वर्धापन दिन विशेष लेख : पुनर्विकासात वास्तूरचनाकाराची भूमिका बहुआयामी

साधारणपणे, २००० दरम्यानच्या काळात चटई निर्देशांक वाढल्यामुळे या इमारती पाडून पूर्वीच्या इमारतीच्या जागी अधिक बांधकाम करणे शक्य होऊ लागले. त्यामुळे मूळ मालकांना थोडी अधिकची जागा देऊन उर्वरित बांधकाम नवीन सदनिकांच्या रूपात वाढलेल्या बाजार मूल्याप्रमाणे विकून त्यातून फायदा मिळवणे विकासकाला शक्य होऊ लागले. तसेच, अशा प्रकल्पांमध्ये शहरात जमीन विकत घेण्यासाठी करावा लागणारा अवाढव्य खर्चही विकासकाच्या दृष्टीने वाचणार होता. यातूनच साधारण २००० च्या आसपास मोठ्या प्रमाणावर सदनिका इमारतींचा पुनर्विकास होऊ लागला. परंतु, त्याकाळी खासगी गृहनिर्माण सहकारी संस्थांच्या इमारतींच्या पुनर्विकास संबंधी शासनाचे कोणतेही धोरण किंवा नियमावली नव्हती. त्यामुळे पुनर्विकास प्रक्रियेमध्ये नियमितता नव्हती. विकासकाकडून होणारी फसवणूक, प्रकल्प रेंगाळणे किंवा बंद पडणे, कार्यकारिणीच्या सभासदांच्या कडून होणारे गैरव्यवहार, विकासक आणि कार्यकारी मंडळ यांच्या कार्यपद्धतीतील अनियमितता आणि अपारदर्शकता यासंबंधीच्या अनेक तक्रारी सरकारकडे आल्यामुळे महाराष्ट्र राज्य सरकारला पुनर्विकासासंबंधी नियमावली करण्यासाठी तज्ज्ञ समितीची नेमणूक करावी लागली. २००९ साली राज्य सरकारने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासासाठी पहिली नियमावली जाहीर केली. २०१९ साली यामध्ये काही महत्त्वाच्या सुधारणा करण्यात आल्या. पुनर्विकास प्रकल्पातून मिळणाऱ्या जास्तीत जास्त फायदा हा मूळ रहिवाशांना व्हावा या उद्दिष्टाने स्वयं-पुनर्विकासाचा मार्गही सप्टेंबर २०१९ मध्ये केलेल्या नियमावलीमुळे मोकळा झाला.

महाराष्ट्रातील पुणे, मुंबई, आणि नाशिकसारखी शहरे असोत किंवा कर्नाटकातील, बंगळुरू, तमिळनाडूमधील चेन्नई किंवा पश्चिम बंगालमधील कोलकत्ता शहर असो; भारतातील या सर्वच मोठ्या शहरात जुन्या रहिवाशी इमारतींच्या पुनर्विकासाची गरज गेल्या दोन दशकांत भासत आहे. गेल्या दशकापासून महाराष्ट्रात रहिवाशांनी पुढाकार घेऊन केलेला पुनर्विकास खूप मोठ्या प्रमाणावर होत आहे. महाराष्ट्र राज्यात एकूण १,२४,५९१ गृहनिर्माण सहकारी संस्था नोंदणीकृत आहेत (सहकार मंत्रालय, २०२४), ज्यापैकी ८५ संस्था शहरांमध्ये स्थित आहेत. महाराष्ट्रातील सुमारे ३० ते ४० गृहनिर्माण सहकारी संस्थांना पुनर्विकास करावयाचा आहे. या आकडेवारीवरून महाराष्ट्रात मुख्यत्वेकरून तसेच पुणे, मुंबईसारख्या शहरांमध्ये किती मोठ्या प्रमाणावर पुनर्विकास चालू आहे आणि पुनर्विकासाची गरज आहे याची कल्पना येऊ शकते. इमारतींचा पुनर्विकास ही अतिशय वेळखाऊ आणि जटील प्रक्रिया आहे. या प्रकियेमध्ये गृहनिर्माण संस्थांचे सभासद, पुनर्विकास समितीचे सभासद, आर्किटेक्ट, कायदेतज्ज्ञ आणि विकासक या सर्वांचा महत्त्वाचा सहभाग असतो. यात आर्किटेक्टची भूमिका बहुआयामी आणि कळीची असते. आजकाल बहुतांशी गृहनिर्माण संस्था आर्किटेक्टची नेमणूक करतात. तसेच, विकासकही आर्किटेक्टची नेमणूक करत असतो. याअर्थी, एखाद्या पुनर्विकास प्रकल्पामध्ये दोन आर्किटेक्ट्स सहभागी असतात किंवा असू शकतात. परंतु, गृहनिर्माण संस्थेने नेमलेल्या आर्किटेक्टची भूमिका आणि विकासकाने नेमलेल्या आर्किटेक्टची भूमिका पूर्णपणे वेगवेगळी असते. गृहनिर्माण संस्थेने नेमलेल्या आर्किटेक्टची भूमिका ही गृहनिर्माण संस्थेच्या सभासदांच्या हिताचे रक्षण करणे, त्यांना योग्य निर्णय घेण्यास मदत करणे ही असते. जेव्हा एखादी गृहनिर्माण संस्था आर्किटेक्टची नेमणूक करते, तेव्हा त्या आर्किटेक्टला विविध कामगिरी पार पाडावी लागते. गृहनिर्माण संस्थेकडे पुनर्विकास आवश्यक असलेली कागदपत्रे उपलब्ध आहेत की नाही याची शहानिशा करणे, उपलब्ध नसलेली कागदपत्रे संपादित करणे, मोजणी नकाशा उपलब्ध करून तसेच जागेवर असलेल्या सदनिकांचे जागेवर आणि कागदपत्रांवरून मापन करून सध्य नियमावलीनुसार किती क्षेत्रफळाचे बांधकाम करता येईल, याचे मोजमापन करणे, विकासक साधारणपणे किती अधिकचे क्षेत्रफळ देऊ शकतो, याचा अंदाज सभासदांना देणे, त्यासंदर्भातील व्यवहार्यता अहवाल (फिजिबिलिटी रिपोर्ट) तयार करणे आणि सभासदांना विकासकाकडून किती अतिरिक्त जागा मिळू शकते आणि किती आर्थिक लाभ मिळू शकतो याची व्यवहार्य कल्पना देणे, सर्व सभासदांच्या गरजा लक्षात घेऊन त्यांच्याशी चर्चा करून निविदा तयार करणे, पुनर्विकासाचा अनुभव असलेल्या विकासकांकडून निविदा मागवणे, निविदा आल्यानंतर त्याची छाननी करणे, त्याचा तुलनात्मक अभ्यास करून सादरीकरणासाठी शीर्ष विकासकांची यादी तयार करणे, त्यांना सदनिकाधारकांसमोर सादरीकरणासाठी आमंत्रित करून सदनिकाधारकांची चर्चा करून बहुमताने गृहनिर्माण संस्थेच्या निबंधकाच्या उपस्थितीत कॅमेरासमोर योग्य विकासकाची निवड करणे, विकासकाची निवड झाल्यानंतर पुनर्विकासाच्या पूर्ण प्रक्रियेमध्ये ठरलेल्या करारानुसार विकासक इमारतीचे बांधकाम करत आहे ना, याची पाहणी करणे, अशी महत्त्वाची कामे आर्किटेक्ट पार पाडत असतो. परंतु, या कामांव्यतिरिक्त सर्व सदनिकाधारक आणि पुनर्विकास समितीचे सभासद यांच्यामध्ये समन्वय साधण्याची कसरतदेखील आर्किटेक्टला करावी लागते.

पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये बरेचदा वयस्कर आणि इतर सभासद पुनर्विकासाविषयी साशंक असतात आणि पुनर्विकासाला विरोध करत असतात. काही सभासद अतिरिक्त जागा मिळण्याविषयी आणि आर्थिक बाबतीत अवास्तव आणि अवाजवी मागण्या करतात. अशा सर्व सभासदांचे समुपदेशन करणे, त्यांना पुनर्विकासाचे आर्थिक गणित समजावून देऊन त्यांना वास्तववादी मागण्या करण्यास प्रवृत्त करणे, विरोधात असणाऱ्या सभासदांशी बोलून पुनर्विकासाठी बहुमत तयार करणे अशी कितीतरी जबाबदारी गृहनिर्माण सहकारी संस्थांनी नेमणूक केलेला आर्किटेक्ट करत असतो. विकासकाने नेमलेला आर्किटेक्ट वेगळी भूमिका पार पडत असतो. विकासकाच्या दृष्टीने पुनर्विकास प्रकल्पाची व्यवहार्यता बघण्याची जबाबदारी त्याच्याकडे असते. एखाद्या मोकळ्या प्लॉटमध्ये बहुमजली

रहिवासी इमारतीची रचना करणे आणि एखाद्या पुनर्विकास प्रकल्पाची रचना करणे यात खूप अंतर आहे आणि पुनर्विकास प्रकल्पाचे डिजाईन करणे हे अत्यंत क्लिष्ट आहे. जुन्या इमारतींमध्ये असलेले फ्लॅट्स हे कधी कधी वेगवेगळया क्षेत्रफळाचे असतात. त्यात प्रत्येक सभासदाच्या कुटुंबाचा आकार, आर्थिक क्षमता आणि त्यांना हवे असलेलं वाढीव क्षेत्रफळ (विकासकाने दिलेल्या क्षेत्रफळापलीकडे) हे वेगवेगळे असते.

मूळ सदनिका मालकांच्या या वेगवेगळ्या मागण्यांची पूर्तता करणे, तसेच नवीन विकता येतील असे आकर्षक फ्लॅट्स डिजाईन करणे ही आर्किटेक्टसाठी तारेवरची कसरत असते. हे वेगवेगळ्या आकाराचे आणि कधी कधी वेगळी अंतर्गत रचना असलेले फ्लॅट्स डिझाईन करताना पार्किंगची गरज भागवणे, इमारतीची संरचना लक्षात घेणे हेदेखील तितकेच आवश्यक असते. यामध्ये कधी कधी मूळ मालकांना त्यांना अधिकची जागा विकत घ्यायची असते, त्यापेक्षा थोडी कमी किंवा जास्त जागा घ्यावी लागते. त्यासाठी विकासकाच्या वतीने सभासदधारकांचे समुपदेशनदेखील आर्किटेक्टला करावे लागते. एखाद्या यशस्वी पुनर्विकास प्रकल्पामध्ये (ज्यात सभासद आणि विकासक दोन्ही समाधानी आहेत, पुनर्विकासाची प्रक्रिया आणि प्रकल्प वेळेत पूर्ण झाला आहे) आर्किटेक्टची भूमिका फार महत्त्वाची असते. त्यात गृहनिर्माण सहकारी संस्थेमार्फत नेमणूक केलेला आर्किटेक्ट आणि विकासकाने नेमलेला आर्किटेक्ट दोघांचाही समावेश आहे.

कायद्याच्या दृष्टीने पाहिलं तर सध्या पुनर्विकासाची तीन प्रारूपे आहेत. एक म्हणजे गृहनिर्माण संस्था आणि विकसक यांनी एकत्र येऊन विकसकाच्या मदतीने पुनर्विकास प्रकल्प राबविणे, दुसरे म्हणजे गृहनिर्माण संस्थांनी स्वत: पुनर्विकासाची जबाबदारी घेऊन स्वयंपुनर्विकास घडविणे. यात सरकारकडून बरेचसे फायदे मिळत असले तरी स्वयंपुनर्विकास करणे हे आव्हानात्मक आहे. यात विकासक हा कॉन्ट्रॅक्टरसारखी जबाबदारी पार पडतो. अश्या प्रकल्पांमध्ये आर्थिक तजवीज करणे आणि अतिरिक्त फ्लॅट्स विकून पुनर्विकासाचा खर्च भागवणे ही जबाबदारी गृहनिर्माण संस्थांवर येते. अश्या प्रकल्पांमध्ये प्रकल्प व्यवस्थापकाची नेमणूक करण्यात येते आणि त्याच्या मार्फत गृहनिर्माण संस्था स्वयंपुनर्विकास घडवून आणू शकतात. मुंबईमध्ये अशी काही उदाहरणे आहेत आणि पुण्यातही या दृष्टीने काही प्रकल्पांचे प्रयत्न सुरू आहेत. पुनर्विकासाचे तिसरे प्रारूप म्हणजे समूह पुनर्विकास. शहराच्या अंतर्गत भागात, गावठाणात लहान लहान प्लॉट्स असतात. यावर पूर्ण चटई निर्देशांक वापरता येत नाही. तसेच प्लॉट शेजारील रस्त्याची रुंदी कमी असेल तर कमी चटई निर्देशांक मिळतो आणि कमी बांधकाम करता येते. असे प्रकल्प घ्यायला विकासक उत्सुक नसतात, कारण ते त्यांना आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य नसते. अशा परिस्थितीत कितीतरी इमारतींचे प्रकल्प रखडलेले आहेत. तसेच, गावठाणात जर वाढीव चटई निर्देशांकाप्रमाणे बांधकाम केले तर मोकळ्या जागा, बाग, सार्वजनिक सुविधा यांना जागाच उरणार नाही. यादृष्टीने सामूहिक पुनर्विकास हा चांगला पर्याय आहे. यामध्ये दोन किंवा अधिक प्लॉट्स एकत्र करून (गावठाणात १००० चौरस मीटर आणि उपशहरी भागात ४००० चौ. मी असे कमीत कमी क्षेत्रफळ) सामूहिक पुनर्विकास करता येऊ शकतो.

सामूहिक पुनर्विकास करून मोकळ्या जागा, बागा, सार्वजनिक सुविधा, पादचाऱ्यांना सहजतेने चालता येतील असे रस्ते निर्माण करणे शक्य आहे. अश्या प्रकल्पांमध्ये रहिवाश्यांचा सहभाग घेऊन शहराच्या विविध भागांचा सर्वांगीण विकास करणे शक्य आहे. मुंबईमध्ये भेंडी बाजार येथे असा सामूहिक पुनर्विकास राबवण्यात येत आहे. पण अशी उदाहरणे फार विरळ आहेत. एका प्लॉटवर होणाऱ्या पुनर्विकासापेक्षा सामूहिक विकासाचे शहराच्या सर्वांगीण विकासाच्या दृष्टीने आणि सार्वजनिक सुविधा निर्माण करण्याच्या दृष्टीने मोठे महत्त्व आहे. परंतु, सध्याच्या युडीपीसीआरमधील चटई निर्देशांकाच्या आणि इतर तरतुदी या शहरातील ऐतिहासिक भागामधील विकासाच्या दृष्टीने घातक आहेत. या समूह विकासाच्या तरतुदींमध्ये ऐतिहासिक शहराचा पोत, तेथील लोकांचे सामाजिक आणि सांस्कृतिक जीवन, तिथल्या लोकांचा तिथल्या सांस्कृतिक इमारतीशी असलेला संबंध अश्या कोणत्याही गोष्टींचा विचार केला गेलेला नाही. तसेच या तरतुदींमध्ये दिलेले सामूहिक पुनर्विकास करताना त्या प्रकल्पाची सीमारेषा ठरवण्याचे संकेत हे देखील त्या त्या शहराची मूळ रचना लक्षात घेऊन दिलेले नसून, सामान्यपणे सर्व शहरांसाठी सारखेच आहेत. सामूहिक पुनर्विकासाच्या तरतुदींवर तज्ज्ञांची चर्चा होण्याची आणि त्यामध्ये बदल करण्याची अत्यंत आवश्यकता आहे.

(लेखिका डॉ. भानूबेन नानावटी कॉलेज ऑफ आर्किटेक्चरमध्ये सहायक प्राध्यापक आणि पुनर्विकास विषयातील तज्ज्ञ आहेत.