निशांत सरवणकर
विकासकांची मनमानी ही याआधीही आश्चर्याची बाब कधीच नव्हती. महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट अ‍ॅक्ट म्हणजेच मोफा असूनही कधी विकासकांवर जरब बसवता आली नाही. नाही म्हणायला राज्य व राष्ट्रीय ग्राहक निवारण मंच होते. विकासकांच्या विरोधात आदेशही जारी होत होते. पण अंमलबजावणी शून्य. किंबहुना वरच्या न्यायालयातून तांत्रिक कारणास्तव स्थगितीची शक्यताच अधिक. त्यामुळे विकासकांवर वचक बसविण्यासाठी २०१२ मध्ये महाराष्ट्र गृहनिर्माण नियमन आणि विकास कायदा (महाराष्ट्र हौसिंग रेग्युलेशन अ‍ॅक्ट) आणण्यात आला. या कायद्यामुळे मोफा कायदा रद्द झाला. पण कालांतराने विकासकांवर नियमन आणणारा कायदा केंद्राने स्थावर संपदा कायद्याच्या (रेरा) स्वरूपात आणला. त्यामुळे महाराष्ट्र गृहनिर्माण नियमन व विकास कायदा रद्द झाला. पण मोफा मात्र पुन्हा कायम राहिला. पण विकासकांवर मात्र जरब कुठल्याच कायद्याला आणता आली नाही.
महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरण म्हणजेच महारेराची स्थापना होऊन सहा वर्षे झाली तरी या प्राधिकरणाचाही विकासकांना धाक वाटत नाही, असे चित्र सध्या तरी निर्माण झाले आहे. याचे कारण म्हणजे गेल्या सहा वर्षांतील महारेराची कारवाई पाहिली तर ती बहुतांश विकासकांना झुकते माप देणारी आहे. आताही ‘तारीख पे तारीख’चा अनुभव सामान्य खरेदीदारांना येत आहे. त्यामुळे महारेरावरचा विश्वासचही उडत चालला आहे का, अशी शंका निर्माण झाली आहे.
‘लोकसत्ता’ने अशा पिचलेल्या खरेदीदारांना व्यासपीठ उपलब्ध करून दिले आणि तक्रारींचा पाऊस पडला. सर्वच तक्रारी या साधारण समान होत्या. त्यामध्ये महारेराविरुद्ध प्रक्षोभ व्यक्त करण्यात आला आहे. महारेरा न्याय देणार नसेल तर आम्ही करायचे काय? न्यायालयात लागणारा वकिलांचा खर्च परवडणारा नाही, असे अनेकांचे म्हणणे. मनमानी व बिनधास्तपणे प्रकल्पांना मुदतवाढ घेणे हीच पद्धत सर्वच विकासकांची आहे. महारेराकडूनही मागचा पुढचा विचार न करता वर्षभराची मुदतवाढ दिली जात आहे. विकासक जगला तर खरेदीदार जगेल, अशी त्या मागची महारेराची अप्रत्यक्ष भावना असल्याचे सांगितले जाते. महारेराचे कथित सल्लागार विकासकांना बिनधास्तपणे वर्षभराची मुदत सहज मिळेल, असे ठामपणे सांगत होते. सुनावणीला लागत असलेल्या अमर्याद विलंबामुळे महारेराचीही या विकासकांना साथ तर नाही ना, अशीच परिस्थिती निर्माण झाल्यासारखे भासत होते. याच पानावर महारेराचे म्हणणे प्रसिद्ध करण्यात आले असून त्यात त्यांनी यामागील विलंबाची कारणे स्पष्ट केली आहेत. महारेरात सुनावणी वर्ष ते दोन वर्षे चालते. निकाल आला तरी त्याच्या अंमलबजावणीची खात्री नाही, अशीच स्थिती मोफाच्या वेळीही होती व आजही आहे, असेच खेदाने म्हणावे लागते. आज किमान जाब विचारण्यासाठी महारेरासारखी यंत्रणा ती अस्तित्वात आहे, एव्हढाच काय तो दिलासा.
‘लोकसत्ता’कडे आलेल्या तक्रारींचा आढावा घेतल्यानंतर त्यात महारेराने काहीच केले नाही वा मनमानी केली, अशी खंत आढळून येते. काही प्रकरणात खूप विलंबाने आदेश दिले ही वस्तुस्थिती आहे. या आदेशाची अंमलबजावणी न करण्याची हिंमत विकासकांनी दाखवली. मात्र अशा विकासकांवर कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे दंडात्मक कारवाई करण्याची हिंमत महारेराकडून सरसकट दाखविली जात नसल्यामुळे विकासक मुजोर झाले आहेत. विकासक जगले पाहिजेत. त्यांना दाबण्याची गरज नाही. पण हेच विकासक मुजोरी करतात त्याचे काय? नियामक यंत्रणा आहेत म्हणून त्यांना थोडा तरी लगाम आहे. त्यामुळे नियामक यंत्रणांनी त्याचप्रमाणे वागले पाहिजे. विनाकारण विकासकांची बाजू घेण्यात अर्थ नाही. विकासकांनी महारेराच्या नियमांचे पालन केलेच पाहिजे.
१ मे २०१७ मध्ये स्थापन झालेल्या महारेराने सुरुवातीपासून या विकासकांवर वचक ठेवण्याचा प्रयत्न केला नाही. करोना आल्यामुळे महारेरा अधिकच नरम झाले. त्याचा पुरेपूर फायदा उठवत विकासकही आपल्या प्रकल्पाची ताबा तारीख वाढवत राहिले. आता कुठे सहाव्या वर्षांत नव्या महारेरा अध्यक्षांनी सुरुवातीपासूनच कठोर भूमिका घेतली आहे. महारेरा नियमांचे विकासकांनी काटेकोर पालन केले तर महारेरा म्हणते त्याप्रमाणे तक्रारींचे प्रमाण कमी होऊ शकेल. मात्र शून्य तक्रारी ही अशक्यप्राय बाब वाटत आहे.
‘लोकसत्ता’कडे आलेल्या खरेदीदारांच्या तक्रारीमधून अनेक मुद्दे पुढे आले. विकासकाने घराचा ताबा दिलेला नाही, ताब्याची तारीख वाढविली, सबव्हेन्शन योजनेत आता विकासक कर्जाचे हप्ते भरण्यास नकार देत आहे, महारेरापुढे सुनावणी झाली, पण आदेश नाही, आदेश आला पण अंमलबजावणी नाही अशाच आशयाच्या या तक्रारी आहेत. आयुष्यभराची पुंजी हक्काच्या घरासाठी लावली. पण वर्षांमागून वर्षे उलटली तरी घराचा ताबा मिळत नाही, ही सर्वाचीच कैफियत आहे. आम्हाला कोणी वाली नाही, अशी त्यांची भावना आहे. आमचे प्रश्न सोडवण्यासाठी महारेराकडून प्रयत्नांची पराकाष्ठा होत नाही, असे त्यांचे म्हणणे आहे.
प्रलंबित तक्रारी मार्गी लावण्यासाठी महारेराने पावले उचलायला हवीत अशी संबंधितांची मागणी आहे. सुरुवातीच्या काळात महारेरातील कर्मचारी वर्ग खूपच कमी होता. अजोय मेहता महारेरा अध्यक्ष झाल्यानंतर त्यांनी त्यांच्यासोबत महापालिकेत महत्त्वाच्या पदावर असलेल्या बहुतांश सेवानिवृत्तांची वर्णी लावली आहे. अनेक कायदा अधिकारी नेमले आहेत. रखडलेल्या प्रकल्पांच्या पुनरुत्थानासाठी माजी अतिरिक्त पालिका आयुक्त संजय देशमुख यांची नियुक्ती केली आहे. पण तक्रारी वेगाने मार्गी लागतील यासाठी काहीही करीत नसल्याची लोकांची भावना आहे. याबाबत महारेराने आपली सविस्तर भूमिका मांडली आहेच. पण ज्यांच्याकडे आशेने पाहायचे त्या महारेराकडून अपेक्षांची पूर्ती होत नाही, अशी पिचलेल्या खरेदीदारांची धारणा आहे. महारेराने याचा गांभीर्याने विचार करायला हवा. महारेराकडून विकासकांविरुद्ध कारवाई होण्यास सुरुवात होईल तेव्हा खरेदीदारांनाही विकासक गांभीर्याने घेतील. तेव्हाच महारेरापुढील तक्रारी कमी होतील.
’रेरा कायद्यात अशी तरतूद आहे की, नैसर्गिक न्यायानुसार तक्रारीचा लवकरात लवकर निपटारा व्हावा. महारेराचे माजी विधि सल्लागार वाचासुंदर यांच्या मते, खरे तर महारेरा खंडपीठाला तक्रारी निकालात काढण्यास अजिबात वेळ लागता कामा नये. दोन्ही बाजू ऐकून घेऊन संबंधित कागदपत्रे तपासली तरी एक दोन सुनावणीत निकाल देता येऊ शकतो. त्यामुळे इतका वेळ का लागतो हे कोडेच आहे. ’सलोखा मंचासारख्या यंत्रणेचा महारेराने प्रभावी वापर करून घेतला पाहिजे. सलोखाचे तब्बल ६० हून अधिक मंच राज्यात आहेत. त्यांना अधिकार दिले पाहिजेत, असे मत महाराष्ट्र सोसायटी कल्याण संघाचे अध्यक्ष रमेश प्रभू यांनी व्यक्त केले.
’तक्रारी सध्या ऑनलाइन ऐकल्या जातात. त्यामुळे महारेराची खंडपीठे वाढविण्यात काहीच अडचण येऊ नये, असे मत मुंबई ग्राहक पंचायतीचे कार्याध्यक्ष अ‍ॅड. शिरीष देशपांडे यांनी व्यक्त केले. सलोखा मंचाची प्रकरणे निकाली काढण्याचे प्रमाण ३५ टक्क्यांवर आले आहे. पूर्वी हे प्रमाण ७५ टक्के होते. महारेराने प्रलंबित तक्रारी पाठविण्यास सुरुवात केल्यानंतर हे प्रमाण घसरले. सलोखा मंचात वकिलांची गरजच नसते. संबंधित दोन्ही पक्षकार समोरासमोर बसून मार्ग काढतात. परंतु वकिली संभाषण सुरू झाल्याने सलोखा मंचातही तक्रारी प्रलंबित राहू लागल्या. महारेराने याबाबत कठोर होऊन वकिलांना सलोखा मंचात प्रतिबंध केला तर प्रकरणे निकालात निघण्याचे प्रमाण निश्चितच वाढेल, असे मत अ‍ॅड. देशपांडे यांनी व्यक्त केले.
