सुहास पटवर्धन
पुणे जिल्ह्यात सुमारे २५ हजार गृहनिर्माण संस्था आणि ५० हजार अपार्टमेंट असून, त्यातील सुमारे ४० टक्के म्हणजेच सुमारे ३० हजार संस्था पुनर्विकास किंवा स्वयं-पुनर्विकास करण्याच्या विचारात आहेत. त्यातील सुमारे १० हजार संस्था पुनर्विकास करण्यासाठी तयार आहेत. या प्रक्रियेमध्ये आर्किटेक्ट, ॲडव्होकेट, चार्टर्ड अकाऊंटट्स, प्रकल्प सल्लागार यांची भूमिका महत्त्वाची आहे.
गृहनिर्माण संस्थांचे सभासद जेव्हा पुनर्विकासाचा विचार करीत असतात, तेव्हा त्याच इमारतीत ३० ते ४० वर्षे राहत असलेल्या सभासदांचे काही जुने वाद असतात, किरकोळ भांडणाने मन दुखावले गेलेले असते. अशावेळी मने जुळवून पुनर्विकासाला विरोध न करता सुसंवाद साधण्यावर भर दिला पाहिजे. हा प्रश्न मार्गी कसा लागेल, हे पाहिले पाहिजे. माजी सहकार आयुक्त अनिल कवडे यांंच्या संकल्पनेतून आणि पुणे महाराष्ट्र फेडरेशनच्या वतीने ‘तंटामुक्त संस्था’ ही संकल्पना सुरू केलेली आहे. त्यामुळे आता गृहनिर्माण सहकारी संस्था पुनर्विकासाच्या दिशेने आश्वासक पाऊल टाकू लागल्या आहेत.
पुणे एक जगातील सुसज्ज, आदर्श असा जिल्हा आहे. पुण्याचे वातावरण, पाणी, रस्ते, हवा, शिक्षण, नोकरी सर्वच बाबींमध्ये अव्वल स्थानावर आहे. त्यामुळे बाहेरून आलेले बहुतांशी लोक स्थायिक होण्यासाठी आवर्जून पुणे शहराची निवड करताना दिसतात. भविष्यात पुण्यात रस्ते, पाणी, विमानतळ, तंत्रज्ञान असा सर्वांगीण विकास होणार आहे. अशावेळी शहरात फक्त काँक्रीटचे जंगल न होता गृहनिर्माण संस्थांच्या सभासदांना योग्य वेळेत, योग्य किमतीत, चांगल्या दर्जाचे घर मिळेल. याशिवाय भविष्यात येणाऱ्या मेंटेनन्सचा खर्च कसा कमी होईल आणि पुणे महानगरपालिकेचा कर जो वाढणार आहे, तो कसा कमी होईल, हे पाहिले पाहिजे. त्यासाठी वास्तूविशारदांंची भूमिका महत्त्वाची ठरते. ग्रीन बिल्डिंग, प्रकल्पाचे आराखडे पुणे शहराच्या सौंदर्यात भर पडेल असे असावे. आवश्यक असल्यास गृहनिर्माण संस्थेच्या सभासदांना, त्यांच्या कुटुंबीयांना प्रशिक्षण देणे आवश्यक आहे. यासाठी पुणे व महाराष्ट्र फेडरेशन मदतीच्या भूमिकेत आहे.
पुणे शहराचा विस्तार प्रामुख्याने कोथरूड, पाषाण, औंध, विमाननगर, येरवडा, सिंहगड रस्ता, बिबवेवाडी, सहकारनगर, वानवडी, पिंपळे सौदागर, हिंजवडी, बाणेर, बालेवाडी, बावधन, घोरपडी, खराडी, नगररस्ता असा चौफेर झाला आहे. स्टील, सिमेंट, वाळू, खडी शिवाय आर्थिक पुरवठा ही पुण्यात सहज उपलब्ध आहे. डीसी रूल पुण्यामध्ये लागू झाले असून, बांंधकाम व्यावसायिकाने न मागितलेल्या गोष्टीही राज्य सरकारने दिल्या आहेत. तरी आपण चांगले विश्वासू, अनुभवी आर्किटेक्ट, ॲडव्होकेट, चार्टर्ड अकाउंटंट्स, प्रकल्प सल्लागार नेमणूक करणे आवश्यक आहे.
पुणे जिल्ह्यातील गृहनिर्माण संस्था आणि अपार्टमेंट्सपैकी अंदाजे दहा हजार संस्था ३० वर्षे जुन्या असून, त्या पुनर्विकासासाठी प्रयत्न करत आहेत. महासंघाने शासनाकडे प्रयत्न करून ३ जानेवारी २००९ च्या शासन निर्णयात सुधारणा करण्यासाठी आग्रह धरून यासंबंधीचे परिपत्रक ४ जुलै २०१९ रोजी काढण्यात आले आहे. त्या परिपत्रकाचे सर्व गृहनिर्माण संस्थानी पालन करावे त्याचा अवलंब करावा यासाठी चर्चासत्र, मेळावे आयोजित करण्यात आले आहेत. महासंघाने पुनर्विकास आणि स्वयंपुनर्विकाससाठी वेगळा विभाग सुरू केला असून, सुमारे ५० तज्ज्ञ व अनुभवी वास्तुविशारद, प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार, कायदे सल्लागार व सनदी लेखापाल यांचे पॅनेल तयार करण्यात आले आहे. ३० किंवा त्यापेक्षा जास्त वर्षे झालेल्या गृहनिर्माण संस्थांचे पदाधिकारी हे बहुदा ज्येष्ठ नागरिक असतात व त्यांचे वेगळ्या प्रकारचे प्रश्न असतात. त्यांना विश्वासात घेऊन ते प्रश्न हाताळावे लागतात. त्यासाठी परिपत्रके, उपविधी, कायदा याचे पालन करावे लागतेच; परंतु एकमेकांवर विश्वास सर्वांत महत्त्वाचा असतो.
नोटाबंदी, रेरा, आर्थिक मंदी अशा विविध कारणांमुळे व नंतर करोना महामारीमुळे पुनर्विकसनात अनेक अडथळे आले होते. सुदैवाने नागरिकांनी त्यावर मात करून या सर्व संकटांना चांगल्या प्रकारे तोंड देऊन परत जोमाने सर्व आघाड्यांवर कामे चालू केली आहेत. या काळात विकासकांनाही अनेक अडचणींना, संकटांना सामोरे जावे लागले होते. सुदैवाने बांधकाम साहित्य दगड, वाळू, सिमेंट, स्टील, मजूर त्याची कोणत्याही प्रकारे टंचाई नाही व बँकांकडे अर्थसहाय्य भरपूर प्रमाणात उपलब्ध आहे.
वास्तुविशारद, प्रकल्प सल्लागार यांनी नवीन तंत्रज्ञान आत्मसात करून सहकारी गृहनिर्माण संस्था व अपार्टमेंट यांना सभासदांच्या पुनर्विकासाबाबतच्या सूचना, शिफारशी, विचारात घेऊन, सभासदांसाठी उपलब्ध करावयाचे निवासी क्षेत्र, व्यापारी क्षेत्र, मोकळी जागा, बगिचा, पार्किंग, बांधकाम स्पेसिफिकेशन इत्यादी बाबी विचारात घेऊन वास्तववादी प्रकल्प अहवाल तयार करून देणे आवश्यक आहे. संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांनी पुनर्विकसनाची सर्व प्रक्रिया पारदर्शकपणे करणे अपेक्षित आहे. संस्थेच्या वास्तुविशारद, प्रकल्प सल्लागार, वकील व आर्थिक सल्लागार हे अनुभवी व संस्थेचे हित जपणारे असावेत, पण काही विकासक त्यांना फोडून विकत घेण्याचा प्रयत्न करत असतात. यामुळे त्यांची निवड करताना संस्थेने काळजी घेणे आवश्यक आहे. संस्थेचा पुनर्विकास सर्व सभासद तसेच त्यांचे कुटुंबीय व नवीन पिढीलाही त्यात सहभागी करून घेतल्यास ही प्रक्रिया सोपी होईल.
संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांनी वैयक्तिक स्वार्थ बाजूला ठेऊन सर्वांच्या हिताचे निर्णय घेणे, वेळोवेळी सर्व सभासदांना प्रगतीची माहिती देणे, चर्चा करणे अपेक्षित आहे. विकासकाची निवड झाल्यानंतर बांधकाम नकाशा महापालिकेकडून मंजूर होणे, आधी कितीही वाद- प्रतिवाद झाले तरी ते सामंजस्याने सोडविणे अपेक्षित आहे. बांधकाम नकाशा मंजूर झाल्यानंतरच इमारतीचे हस्तांतरण करावे, त्याआधी कोणत्याही परिस्थितीत जागेचा ताबा सोडू नये. एकदा विकसकाची निवड झाल्यावर तो आपला संस्थेचाच एक घटक आहे असे समजून कराराप्रमाणे संपूर्ण सहकार्य करावे. सुदैवाने पुणे शहरात सर्व ठिकाणी सदनिका भाड्याने मिळत असून, त्या त्या भागातच आपण राहून प्रत्यक्ष व माेबाइल ॲपद्वारे बांधकामाची प्रगती बघू शकतो. परदेशात असले तरी आपल्या संस्थेत काय प्रगती चालू आहे, याचे घरबसल्या आपल्याला माहिती मिळू शकते. स्वयंपुनर्विकसनाला चालना राज्यातील नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या स्वयंपुनर्विकसनाला चालना देण्याच्या दृष्टीने महासंघाने पुढाकार घेऊन शासनाने दिनांक १३ सप्टेंबर २०१९ रोजी गृहनिर्माण विभागाने शासन निर्णय जाहीर केला आहे. त्यात एक खिडकी योजना, सहा महिन्यांची परवानगीची कालमर्यादा, १० टक्के अधिक चटई क्षेत्र, ०.२ ऐवजी विनामूल्य ०.४ एफएसआय, रस्त्यांबाबत सवलत हस्तांतरणीय विकास हक्क (टीडीएस) मध्ये ५० टक्के सवलतीचा दर, प्रीमिअम दरामध्ये निर्णय दरामध्ये सवलत, त्यासाठी टप्प्याने भरण्याची सवलत दिली आहे. सर्वांत महत्त्वाचे म्हणजे शासनाकडून व्याजदरात ४ टक्के सबसिडी देण्यात आली आहे.
सहकार क्षेत्रातील शिखर बँक असलेल्या महाराष्ट्र राज्य सहकारी बँकेस नोडल एजन्सी म्हणून नेमणूक करून त्या-त्या जिल्ह्याच्या जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँकेच्या माध्यमातून काम करण्यास सांगितले आहे. राज्यासाठी सध्या गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासासाठी मंजुरी देणारे प्राधिकरण हेच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या स्वयं-पुनर्विकासासाठी नियोजन अधिकारी म्हणून कार्यरत राहतील, असे जाहीर करण्यात आले आहे. याबाबत १३ सप्टेंबर २०१९ ला जरी शासन निर्णय झाला असला तरी त्यावर अंमलबजावणी झालेली नाही, हे दुर्देव आहे.
पुणे जिल्हा महासंघ, महाराष्ट्र राज्य गृहनिर्माण महासंघातर्फे वेळोवेळी यासाठी सर्व पातळीवर प्रयत्न करीत असून, कर्ज पुरवठ्यासंबंधी अडचणी दूर होत आहेत. राज्य व केंद्र सरकारकडे सहकारी बँका व राष्ट्रीयकृत बँका तसेच आर्थिक संस्थांकडेही पाठपुरावा करण्यात येत असून, ३१ मार्च, आर्थिक वर्ष व लेखापरीक्षण इत्यादी नंतर त्यावर ठोस निर्णय घेतला जाईल, असे आश्वासन मिळाले आहे. मला खात्री आहे की, त्यावर लवकरच कायमस्वरूपी तोडगा निघून त्याची अंमलबजावणी होईल.
स्वयं-पुनर्विकासाचे २०१९ मध्ये परिपत्रक काढण्यात आले आहे. त्यात राज्य सरकार भरपूर सुधारणा करणार आहे. महाराष्ट्र राज्य सहकारी बँक, राज्याचे मुख्यमंत्री, दोन्ही उपमुख्यमंत्री यासाठी पुढाकार घेत आहेत. या अर्थसंकल्पात तसा प्रयत्न करण्यात येईल. पुणे जिल्हा मध्यवर्ती बँक, स्टेट बँक, एलआयसी हौसिंग फायनान्स, एमसीडीसी यांच्यासोबत आम्ही करार करण्यासाठी प्रयत्न करत आहोत. महाराष्ट्र फेडरेशनने घटनादुरुस्ती करून घेतली असून महाराष्ट्र फेडरेशनला कर्जपुरवठा करण्यासाठी मंजुरी मिळाली आहे. त्या दृष्टीने आमचे प्रयत्न चालू आहेत. मला खत्री आहे, की याचा गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकास किंंवा स्वयं-पुनर्विकासासाठी नक्कीच मदत होईल.
पुनर्विकासाची प्रक्रिया
संस्थेच्या १/५ पेक्षा जास्त सभासदांनी व्यवस्थापन समितीच्या सचिवांकडे लेखी अर्ज सादर केल्यावर संस्थेने ८ दिवसांत व्यवस्थापन समिती सभा बोलवावी. या सभेत संस्थेच्या इमारत पुनर्विकासासंबंधी योजना आणि सूचनांसह धोरण ठरविण्यासाठी २ महिन्यांत विशेष सर्वसाधारण सभा बोलाविणे आवश्यक आहे. संस्थेच्या सर्व सभासदांना विशेष सर्वसाधारण सभेची विषय पत्रिका १४ दिवस आधी द्यावी. तसेच त्याची पोच संस्थेकडे जपून ठेवावी. संस्थेचे व्यवस्थापन समिती सदस्य आणि संस्थेचे सभासद हे पुनर्विकासासंबंधी तज्ज्ञ नसल्याने कमीत कमी ३ वास्तुविशारदांची किंवा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराची निवड करण्यासाठी दरपत्रक घेऊन त्यातील एका तज्ज्ञ व्यक्तीची विशेष सर्वसाधारण सभेत निवड करण्यात येईल. संस्थेच्या सभासदांच्या हिताच्या दृष्टीने कायदेतज्ज्ञ व स्वयंपुनर्विकसन करायचे असतील तर लेखा परीक्षकाची निवड करावी व त्यांचे अटी व शर्ती, कामाचे स्वरूप ठरवून त्यांचे खर्चाला मान्यता घ्यावी.
पुनर्विकासासाठी आवश्यक कागदपत्रे
संस्थेचे नोंदणी प्रमाणपत्र
संस्थेचे मंजुर उपविधी
संस्थेची निवडणूक प्रक्रिया पूर्ण करून निवडून आलेली व्यवस्थापन समिती
संस्थेचे जमिनीच्या मालकी संबंधी सर्व कागदपत्रे (साठेखत, खरेदीखत, मानीव हस्तांतरण इत्यादी)
संस्थेच्या इमारतीचा मोजणी नकाशा
संस्थेच्या जमिनीचा ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्ड
संस्थेच्या इमारतींचा बांधकामाचा मंजूर नकाशा किंवा वेळोवेळी मंजुर करून घेतलेल्या सर्व नकाशांच्या प्रती.
एनए बिगरशेती आदेश. त्याच्या आजपर्यंत पैसे भरलेच्या पावत्या
बांधकाम परवाना आदेश, भोगवटा प्रमाणपत्र, सभासदांची यादी, इमारत क्रमांक, सदनिका क्रमांक, क्षेत्रफळ, बगिचा, पार्किंग इत्यादी. (लेखक पुणे जिल्हा सहकारी गृहरचना संस्था आणि अपार्टमेंट महासंघाचे अध्यक्ष आहेत.)
