निशांत सरवणकर
मुंबई : पुनर्विकासात रहिवाशांना मिळणारे अतिरिक्त क्षेत्रफळ, आकस्मिकता निधी (कॉर्पस फंड) यांसह इतर आर्थिक लाभांवर केंद्रीय अर्थसंकल्पात १ एप्रिलपासून भांडवली नफा कर (कॅपिटल गेन टॅक्स) प्रस्तावित करण्यात आल्यामुळे यापुढे पुनर्विकासातील घर आता महाग होणार आहे. हे करदायित्व रहिवाशांकडून विकासकांकडे सरकवले जाण्याची शक्यता असून तसे झाल्यास पुनर्विकास प्रकल्पाच्या व्यवहार्यतेबाबत प्रश्नचिन्ह निर्माण होऊ शकते. यातून पुनर्विकासच धोक्यात येण्याची शक्यता या क्षेत्रातील जाणकार वर्तवित आहेत.
जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास हा प्रामुख्याने विकासकांमार्फत होतो. संबंधित सहकारी गृहनिर्माण संस्था आणि विकासक यांच्यामध्ये विकास हक्क करार होतो. या करारानुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्था आपले सर्व विकास हक्क (चटईक्षेत्रफळ) विकासकाला बहाल करते. या बदल्यात विकासक नवी इमारत बांधतो आणि रहिवाशांना अतिरिक्त क्षेत्रफळ, आकस्मिकता निधी, भाडे आदी देतो. रहिवाशांना त्यांच्या मालमत्तेच्या मोबदल्यात मिळालेला हा आर्थिक लाभ असल्यामुळे तो भांडवली नफा करासाठी १ एप्रिलपासून पात्र ठरविण्यात आला आहे. आतापर्यंत असा आर्थिक लाभ भांडवली नफा कराच्या अखत्यारीत येत नव्हता. पुनर्विकासातील रहिवाशांना असा कर लागू होतो किंवा नाही हा आता वादाचा विषय होणार आहे.
याबाबत सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेल्या निकालातही अशा रीतीने हस्तांतरित होणाऱ्या मालमत्तेची निश्चित किंमत नसते. त्यामुळे त्यावर भांडवली नफा कर लागू होऊ शकत नाही, असे स्पष्ट करण्यात आलेले आहे. मात्र केंद्रीय अर्थ मंत्रालयाने प्राप्तिकर कायद्यातील कलम ५५ मध्ये सुधारणा करण्याचे वित्त विधेयक प्रस्तावित केले आहे. ते मंजूर झाल्यानंतर १ एप्रिलपासून ज्या पुनर्विकास प्रकल्पात विकास हक्क करारनामा होईल, त्या प्रकल्पातील रहिवाशांना मिळणारे आर्थिक लाभ हे भांडवली नफा कराच्या अखत्यारीत येतात, असे त्यात नमूद केले आहे. अर्थात हा भांडवली नफा कर महागाई निर्देशाकांच्या (इंडेक्सेशन) अधीन असतो. तरीही मुंबईसारख्या शहरातील पुनर्विकासात रहिवाशांना मोठी रक्कम मोजावी लागेल, अशी भीती काही सनदी लेखापालांनी वर्तविली आहे.
मुंबईत पूर्वी मर्यादित चटईक्षेत्रफळ होते. आता हवेतील चटईक्षेत्रफळ इतके आहे की, दक्षिण मुंबईत काही प्रकल्पात ते २६ ते २७ इतके झाले आहे. अर्थात यातून विकासक भरमसाट नफा कमावत आहेत. या नफ्यावर केंद्र सरकारने भांडवली नफा कराची अपेक्षा केली तर त्यात चूक नाही. मात्र त्याचा बोजा पुनर्विकासातील रहिवाशांवर पडता कामा नये, असे माजी आमदार व वास्तुरचनाकार चंद्रशेखर प्रभु यांनी सांगितले.
केंद्र सरकारच्या या निर्णयाचा निश्चितच मुंबई, ठाणे, पुण्यासारख्या शहरातील पुनर्विकासाला फटका बसण्याची शक्यता आहे. मोक्याच्या परिसरातील पुनर्विकासात रहिवाशांवर येणारा संभाव्य भांडवली कराचा बोजा कदाचित विकासक उचलतील. पण इतरत्र विकासकांकडून तसे होण्याची शक्यता नसल्यामुळे पुनर्विकासालाच फटका बसणार आहे. यामुळे पुनर्विकासाला निश्चितच फटका बसणार असून भविष्यात याबाबत मोठी कायदेशीर लढाई होण्याची शक्यता असल्याचे मत मुंबईतील गृहनिर्माण संस्थांच्या महासंघाचे अध्यक्ष रमेश प्रभु यांनी व्यक्त केले.
स्वयंपुनर्विकास प्रकल्प भांडवली करातून मुक्त?
रहिवाशांनी स्वयंपुनर्विकासाला चालना दिली तर भांडवली नफा कराचा मुद्दा उद्भवणार नाही, असा दावा वास्तुरचनाकार चंद्रशेखर प्रभु यांनी केला आहे. स्वयंपुनर्विकासात रहिवाशी स्वत:च पुनर्विकास करीत असल्यामुळे विकास हक्क करारनाम्याचा संबंध येत नाही, असेही त्यांनी सांगितले. वित्त विधेयकात असलेली ही सुधारणा चटईक्षेत्रफळ हस्तांतरणाला लागू नाही. विकास हक्क करारनाम्यातून उत्पन्न होणाऱ्या व प्रत्यक्षात अस्तित्त्वात नसलेल्या बाबींना लागू नाही. पण अर्थात रहिवाशी वा भूखंड मालक ते मान्य करायला तयार नाही – बोमन इरानी, अध्यक्ष, महाराष्ट्र चेंबर ॲाफ हौसिंग इंडस्ट्रीज-क्रेडाई.
