‘पत्रा चाळी’ची पुनरावृत्ती टाळण्यासाठी..

पत्रा चाळ पुनर्विकासाच्या पार्श्वभूमीवर मुंबईतील पुनर्विकास प्रकल्पांच्या रखडकथा आणि त्यामागच्या कारणांचा मागोवा..

एखादा पुनर्विकास प्रकल्प जाहीर होतो, तेव्हा त्या टीचभर झोपडीतील किंवा मोडकळीस आलेल्या इमारतीतील रहिवाशांना आशेचा किरण गवसतो. डोक्यावरचे छप्पर पक्के होईल, शहरात हक्काचे घर मिळेल असा आत्मविश्वास निर्माण होतो आणि मग सुरू होतो एक खडतर प्रवास, अगदी जवळच भासणाऱ्या, पण वास्तवात अतिशय दूरवर असलेल्या स्वप्नापर्यंत पोहोचण्याचा.. पुनर्विकासासाठी झोपडय़ा, इमारती पाडण्याचे काम तर लगोलग सुरू होते, पण हक्काच्या घराच्या प्रतीक्षेतील अनेकांची हयात भाडय़ाच्या घरातच सरते. याची कारणे शोधताना आपल्या व्यवस्थेतील अनेक त्रुटींची जंत्रीच समोर येते.

पुनर्विकास हा विषय अनेक वर्षांपासून चर्चिला गेला आहे, पण दरवेळी विकासक धार्जिणी धोरणेच आखण्यात आली. आज मुंबईत पुनर्विकासाचे चार हजार ८०० प्रकल्प रखडले असून त्यातील १ लाख २५ हजार ९२२ कुटुंबांचे भवितव्य टांगणीला लागले आहे. यापैकी अनेक ठिकाणी मूळ घरे पाडली गेली असून विकासकांनी रहिवाशांना पर्यायी निवाऱ्यासाठी भाडे देणेही बंद केले आहे. त्यामुळे अनेक कुटुंबे अक्षरश: रस्त्यावर आली आहेत. 

झोपडपट्टी पुनर्विकास

झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना १९९७ साली जाहीर करण्यात आली, तेव्हापासून आजवर म्हणजे गेल्या २५ वर्षांत जेमतेम दोन लाख घरे बांधली गेली, असे शासनाकडून सांगितले जाते. त्यात मूळ जागेवरील रहिवाशांना इतरत्र पुनर्वसित केले अशी ६० हजार घरे आहेत. (उदाहरणार्थ विविध पायाभूत सेवा प्रकल्पांसाठी संपादित केलेल्या जागेवरील रहिवाशांना अन्यत्र घरे देण्यात आली.)

अनेक विकासकांनी टीडीआरच्या आमिषाने मोकळय़ा भूखंडांवर निकृष्ट इमारती बांधल्या. त्या सरकारला देऊन मोबदल्यात खर्चाच्या कैकपट रक्कम टीडीआरच्या स्वरूपात मिळवली. सुमारे ५० टक्के मूळ झोपडपट्टीवासीय आपली घरे कधीच विकून गेल्याचे आढळते.

पूर्वी झोपडपट्टीवासियांना नवीन घर मिळाल्यानंतर पुढील पाच वर्षे ते विकण्याचे अधिकार नव्हते. आता मात्र झोपडे पाडून तीन वर्षे झाल्यानंतर झोपडपट्टीवासीय कोणालाही ते हक्क विकू शकतात. हे निर्णय विकासकांच्या स्वार्थासाठी घेतले गेले आहेत, याविषयी शंकाच नाही. म्हणजे यापुढे विकासक झोपडय़ा विकणार आणि पुनर्विकास झाल्याचे कागदोपत्री दाखवणार, हे उघड आहे.

२५ वर्षांत ७० हजार कुटुंबांचेही नीट पुनर्वसन करता येत नसेल, तर १४ लाख झोपडपट्टीवासीयांना योग्य प्रकारे पुनर्वसित करण्यासाठी किती काळ लागेल आणि त्यादरम्यान किती नव्या झोपडय़ा तयार झालेल्या असतील? त्यामुळे ही योजना ताबडतोब रद्द करून लोकाभिमुख योजना राबविण्यात यावी, अशी मागणी वारंवार होत आहे. पण विकासकांचे प्रस्थ एवढे आहे की, सामान्यांच्या मागणीला कोणीही भीक घालत नाही.

मोडकळीस आलेल्या इमारती

आता जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतींविषयी जाणून घेऊ. मोडकळीस आलेल्या १९ हजार ८०० इमारतींमध्ये जवळपास २० लाख रहिवासी आहेत. त्यापैकी सरकारी आकडय़ांनुसार म्हाडाने सुमारे ९५० इमारती पाडल्या आणि त्या भूखंडांवर ४७० नव्या इमारती बांधल्या. मुंबईतील सर्व विकासकांनी मिळून ८०० इमारतींचे पुनर्वसन केल्याचा दावा केला जातो, मात्र या दाव्यात कितपत तथ्य आहे, हा संशोधनाचा विषय आहे. म्हणजे विकासक आणि म्हाडाने मिळून ३२ वर्षांत बांधलेल्या एकूण इमारतींची संख्या अठराशेच्याही पुढे जात नाही.

विकासकांनी केलेल्या तथाकथित पुनर्विकासातील ८० टक्क्यांहून अधिक कुटुंबे घर विकून गेली आहेत. नाना चौकाच्या ‘हरिनिवास चाळीं’मध्ये ४००च्या आसपास भाडेकरू होते, त्यांच्यासाठी बांधलेल्या खोल्यांची संख्या आहे ७५. बाकीच्या कुटुंबांचे काय झाले हे कळण्यास मार्ग नाही. ग्रँट रोड रेल्वे स्थानकासमोर असणाऱ्या ‘प्रेम भुवन’ इमारतीतील ७० भाडेकरूंपैकी केवळ एकाला घर देण्यात आले. बाकीचे कुठे गेले, हा संशोधनाचा विषय ठरेल. गावदेवीच्या ‘जे. के. बििल्डग’मधील इमारत क्र. १, २, ३, ५, १० इत्यादी इमारतींत पोलीस हवालदार राहत होते. त्यांची रातोरात उचलबांगडी केली आणि तिथे उत्तुंग इमारत उभारण्यात आली. त्यापैकी एकाही हवालदाराला किंवा मूळ रहिवाशाला तिथे घर देण्यात आले नाही. अशी अनेक उदाहरणे देता येतील. ३२ वर्षांत १८०० इमारती या वेगाने १६ हजारांपेक्षा जास्त इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी किती वर्षे लागतील?

पुनर्वसनाच्या सबबीखाली पाडलेल्या अनेक इमारतींतील रहिवाशांना आजही वाऱ्यावर सोडलेले आहे. याचा परिणाम म्हणजे भाडेकरू विकासकांवर विश्वास ठेवायला अजिबात तयार नाहीत. विकासक, राजकीय पुढारी, सरकारी अधिकारी आणि अंडरवल्र्ड यांच्या अभद्र युतीमुळे २० लाख रहिवासी कसेबसे भीतीत जगत आहेत.

म्हाडा वसाहती

सध्या पत्रा चाळ पुनर्विकासाचा प्रश्न चर्चेत आहे, तो वेगळय़ा कारणांमुळे. पण जवळपास प्रत्येक म्हाडा वसाहतीत अशा किती ‘पत्रा चाळी’ आहेत, याचा अंदाज बांधणेही कठीण होईल. बोरिवलीच्या ‘ओल्ड एमएचबी’ आणि ‘न्यू एमएचबी’ या वसाहतींत पत्रा चाळीप्रमाणेच जमिनीची अनधिकृत खरेदी-विक्री झाल्याचे उघडकीस आले आहे. हा कित्येक हजार कोटींचा गैरव्यवहार आहे. वारंवार दाद मागूनही तेथील रहिवाशांना म्हाडाने न्याय दिलेला नाही.

विक्रोळीच्या ‘कन्नमवार नगर’मध्ये पत्रा चाळीशी संबंधित विकासकाने अनेक इमारती पाडल्या. त्यातील रहिवाशांना भाडे देणे कधीच बंद करण्यात आले आहे. चेंबूर रेल्वे स्थानकाजवळच्या ‘सुभाष नगर’ या म्हाडा वसाहतीत, एका बडय़ा राजकीय पुढाऱ्याच्या सांगण्यावरून रहिवाशांनी आपली घरे रिकामी केली. इमारती पाडल्या गेल्या, पण नंतर विकासकाने दिवाळखोरी जाहीर केली. गेली १० ते १५ वर्षे हे सर्व रहिवासी हक्काच्या घराच्या प्रतीक्षेत आहेत. टिळक नगर वसाहतीत राजकीय पुढाऱ्यांशी संगनमत करून विकासकांनी घातलेले थैमान सर्वश्रुत आहेच.

अभ्युदय नगर, काळाचौकीमध्ये विकासकांच्या दोन गटांनी विविध राजकीय पक्षांना हाताशी धरून नागरिकांमध्ये फूट पाडण्याचा प्रयत्न बराच काळ केला. वरळीच्या ‘ग्लॅक्सो’समोरच्या ‘शिवशाही सोसायटी’त गेली १० वर्षे नवनवीन विकासक आणले जात आहेत. बांधकामाला गती मात्र मिळालेली नाही. भाडे देणे बंद झाल्यामुळे रहिवासी रस्त्यावर आले आहेत. म्हाडाची प्रत्येक वसाहत पुढाऱ्यांनी खासगी मालमत्ता असल्याप्रमाणे आपण निवडलेल्या विकासकाच्या घशात घालणे आणि लोकांचे हाल करणे, यात काही नवीन राहिलेले नाही.

पुनर्विकासातील अडथळे

विकासक रहिवाशांना अवास्तव स्वप्ने दाखवतात, पण घरांना मागणीच नसेल, तर हात वर करतात. कोणताच विकासक स्वत:चे पैसे प्रकल्पात टाकत नाही. ते बाजारातून दरमहा दोन ते तीन टक्के व्याजदराने पैसे मिळवतात. बांधकामास जेवढा उशीर होईल, तेवढा विकासकाला फायदाच असतो, कारण घरांचे दर वाढतच राहतात. शिवाय जास्तीत जास्त मूळ रहिवासी लवकरात लवकर कंटाळून निघून गेले, तर त्यातूनही विकासकाला स्वार्थ साधून घेता येतो.

विकासकांना ज्यांनी हे प्रकल्प मिळवून दिलेले असतात, त्या राजकीय पुढाऱ्यांनाही त्यांना अवाढव्य रकमा द्याव्या लागतात. त्यासाठी पैसे नसतील, तरीसुद्धा विकासक प्रकल्प अर्धवट सोडून देतात. गेल्या सात-आठ वर्षांत चार हजार ९८० विकासकांनी परदेशी नागरिकत्व

मिळविले आहे. त्यांच्यावर असणारे कर्ज साधारण पाच लाख कोटींच्या घरात आहे. जवळपास

सर्व विकासक दिवाळखोरीच्या सापळय़ात अडकलेले दिसतात.

यातून मार्ग काय?

यातून मार्ग काढायचा असल्यास काही मूलभूत नियम ठरवून द्यावे लागतील. मूळ रहिवाशांचे पूर्ण पुनर्वसन झाल्याशिवाय एक इंचही जमीन विकता येणार नाही किंवा त्या जमिनीवर बाजारातून पैसे उचलता येणार नाहीत, असा सुस्पष्ट कायदा व्हायला हवा. ज्या वसाहती सरकारी भूखंडांवर आहेत आणि त्यातून हजारो कोटींचा फायदा स्पष्ट दिसत आहे, असे भूखंड विकासकांच्या घशात घालणे हा देशद्रोहच आहे, असे समजले जावे. एकीकडे राज्यावर पाच लाख कोटींपेक्षा जास्त कर्ज आहे आणि दुसरीकडे सरकारी जमिनी क्षुल्लक किमतीत विकासकांना दिल्या जात आहेत. हे ताबडतोब थांबवावे.

नागरिकांना स्वयंपुनर्विकास करण्यास, म्हणजेच विकासकांच्या मदतीशिवाय स्वत:च स्वत:च्या इमारतींचा पुनर्विकास करण्यास प्रोत्साहन दिले पाहिजे. १३ सप्टेंबर २०१९ रोजी स्वयंपुनर्विकासासंदर्भातील जीआर काढण्यात आला, मात्र अद्याप त्याची नीटशी अंमलबजावणी झालेली नाही. त्याची त्वरित अंमलबजावणी व्हायला हवी. नागरिकांना स्वत:च्या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी कर्ज मिळवून देण्याची व्यवस्था बँकांमार्फत होईल, अशा तरतुदी केल्या जाव्यात.

पुनर्विकासाकडे पुन्हा एकदा डोळसपणे पाहण्याची गरज आहे. पुनर्विकासाचे धोरण लोकाभिमुख होणे गरजेचे आहे, मात्र राजकीय पक्षांवर विकासकांचा एवढा दबाव आहे, की यावर काही ठोस पावले उचलली जाणे कठीणच दिसते. निवडणुका लवकरच होऊ घातल्यामुळे समान्य जनतेनेच मागणी लावून धरली, तर कदाचित गृहस्वप्न वेळीच साकार होईल.

(लेखक नगरविकास आणि वास्तुशास्त्रतज्ज्ञ आहेत.)