चंद्रशेखर प्रभू, शहरनियोजनतज्ज्ञ
भेंडीबाजारातील हुसैनी इमारत दुर्घटनेनंतर जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतीच्या पुनर्विकास व दुरुस्तीचा प्रश्न ऐरणीवर आला आहे. दुरुस्तीच्या पलीकडे गेलेल्या सुमारे १९,८०० इमारती आहेत. मात्र गेल्या ४० वर्षांत अशा इमारतींपैकी केवळ दोन हजार इमारतींचा पुनर्विकास करणे शक्य झाले आहे. या वेगाने १९ हजार इमारतींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न सोडविण्याचा प्रयत्न झाला तर त्याला तब्बल ३०० वर्षे लागतील. पुनर्विकासानंतरही बहुतांश भाडेकरूंना मूळ घर सोडून उपनगराचा रस्ता पकडावा लागला आहे. केवळ ‘विकासककेंद्री’ असलेल्या या योजनेमुळे जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न जटील बनला आहे का? की यामागे चुकीचे नियम, विकासकावरील भाडेकरूंचा अविश्वास, सरकारची उदासीनता अशी अनेक कारणे आहेत? पुनर्विकासाची योजना अधिकाधिक भाडेकरूकेंद्री व्हायला हवी असेल तर सरकारने भाडेकरूंशी चर्चा करून आधी त्यांचे प्रश्न, अडचणी समजून घेतल्या पाहिजे, असे नगररचनातज्ज्ञ चंद्रशेखर प्रभू यांना वाटते.
पुनर्विकासाची योजना केवळ विकासकाच्या फायद्याची कशी ठरते?
सध्याच्या पुनर्विकास योजनेत रहिवाशांच्या हाताला काहीच लागत नाही. आतापर्यंतच्या योजनांचा अभ्यास करता मुंबईत तब्बल ८५ टक्के भाडेकरूंना मुंबई सोडून इतरत्र जावे लागल्याचे दिसून आले आहे. उदाहरणच द्यायचे तर नाना चौकातील हरिनिवास इमारत घ्या. या ठिकाणी ४७५ भाडेकरू होते. म्हणायला त्यांचा पुनर्विकास झाला. पण आता नव्या इमारतीत मूळ भाडेकरूंची केवळ ७५ घरे आहेत. उर्वरित घरे कुठे गेली, या लोकांचे काय झाले, हे म्हाडा कधीही विचारत नाही. संपूर्ण मुंबईत हे सुरू आहे. बहुतांश भाडेकरूंना घरे विकून जाण्यास भाग पाडले जाते. किंबहुना पुनर्विकास योजना भाडेकरूंना आपली घरे विकण्यास प्रवृत्त करते. विकासकांना भाडेकरूंना घर देण्याऐवजी त्यांच्या घरांच्या जागी मोठी विक्रीसाठीची घरे बांधण्यात रस आहे. त्यातून ते कोटय़वधी रुपये कमावतात. मुंबईकरांना म्हणजेच मराठी माणसाला त्याचे मूळ निवासस्थान सोडायला लावणारी ही योजना भाडेकरूकेंद्री कशी म्हणता येईल? त्यात जर कुणाचा फायदा होत असेल तर तो फक्त विकासकाचाच.
पण घर विकून जाण्याचा निर्णय भाडेकरूंचाच असतो..
भाडेकरूंचे मूळ जागी पुनर्वसन करणे हा पुनर्विकासाच्या योजनेचा उद्देश असायला हवा. परंतु योजना राबविण्याची पद्धत पाहता रहिवाशांना घर विकण्याशिवाय पर्याय राहत नाही. भाडेकरू घरे विकून गेल्यास त्या जागी मोठी घरे बांधून विकासक कोटय़वधी रुपये कमवतो. त्यामुळे त्याला तिथून हाकलण्यात विकासकाचा फायदा असतो. मग योजना रखडवून, संक्रमण शिबिरात खितपत राहायला लावून, भाडे थकवून भाडेकरूंनी योजनेतून माघार घ्यावी अशी परिस्थिती निर्माण केली जाते. याला काही अपवाद असू शकतात. पण ते फारच कमी आहेत. भाडेकरूंचे खरेच पुनर्वसन व्हावे, असे सरकारला वाटत असेल तर त्यांच्या बैठका सरकारने कधी घेतल्या का? त्यांचे प्रश्न, समस्या जाणून घेतल्या का? तुम्ही घरे का विकून जातात? तुम्ही इथेच राहावे यासाठी काय करावे लागेल? अशी चर्चा सरकारने कधीच केली नाही. विकासकांचे विविध राजकीय पक्षांशी लागेबांधे असतात. त्यामुळे त्यांना संरक्षण मिळते. पुनर्विकास म्हणजे आपल्याला आज ना उद्या घर विकून जावे लागणार, असेच भाडेकरूंना वाटत असेल तर तो या योजनेचा पराभव आहे. म्हणून पुनर्विकासासाठी भाडेकरू तयार नसतात किंवा पुनर्विकास झालाच तर ते घर सोडायला तयार नसतात.
ही योजना प्रभावीपणे राबविण्यासाठी काय करावे लागेल?
सध्याच्या पुनर्विकास योजनेत ती मुद्दाम रखडविण्यास वाव आहे. सरकारला खरंच भाडेकरूंचे भले व्हावे असे वाटत असेल तर जमिनीची मालकी रहिवाशांच्या गृहनिर्माण संस्थेला द्यावी. मालकाला पर्याय द्यावा. पुनर्विकासानंतर अमुक इतकी जागा तुम्हाला बांधून देण्यात येईल. ती विकून तुम्ही तुमच्या जमिनीची किंमत मिळवा. दुसरा पर्याय भाडेकरूंच्या नावाने जमिनी करून देणे. त्या मोबदल्यात मालकांना टीडीआर द्यावा. जेणेकरून तो बाजारात विकून मालकांना जमिनीची किंमत वसूल करता येईल. या दोन्ही गोष्टींतून भाडेकरूंना जमिनीचे मालक करता येईल. यातून बांधकामाला जितका खर्च येईल तितकीच जागा ते विकसित करून विकू शकतील. यामुळे सगळ्यांना मोठी घरे मिळतील. दोन भावंडे असल्यास एकच मोठे घर किंवा दोन लहान घरे बनवून मोठय़ा कुटुंबांचा प्रश्न मार्गी लावता येईल. त्यातूनच सोसायटीला ‘कॉर्पस फंड’ही उभारता येईल, जेणेकरून जागा आयुष्यभराकरिता मेटेनन्स फ्री करता येऊ शकेल.
आणखी काही पर्याय असू शकेल का?
दुसरा पर्याय म्हाडा किंवा सरकारी संस्थेने या जमिनी ताब्यात घ्याव्या आणि मोठय़ा, विश्वासार्ह खासगी गृहनिर्माण संस्थांकडून त्या विकसित करून घ्याव्या. यात पुनर्विकासाचा खर्च वसूल होईल इतपत विकास त्यांना करू द्यावा. त्यामुळे म्हाडाच्या खिशातून एकही पैसा जाणार नाही आणि रहिवाशांनाही मोठी घरे मिळतील. परंतु विकासकाकडूनच पुनर्विकास करूनच घ्यायचा असेल तर रहिवाशांना काही अधिकार द्यावे. उदाहरणार्थ विकासकाला ४०० फुटांपर्यंत बांधता येत असेल तर त्यावर २०० किंवा ३०० फूट अधिक बांधकाम खर्चात विकत घेण्याचा अधिकार भाडेकरूला मिळावा. जेणेकरून परवडणाऱ्या दरांत भाडेकरूला मोठे घर मिळेल. या बिल्डरचेही त्यात काही नुकसान नाही. कारण त्याला तितके अधिकचे बांधकाम करण्याची मोकळीक असेल. या पर्यायी मार्गानी जुन्या इमारतींचा प्रश्न येत्या १० वर्षांत पूर्णपणे सुटेल. परंतु, बिल्डरलाच कोटय़वधी रुपये मिळावे म्हणून योजना राबविली तर त्यात भाडेकरूंचे भले होणे शक्य नाही.
उपनगरातील जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्नही असाच जटिल आहे.
वांद्रय़ापुढील दहिसपर्यंतच्याच नव्हे तर वसई-विरार, नवी मुंबई, ठाणे येथील पुनर्विकासाचे प्रश्न पूर्णपणे वेगळे आहेत. मुंबईतील इमारतींना निदान काहीतरी संरक्षण तरी आहे. परंतु उपनगरातील इमारतींचा पुनर्विकास तर देवाच्या भरवशावर सोडायला हवा, इतके तेथील कायदे वेगळे आहे.
reshma.murkar@expressindia.com
