वीज, पाणी आणि रस्ते या मुद्दय़ांवर गावातली निवडणूक लढवली जात असली तरी शहरात ती भविष्यात वाहनतळांच्या प्रश्नांवर लढवली जाईल, इतका हा प्रश्न मुंबई, ठाणे, पुण्यासारख्या महानगरांमध्ये उग्र आणि क्लिष्ट बनत चालला आहे. मुळात वाहन उभे करू देण्याबाबतचे नियम गृहनिर्माण संस्थांकरिता पुरेसे स्पष्ट आणि नैसर्गिक न्यायाला अनुसरून आहेत. त्यामुळे निवासी इमारतींमधील वाहनांबाबत तरी या समस्या निर्माण व्हायला नको होत्या. परंतु, मुंबईत विकासक त्यांना फुकटात मिळालेल्या निवासी वाहनतळांच्या जागेचा बाजार मांडतात आणि हा प्रश्न गुंतागुंतीचा होत जातो.
वाहन उभे करण्यावरून झालेल्या वादावादीतून अमुकने वाहने पेटवली किंवा एखाद्याला बदडले, भोसकले अशा बातम्या अधूनमधून येत असतात. ‘शेजारधर्म’ मानणारे, शेजारच्यांशी साधे वाहन उभे करण्याच्या प्रश्नावरून भांडण्यात प्रसंगी आक्रमक वा हिंसक होण्यास कचरत नाहीत. या घटना शहरांमधील वाहनतळ प्रश्नाच्या उग्रतेची जाणीव करून देण्याकरिता पुरेशा आहेत. जिथे जागेची कमतरता आहे, तिथे म्हणजे दक्षिण मुंबईसारख्या ठिकाणी वाहनतळाचा प्रश्न गुंतागुंतीचा बनला आहे, हे वास्तव आहे. परंतु, पुनर्विकासातून वा नव्याने विकसित झालेल्या इमारती आणि त्यांच्यातून तयार होणाऱ्या गृहनिर्माण संस्थांमध्येही वाहनतळांचे प्रश्न निर्माण होतात. त्यातून अनावश्यक भांडणे, वाद प्रसंगी कोर्टकज्जेही होत आहेत.
गृहनिर्माण संस्थेतील रहिवाशांच्या संख्येच्या तुलनेत पुरेशी मोकळी जागा इमारतीच्या परिसरात नसणे, एखाद्याकडे एकाहून अधिक वाहने असणे, पाहुणे वा अन्य कारणांमुळे सोसायटीत येणाऱ्यांची वाहने, आवारात विविध कारणांमुळे झालेले अतिक्रमण अशी विविध कारणे वाहनतळांचा प्रश्न तीव्र होण्यास कारणीभूत ठरतात. मुळात नव्याने विकसित होणाऱ्या इमारतींमधील रहिवाशांच्या वाहनांची आवारातच सोय व्हावी, यासाठी नियमानुसार पुरेसा, तोही मोफत ‘एफएसआय’ मिळण्याची तरतूद कायद्यात आहे. त्यामुळे हे प्रश्न खरेतर निर्माण व्हायला नको. परंतु, ‘खासगी विकासक’ नावाची जमात हे प्रश्न निर्माण करते. वेगवेगळ्या कायद्यांमधील तरतुदी ही समस्या अधिक गुंतागुंतीची करते आणि त्यातून वाद उद्भवतात. चेंबूरच्या एका गृहनिर्माण सोसायटीतील रहिवाशांमध्ये पेटलेल्या वादालाही हीच पाश्र्वभूमी होती.
या सोसायटीने आवारात पुरेशी जागा नसल्याचे कारण देत एका सभासदाला त्याचे वाहन उभे करण्यासाठी जागा देण्यास नकार दिला. त्यावरून हा सभागसद राज्याच्या ग्राहक वाद निवारण आयोगाकडे तक्रार घेऊन आला. आयोगाने या तक्रारदार सभासदास वाहन उभे करण्यासाठी जागा देण्यास संस्थेला तर सांगितलेच, शिवाय संबंधित तक्रारीपोटी झालेला खर्चही (सुमारे एक लाख रुपये) देण्याचे आदेश दिले. संस्थेकडे सभासदांच्या वाहनांकरिता पुरेशी जागा नसेल तर दरवर्षी लॉटरी वा अन्य पद्धतीने सभासदांना जागा उपलब्ध करून देण्यात यावी, असेही आयोगाने स्पष्ट केले. २०१२ पासून हा सभासद या हक्कासाठी भांडत होता. परंतु हा वाद आयोगाच्या एका निकालामुळे संपणाऱ्यातला नाही. उलट विकास नियंत्रण नियमावली, ‘महाराष्ट्र ओनरशीप ऑफ फ्लॅट अ‍ॅक्ट’, नव्याने आलेला ‘महारेरा’ आदी कायद्यांमधील निवासी वाहनतळासंबंधीच्या विविध आणि परस्परविरोधी तरतुदींमुळे हा वाद भविष्यात आणखीनच चिघळण्याची शक्यता आहे. म्हणूनच गृहनिर्माण संस्थांमधील निवासी वाहनतळांशी संबंधित प्रश्न सभासदांमध्येच सामोपचाराने मिटविण्याची गरज आहे.
ते तसे मिटविताही येतात. परंतु, शहरांमधील गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबत वाहनतळांचा प्रश्न गंभीर करण्यात ‘विकासकां’चा विशेष हातभार लागतो. जी गोष्ट विकण्याचे अधिकार नाहीत, तीही विकण्याचे कसब या मंडळींकडे असते. सोयायटीच्या आवारातील सामाईक वापरासाठीची जागा ही त्यापैकी एक. वाहनतळासाठीची जागाही त्यात येते. एकदा जमिनीचे अभिहस्तांतरण झाले की ही जागा सोसायटीच्या ताब्यात जाते. त्यावर कुणाला किती, कसे, कुठे पार्किंग द्यायचे हा प्रश्न सभासद घेतात. अनेकदा विकासक वाहनतळाकरिता पैसे देऊन जे जागा ‘विकत’ घेतात, त्यांची यादी बनवून सोसायटीला देतो. मग सोसायटीही तीच यादी ग्राह्य़ धरून त्यानुसार सभासदांना वाहनांकरिता जागा ठरवून देते. ज्यांनी विकासकाकडून वाहनतळासाठीची जागा ‘विकत’ घेतलेली नसते, ते या यादीबाहेर राहतात आणि तेथूनच वादाला सुरुवात होते. चेंबूरच्या सोसायटीच्या बाबतीत नेमके हेच घडले.
मुळात वाहनतळ विकण्याचा कोणताही अधिकार विकासकाला नाही. परंतु, आपल्याकडे सर्रास विकासक वाहनतळासाठी पैसे घर खरेदीदाराकडून वसूल करतात. एक-दोन लाखांपासून १५ लाखांपर्यंत, या प्रमाणे जागेला जसा भाव आहे, त्यानुसार वाहनतळासाठीचे अधिकचे पैसे घर खरेदीदाराकडून वसूल केले जातात. बहुतेक करून करारपत्रात या व्यवहाराचा उल्लेखही नसतो. केवळ पार्किंगच नव्हे तर घर खरेदीदाराला सुविधा म्हणून दिल्या गेलेल्या अनेक बाबींवर विकासक खिसे भरून घेतो.
विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार सदनिकेचे क्षेत्रफळ ७० चौरस मीटरपेक्षा (कार्पेट) अधिक असल्यास संबंधित रहिवासी वाहनतळासाठी पात्र ठरतो. घर विकत घेणाऱ्यांची सुविधा या अर्थाने ही तरतूद करण्यात आली आहे. ‘महाराष्ट्र ओनरशीप ऑफ फ्लॅट अ‍ॅक्ट’, १०६३नुसारही स्टील्ट किंवा खुले वाहनतळ सामाईक जागा म्हणून संस्थेच्या सभासदांकरिता उपलब्ध होते. ते विकासकाला विकता येत नाही. केवळ फ्लॅटला लागून असलेली बंद खोलीसदृश गॅरेजवर एखाद्या सभासदाचा अधिकार असू शकतो. घर खरेदीदाराला या सुविधा उपलब्ध व्हाव्या, यासाठी विकासकाला कायद्यानुसार अतिरिक्त एफएसआयही मिळतो. परंतु, अनेकदा विकासक जास्तीत जास्त नफा मिळविण्याच्या हेतूने या जागेवरही अतिक्रमण करून सदनिका बांधून, विकून मोकळा होतो. त्यासाठीचा दंड भरला की हा बेकायदा मामला कायदेशीरही बनतो. सोसायटीकडे अधिकार सुपूर्द केल्यानंतर मात्र वादाला तोंड फुटते. वाहनतळासंदर्भातील विकासकाच्या या मामल्यामुळेच स्थानिक स्वराज्य संस्थांनी नियम कडक करीत त्यासाठीच्या मोफत ‘एफएसआय’वर नियंत्रण आणले. ग्राहकाकडून तुम्ही पैसे घेणारच आहात तर आम्ही तुम्हाला ते का मोफत द्यायचे, असा विचार त्या मागे आहे. यात नुकसान शेवटी घर खरेदीदाराचे आहे.
विकासकाला वाहनतळासाठीची जागाच नव्हे तर सामाईक वापरासाठीची कुठलीच जागा घर खरेदीदाराला विकता येत नाही, असे सर्वोच्च न्यायालयाचा निकाल म्हणतो. याच निकालाचा आधार घेत चेंबूरच्या सोसायटीच्या संबंधात आयोगाने सभासदाच्या बाजूने निकाल दिला. परंतु, आता ‘महारेरा’मधील तरतुदीनुसार विकासकाला आच्छादन असलेली, स्टील्ट किंवा पोडियम पार्किंग विकण्याची मुभा मिळाली आहे. ही मुभा महारेरा येण्यापूर्वी भोगवटा प्रमाणपत्र (ओसी) मिळालेल्या इमारतींना लागू असणार नाही, असा एक युक्तिवाद आहे. नव्या नियमामुळे किमान पार्किंगसाठीचे आजवर काळे असलेले व्यवहार पांढरे तरी होतील. परंतु, हे नियम अर्थातच नव्या इमारतींना लागू राहतील. जुन्या निवासी इमारतींना तरी आपल्या वाहनांचा विषय सामोपचाराने शेजारधर्म राखून सोडविण्याशिवाय गत्यंतर नाही.
रेश्मा शिवडेकर reshma.murkar@expressindia.com
वाहन उभे करण्यावरून झालेल्या वादावादीतून अमुकने वाहने पेटवली किंवा एखाद्याला बदडले, भोसकले अशा बातम्या अधूनमधून येत असतात. ‘शेजारधर्म’ मानणारे, शेजारच्यांशी साधे वाहन उभे करण्याच्या प्रश्नावरून भांडण्यात प्रसंगी आक्रमक वा हिंसक होण्यास कचरत नाहीत. या घटना शहरांमधील वाहनतळ प्रश्नाच्या उग्रतेची जाणीव करून देण्याकरिता पुरेशा आहेत. जिथे जागेची कमतरता आहे, तिथे म्हणजे दक्षिण मुंबईसारख्या ठिकाणी वाहनतळाचा प्रश्न गुंतागुंतीचा बनला आहे, हे वास्तव आहे. परंतु, पुनर्विकासातून वा नव्याने विकसित झालेल्या इमारती आणि त्यांच्यातून तयार होणाऱ्या गृहनिर्माण संस्थांमध्येही वाहनतळांचे प्रश्न निर्माण होतात. त्यातून अनावश्यक भांडणे, वाद प्रसंगी कोर्टकज्जेही होत आहेत.
गृहनिर्माण संस्थेतील रहिवाशांच्या संख्येच्या तुलनेत पुरेशी मोकळी जागा इमारतीच्या परिसरात नसणे, एखाद्याकडे एकाहून अधिक वाहने असणे, पाहुणे वा अन्य कारणांमुळे सोसायटीत येणाऱ्यांची वाहने, आवारात विविध कारणांमुळे झालेले अतिक्रमण अशी विविध कारणे वाहनतळांचा प्रश्न तीव्र होण्यास कारणीभूत ठरतात. मुळात नव्याने विकसित होणाऱ्या इमारतींमधील रहिवाशांच्या वाहनांची आवारातच सोय व्हावी, यासाठी नियमानुसार पुरेसा, तोही मोफत ‘एफएसआय’ मिळण्याची तरतूद कायद्यात आहे. त्यामुळे हे प्रश्न खरेतर निर्माण व्हायला नको. परंतु, ‘खासगी विकासक’ नावाची जमात हे प्रश्न निर्माण करते. वेगवेगळ्या कायद्यांमधील तरतुदी ही समस्या अधिक गुंतागुंतीची करते आणि त्यातून वाद उद्भवतात. चेंबूरच्या एका गृहनिर्माण सोसायटीतील रहिवाशांमध्ये पेटलेल्या वादालाही हीच पाश्र्वभूमी होती.
या सोसायटीने आवारात पुरेशी जागा नसल्याचे कारण देत एका सभासदाला त्याचे वाहन उभे करण्यासाठी जागा देण्यास नकार दिला. त्यावरून हा सभागसद राज्याच्या ग्राहक वाद निवारण आयोगाकडे तक्रार घेऊन आला. आयोगाने या तक्रारदार सभासदास वाहन उभे करण्यासाठी जागा देण्यास संस्थेला तर सांगितलेच, शिवाय संबंधित तक्रारीपोटी झालेला खर्चही (सुमारे एक लाख रुपये) देण्याचे आदेश दिले. संस्थेकडे सभासदांच्या वाहनांकरिता पुरेशी जागा नसेल तर दरवर्षी लॉटरी वा अन्य पद्धतीने सभासदांना जागा उपलब्ध करून देण्यात यावी, असेही आयोगाने स्पष्ट केले. २०१२ पासून हा सभासद या हक्कासाठी भांडत होता. परंतु हा वाद आयोगाच्या एका निकालामुळे संपणाऱ्यातला नाही. उलट विकास नियंत्रण नियमावली, ‘महाराष्ट्र ओनरशीप ऑफ फ्लॅट अ‍ॅक्ट’, नव्याने आलेला ‘महारेरा’ आदी कायद्यांमधील निवासी वाहनतळासंबंधीच्या विविध आणि परस्परविरोधी तरतुदींमुळे हा वाद भविष्यात आणखीनच चिघळण्याची शक्यता आहे. म्हणूनच गृहनिर्माण संस्थांमधील निवासी वाहनतळांशी संबंधित प्रश्न सभासदांमध्येच सामोपचाराने मिटविण्याची गरज आहे.
ते तसे मिटविताही येतात. परंतु, शहरांमधील गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबत वाहनतळांचा प्रश्न गंभीर करण्यात ‘विकासकां’चा विशेष हातभार लागतो. जी गोष्ट विकण्याचे अधिकार नाहीत, तीही विकण्याचे कसब या मंडळींकडे असते. सोयायटीच्या आवारातील सामाईक वापरासाठीची जागा ही त्यापैकी एक. वाहनतळासाठीची जागाही त्यात येते. एकदा जमिनीचे अभिहस्तांतरण झाले की ही जागा सोसायटीच्या ताब्यात जाते. त्यावर कुणाला किती, कसे, कुठे पार्किंग द्यायचे हा प्रश्न सभासद घेतात. अनेकदा विकासक वाहनतळाकरिता पैसे देऊन जे जागा ‘विकत’ घेतात, त्यांची यादी बनवून सोसायटीला देतो. मग सोसायटीही तीच यादी ग्राह्य़ धरून त्यानुसार सभासदांना वाहनांकरिता जागा ठरवून देते. ज्यांनी विकासकाकडून वाहनतळासाठीची जागा ‘विकत’ घेतलेली नसते, ते या यादीबाहेर राहतात आणि तेथूनच वादाला सुरुवात होते. चेंबूरच्या सोसायटीच्या बाबतीत नेमके हेच घडले.
मुळात वाहनतळ विकण्याचा कोणताही अधिकार विकासकाला नाही. परंतु, आपल्याकडे सर्रास विकासक वाहनतळासाठी पैसे घर खरेदीदाराकडून वसूल करतात. एक-दोन लाखांपासून १५ लाखांपर्यंत, या प्रमाणे जागेला जसा भाव आहे, त्यानुसार वाहनतळासाठीचे अधिकचे पैसे घर खरेदीदाराकडून वसूल केले जातात. बहुतेक करून करारपत्रात या व्यवहाराचा उल्लेखही नसतो. केवळ पार्किंगच नव्हे तर घर खरेदीदाराला सुविधा म्हणून दिल्या गेलेल्या अनेक बाबींवर विकासक खिसे भरून घेतो.
विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार सदनिकेचे क्षेत्रफळ ७० चौरस मीटरपेक्षा (कार्पेट) अधिक असल्यास संबंधित रहिवासी वाहनतळासाठी पात्र ठरतो. घर विकत घेणाऱ्यांची सुविधा या अर्थाने ही तरतूद करण्यात आली आहे. ‘महाराष्ट्र ओनरशीप ऑफ फ्लॅट अ‍ॅक्ट’, १०६३नुसारही स्टील्ट किंवा खुले वाहनतळ सामाईक जागा म्हणून संस्थेच्या सभासदांकरिता उपलब्ध होते. ते विकासकाला विकता येत नाही. केवळ फ्लॅटला लागून असलेली बंद खोलीसदृश गॅरेजवर एखाद्या सभासदाचा अधिकार असू शकतो. घर खरेदीदाराला या सुविधा उपलब्ध व्हाव्या, यासाठी विकासकाला कायद्यानुसार अतिरिक्त एफएसआयही मिळतो. परंतु, अनेकदा विकासक जास्तीत जास्त नफा मिळविण्याच्या हेतूने या जागेवरही अतिक्रमण करून सदनिका बांधून, विकून मोकळा होतो. त्यासाठीचा दंड भरला की हा बेकायदा मामला कायदेशीरही बनतो. सोसायटीकडे अधिकार सुपूर्द केल्यानंतर मात्र वादाला तोंड फुटते. वाहनतळासंदर्भातील विकासकाच्या या मामल्यामुळेच स्थानिक स्वराज्य संस्थांनी नियम कडक करीत त्यासाठीच्या मोफत ‘एफएसआय’वर नियंत्रण आणले. ग्राहकाकडून तुम्ही पैसे घेणारच आहात तर आम्ही तुम्हाला ते का मोफत द्यायचे, असा विचार त्या मागे आहे. यात नुकसान शेवटी घर खरेदीदाराचे आहे.
विकासकाला वाहनतळासाठीची जागाच नव्हे तर सामाईक वापरासाठीची कुठलीच जागा घर खरेदीदाराला विकता येत नाही, असे सर्वोच्च न्यायालयाचा निकाल म्हणतो. याच निकालाचा आधार घेत चेंबूरच्या सोसायटीच्या संबंधात आयोगाने सभासदाच्या बाजूने निकाल दिला. परंतु, आता ‘महारेरा’मधील तरतुदीनुसार विकासकाला आच्छादन असलेली, स्टील्ट किंवा पोडियम पार्किंग विकण्याची मुभा मिळाली आहे. ही मुभा महारेरा येण्यापूर्वी भोगवटा प्रमाणपत्र (ओसी) मिळालेल्या इमारतींना लागू असणार नाही, असा एक युक्तिवाद आहे. नव्या नियमामुळे किमान पार्किंगसाठीचे आजवर काळे असलेले व्यवहार पांढरे तरी होतील. परंतु, हे नियम अर्थातच नव्या इमारतींना लागू राहतील. जुन्या निवासी इमारतींना तरी आपल्या वाहनांचा विषय सामोपचाराने शेजारधर्म राखून सोडविण्याशिवाय गत्यंतर नाही.
रेश्मा शिवडेकर reshma.murkar@expressindia.com
