निशांत सरवणकर
घराचा ताबा मिळण्यास होणाऱ्या विलंबावर चाप बसविण्यासाठी स्थापन केलेल्या ‘महारेरा’कडूनही ग्राहकांना ‘तारीख पे तारीख’चा अनुभव का येत आहे?
केंद्र सरकारने १ मे २०१६ रोजी देशभरातील गृहनिर्मिती व्यवसायावर वचक ठेवण्यासाठी स्थावर संपदा कायदा (रेरा) संमत केला. या कायद्यातील सर्व कलमे १ मे २०१७ पासून लागू करण्यात आली. राज्यात त्याच दिवशी महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरणाची (महारेरा) स्थापना झाली. देशात हे प्राधिकरण स्थापन करणारे महाराष्ट्र पहिले राज्य ठरले. परंतु प्राधिकरणाकडून होणारा प्रकरणांचा निपटारा आणि प्रत्यक्ष वसुली आदेशांची अंमलबजावणी पाहता ग्राहकांना दिलासा मिळत आहे का, याचे उत्तर नकारार्थी आहे. या परिस्थितीला शासनाची सदस्य नियुक्तीतील तर जिल्हाधिकाऱ्यांची वसुलीतील उदासीनता कारणीभूत असली तरी महारेराही तितकेच जबाबदार आहे. गेल्या सहा वर्षांत महारेराला ग्राहकांचा विश्वास संपादन करता आलेला नाही, हेही तितकेच जाणवते.
या कायद्यानुसार रखडलेले, सुरू असलेले, पूर्ण झालेले पण निवासयोग्य प्रमाणपत्र (ओसी) नसलेले आणि नव्याने येऊ घातलेले सर्व गृहप्रकल्प महारेराकडे नोंदवणे बंधनकारक झाले. गृहप्रकल्पाची सद्य:स्थिती, किती सदनिकांची विक्री झाली व त्याद्वारे आलेली रक्कम आदींचा तपशील महारेराच्या संकेतस्थळावर अद्ययावत करणे आवश्यक ठरले. या कायद्यानुसार संबंधित गृहप्रकल्पापोटी जमा केलेल्या एकूण रकमेच्या ७० टक्के रक्कम राष्ट्रीयीकृत बँकेत महारेरा नोंदणी क्रमांकाच्या नावे खाते उघडून जमा करणे व त्यातूनच प्रकल्पाचा खर्च करणे आवश्यक ठरले. यासाठी सनदी लेखापाल व प्रकल्पाच्या वास्तुविशारदाने दिलेले प्रमाणपत्र ग्राह्य धरले जाणार होते. विकासकांनी खरोखरच त्याचे पालन केले आहे का, याची तपासणी करणारी यंत्रणा महारेराने पहिल्या पाच वर्षांत स्थापन केली नाही. अजोय मेहता अध्यक्ष झाल्यानंतर त्यांनी रखडलेल्या प्रकल्पांबाबत स्वतंत्र कक्ष स्थापन केला. या कक्षाने सर्वच स्तरांवर तपासणी सुरू केली आणि अनेक विकासक नियमांचे पालन करीत नसल्याचे आढळले. आता नव्याने नोंदणी झालेल्या प्रकल्पांची तपासणी सुरू झाली आहे. त्यामुळे यापुढे तरी विकासकांवर वचक बसेल असे दिसते. पण आतापर्यंत जे झाले त्याचा फटका असंख्य ग्रहकांना बसला आहे. त्यांना ‘तारीख पे तारीख’चा अनुभव येत आहे. ताब्याची तारीख जवळ आली की, सहा महिने वा वर्षभराची किंवा कधी दोन वर्षांची मुदतवाढ प्रकल्पाला मिळत आहे. मुदतवाढ उलटून गेली तरी प्रत्यक्ष ताबा नाही वा भरलेले पैसे परतही मिळत नाहीत, अशा चक्रव्यूहात ग्राहक अडकला आहे. मुदतवाढीसाठी ग्राहकांची संमती आवश्यक असते. बहुतेकदा ही संमती बळजबरीने मिळविली जाते. ‘महारेरा’कडूनच उदासीनतेचा अनुभव येऊ लागल्याने ग्राहक हतबल झाला आहे.
रेरा कायद्याचा हेतू ग्राहकाला घराचा ताबा मुदतीत मिळवून देणे हा आहे. तसे न झाल्यास विकासकाने ग्राहकाचे पैसे व्याजासह (स्टेट बँकेचा जो व्याजदर असेल त्यापेक्षा एक टक्का अधिक) परत करावेत व भरपाईही द्यावी, अशी कायद्यात स्पष्ट तरतूद आहे. त्यामुळे संबंधित ग्राहक अन्यत्र घर घेऊ शकेल. परंतु आजची स्थिती इतकी भयानक आहे की, तक्रार दाखल केल्यास महारेराकडून पैसे परत करण्याबाबत आदेश दिला जातो. परंतु त्याची अंमलबजावणी कधी होईल याचा नेम नाही. विकासकच शिरजोर झाल्यासारखे दिसते. सरकारकडून दबाव येत असल्याचा दावा केला जात असेल, तर ही यंत्रणा स्वायत्त असून काय कामाची?
पूर्वी ग्राहकाला फक्त ग्राहक न्यायालयाचा आधार होता. पोलीसही दिवाणी प्रकरण असल्याचे सांगून हात झटकत. ग्राहकांना वाली नव्हता. रेरा कायदा आल्यानंतर ग्राहकाला रेरा प्राधिकरण हा आशेचा किरण वाटू लागला. मात्र आता महारेराकडूनही त्याचा अपेक्षाभंग होत आहे. महारेरा स्थापन होऊन आता सहा वर्षे झाली आहेत. करोनामुळे प्रलंबित प्रकरणांचा ढिग साचला हे खरे. या काळातही महारेराने ऑनलाइन सुनावणी घेतली. परंतु म्हणावा तसा निपटारा झाला नाही. रेरा कायद्यानुसार अध्यक्ष व दोन सदस्य असा कोरम आहे. सध्या सदस्याची एक जागा रिक्त आहे. मात्र ती तातडीने भरण्याची तसदी राज्य शासनाने घेतलेली नाही. अध्यक्ष व सदस्य दररोज ५० ते ६० प्रकरणांची सुनावणी घेतात. तरीही प्रकरणांचा निपटारा तात्काळ का होत नाही, असा प्रश्न उपस्थित होत असून त्यामागे वेगवेगळी कारणे आहेत. गौतम चॅटर्जी अध्यक्ष असताना महारेरात जेवढा कर्मचारी वर्ग होता त्यापेक्षा दुप्पट-तिप्पट कर्मचारी आता आहेत. वांद्रे- कुर्ला संकुलात महारेराचे भरमसाट भाडय़ाने घेतलेले सात मजली प्रशस्त कार्यालय आहे. चर्चगेट येथेही कार्यालय आहे. तरीही महारेराचा निपटाऱ्याचा वेग का वाढत नाही, हा संशोधनाचा नव्हे तर आहे तीच पद्धत वेगाने राबविण्याचा विषय आहे.
रेरा कायद्यानुसार, तक्रार ६० दिवसांत निकालात काढणे बंधनकारक आहे. परंतु ते बंधन पाळले जात नाही. अद्यापही सात हजार ४३ तक्रारी प्रलंबित आहेत. रेरा कायद्यात स्पष्टपणे म्हटले आहे की, नैसर्गिक न्यायतत्त्वानुसार तक्रार निकालात काढण्यात यावी. दोन्ही बाजूंचे म्हणणे ऐकून घेऊन त्याबाबतची कागदपत्रे तपासून निर्णय देणे, इतकी ही प्रक्रिया सोपी आहे, असे या क्षेत्रातील जाणकारांचे म्हणणे आहे. परंतु गेल्या काही वर्षांत प्रक्रिया क्लिष्ट करण्याकडेच कल दिसून येतो. महारेरातील माजी विधि सल्लागारांचे म्हणणे आहे. ‘अमायकस क्युरी’च्या (न्यायालयाचा मित्र) नावाखाली फक्त कालहरण होत आहे. ही प्रकरणे इतकी सरळ असतात की, त्यामध्ये कायद्याचा कीस काढण्याचीही गरज नसते. परंतु ते जाणूनबुजून केले जात आहे का, अशी शंका निर्माण होत आहे. महारेरावरील ताण कमी व्हावा म्हणून ‘सलोखा मंचा’ची संकल्पना अमलात आली. महारेराकडे तक्रार आली की, सलोखा मंचापुढे ग्राहक व विकासकाला पाचारण केले जाऊन त्यांच्यात तडजोड होऊन प्रकरणे निकालात काढली जात. ११०२ प्रकरणे सलोखा मंचाकडे दाखल झाली होती. त्यापैकी ९३१ प्रकरणे निकालात निघाली. पूर्वी सलोखा मंचापुढे ग्राहक व विकासक समोरासमोर येत. आता त्यांच्या वतीने वकील पुढे येत आहेत. त्यामुळेही विलंब होत असल्याचा दावा केला जात आहे. आणखी एक बाब म्हणजे, सध्या महारेरापुढे सुनावणी अर्धवट अवस्थेत आल्यानंतर प्रकरण सलोखा मंचाकडे पाठविले जाते. त्यामुळेही ६० दिवसांत तक्रार निकाली काढण्यात अडचणी येत आहेत. सलोखा मंचाची राज्यात ४८ खंडपीठे आहेत. त्यामुळे क्षुल्लक तक्रारींचा वेगाने निपटारा होऊ शकतो. परंतु त्यासाठी वकिलांची मानसिकता बदलण्याची गरज आहे.
विलंबमागे आणखी एक कारण दिले जाते, ते म्हणजे ११ नोव्हेंबर २०२१ रोजी सर्वोच्च न्यायालयाने (मे. न्यूटेक प्रमोटर्स अँड डेव्हलपर्सविरुद्ध उत्तर प्रदेश सरकार) दिलेला निकाल. तोपर्यंत ग्राहकाने सदनिकेपोटी भरलेली रक्कम व त्यावरील व्याज तसेच भरपाईबाबतचा निकाल महारेराकडूनच दिला जात होता. मात्र सर्वोच्च न्यायालयाच्या निकालानंतर भरलेली रक्कम आणि त्यावरील व्याज याबाबत महारेरा तर भरपाईबाबत अभिर्णित अधिकारी (अ‍ॅडज्युडिकेटिंग) निर्णय देईल, असे स्पष्ट झाले. त्यामुळे प्रत्येक तक्रारीची दोनदा सुनावणी होऊ लागली. विलंबाचे तेही एक कारण आहे. आदेशाची अंमलबजावणी करण्याची जबाबदारी जिल्हाधिकारी कार्यालयावर होती. मात्र हे कार्यालय महारेराच्या वसुली आदेशाकडे गांभीर्याने पाहत नव्हते. विकासकही आपले वजन वापरून वसुली आदेशाची अंमलबजावणी होणार नाही, असे पाहत. काही विकासक स्थगिती घेण्यात यशस्वी होत होते. बऱ्याच वेळा जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडूनही चिरीमिरी मागितली जात होती वा जाणूनबुजून वेळ लावला जात होता आणि याविरोधात महारेरा काहीही करू शकत नव्हते. महारेराने राज्यात आतापर्यंत एक हजार सात वसुली आदेश (६२४ कोटी) जारी केले खरे. परंतु त्यापैकी फक्त १०२ वसुली आदेशांवर कारवाई होऊन फक्त १०५ कोटींची वसुली झाली आहे. त्यामुळेच वसुलीचे अधिकार महारेराला मिळावेत, अशी मागणी महारेराचे अध्यक्ष अजोय मेहता यांनी केंद्रीय गृहनिर्माण मंत्रालयाकडे केली आहे. ती मान्य झाल्यास विकासकांवर वचक बसू शकेल.
महारेरात तक्रार दाखल केल्यावर ती मागे घेता येत नाही. ग्राहक न्यायालयात जायचे तरी ती अस्तित्वात आहेत का, असा प्रश्न निर्माण झाला आहे. ग्राहक न्यायालयापेक्षा महारेरा कधीही चांगले, अशीच भावना आहे. फक्त महारेराचे आदेश विशिष्ट मुदतीत निघावेत आणि त्यांची अंमलबजावणी व्हावी, अशी अपेक्षा व्यक्त केली जात आहे. तक्रारी लवकर निकाली निघाव्यात यासाठी महारेराने एकाच विकासकाच्या तक्रारी एकत्र करून एकच सुनावणी घ्यावी, अशी मुंबई ग्राहक पंचायतीचे कार्याध्यक्ष अ‍ॅड. शिरीष देशपांडे यांची सूचना आहे. त्यांनी महारेराची नियमावलीही तयार केली होती. अशा जाणकारांच्या सूचना विचारात घ्यायला हव्यात. महारेराने तक्रारींचा निपटारा वेगात केला तरी ग्राहकांत आश्वासक वातावरण निर्माण होईल. सध्या महारेराने ते तातडीने करण्याची गरज आहे.
आतापर्यंत नोंदणी झालेले प्रकल्प : ४० हजार ६१३
पूर्ण झालेले प्रकल्प : १२ हजार २३
आतापर्यंत दाखल तक्रारी : २१ हजार ३३९
निकालात निघालेल्या तक्रारी : १४ हजार २९६
