक्यता असते. परिणामी व्यवस्थापक समितीला संस्थेचा कारभार चालविणे अवघड जाते. हे टाळण्यासाठी व्यवस्थापक समितीला थकबाकीदार सभासदाविरुद्ध वसुलीसाठी कारवाई करणे भाग पडते. अशा वेळी थकबाकीदार सभासदच या कारवाईला सर्वस्वी जबाबदार असतो. आपल्याविरुद्ध थकबाकी वसुलीची कारवाई होऊ नये तसेच दंड व्याजाची रक्कम भरायला लागू नये यासाठी प्रत्येक सभासदाने आपली मासिक देयके वेळेवर भरणे सभासदांच्याच दृष्टीने लाभदायक ठरते. तथापि थकबाकीदार सभासदाविरुद्ध वसुलीचा एक भाग म्हणून अशा सभासदांची यादी सूचनाफलकावर लावण्याबाबतचा ठराव संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेत मंजूर करून घेता येतो. याची अंमलबजावणी करण्यापूर्वी त्याला तसे पत्र व पूर्वसूचना देऊन त्याचे नाव सूचनाफलकावर लावणे उचित ठरेल.
आवाहन
सहकारी सोसायटीसंदर्भात तुमचे काही प्रश्न, शंका असल्यास जरूर पाठवा किंवा लोकप्रभाला ई-मेल पाठवा. पाकिटावर किंवा ई-मेलच्या विषय रकान्यात ‘सहकार जागर’ असा उल्लेख करावा.
संस्थेचे सभासदत्व घेऊ इच्छिणाऱ्या व्यक्तीने अधिक जागरूक राहून पुढीलप्रमाणे काळजी घेणे आवश्यक आहे. नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थेमध्ये ज्या व्यक्तीकडून, ज्या सभासदाकडून सदनिका खरेदी करावयाची असेल, ती व्यक्ती संस्थेची सभासद असल्याची खात्री करून घेण्यासाठी भागदाखल्याची मूळ प्रत तपासून घ्यावी. तत्पूर्वी सदनिकेसंदर्भातील नोंदणीकृत करारनाम्याची मूळ प्रत व मुद्रांकन शुल्क तसेच नोंदणी फीच्या पावत्या तपासून घ्याव्यात. संबंधित सदनिका विक्री करणाऱ्या सभासदाच्या नावे असल्याची त्याचप्रमाणे सदनिका अनधिकृत ठरविण्यात आली नसल्याची खात्री करून घ्यावी. सदनिका अधिकृत बांधकामात मोडत असल्याचे संस्थेच्या व्यवस्थापक समितीकडून पत्र घ्यावे. याव्यतिरिक्त सदरची सदनिका कोणत्याही वित्तीय संस्थेकडे गहाण ठेवलेली नसल्याबाबत किंवा त्या सदनिकेवर कोणताही आर्थिक बोजा नसल्याबाबत संस्थेकडून लेखी माहिती घ्यावी. तसेच त्या सदनिकेसंदर्भात संस्थेची, वीज कंपनीची, महापालिकेची व इतर कोणत्याही प्राधिकरणाची कोणतीही देयके बाकी नसल्याची खात्री करून घ्यावी. व याबाबतचा उल्लेख खरेदीविक्रीच्या करारनाम्यात करावा. त्याचप्रमाणे सदनिकेमध्ये अनधिकृत वा बेकायदेशीर बदल केले नसल्याची खात्री करून घ्यावी. गरजेनुसार संस्थेकडून लेखी माहिती उपलब्ध करून घ्यावी.
सदनिका विक्री करण्यासाठी संस्थेच्या व्यवस्थापक समितीच्या पूर्वमंजुरीची सभासदाला आवश्यकता असत नाही. तथापि आपल्या सदनिका विक्रीसंदर्भात उपविधींमधील तरतुदींनुसार, विहीत नमुन्यात किमान १५ दिवसांची पूर्वसूचना व्यवस्थापक समितीला देणे सभासदाला बंधनकारक केले आहे. अशी सूचना सदनिका विक्री करणाऱ्या सभासदाने संस्थेला दिली असल्याबाबतची खात्री सदनिका खरेदीदाराने घ्यावी. जेणेकरून भविष्यात कोणत्याही कायदेशीर अपूर्ततेबाबत व त्रुटींबाबत अडचणी निर्माण होणार नाहीत. त्याबरोबरच, खरेदीखत नोंदणीच्या वेळी सादर करावी लागणारी सर्व कागदपत्रे, दस्तावेज व करारनामेसुद्धा तपासून घ्यावेत.
सदनिका खरेदी करारनाम्याची मुद्रांकन शुल्काची रक्कम भरल्यानंतर व त्याची रीतसर नोंदणी झाल्यानंतर सदनिका खरेदी करारपत्रासह व हस्तांतरण शुल्कासह तबदिलीकरणाचा (ट्रान्स्फरचा) प्रस्ताव विहित नमुन्यातील अर्ज व दस्तावेज तयार करून संस्थेकडे द्यावयाचा असतो. त्यासाठीचे नमुना अर्ज व करारनाम्याचे मसुदे यांचे संच जिल्हा हाऊसिंग फेडरेशनच्या कार्यालयातून उपलब्ध करून घ्यावेत. त्यावर सर्व संबंधितांच्या सह्य़ा घेऊन तो संस्थेकडे नोंदणीसाठी द्यावा.
देखभाल रकमेचा भरणा
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा कारभार हा सभासदांकडून, उपविधी व कायद्यातील तरतुदींनुसार उभारणी केलेल्या निधीमधून सभासदांच्या गरजा भागविण्यासाठी करण्यात येतो. या निधीचा वापर सभासदांना देण्यात येणाऱ्या सोयीसुविधांसाठी करण्यात येत असल्यामुळे असे खर्च भागविण्यासाठी संस्थेने बिलांमधून मागणी केलेल्या देखभाल रकमांचा भरणा प्रत्येक सभासदाने त्यांचा ठरवून दिलेल्या मुदतीतच रेखांकित धनादेशाद्वारे संस्थेकडे करणे बंधनकारक आहे. प्रत्येक सभासद हा संस्थेने पुरविलेल्या वीज, पाणी, सुरक्षा व्यवस्था, स्वच्छता व्यवस्था, उद्वाहक, प्रशासकीय सेवा इत्यादी सर्वाचा लाभ दैनंदिन जीवनात उपभोगत असतो. त्यामुळे सभासदाला मासिक देखभाल बिलाची रक्कम थकविता येत नाही. सभासदांच्या तक्रारी किंवा आरोपांसदर्भात निबंधक कार्यालयाकडे अर्ज दाखल झाल्यास सभासद मासिक देखभाल रकमेसंदर्भात थकबाकीदार असल्यास त्याच्या तक्रारींचा किंवा आरोपांचा विचार केला जात नाही. तशा सूचनाच शासनाच्या सहकार खात्याने सर्व निबंधक कार्यालयास दिलेल्या आहेत. त्यामुळे प्रत्येक सभासदाने आपण थकबाकीदार असणार नाही याची प्रथम काळजी घ्यावी.
तथापि, एखाद्या सभासदाला त्याच्यावर अन्याय होत असल्याचे वाटत असेल तर अशा वेळी मासिक देयकानुसार मागणी केलेली देखभाल रक्कम संस्थेकडे भरणा करते वेळी आपले हक्क अबाधित ठेवून हा भरणा करीत असल्याचे पत्र द्यावे. त्यानंतर आपली तक्रार सर्व संबंधितांना द्यावी. मात्र कुठल्याही परिस्थितीत मासिक देखभाल रकमेचा भरणा थांबवू नये.
तरीही एखादा सभासद आपली मासिक देयकांची रक्कम वेळेवर भरत नसल्यामुळे थकबाकीदार झाल्यास अशा सभासदाविरुद्ध महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० चे कलम १०१ अंतर्गत थकबाकी वसुलीची तरतूद करण्यात आली आहे.
एखादा सभासद थकबाकीदार असेल तर, उपविधीमध्ये नमूद केल्याप्रमाणे जास्तीतजास्त २१ टक्क्यापर्यंतच्या व्याजदराने सरळव्याज आकारणी पद्धतीनुसार, थकबाकी रकमेवर व्याज आकारणी करण्याचा अधिकार व्यवस्थापक समितीला आहे. हा व्याजदर सर्वसाधारण सभेमध्ये निश्चित करावयाचा असतो. मात्र चक्रवाढ व्याज पद्धतीने थकबाकी रकमेवर व्याज आकारणी करता येत नाही. अशा प्रकारे विहित पद्धतीने आकारलेली रक्कम भरणा करण्याचे कामी सभासद सहकार्य करीत नसेल तर व्यवस्थापक समितीला कायद्यानुसार थकबाकी वसुलीची कार्यपद्धती अवलंबिणे भाग पडते. अन्यथा त्याचा विपरीत परिणाम संस्थेमधील अन्य सभासदांवर होऊन संस्थेचे कामकाज ठप्प होण्याची शक्यता असते. परिणामी व्यवस्थापक समितीला संस्थेचा कारभार चालविणे अवघड जाते. हे टाळण्यासाठी व्यवस्थापक समितीला थकबाकीदार सभासदाविरुद्ध वसुलीसाठी कारवाई करणे भाग पडते. अशा वेळी थकबाकीदार सभासदच या कारवाईला सर्वस्वी जबाबदार असतो. आपल्याविरुद्ध थकबाकी वसुलीची कारवाई होऊ नये तसेच दंड व्याजाची रक्कम भरायला लागू नये यासाठी प्रत्येक सभासदाने आपली मासिक देयके वेळेवर भरणे सभासदांच्याच दृष्टीने लाभदायक ठरते. तथापि थकबाकीदार सभासदाविरुद्ध वसुलीचा एक भाग म्हणून अशा सभासदांची यादी सूचनाफलकावर लावण्याबाबतचा ठराव संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेत मंजूर करून घेता येतो. याची अंमलबजावणी करण्यापूर्वी त्याला तसे पत्र व पूर्वसूचना देऊन त्याचे नाव सूचनाफलकावर लावणे उचित ठरेल.
आवाहन
सहकारी सोसायटीसंदर्भात तुमचे काही प्रश्न, शंका असल्यास जरूर पाठवा किंवा लोकप्रभाला ई-मेल पाठवा. पाकिटावर किंवा ई-मेलच्या विषय रकान्यात ‘सहकार जागर’ असा उल्लेख करावा.
