प्रसाद रावकर
हजारपेक्षा जास्त प्रीमियम लेखांचा आस्वाद घ्या ई-पेपर अर्काइव्हचा पूर्ण अॅक्सेस कार्यक्रमांमध्ये निवडक सदस्यांना सहभागी होण्याची संधी ई-पेपर डाउनलोड करण्याची सुविधा
दक्षिण मुंबईत दर पावसाळ्यात- किंवा पावसाळ्याचीही वाट न पाहता- वर्षातून एक तरी इमारत दुर्घटना होत असते. नुकतीच कुर्ला येथे झालेली दुर्घटना मृतांची संख्या अधिक असल्याने गंभीरच आहे. पण विशेषत: मुंबईसाठी निराळे ‘मुंबई इमारत दुरुस्ती आणि पुनर्रचना मंडळ’ असताना, ‘म्हाडा’चे मुख्यालय मुंबईत असताना आणि इमारतींना पुनर्रचनेसाठी वाढीव चटईक्षेत्र निर्देशांक मिळत असतानाही हे दुष्टचक्र सुरूच राहाते, ते का?
या प्रश्नाचा उगम मुंबईत औद्योगिकीकरणाचे वारे वाहू लागले, कापड गिरण्या उभ्या राहू लागल्या, तेव्हापासूनचा. मुंबईची लोकसंख्या झपाट्याने वाढू लागली आणि निवाऱ्याचा प्रश्न निर्माण झाला. हीच संधी साधून अनेक मंडळींनी मुंबईत तीन-चार मजली चाळी बांधायला सुरुवात केली. कुलाब्यापासून लालबाग, परळ परिसरांत असंख्य इमारती उभ्या राहिल्या आणि रोजगाराच्या निमित्ताने मुंबईत आलेले तरुण या चाळींच्या आश्रयाला राहिले. कालौघात त्यांनी आपली बिऱ्हाडेही थाटली. या खोल्यांसाठी अत्यल्प भाडे आकारण्यात येत होते. या भाड्यात इमारतीची देखभाल, दुरुस्ती करणे मालक मंडळींना अवघड बनू लागले. यातूनच मालक आणि भाडेकरूंमध्ये वाद होऊ लागले. देखभाल, दुरुस्तीचा प्रश्न गंभीर बनू लागला आणि हळूहळू इमारती जर्जर बनू लागल्या. या प्रश्नावरून इमारत मालक आणि भाडेकरूंमधील दरी रुंदावू लागली आणि वाद मिटण्याऐवजी अधिकच वाढत गेला. जर्जर झालेल्या इमारती कोसळून दुर्घटना होण्याची शक्यता वाढू लागली.
अखेर सरकारने हा प्रश्न सोडविण्यासाठी इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाची स्थापना केली आणि इमारतींच्या दुरुस्तीचा मार्ग मोकळा झाला. इमारतींच्या दुरुस्तीसाठी निधीची आवश्यकता होती. निधी उभारता यावा यासाठी इमारतींमधील रहिवाशांकडून भाड्याच्या तुलनेत उपकर आकारण्यास सुरुवात झाली. त्यामुळे या इमारती ‘उपकरप्राप्त इमारती’ म्हणून ओळखल्या जाऊ लागल्या. उपकराच्या रूपाने म्हाडाकडे जमा होणाऱ्या निधीमधूनच या इमारतींची दुरुस्ती करण्यात येऊ लागली. मात्र तुलनेत निधी कमी असल्यामुळे दुरुस्तीसाठी रहिवाशांना अधिकचे पैसे काढावे लागत होते. ही बाब लक्षात घेऊन स्थानिक लोकप्रतिनिधीचा आमदार निधी इमारत दुरुस्तीसाठी वळविण्यास सुरुवात झाली.
मात्र तरीही निधी तोकडाच होता. या प्रमुख कारणामुळे, ‘मुंबई इमारत दुरुस्ती आणि पुनर्रचना मंडळा’ने दुरुस्ती केलेल्या इमारती आठ-दहा वर्षांमध्ये पुन्हा धोकादायक बनू लागल्या. वारंवार दुरुस्ती करूनही इमारतींचे आयुर्मान फारसे वाढताना दिसत नव्हते. त्यामुळे अखेर रहिवाशांनी तक्रार करताच म्हाडाने अशा इमारती ताब्यात घेऊन पुनर्रचित इमारती योजनेनुसार नव्या इमारतींची बांधणी सुरू केली. तत्पूर्वी जुन्या इमारतींमधील रहिवाशांची संक्रमण शिबिरात तात्पुरती निवाऱ्याची व्यवस्था करण्यात आली. मुंबईत अशा बहुसंख्य इमारती उभ्या राहिल्या. मात्र मालक-रहिवाशांतील वाद, निधीचा तुटवडा आणि अन्य काही कारणास्तव पुनर्रचित योजनेतील इमारतींचे बांधकाम रखडले. मुंबईतील जागांचे भाव गगनाला भिडल्यामुळे घर घेणे अथवा भाड्याच्या घरात आश्रयाला जाणे परवडणे शक्यच नव्हते. अखेर या रहिवाशांना नाइलाजाने संक्रमण शिबिरांची वाट धरावी लागत होती. सुविधांचा अभाव असल्यामुळे बकाल अवस्थेतील संक्रमण शिबिरांमध्ये रहिवाशांना दिवस कंठावे लागत होते. वर्षानुवर्षे रहिवाशांवर संक्रमण शिबिरात खितपत पडण्याची वेळ आली. हे पाहून, ‘पुढच्यास ठेच, पाठचा शहाणा’ या म्हणीप्रमाणे, इमारत मोडकळीस आलेली असूनही ती रिकामी करण्यास रहिवासी नकार देऊ लागले!
नवी इमारत किती वर्षात उभी राहील याची शाश्वती नसल्याने संक्रमण शिबिरात खितपत पडण्यापेक्षा धोकादायक इमारतीत ‘काय व्हायचे ते होईल’ असा विचार करून रहिवासी मोडकळीस आलेली इमारत रिकामी करण्यास नकार देऊ लागले. त्यामुळे प्रश्न अधिकच जटिल बनू लागला. काही इमारतींमधील रहिवासी आणि मालकादरम्यानचा वाद न्यायप्रविष्ट झाल्यामुळे नव्या इमारतीतील घराचे स्वप्न लांबणीवर पडत गेले. दरम्यानच्या काळात निधीच्या तुटवड्यामुळे म्हाडासमोरही पेच निर्माण झाला आणि पुनर्रचना योजना थंडावली. पण याच काळात खासगी विकासकांचा – बिल्डरांचा डोळा यापैकी मोक्याच्या जागी असलेल्या इमारतींवर गेला आणि त्यामुळे पुन्हा एकदा मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा प्रश्न ऐरणीवर आला.
खासगी विकासकांच्या माध्यमातून जुन्या चाळींच्या पुनर्विकासाचा श्रीगणेशा होऊ लागला. मात्र मालकांना, त्याहूनही विकासकांना यातून घबाड मिळणार आणि आपल्याला मात्र पुन्हा खुराडेवजा घरात राहावे लागणार, हे लक्षात येऊन भाडेकरूंच्या मागण्या वाढू लागल्या. त्यातून मालक, विकासक आणि रहिवाशांमधील वाद उद्भवले आणि नवेच त्रांगडे होऊन बसले. अनेक पुनर्विकासाच्या प्रकल्पांमध्ये विकासकाच्या गोड बोलण्याला भुलून रहिवाशांनी घरे रिकामी करून स्थलांतर केले. सुरुवातीला विकासकाने भाड्यापोटी बक्कळ पैसेही दिले. परंतु काही कालावधीनंतर विकासकाकडून मिळणारे भाडे बंद झाले आणि रहिवासी संकटात सापडले. अशा मुंबईकरांची संख्या प्रचंड आहे. पण या प्रश्नाकडे कुणीच लक्ष द्यायला तयार नाही.
दरवर्षी पावसाळ्यापूर्वी मुंबई महानगरपालिका आणि म्हाडातर्फे मुंबईतील इमारतींचे सर्वेक्षण करण्यात येते. सर्वेक्षणाअंती अतिधोकादायक, धोकादायक इमारतींची यादी जाहीर करण्यात येते. यंदाही मुंबईतील एकंदर १६ हजारांहून अधिक जुन्या इमारतींपैकी ३३७ ‘अतिधोकादायक’ श्रेणीत आहेत.
अतिधोकादायक इमारत तात्काळ रिकामी करण्याचे, तर धोकादायक इमारतीची आवश्यक ती दुरुस्ती करण्याचे निर्देश संबंधित यंत्रणेमार्फत नोटीस बजावून मालक-रहिवाशांना देण्यात येतात. मात्र पुनर्रचना योजनेबाबत अनुत्सुकता आणि पुनर्विकासात होत असलेली फसवणूक यामुळे रहिवासी मूळ इमारतीतील घर रिकामे करण्यास तयार होत नाहीत. अखेर नियमानुसार संबंधित इमारतीचा वीज आणि पाणीपुरवठा खंडित करण्यात येतो. मात्र तरीही काही इमारतींमधील रहिवासी घर रिकामे करीत नसल्याचे प्रकार दिसतात.
थोडक्यात, ही समस्या केवळ इमारतींच्या बांधकामांची नसून मानवी व्यवहारामुळे आणि त्यातील दोषांमुळे चिघळलेला हा प्रश्न आहे. त्यावर उत्तरसुद्धा मानवी व्यवहारांतूनच शोधावे लागणार, हे उघड आहे. मुळात रहिवाशांच्या समस्या समजून त्यावर कायदेशीर तोडगा काढण्याची गरज आहे. पुनर्विकास प्रकल्पास होणारा विलंब, वेळेत मिळत नसलेली भाड्याची रक्कम, घराच्या क्षेत्रफळात होत असलेली फसवणूक असे निरनिराळे प्रश्न रहिवाशांसमोर आहेत. हे प्रश्न सोडविण्यासाठी दुर्दम्य (आणि प्रसंगी बिल्डरांना चाप लावू शकणाऱ्या) राजकीय इच्छाशक्तीची गरज आहे. मात्र तिचाच अभाव असल्यामुळे रहिवाशांना मोडकळीस आलेल्या इमारतीच्या आश्रयाला राहावे लागत आहे.
prasad.raokar@expressindia.com
दक्षिण मुंबईत दर पावसाळ्यात- किंवा पावसाळ्याचीही वाट न पाहता- वर्षातून एक तरी इमारत दुर्घटना होत असते. नुकतीच कुर्ला येथे झालेली दुर्घटना मृतांची संख्या अधिक असल्याने गंभीरच आहे. पण विशेषत: मुंबईसाठी निराळे ‘मुंबई इमारत दुरुस्ती आणि पुनर्रचना मंडळ’ असताना, ‘म्हाडा’चे मुख्यालय मुंबईत असताना आणि इमारतींना पुनर्रचनेसाठी वाढीव चटईक्षेत्र निर्देशांक मिळत असतानाही हे दुष्टचक्र सुरूच राहाते, ते का?
या प्रश्नाचा उगम मुंबईत औद्योगिकीकरणाचे वारे वाहू लागले, कापड गिरण्या उभ्या राहू लागल्या, तेव्हापासूनचा. मुंबईची लोकसंख्या झपाट्याने वाढू लागली आणि निवाऱ्याचा प्रश्न निर्माण झाला. हीच संधी साधून अनेक मंडळींनी मुंबईत तीन-चार मजली चाळी बांधायला सुरुवात केली. कुलाब्यापासून लालबाग, परळ परिसरांत असंख्य इमारती उभ्या राहिल्या आणि रोजगाराच्या निमित्ताने मुंबईत आलेले तरुण या चाळींच्या आश्रयाला राहिले. कालौघात त्यांनी आपली बिऱ्हाडेही थाटली. या खोल्यांसाठी अत्यल्प भाडे आकारण्यात येत होते. या भाड्यात इमारतीची देखभाल, दुरुस्ती करणे मालक मंडळींना अवघड बनू लागले. यातूनच मालक आणि भाडेकरूंमध्ये वाद होऊ लागले. देखभाल, दुरुस्तीचा प्रश्न गंभीर बनू लागला आणि हळूहळू इमारती जर्जर बनू लागल्या. या प्रश्नावरून इमारत मालक आणि भाडेकरूंमधील दरी रुंदावू लागली आणि वाद मिटण्याऐवजी अधिकच वाढत गेला. जर्जर झालेल्या इमारती कोसळून दुर्घटना होण्याची शक्यता वाढू लागली.
अखेर सरकारने हा प्रश्न सोडविण्यासाठी इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाची स्थापना केली आणि इमारतींच्या दुरुस्तीचा मार्ग मोकळा झाला. इमारतींच्या दुरुस्तीसाठी निधीची आवश्यकता होती. निधी उभारता यावा यासाठी इमारतींमधील रहिवाशांकडून भाड्याच्या तुलनेत उपकर आकारण्यास सुरुवात झाली. त्यामुळे या इमारती ‘उपकरप्राप्त इमारती’ म्हणून ओळखल्या जाऊ लागल्या. उपकराच्या रूपाने म्हाडाकडे जमा होणाऱ्या निधीमधूनच या इमारतींची दुरुस्ती करण्यात येऊ लागली. मात्र तुलनेत निधी कमी असल्यामुळे दुरुस्तीसाठी रहिवाशांना अधिकचे पैसे काढावे लागत होते. ही बाब लक्षात घेऊन स्थानिक लोकप्रतिनिधीचा आमदार निधी इमारत दुरुस्तीसाठी वळविण्यास सुरुवात झाली.
मात्र तरीही निधी तोकडाच होता. या प्रमुख कारणामुळे, ‘मुंबई इमारत दुरुस्ती आणि पुनर्रचना मंडळा’ने दुरुस्ती केलेल्या इमारती आठ-दहा वर्षांमध्ये पुन्हा धोकादायक बनू लागल्या. वारंवार दुरुस्ती करूनही इमारतींचे आयुर्मान फारसे वाढताना दिसत नव्हते. त्यामुळे अखेर रहिवाशांनी तक्रार करताच म्हाडाने अशा इमारती ताब्यात घेऊन पुनर्रचित इमारती योजनेनुसार नव्या इमारतींची बांधणी सुरू केली. तत्पूर्वी जुन्या इमारतींमधील रहिवाशांची संक्रमण शिबिरात तात्पुरती निवाऱ्याची व्यवस्था करण्यात आली. मुंबईत अशा बहुसंख्य इमारती उभ्या राहिल्या. मात्र मालक-रहिवाशांतील वाद, निधीचा तुटवडा आणि अन्य काही कारणास्तव पुनर्रचित योजनेतील इमारतींचे बांधकाम रखडले. मुंबईतील जागांचे भाव गगनाला भिडल्यामुळे घर घेणे अथवा भाड्याच्या घरात आश्रयाला जाणे परवडणे शक्यच नव्हते. अखेर या रहिवाशांना नाइलाजाने संक्रमण शिबिरांची वाट धरावी लागत होती. सुविधांचा अभाव असल्यामुळे बकाल अवस्थेतील संक्रमण शिबिरांमध्ये रहिवाशांना दिवस कंठावे लागत होते. वर्षानुवर्षे रहिवाशांवर संक्रमण शिबिरात खितपत पडण्याची वेळ आली. हे पाहून, ‘पुढच्यास ठेच, पाठचा शहाणा’ या म्हणीप्रमाणे, इमारत मोडकळीस आलेली असूनही ती रिकामी करण्यास रहिवासी नकार देऊ लागले!
नवी इमारत किती वर्षात उभी राहील याची शाश्वती नसल्याने संक्रमण शिबिरात खितपत पडण्यापेक्षा धोकादायक इमारतीत ‘काय व्हायचे ते होईल’ असा विचार करून रहिवासी मोडकळीस आलेली इमारत रिकामी करण्यास नकार देऊ लागले. त्यामुळे प्रश्न अधिकच जटिल बनू लागला. काही इमारतींमधील रहिवासी आणि मालकादरम्यानचा वाद न्यायप्रविष्ट झाल्यामुळे नव्या इमारतीतील घराचे स्वप्न लांबणीवर पडत गेले. दरम्यानच्या काळात निधीच्या तुटवड्यामुळे म्हाडासमोरही पेच निर्माण झाला आणि पुनर्रचना योजना थंडावली. पण याच काळात खासगी विकासकांचा – बिल्डरांचा डोळा यापैकी मोक्याच्या जागी असलेल्या इमारतींवर गेला आणि त्यामुळे पुन्हा एकदा मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा प्रश्न ऐरणीवर आला.
खासगी विकासकांच्या माध्यमातून जुन्या चाळींच्या पुनर्विकासाचा श्रीगणेशा होऊ लागला. मात्र मालकांना, त्याहूनही विकासकांना यातून घबाड मिळणार आणि आपल्याला मात्र पुन्हा खुराडेवजा घरात राहावे लागणार, हे लक्षात येऊन भाडेकरूंच्या मागण्या वाढू लागल्या. त्यातून मालक, विकासक आणि रहिवाशांमधील वाद उद्भवले आणि नवेच त्रांगडे होऊन बसले. अनेक पुनर्विकासाच्या प्रकल्पांमध्ये विकासकाच्या गोड बोलण्याला भुलून रहिवाशांनी घरे रिकामी करून स्थलांतर केले. सुरुवातीला विकासकाने भाड्यापोटी बक्कळ पैसेही दिले. परंतु काही कालावधीनंतर विकासकाकडून मिळणारे भाडे बंद झाले आणि रहिवासी संकटात सापडले. अशा मुंबईकरांची संख्या प्रचंड आहे. पण या प्रश्नाकडे कुणीच लक्ष द्यायला तयार नाही.
दरवर्षी पावसाळ्यापूर्वी मुंबई महानगरपालिका आणि म्हाडातर्फे मुंबईतील इमारतींचे सर्वेक्षण करण्यात येते. सर्वेक्षणाअंती अतिधोकादायक, धोकादायक इमारतींची यादी जाहीर करण्यात येते. यंदाही मुंबईतील एकंदर १६ हजारांहून अधिक जुन्या इमारतींपैकी ३३७ ‘अतिधोकादायक’ श्रेणीत आहेत.
अतिधोकादायक इमारत तात्काळ रिकामी करण्याचे, तर धोकादायक इमारतीची आवश्यक ती दुरुस्ती करण्याचे निर्देश संबंधित यंत्रणेमार्फत नोटीस बजावून मालक-रहिवाशांना देण्यात येतात. मात्र पुनर्रचना योजनेबाबत अनुत्सुकता आणि पुनर्विकासात होत असलेली फसवणूक यामुळे रहिवासी मूळ इमारतीतील घर रिकामे करण्यास तयार होत नाहीत. अखेर नियमानुसार संबंधित इमारतीचा वीज आणि पाणीपुरवठा खंडित करण्यात येतो. मात्र तरीही काही इमारतींमधील रहिवासी घर रिकामे करीत नसल्याचे प्रकार दिसतात.
थोडक्यात, ही समस्या केवळ इमारतींच्या बांधकामांची नसून मानवी व्यवहारामुळे आणि त्यातील दोषांमुळे चिघळलेला हा प्रश्न आहे. त्यावर उत्तरसुद्धा मानवी व्यवहारांतूनच शोधावे लागणार, हे उघड आहे. मुळात रहिवाशांच्या समस्या समजून त्यावर कायदेशीर तोडगा काढण्याची गरज आहे. पुनर्विकास प्रकल्पास होणारा विलंब, वेळेत मिळत नसलेली भाड्याची रक्कम, घराच्या क्षेत्रफळात होत असलेली फसवणूक असे निरनिराळे प्रश्न रहिवाशांसमोर आहेत. हे प्रश्न सोडविण्यासाठी दुर्दम्य (आणि प्रसंगी बिल्डरांना चाप लावू शकणाऱ्या) राजकीय इच्छाशक्तीची गरज आहे. मात्र तिचाच अभाव असल्यामुळे रहिवाशांना मोडकळीस आलेल्या इमारतीच्या आश्रयाला राहावे लागत आहे.
prasad.raokar@expressindia.com
